Adrian Gubčo 25.08.2022 13:25

Najväčšia komerčná zóna v Bratislave sa rozrastie, pribudne aj nákupné centrum

Komerčná zóna Pharos, súčasť väčšej retailovo-administratívno-skladovej zóny v susedstve letiska, prejde ďalšími zmenami. Kým pôvodne sa tu mali nachádzať nielen obchody, ale aj kancelárie, zábavné centrá a športoviská, dnes sa plány racionalizujú. Spoločnosť GLP tu v súlade so svojim hlavným poľom činnosti plánuje vybudovať logistické centrá, doplnené o nové nákupné strediská.

Zdroj: GLP / EIA

Pharos Park začal vznikať na začiatku minulej dekády ako veľká komerčná zóna, ťažiaca z blízkosti diaľnice a zabehnutého areálu Avion – Ikea. Developer, patriaci do portfólia aktivít podnikateľa Juraja Širokého a ďalšej firmy CZ Slovakia, začal rozvoj územia výstavbou infraštruktúry, po ktorej nasledovala realizácia prvých retailových komplexov – big boxov. Ako prvý sa v roku 2015 otvoril Bauhaus, neskôr nasledoval Decathlon či Sconto. V roku 2019 pribudla menšia predajňa Segum. Zatiaľ poslednou ohlásenou investíciou je predajňa stavebnín DEK. K týmto obchodným jednotkám treba prirátať skladový areál DPD a DHL.

Zóna tak nepôsobí ani zďaleka tak veľkoryso, ako sa o tom uvažovalo v roku 2008, keď investor usporiadal urbanistickú súťaž na jej celkové riešenie. Hoci táto víťaza nemala, najvyššie ocenený návrh od kancelárie Siebert + Talaš prinášal víziu omnoho atraktívnejšej a predovšetkým mestotvornejšej štruktúry. Developerovi sa však očividne nepodarilo prilákať firmy, ktoré by tu chceli umiestniť svoje kancelárie, nehovoriac o iných typológiách. Doteraz sa na ich mieste nachádzajú prázdne polia.

Nemalo by to však platiť nadlho. Pôvodný majiteľ totiž pristúpil k odpredaju celého projektu. Pharos už v tejto chvíli nerozvíja Juraj Široký, resp. s ním prepojené firmy, ale medzinárodný developer logistických a skladových priestorov, spoločnosť GLP. Na Slovensku už manažuje rozsiahly logistický park v blízkosti Senca. Teraz však vstupuje priamo do metropoly, kam prináša transformáciu pôvodného Pharosu.

Ako vyplýva z dokumentácie, predloženej na posudzovanie vplyvov na životné prostredie (EIA), na miestach, kde sa malo pôvodne nachádzať „multifunkčné zábavné centrum“ a kancelársky kampus, vznikne trojica logistických hál a dvojica retailových boxov. Daná koncepcia vyplýva zo zmenených požiadaviek a dopytu na trhu a prináša celkovú optimalizáciu projektu. Ako uvádza predkladateľ, objem podlažných plôch klesne až o bezmála 161-tisíc metrov štvorcových a počet parkovacích miest klesne z 2.605 na 475. Namiesto sedempodlažných kancelárskych budov tu budú jednopodlažné haly s dvojpodlažnými vstavkami.

Nové logistické haly vzniknú na východnej strane hlavnej osi Pharosu (teda Ulici Pri letisku). Hala D bude obsahovať 24-tisíc metrov štvorcových úžitkových plôch, z toho 1.659 m² bude určených pre administratívu a zázemie. Hala E bude obsahovať necelých 26-tisíc m² úžitkových plôch, z toho bude 1,6-tisíc patriť administratíve. Posledná logistická hala F bude mať úžitkovú plochu 16,5-tisíc m², z toho je pre administratívu vyčlenených 1,1-tisíc m². Predpokladá sa, že sa tu bude skladovať stavebný materiál, biela technika a elektronika, kancelárske potreby, počítače a ich komponenty, spotrebný tovar, potraviny a pod. Na strechách by mohli byť umiestnené fotovoltaické panely.

Retailové objektu budú mať charakter stop-shopu – teda rozsiahlych nízkych objektov s nákupnou galériou, určených pre zákazníkov s autami. Platí to najmä v prípade objektu C, umiestneného v severnej časti Pharosu naproti budúcim halám D a E. Pôjde o jednopodlažnú stavbu s dvojpodlažným vstavkom a úžitkovou plochou o rozlohe 19,2-tisíc m², z čoho administratíva a zázemie využijú takmer 9,5-tisíc m². Parkovanie v celkovom počte 200 stojísk bude na teréne, orientované bude k diaľnici D1. Druhý retailový objekt bude menší a umiestnený bude v susedstve Segum-u. Úžitková plocha bude 4,5-tisíc m², z toho administratíva a zázemie bude na 2,3-tisíc m². K dispozícii bude 50 parkovacích stojísk.

