Adrian Gubčo 29.07.2023 15:30

Nové mesto namiesto polí. Nový Ružinov je začiatkom väčšieho rozvoja

Neďaleké okolie veľkej križovatky Prievoz, kde sa diaľnica D1 stretáva s rýchlostnou cestou R7 a Bajkalskou ulicou, nepôsobí ako ideálne miesto pre život. Napriek tomu čaká túto lokalitu v najbližších rokoch významný prerod. Jeho najvýraznejším prejavom je rast Nového Ružinova, ktorý však nebude ani zďaleka jediným developmentom v oblasti.

Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Nový Ružinov rastie

Pôvodný názov Nového Ružinova znel Dunajské predmestie a vcelku dobre vystihoval charakter projektu. Lokalita, kde obytný súbor vzniká, je skutočne veľmi blízko k Dunaju – k hladine jedného z prístavných bazénov je to len necelých 600 metrov – a je do istej miery aj predmestím. Diaľnica totiž oddeľuje zastavané časti Bratislavy od polí a menších susedstiev medzi Prievozom a Slovnaftom. Nový Ružinov však predsa len znel z marketingového hľadiska lepšie.

Developer CZ Slovakia rozbehol výstavbu v roku 2015, v roku 2017 už boli dokončené prvé bytovky v prvej etape. V roku 2020 sa začala aj realizácia druhej etapy, tvorená päticou bodových „viladomov“ a dvojicou sedempodlažných doskových polyfunkčných domov. Spoločne tvoria veľký blok so zeleným parkovo upraveným vnútroblokom, ktorý je riešený ako zóna len pre peších. Stavebník tak nadviazal na prvú etapu.

Po 313 bytoch v prvej časti tak pribúda ďalších 339 bytov a apartmánov. Celá etapa sa už blíži k dokončeniu a prvé časti, teda dva viladomy, sú aj odovzdané. Na doskových domoch sa finišuje s fasádnymi a interiérovými úpravami. K nasťahovaniu by mali byť pripravené na začiatku roka 2024. Verejný priestor je už dokončený taktiež.

Architektom projektu je kancelária Compass Architekti. Na tvorbe Nového Ružinova sa podieľa už od začiatku celého procesu. Ide o skúsené pracovisko, ktoré sa okrem architektúry venuje aj urbanizmu. Odráža sa to aj na Novom Ružinove. Druhá časť projektu pôsobí omnoho elegantnejšie ako prvá, pričom kombinácia príjemnej mierky, zelených úprav od kancelárie LABAK a vzdušnej architektúry vytvára dojem ideálneho miesta pre bývanie. Napriek tomu má celý development nedostatok: chýbajúcu občiansku vybavenosť.

Niektoré z domov prvej etapy síce obsahujú prevádzky v parteri, samé osebe však nemôžu poskytnúť komplexnú škálu vybavenosti pre čoskoro vyše tisícku obyvateľov štvrte. V budúcnosti bude pritom ich počet ďalej rásť, keďže Nový Ružinov sa stále rozširuje. Jeden nový dom so zalomeným pôdorysom západne od prvej etapy je aj vo vysokom štádiu výstavby, ďalšia etapa by mohla vzniknúť medzi prvou etapou a Slovnaftskou ulicou.

V jej prípade mal developer problém počas povoľovania, kedy mesto spätne zmenilo svoje záväzné stanovisko – pričom to bolo v čase, kedy už mala tretia etapa právoplatné územné rozhodnutie. Teoreticky by tak malo byť možné túto časť projektu postaviť. Na webe sa už objavili vizualizácie, ktoré naznačujú vznik dvojice nových bytoviek a materskej škôlky. Do budúcna by mohli vzniknúť dva nové bloky domov a možno aj vyššia budova, tvoriaca priestorový akcent.

Napokon tu je ešte otázka urbanizácie blízkych nezastavaných plôch v podobe polí medzi druhou etapou Nového Ružinova a železničnou traťou, prípade rozsiahlej plochy v priestore medzi prvou etapou, zástavbou rodinných domov, Komárňanskou a Slovnaftskou. V prvom prípade bude lokalita pravdepodobne predmetom zmeny Územného plánu v rámci aktuálne vyhlásenej výzvy Magistrátu, v druhom prípade sa pracuje na štúdii budúcnosti výstavby.

