Adrian Gubčo 01.08.2023 17:54

Stovky bytov a kvalitná architektúra. Florian Residence je oficiálne vo výstavbe

Centrálna časť Bratislavy je zastavaná vcelku kompaktne. Výnimku predstavujú plochy, ktoré prišli o svoju pôvodnú zástavbu v očakávaní novej. Jednou z takých je priestor južne od budovy Národnej banky Slovenska, ktorý svojou zanedbanosťou znižoval kvalitu prostredia. Už onedlho by sa to ale malo zmeniť.

Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Premena prázdnej plochy začína

Priestor južne od súčasnej centrály Národnej banky Slovenska bol v minulosti tvorený drobnou zástavbou predmestských domov s dlhšími dvormi, dotvorených o menšie areály priemyselných podnikov, najmä kefárne bratov Grunebergerovcov na Radlinského. K deštrukcii väčšiny historickej štvrte prišlo na konci 70-tych rokov 20. storočia.

V tom čase sa predpokladalo, že domčeky nahradí veľkorysá nová výstavba verejných budov a experimentálneho sídliska Starohorská. Územie sa totiž nachádzalo v bezprostrednej blízkosti uvažovanej Priečnej osi, bulváru, spájajúceho Hlavnú stanicu s nábrežím Dunaja. Z Priečnej osi sa vybudovali len drobné časti, sídlisko od slávneho architekta Štefana Svetka sa s výnimkou jednej bytovky nepostavilo.

Od 80-tych rokov až doteraz tak v lokalite chátrali pôvodné budovy. Neskoršie zásahy priniesli čiastočnú obnovu a dostavbu kefárne, keď tu vznikol hotel, inak sa však nič zásadné neudialo. Až pred niekoľkými rokmi nastal pohyb: zbúraná bola bývalá budova školy (po ktorej sa jedna z ulíc volala Školská) a odstránené zvyšky niekdajšieho výrobného areálu.

Tieto zásahy súviseli s prípravou na novú výstavbu v území. Už v roku 2018 sa objavili náznaky, že sa v oblasti pripravuje nový development. V tom čase sa zdalo, že developerom bude Penta Real Estate. To sa neskôr potvrdilo, keď sa odhalili prvé detaily budúcej zástavby. Na začiatku roka 2022 prešli zámery v lokalite do portfólia novej spoločnosti Alto Real Estate, ktorá vznikla odštiepením od Penty.

Pre Alto ide v podstate o prvý projekt, ktorý bude budovať samo. Nejde o malé zadanie: firma bude transformovať pomerne veľkú plochu, vymedzenú Ulicou Imricha Karvaša, Slovanskou, Fazuľovou, areálom hotela Saffron a Radlinského ulicou. Stredom územia prechádza Školská ulica, po jeho juhozápadnom okraji električková trať. Ide o ideálne miesto pre vznik špičkového a atraktívneho developmentu.

Developer naznačuje, že si to uvedomuje. Priestor chce transformovať postupne. „V rámci lokality odkúpilo Alto Real Estate v roku 2022 tri samostatné projekty, pričom každý bol v inej fáze projektovej prípravy a povoľovania,“ hovorí Rastislav Valovič, CEO Alto Real Estate. „Na nároží Ulice Imricha Karvaša a Slovanskej to bol projekt s pracovným názvom Polyfunkčný dom Slovanská. Druhým projektom, medzi Školskou a Fazuľovou ulicou, bol Obytný súbor Fazuľova. Komerčne sa tieto dva projekty, po ich odkúpení, premenovali na Florian Residences.“

Okrem toho je tu ešte tretí projekt nároží ulice Radlinského a Imricha Karvaša. Pôvodne malo ísť o kancelársky komplex Florian Offices. Spoločnosť sa však rozhodla pristúpiť ku zmene konceptu.

Developer prebral časť zámeru už vo vysokom stupni povoľovania. Preto mohol nedávno pristúpiť k spusteniu výstavby prvej etapy Florian Residence. „Prebiehajú práce na spodnej stavbe - prekládky sietí a výkop stavebnej jamy,“ popisuje Valovič. „V rámci druhej etapy Florian residence sme v minulom roku zrealizovali prípravu územia v podobe povolených búracích prác. V samotnom projekte sme po odkúpení realizovali viacero vylepšení, ktoré mali dopad na harmonogram projekčných prác.“ Stavebné práce sa tak začnú až po zisku právoplatného stavebného povolenia, čo Valovič odhaduje na mesiace.

Ešte neskôr sa začne výstavba na ploche, kde sa plánoval vznik Florian Offices. Developer sa totiž prihlásil na výzvu Magistrátu so záujmom o zmenu Územného plánu.

Na lukratívnom mieste je dnes povrchové parkovisko. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Kvalitnejšia architektúra od medzinárodného štúdia

Alto Real Estate sa pohybuje v exponovanom území s vyššími nárokmi na kvalitu architektonického prevedenia. Blumentál je čoraz populárnejšou staromestskou štvrťou, kde vznikajú nové atraktívne maloobchodné koncepty, zlepšujú sa verejné priestory a sťahujú sa bonitnejšie skupiny obyvateľstva. Navyše ide aj o premiéru pre firmu, čo sa týka vlastného developmentu. Podoba projektu to musí odrážať.

