Adrian Gubčo 19.04.2023 14:46

Premena centra začína. Pod Národnou bankou vznikne Florian Residence

Centrum Bratislavy je dnes už z veľkej časti zastavané kompaktnou zástavbou. Výstavba sa tak sústredí najmä na prieluky, prestavby či nadstavby. Výnimkou je rozľahlý priestor medzi Národnou bankou Slovenska, Ulicou Imricha Karvaša a Fazuľovou ulicou, ktorý je akousi „dierou“ v inak hustom mestskom prostredí. Ide však len o dočasný stav.

Fazuľová. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Plocha medzi vyššie zmieňovanými ulicami kedysi bola pokrytá relatívne intenzívnou zástavbou starších domov. Ulice Slovanská, Školská či Fazuľová tvorili severovýchodné predmestie Bratislavy, kde vzniklo množstvo jedno-, maximálne dvojpodlažných objektov s charakteristickými dvormi. Malé domčeky neodolali tlaku na modernizáciu Bratislavy v druhej polovici 20. storočia.

V tomto čase došlo k takmer kompletnej asanácii pôvodnej štvrte, keďže sa ocitla v dotyku s uvažovanou Priečnou osou – veľkomestskou triedou, ktorá mala spojiť Hlavnú stanicu s nábrežím Dunaja. V jej susedstve mali byť lokalizované reprezentatívne budovy úradov, verejných stavieb, ale aj bytoviek s vyššou architektonickou kvalitou. V priestore, ktorý je dnes prázdny, sa plánovalo umiestnenie sídliska Starohorská s výškovými budovami. Z veľkorysej myšlienky ostal jeden experimentálny dom.

Až doteraz sa tu zachovalo neurčité, vágne územie, čakajúce na urbanizáciu. Po neúspešných snahách českej spoločnosti Sekyra sa vízia developmentu zreálnila po roku 2018, kedy pozemky prebrali firmy, blízke developerovi Penta Real Estate. Následne v priebehu minulého roka novovzniknuté Alto Real Estate ohlásilo, že budúce projekty v tomto území preberá spoločne so Sky Parkom a Digital Parkom, čo je súčasť vyrovnania sa jeho zakladateľa Jozefa Oravkina s Pentou.

Nový development bude tvorený trojicou samostatných projektov. Na nároží Ulice Imricha Karvaša a Slovanskej vznikne Polyfunkčný dom Slovanská, pod ním bude kancelárska budova Florian Offices a medzi Školskou a Fazuľovou sa postaví Obytný súbor Fazuľová. Rezidenčné časti novej zóny ponesú marketingový názov Florian Residence.

V prípade Fazuľovej je naplánovaný vznik približne 164 bytov a 67 apartmánov (kvôli svetlu) v dvojici samostatných osempodlažných objektov, zvierajúcich parkovo upravený dvor. Z tohto počtu bude 136 bytov do 60 metrov štvorcových, 43 bytov do 90 metrov a 52 bytov nad 90 metrov. Okrem toho je naplánovaných aj 389 parkovacích miest. Pri Starohorskej sa očakáva vybudovanie 60 bytov a 13 apartmánov v bodovom objekte s ôsmimi podlažiami. Obyvateľom bude k dispozícii 97 parkovacích miest.

Tieto domy sa postupne blížia k spusteniu výstavby. Na pozemkoch pri Slovanskej ulici a medzi Školskou a Fazuľovou sa už objavili stroje, ktoré v uplynulých dňoch a týždňoch upravili priestor a začali hĺbiť stavebné jamy. Nadviazali tak na nedávne odstránenie zostávajúcich reliktov pôvodnej zástavby v podobe ruín starej kefárne.

Skorý štart realizácie potvrdzuje aj developer. „Projekt Slovanská má platné stavebné povolenie a prípravné práce pre jeho výstavbu sa zahájili. Momentálne vykonávame výkop stavebnej jamy,“ hovorí Rastislav Valovič, CEO Alto Real Estate. „Projekt Fazuľová má právoplatné územné rozhodnutie a pripravujeme projekt pre stavebné povolenie. Samotná realizácia je plánovaná koniec roka 2023, resp. začiatok 2024.“ Predaj bytov sa má spustiť práve po vydaní stavebného povolenia pre projekt Fazuľová.

Spoločnosť sa netají záujmom zrealizovať projekt nadštandardnej úrovne pri širokú skupinu klientov – či už ide o singles alebo o rodiny s deťmi. Vysokú kvalitu má demonštrovať aj architektúra. Podobu Fazuľovej stvárnila prestížna slovenská kancelária GutGut, pri Slovanskej to bol nemenej kvalitný ateliér JRKVC. Na ich prácu nadviazala holandská kancelária Benthem Crouwel Architects, ktorá má dopracovať podobu fasád či verejných priestorov. Florian Offices navrhuje kancelária Vietzke&Borstelmann.

