Adrian Gubčo 26.07.2022 13:25

Zmeny a doplnky 09: problémy vo verejnom záujme?

Magistrát Hlavného mesta SR Bratislavy nedávno zverejnil návrh Zmien a doplnkov Územného plánu 09, teda ďalšej aktualizácie Územného plánu. Označuje ich za zmeny vo verejnom záujme. Viaceré strany, ktorých sa úpravy dotýkajú, však plány mesta otvorene kritizujú a naznačujú, že budú proti plánovaným úpravám konať.

Vlčie hrdlo, miesto, kde mal vzniknúť nový prístav

Zmeny a doplnky 09 (ZaD 09) patria do série aktualizácií Územného plánu, ktorými mesto reaguje na legislatívne zmeny alebo jeho nízku flexibilitu. V minulosti bolo pravidlom schvaľovať veľké balíky s množstvom rozličných zmien, od drobných formálnych úprav po zmeny regulácie rozsiahlych lokalít. To sa neukázalo ako úspešný postup (napríklad ZaD 04 neboli nikdy schválené), preto sa Magistrát rozhodol balíky zmenšiť a tematicky ich oddeliť. ZaD 08 majú byť napríklad zamerané na nájomné bývanie, ZaD 10 na výškovú reguláciu.

ZaD 09 boli označené za zmeny vo verejnom záujme – teda také úpravy, ktoré prinášajú zlepšenie možností ochrany prírody, ochranu zelene, rozvoj verejnej dopravy, alebo „lepšie využitie územia“.

Jednotlivé podnety pre zmeny vznikali v koordinácii mesta, mestských organizácií a podnikov, mestských častí alebo Železníc SR. Do finálneho návrhu ZaD bolo zaradených približne 100 úprav. V rámci nich možno nájsť šesť tematicky príbuzných okruhov, pričom kľúčové sú „zmeny funkčného využitia lokalít stabilizovaných území resp. degradovaných rozvojových území na územia prírodnej a mestskej zelene“ a „zmeny funkčného využitia rozvojových území zo stavebnej funkcie na inú stavebnú funkciu a regulácie intenzity“.

Za týmito slovami sa skrýva predovšetkým snaha mesta alebo mestských častí regulovať (a redukovať) stavebný rozvoj viacerých lokalít. Okrem relatívne drobných úprav sa to týka aj obrovských projektov celomestského, či dokonca národného významu. Vo viacerých prípadoch ide o snahu zamedziť výstavbe projektov, označovaných za kontroverzné (napríklad zámeru Sara v areáli ŠNOPu v Ružinove). V niektorých prípadoch sa však dvere výstavbe naopak otvoria, hoci takmer výlučne ide o zámery v okrajových či od okolitej zástavby oddelených lokalitách.

Ak by sme ale hľadali naozaj najradikálnejšiu zmenu, tak pôjde jednoznačne o vypustenie vízie nového prístavu v oblasti tzv. Micherovej zátoky, resp. Vlčieho hrdla, a jej nahradenie lesom a krajinnou zeleňou. Obrovský zámer intermodálneho terminálu (teda prechodu medzi vodnou, železničnou a cestnou dopravou) sa pritom pripravuje už dlhé roky a až donedávna nič nenasvedčovalo tomu, že by sa mesto chcelo tohto projektu vzdať. Čo teda stojí za návrhom tejto funkčnej zmeny a čo to môže priniesť?

Navrhovaná zmena Územného plánu v lokalite prístavu. Zdroj: Bratislava - Hlavné mesto SR

O nás bez nás

Projekt nového prístavu vo Vlčom hrdle je v príprave už minimálne poldruha dekády. Styk bratislavského prístavu, železničnej infraštruktúry v jeho blízkosti, novej rýchlostnej cesty a veľkej rafinérie robí z tejto lokality ideálne miesto na vznik veľkého terminálu, kde sa môžu prekladať tovary medzi jednotlivými druhmi dopravy. Umiestnenie nového logistického centra v tomto priestore je výhodné aj kvôli rastúcemu tlaku na transformáciu Zimného prístavu. Ten sa dnes už nachádza v priamom dotyku s novým centrom mesta a predpokladá sa jeho premena na osobný prístav.

V tomto zmysle bola už v roku 2008 spracovaná urbanistická štúdia a prístav bol zanesený do Územného plánu. Hlavné mesto teda deklarovalo, že je v jeho záujme, aby takýto prístav vznikol a zvýšil sa potenciál nákladnej lodnej dopravy v Bratislave. Vlastník pozemku, firma blízka developerskej spoločnosti IURIS, preto postupoval v príprave konkrétneho zámeru, nazvaného Harbour Park Vlčie Hrdlo.