Už v minulosti bola architektúra zverená renomovaným ateliérom, no teraz sa má úroveň ešte posunúť. „Urbanisticko – architektonický koncept spoločne pripravili skúsené slovenské ateliéry GutGut a JRKVC,“ približuje Valovič. „Na základe dôkladného poznania celej zóny vhodne vsadili celý projekt do lokality, definovali jeho rozsah a pozíciu voči okolitej zástavbe a nastavili jeho celkový charakter a architektonickú kvalitu.“

Zámer však prepracovali zahraniční architekti. „V ďalšej fáze sme do projektu zapojili renomovaný holandský ateliér Benthem Crouwel Architects. Jeho úlohou bolo projekt rozvíjať najmä z pohľadu jeho fasád a verejných priestorov tak, aby sa pôvodne dlhodobo  nevyužívaný brownfield stal organickou súčasťou tohto susedstva,“ popisuje developer. „V tejto súvislosti sa v projekte uskutočnilo niekoľko vylepšení.“

R. Valovič považuje za najdôležitejšie nahradenie balkónov za loggie v druhej etape projektu. „Táto úprava spôsobila celkové vizuálne zúženie objektov o šírku balkónov, čo umožnilo lepšie preslnenie a prevzdušnenie priestorov,“ vysvetľuje. Okrem toho sa zohľadnila požiadavka pamiatkarov, ktorí požadovali v projekte väčšie vertikálne členenie objektov druhej etapy. Upravil sa tak materiálový a farebný koncept a zástavba bude pôsobiť pestrejšie.

Holandskí architekti ďalej zlepšili priechodnosť územia. „Ďalšou zmenou bola zväčšená prechodová časť cez jeden z domov druhej etapy smerom do vnútrobloku, ktorá bola navrhnutá tak, aby pôsobila prirodzenejšie a podporovala myšlienku prepojenia územia. V rámci sadových úprav sa do vnútrobloku zakomponovali viaceré funkčné zóny. Okrem toho sme sa do projektu rozhodli zakomponovať aj energeticky efektívnejší a vyšší technologický štandard,“ dopĺňa Rastislav Valovič.

Finálna podoba projektu však stále predstavená nebola. „Florian residences budeme predstavovať mediálne až pri spustení teasingovej kampane, ktorá začne tesne pred spustením predaja,“ vysvetľuje CEO Alto Real Estate. To by malo byť na začiatku roka 2024. Predaj druhej etapy začne po vydaní právoplatného povolenia a finálnom rozhodnutí o štarte výstavby. Absencia bližších informácií aj vizuálov v čase, keď sa už stavia, je netradičná.

Pôvodná vízia Florian Offices. Dnes je už bezpredmetná, kancelárie nahradia byty. Zdroj: Vietzke&Borstelmann Architekten

Viac bývania namiesto pracovísk

Developer sa rozhodol nahradiť pôvodne plánovanú kancelársku budovu, ktorá by formovala nárožie dvojice hlavných ulíc. „Vzhľadom na aktuálnu situáciu na trhu, súvisiacu s výstavbou nových administratívnych budov, veľkosť projektu a s ňou spojenú nízku efektivitu, považujeme výstavbu kancelárskeho zámeru v tejto lokalite za rizikovú a dlhodobo neudržateľnú,“ objasňuje rozhodnutie firmy Rastislav Valovič. Väčší zmysel tak dáva zmeniť ju na rezidencie.

To je ale spojené s potrebou zmeny Územného plánu, ktorý tu predpisuje občiansku vybavenosť. Magistrát je ochotný upraviť reguláciu – ale len výmenou za protihodnotu (alebo „nadhodnotu“, ako to nazýva) v podobe niekoľkých nájomných bytov. Mesto tak získa nové byty priamo v centre mesta, v jednom z (vysoko pravdepodobne) luxusných developmentov, ktoré v metropole v dohľadnej dobe pribudnú.

Z doterajších informácií sa zdá, že prvé dve etapy by mali priniesť približne 300 bytov a apartmánov. Prvá etapa na Slovanskej má obsahovať 60 bytov a 13 apartmánov v bodovom objekte s ôsmimi podlažiami, druhá na Fazuľovej 164 bytov a 67 apartmánov v dvojici samostatných osempodlažných objektov, zvierajúcich parkovo upravený dvor. Pri tretej etape sa nedajú bilancie ešte presne odhadnúť. Menej ako stovka bytov a apartmánov ale pravdepodobne nevznikne.

Centrum by tak malo získať niekoľko stoviek nových rezidencií, čo sa môže priaznivo odraziť na živote v okolí. Lokalita doteraz pôsobila ako akési vákuum, čo sa ale onedlho zmení. Namiesto prázdnych starých objektov, povrchových parkovísk či náletovej zelene vznikne komplex, tvorený nadštandardným bývaním a snáď aj architektúrou, doplnenou o vybavenosť v parteri jednotlivých objektov (najmä prvej a druhej etapy, pri druhej pravdepodobne nie) a upravené priľahlé priestranstvá.

Veľký development zároveň prinesie samospráve nemalé príjmy na poplatku za rozvoj. Ideálne by bolo reinvestovať ich do revitalizácie okolia. Naproti ležiace Floriánske námestie by sa mohlo stať atraktívnejším miestom, ak by parkovisko nahradila plocha pre peších (parkovanie by sa mohlo presunúť do Florian Residences). Úpravu si zasluhuje aj Radlinského ulica, najmä v úseku od Kollárovho námestia po križovatku s Ulicou Imricha Karvaša.

Nový projekt predstavuje príležitosť pre dotvorenie centra mesta kvalitnou súčasnou architektúrou a veľkomestsky pôsobiacou zástavbou. S výnimkou nábrežia, jednej parcely na Šancovej a niekoľkých pozemkov v downtowne už v Starom Meste nie sú také veľké plochy pre vznik nových obytných súborov. Bolo by tragédiou, keby sa tento potenciál premrhal banálnym komplexom bez akejkoľvek pridanej hodnoty.

Fotografie z 23.6.2023. Pozrite si výstavbu Florian Residence a Florian Offices vo fotoalbumoch.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.