Z dokumentácie vyplýva, že v projekte má byť väčší dôraz kladený na riešenia s vyššou mierou udržateľnosti. Okrem zmienených panelov to má byť energetická úspora, vsakovanie vody či viac zelene. Tou sa nešetrilo ani na vizualizáciách, ktoré zobrazujú objekty umiestnené medzi zelenými a upravenými verejnými priestormi, vrátane menších parčíkov pre návštevníkov a zamestnancov. Zo situácie vyplýva, že by tu mala vzniknúť aj cyklotrasa, spájajúca lokalitu so sídliskom Ružinov, alebo pump-track. Miestna kolónia sysľov má byť premiestnená do inej lokality.

Tvorcovia dokumentácie v textovej správe nešpecifikujú, kedy by mala prebehnúť realizácia ani aké sú odhadované náklady. V každom prípade je ale očividné, že logistické centrá si svojich klientov nachádzajú a to isté sa pravdepodobne stane aj v prípade retailu, keďže ide o dopravne dobre napojenú lokalitu na veľkú časť Bratislavy aj jej zázemia. Preto sa dnes prázdne polia skôr či neskôr zastavajú novými veľkými halami.

Táto časť Bratislavy tak bude v ešte silnejšej miere pripomínať vstup do akejkoľvek väčšej metropoly. Je typické, že vidiecka krajina sa postupne mení na zhluk skladovo-logistických areálov, komerčných zón, predmestských kancelárskych kampusov, priemyselných lokalít alebo menších kolónii rodinných domov či komornejších bytoviek. Takouto zmenou postupne prechádza aj Bratislava. Je celkom pravdepodobné, že do budúcna sa bude tlak na posilňovanie transformácie nezastavaných pozemkov na rozličné úžitkové funkcie len posilňovať – koniec-koncov, známe sú aj konkrétne projekty (Park City Triblavina).

To, že sa niečo také deje, však neznamená, že to treba prijať bez výhrad. Hoci sa GLP spojilo s architektmi z kancelárie A3 Architekti (blízkym spoločnosti Atrios Real Estate), čo by mohlo zvýšiť celkovú úroveň tejto zóny, je na mieste pýtať, či práve toto je z dlhodobého hľadiska správne miesto pre rozvoj daného typu zástavby. Prítomnosť diaľnice, diaľničnej križovatky, letiska a teoreticky aj budúcej železnice samozrejme investorov láka. Tu však prichádza rola mesta, ktoré by malo pracovať s Územným plánom a pokúšať sa o zvyšovanie kvality vstupov do Bratislavy.

Azda by bolo vhodné, keby sa funkcie, plánované v rámci Pharosu, vytlačili von z jadra metropoly, teda Bratislavy. Tá je aj do budúcna zhruba vymedzená okruhom diaľnice D4. Vonkajšie územia sú zázemím, kde by bolo umiestnenie takýchto obslužných areálov adekvátnejšie. Ich potrebu (minimálne v prípade skladov a logistiky) nemožno poprieť, vkladať ich však do tesného susedstva mestskej rezidenčnej zástavby už za šťastné nepovažujem.

Oveľa radšej by som bol, keby sa v prípade tejto časti mesta – teda veľkých plôch východne od Tomášikovej ulice a severne od Vrakunskej cesty a Hradskej ulice až po D4 – išlo skôr cestou postupného rozvoja nových polyfunkčných zón pre bývanie a prácu, doplnených o rekreačné a športové lokality. Týka sa to aj priestoru dnešného letiska, v prípade ktorého stojí za diskusiu, či je jeho umiestnenie v takej blízkosti Bratislavy správne.

Nateraz to je ale vzdialená úvaha. Na najbližšie desaťročia sa treba zmieriť s faktom, že priestoru v okolí letiska a diaľnice D1 v blízkosti Trnávky budú dominovať veľké haly s viac či menej žiarivými logami majiteľov a obchodných prevádzok, doplnené o rozsiahle povrchové parkoviská. Rovnako to je v mnohých mestách, vrátane veľmi vyspelých. Líšiť sa však môžu v spôsobe včlenenia takýchto zón do mestskej krajiny a ich ekologizovaní. V tomto máva Slovensko rezervy, ktoré azda aspoň tento projekt začne postupne prekonávať.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.