Hoci od začiatku stavebných prác je tento projekt ešte ďaleko, predsa len je už v pomerne pokročilej fáze príprav. „Aktuálne prebiehajú projektové práce na dokumentácii pre územné rozhodnutie pre napojenie na rýchlostnú komunikáciu R7, ktoré sú koncepčne koordinované s Ministerstvom dopravy a výstavby SR (MDVSR), koncesionárom D4R7 a Hlavným mestom Bratislava (HMB), a to v rámci platformy pracovnej skupiny vytvorenej na pôde MDVSR vo vzťahu k projektu Harbour Park Vlčie hrdlo (ďalej ako „HPVH“),“ hovorí Ľuboš Čema, projektový manažér v IURIS Invest. „Pripravujeme zahájenie projekčných prác na 1. etape HPVH a primárnych inžinierskych sieťach. Rovnako prebiehajú prieskumy územia (životné prostredie, inžinierske siete, podzemné vody...). Niektoré z prác boli iniciované priamo zástupcami magistrátu HMB, ktorí sa stretnutí pracovnej skupiny zúčastňovali.“

Podľa Čemu pracovnú skupinu zriadilo Ministerstvo dopravy a stretnutia prebiehali pravidelne, pričom jednotliví aktéri postupovali spoločne. „Okrem projekčných ateliérov ATRIOS architects a DOPRAVOPROJEKT sme komunikovali intenzívne primárne s MDVSR, HMB, MČ Ružinov a SLOVNAFT a.s., ale na stretnutí pracovnej skupiny sa zúčastnili aj zástupcovia MŽP a koncesionára D4R7. K napojeniu na R7 sa vyjadrovalo Prezídium PZ SR,“ menuje účastníkov skupín. Naostatok dodáva, že zadanie bolo komunikované s operátormi prístavov, aby vyhovovalo medzinárodným štandardom.

Bolo preto nečakané, keď sa bez predošlej konzultácie developer dozvedel o návrhu mesta tento prístav z Územného plánu vyčiarknuť. „HMB nás o takomto ich zámere neinformovalo, a to ani na poslednom stretnutí pracovnej skupiny na pôde MDVSR za účasti koncesionára D4R7, ktoré sa uskutočnilo 11.04.2022,“ upozorňuje Ľ. Čema. „ZaD 09 sú pre nás veľmi nepríjemným prekvapením, nakoľko sú v priamom rozpore s konaním zástupcov magistrátu v rámci pracovnej skupiny k HPVH.“

Šok na strane IURISu je zvýraznený tým, že mesto podľa developera porušilo vlastné pravidlá - podkladom pre zmeny a doplnky pri zmene funkčného využitia má byť prerokovaná urbanistická štúdia (podobne ako to je pri výškovej zonácii alebo nájomných bytoch). To sa v tomto prípade nestalo. Neinformovanie vlastníkov pozemkov, s ktorými dokonca bežne rokuje, považuje za negatívny precedens. Naostatok pripomína, že v čase pripomienkovania stratégie rozvoja verejného prístavu, fáza II, ktoré prebiehalo v roku 2020, mesto žiadalo rešpektovať Územný plán, vrátane výstavby prístavu vo Vlčom hrdle. Išlo o priamu podporu zámeru.

Developer avizuje, že bude hľadať spôsoby, ako tento krok mesta zvrátiť. „K ZaD 09 sme ako vlastník dotknutých pozemkov samozrejme podali zásadnú pripomienku. Očakávame samozrejme, ako HMB našu pripomienku vyhodnotí,“ prezrádza Ľuboš Čema. Ak však mesto pripomienku odmietne, môže to priniesť následky. „V prípade, že našu pripomienku zamietnu, využijeme všetky dostupné podmienky právnej ochrany a budeme sa voči HMB domáhať náhrady vzniknutej majetkovej ujmy,“ dodáva developer.

Ostáva len dodať, že majetková ujma môže byť v tomto prípade v multimiliónovej výške a v histórii právnych sporov v Česku a na Slovensku už existujú precedensy, ktoré dávajú za pravdu investorovi (napríklad v prípade kauzy Kráľová hora, kedy musela Bratislava nájsť spôsob, ako odškodniť JTRE za zákaz výstavby na kopci nad Karlovou Vsou). Hlavnému mestu tak hrozí finančná katastrofa.

Harbour Park Vlčie Hrdlo. Zdroj: IURIS 

Magistrát: Chceme chrániť prírodu, o plánoch sme informovali

Hlavné mesto svoj postup obhajuje zmenenými plánmi a prioritami v oblasti rozvoja bratislavského prístavu, ako aj dodržiavaním medzinárodných dohôd o ochrane prírodných lokalít. Vypustenie prístavu z Územného plánu teda „...vychádza z ostatných územnoplánovacích podkladov ako je Master Plan Port Ba 2, (r. 2020) a z dôvodu ochrany životného prostredia lokality Dunajské luhy, nakoľko je súčasťou prírodnej lokality mokradí, na ktorú sa vzťahuje ochrana v zmysle Ramsarského dohovoru,“ odkazuje Oddelenie komunikácie a marketingu Magistrátu hlavného mesta. „Z vyššie uvedených dôvodov vypustenie iniciovali odborné zložky magistrátu zaoberajúce sa ochranou životného prostredia a ochrany prírody.“

Mesto pripomína, že rozvoj prístavov v Bratislave súvisí s plánovaným útlmom Zimného prístavu pre nákladnú dopravu a jeho preorientovaním sa na osobnú. „Pôvodne Slovenská plavba a prístavy a.s., ako aj Verejné prístavy a.s. deklarovali potrebu realizovania náhrady pre potreby prekládky sypkých materiálov. Vtedy navrhovaný bazén pre prekládku minerálnych olejov v lokalite Vlčie hrdlo nepovažovali za dostatočný. V roku 2009 bola spracovaná UŠ  Vlčie hrdlo, ktorá slúžila ako podklad pre spracovanie ZaD 02 (r. 2010) s návrhom nového prístavného bazéna s polohami pre prekládky, od čoho si mesto sľubovalo uvoľnenie Zimného prístavu pre osobnú lodnú prepravu,“ vysvetľuje Magistrát.