Vo výsledku by malo v rámci Nového Ružinova vzniknúť až 2,2-tisíc bytov. To znamená vznik štvrte pre približne päťtisíc obyvateľov, čo si bude vyžadovať vznik významnej vybavenosti. V rámci tohto počtu vznikne (minimálne) niekoľko desiatok mestských nájomných bytov, takže by tu mali žiť viaceré sociálne skupiny s odlišnými potrebami a požiadavkami na typ obchodov či služieb.

Pre developera je dôležité, že lokalitu by mala jedného dňa preťať električková trať, ktorá spojí centrum mesta s Podunajskými Biskupicami a Vrakuňou cez transformujúce sa Mlynské Nivy. Obyvatelia tak budú mať rýchly a pohodlný prístup k významnej časti mesta, kde sa budú koncentrovať pracoviská, retail a podľa plánov mesta aj školy a ďalšie zariadenia.

Nový Ružinov sa tak môže zmeniť na rozšírenie mesta. Nebude ale v lokalite jediný. Nie je vylúčené, že v horizonte jednej dekády pôjde o jedno z „horúcich miest“, na ktoré sa budú sústrediť developeri pri snahe o rozvoj bývania v relatívne dobre dostupnosti centra Bratislavy.

Pripravovaný rozvoj Nového Ružinova. Zdroj: CZ Slovakia / Skyscrapercity

Budúcnosť Páleniska a Domových rolí

Lokalita medzi Prievozom a Slovnaftom sa skladá z dvoch častí, z Páleniska a Domových rolí. Pred vznikom Slovnaftu išlo o poľnohospodársku krajinu, cez ktorú pretekal meandrujúci Malý Dunaj. Vodný tok však bol napriamený a neskôr bola vybudovaná obrovská rafinéria. Jej prítomnosť dodnes ovplyvňuje podobu aj plánovanie lokality.

Podľa Územného plánu je podstatná časť dnes existujúcich polí definovaná ako rozvojové územie. Mesto si predstavuje, že na plochách najbližšie k prístavu vzniknú distribučné centrá a sklady, kým popri Slovnaftskej občianska vybavenosť v podobe obchodno-spoločenských centier a zástavby mestského typu, najmä kancelárskych budov s menším podielom bývania. Na severnom brehu Malého Dunaja majú byť opäť obchody a služby výrobné a nevýrobné – teda dielne, autosalóny, servisy či ľahký priemysel.

Bývanie je naplánované hlbšie v území, smerom k diaľnici D1 a ústrednej nákladnej stanici. Má ísť o kombináciu mestskej polyfunkčnej zástavby a nižšej zástavby rodinných domov a menších bytoviek. Zostávajúca časť územia je stabilizovaná a určená pre zariadenia železničnej dopravy. Veľmi teoreticky sa niektoré z nich môžu transformovať  v rámci zmieňovanej výzvy Magistrátu.

Výsledkom súčasnej regulácie je pomerne divoká skrumáž rozličných funkcií, ktorým chýba jasná filozofia. Mestská časť sa síce rozhodla vypracovať Územný plán zóny Prístav – Pálenisko, ktorý sa venuje západnej časti lokality, dokončené však bolo zatiaľ len zadanie. V tomto momente nie je jasné, kedy bude ÚPZ dokončené. Naostatok, ÚPZ musí byť súlade s „veľkým“ územným plánom, pričom sa dá diskutovať o tom, či je tento nastavený správne.

Veľkým otáznikom je napríklad umiestnenie nového prístavu v lokalite Vlčie hrdlo. Dlhodobo pripravovaný zámer sa z ničoho nič zrušil v rámci pripravovaných Zmien a doplnkov 09, teda najnovšieho balíka aktualizácií Územného plánu. To vyvolalo prudkú reakciu investora (prirodzene), preto existujú náznaky, že zo ZaD táto úprava vypadne. Ani to ale nie je potvrdené.