Ide o posun oproti pôvodným plánom, podľa developera však ide o pozitívnu zmenu – a to aj podľa lokálnej verejnosti, ktorej už bol návrh predstavený. „Vizuálne zmeny na projekte boli zo strany verejnosti prijaté kladne,“ tvrdí Valovič. „Samozrejme, ako dobrý sused sa snažíme aj v spolupráci s obyvateľmi okolitých nehnuteľností skvalitniť úpravu okolitých zelených plôch aj nad rámec rozsahu nášho developmentu. Rovnako je pre nás dôležité, aby sa v predmetnej zóne zvýšila bezpečnosť.“

Súčasťou projektu majú byť výrazné vyvolané investície. „V rámci realizácie jednotlivých developmentov príde ku kompletnému prebudovaniu ulice Školská, z ktorej vznikne obojsmerná ukľudnená komunikácia, zároveň bude doplnený chodník na ulici Slovanská a zmení sa aj jej organizácia s jednosmernej na obojsmernú. Dôjde k doplneniu cyklopruhu na ulici Fazuľová,“ vymenúva úpravy R. Valovič. Dôležité je, že tieto úpravy majú byť na vyššej kvalitatívnej úrovni.

Alto Real Estate totiž hodlá nadviazať na ďalšie úpravy, ktoré tu zrealizovala NBS – ktoré boli zároveň v súlade s bratislavským Manuálom verejných priestorov. „Áno, všetky verejné komunikácie a ich úprava bude vyhotovená v zmysle platného manuálu,“ odpovedá Rastislav Valovič na otázku, či budú úpravy nadväzovať na koncepčný materiál dizajnovo aj materiálovo. V meste tak snáď pribudne ďalšia zóna, vydláždená Bratislavskou dlažbou.

Celý projekt by sa mal vybudovať v jednej fáze. Ak sa naplnia plány investora, Florian Residence by mohol byť realitou v prvej polovici roka 2026.

Pravdepodobný vzhľad Florian Offices. Zdroj: Vietzke&Borstelmann

Výstavbou Florian Residence aj Florian Office sa vyplní jedno z posledných rozsiahlejších nezastavených území v Starom Meste (pokiaľ neberieme do úvahy Zónu Chalupkova). Ešte stále ostane do budúcna priestor pre výstavbu napríklad na mieste tenisových kurtov pri Hlavnej stanici, na mieste bývalého amfiteátra alebo na nábreží, kde sa pripravuje pokračovanie River Parku. Inak sa ale končí obdobie, kedy boli aj v starom centre veľké pozemky pre výstavbu.

V tomto prípade sa môže citeľne skompaktniť významné územie, ktoré prepojí ožívajúci Blumentál s univerzitnou a vládnou štvrťou v blízkosti Námestia slobody. Zámer prispeje k ďalšej aktivácii mestského parteru, posilní dôležitú rezidenčnú funkciu a môže zvýšiť tlak na revitalizáciu Floriánskeho námestia. Tomuto priestoru v susedstve vzácnych architektonických diel, ako je kostol v Blumentáli alebo obytný blok Avion, dnes chýba kvalita a vyšší dôraz na peší pohyb.

Za predpokladu, že sa to ale zmení, môže byť Floriánske námestie srdcom života Blumentálu. Už dnes populárna štvrť sa stane ešte obľúbenejšou, čo bude podnetom aj pre investičný rozvoj. Dotknúť by sa to mohlo napríklad areálu hotela Saffron, ktorý je z dnešného pohľadu už skôr hanbou ako okrasou lokality. V ideálnom prípade by sa možno mohla zmeniť funkcia objektu na Radlinského (hlavná budova kefárne) na hotel, ktorý by sa mal zrekonštruovať sa a nadstavať. Súčasný hotelový objekt by sa premenil na bývanie, pričom by sa upravil okolitý verejný priestor.

Môže sa to zdať ako naivná myšlienka. Pokiaľ ale budú chcieť investori budovať nové byty v Starom Meste, nebude im zostávať nič iné ako hľadať kreatívne spôsoby, ako využiť alebo upraviť existujúce budovy. Rastúce ceny bývania v centre budú nahrávať aj náročnejším riešeniam.

Mesto je tak na prahu vcelku významnej zmeny. Po vyše troch desaťročiach slobodného vývoja sa v centre Bratislavy schyľuje k takmer úplnému zaplneniu všetkých veľkých prázdnych pozemkov. Ďalší vývoj bude o dotváraní existujúcej urbanistickej štruktúry, nie vytváraní úplne novej.

Fotografia z 11.4.2023. Pozrite si prípravu územia vo fotoalbumoch. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.