Súčasnosť tak volá skôr po celkovom prehodnotení budúcnosti tejto časti Bratislavy s ohľadom na rozvoj dopravy na Dunaji, verejnej dopravy, strategické záujmy mesta a dokonca aj budúci vývoj rafinérie.

Výrez z Územného plánu, zobrazujúceho Pálenisko a Domové role. Zdroj: Bratislava - Hlavné mesto SR

Širšie centrum mesta?

Čisto z priestorového hľadiska by Pálenisko a Domové role mohli mať mimoriadny význam pre rozvoj Bratislavy. Nový Ružinov je napríklad vzdušnou čiarou od Námestia M. R. Štefánika vzdialený rovnako ako Hlavná stanica, Zimný štadión Ondreja Nepelu alebo budúce jadro Petržalky pri Chorvátskom ramene. Vo všetkých prípadoch pritom ide o širšie centrum mesta. Pri pohľade na Nový Ružinov a okolie by to ale povedal málokto.

Pripravovaný development túto vzdialenosť ešte zmenší. Rozvoj Mlynských nív premení dnes zanedbanú postindustriálnu oblasť na atraktívnu polyfunkčnú štvrť. V dohľadnej budúcnosti, azda okolo jedného desaťročia, pravdepodobne dôjde aj na štart premeny Zimného prístavu. V 30-tych rokoch tohto storočia tak budú Pálenisko aj Domové role zrazu vynikajúco položené a dopravne napojené.

Investori na to budú reagovať. Postupne sa bude objavovať čoraz viac zámerov podobného typu ako Nový Ružinov. Dnes nezastavané plochy sa začnú postupne meniť na zóny mestskej obytnej zástavby, pri iných budú ich majitelia žiadať o zmenu Územného plánu, aby mohli viac bytov postaviť aj oni.

Vývoj Bratislavy bude pravdepodobne smerovať k tomu, že sa postupne vyplnia voľné priestory vnútri mesta, dnes pripomínajúce akési vákuum. Magistrát definuje skompaktňovanie zástavby ako jednu z priorít, čím myslí najmä brownfieldy. Stále ale ostáva ešte dosť vnútorných greenfieldov, teda doslova polí, kde bude výstavba potenciálne výhodnejšia, lebo nebude zaťažená environmentálnou záťažou.

Úlohou samosprávy je tento vývoj predvídať a nastavovať podmienky, aby z neho ťažili nielen developeri, ale aj obyvatelia, návštevníci a mesto samotné. Napokon, nárast hustoty zástavby vnútri sídla sa odrazí na vyššom výbere daní, efektívnejšej správe verejných priestorov a infraštruktúry, vyššom dopyte po verejnej doprave, lepších predpokladoch pre rozvoj lokálnej ekonomiky a v priemere nižšej uhlíkovej stope. Dôležité je, aby bol urbanistický rozvoj dobre nastavený a navrhnutý.

V posledných rokoch premenila výstavba mnoho tradičných miest a pohľadov v celej Bratislave. Nie je dôvod predpokladať, že by sa na tom malo v budúcnosti čokoľvek zmeniť. V priebehu 21. storočia sa tak možno súčasný obraz juhovýchodnej časti mesta, tvorený poliami, rafinériou, skladmi, rodinnými domami a občasnými bytovkami zmení. Namiesto nich tu vzniknú nové rezidenčné lokality pre tisíce až desaťtisíce nových obyvateľov.

Nový Ružinov tak môže byť skutočne len úvodom k rozsiahlejším zmenám. Kým dnes ide o sídlisko, odlúčené od zvyšku mesta mohutnými dopravnými stavbami, jedného dňa bude súčasťou veľkej a kompaktnej štvrte v blízkosti širšieho centra Bratislavy. Diaľnica ostane asi naďalej problémom – to je už ale samostatná téma.

Fotografie zo 17.7.2023. Pozrite si výstavbu Nového Ružinov vo fotoalbumoch. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.