Zásadnou zmenou však boli nové strategické materiály, v pracované v nedávnom období. „V roku 2017 bola spracovaná Stratégia prístavov SR a následne v roku 2020 z nej vychádzajúca Stratégia prístavov na Dunaji – Master Plan Port, ktorý podporoval intenzifikáciu bazénu Pálenisko,“ píšu zástupcovia Hlavného mesta. Preto považujú za logické ponechať Vlčie hrdlo v pôvodnej podobe ako prírodnú lokalitu. Navrhované prístavné bazény sú nepotrebné.

Postup mesta má byť v súlade aj s existujúcimi odporučeniami Ministerstva životného prostredia alebo s plánmi niektorých aktérov. „Master Plan Port BA 2 (r. 2020) bol spracovaný variantne a v procese EIA bol odporučený variant bez prístavu vo Vlčom hrdle, s čím sa stotožnili aj Slovenská plavba a prístavy a Verejné prístavy,“ tvrdí. Pálenisko je dnes podľa Magistrátu využívané extenzívne. „Naďalej ako mesto podporujeme rozvoj Prístavu v Bratislave vzhľadom na jestvujúce dopravné napojenia a možnosť vytvorenia už dlho plánovaného Tovarového centra nákladnej dopravy (TCND) s trimodálnym terminálom v priestore Páleniska. Prístav ako taký vytvára veľa pracovných príležitostí a je ekonomicky a hospodársky dôležitou strategickou súčasťou mesta,“ zhŕňa Magistrát.

Zameriavať sa teraz bude na premenu Zimného prístavu. „Vzhľadom na kontakt územia s rozvíjajúcou sa ľavobrežnou časťou celomestského centra je potrebné územie Zimného prístavu prepojiť s kontaktnými zónami ako plnohodnotnú súčasť centra mesta s dotvorením nábrežnej promenády, spriechodnením a oživením územia pri podporení atraktivity NKP v priestore prístavu,“ ohlasuje Hlavné mesto niektoré zo svojich vízií. „Veľkou výzvou bude zmena z územia areálového charakteru na otvorený priestor osobného prístavu, ktorý je aktívnou atraktívnou súčasťou mesta.“

Čo sa týka odkomunikovania Zmien a doplnkov, mesto cíti, že postupovalo adekvátne a dostatočne. „ZaD 09 UPN mesta sú verejne prerokované v zmysle ustanovania stavebného zákona s dotknutými orgánmi štátnej správy, samosprávy a s verejnosťou, to znamená, že majú právo k danej zmene sa vyjadriť,“ tvrdí Magistrát. „Magistrát medzi oslovené orgány zaradil aj tri odborné útvary Ministerstva dopravy a výstavby SR vrátane sekcie vodnej dopravy.“ To sa celkom nezhoduje s informáciami YIM.BA, podľa ktorých boli na ministerstve z postupu mesta prekvapení podobne ako developer.

Mesto očakáva rozvoj Zimného prístavu, ktorý sa má z nákladného zmeniť na osobný

Nie je to len o prístave

Zmeny a doplnky 09 vyvolali veľa nespokojnosti, ktorá sa však netýka len prístavu. Zaskočených je viac investorov, ktorí sú z ničoho nič konfrontovaní s možnosťou straty hodnoty pozemkov – a v niektorých prípadoch sa môžu so svojimi plánmi nadobro rozlúčiť. Kompenzácia pritom za to nebude žiadna. V opačnom prípade, teda keby chcel investor zmenu plánu napríklad v prospech výstavby nedostatkových bytov, by pritom musel mestu odviesť časť zisku v podobe nájomného bytu.

Na tento nepomer upozornil IUR (Inštitút urbánneho rozvoja – združenie aktérov v mestskom rozvoji, vrátane architektov, developerov, realitiek, finančných inštitúcií, ale aj samospráv), ktorý pripomína, že investor takto odovzdá zo zisku 25% (okrem bytu musí na vlastné náklady ešte zaplatiť aj vypracovanie urbanistickej štúdie). Napriek tomu je to nezriedka jediná možnosť, ako sa domôcť zmeny plánu. Mesto totiž odsunulo iné zmeny na neurčito. Preto sa na poslednú výzvu podľa IURu prihlásilo až 128 žiadateľov.

Teraz mesto situáciu ešte sťažilo, keď predstavilo ZaD 09. Aj IUR vníma kriticky, že to bolo bez predchádzajúcej dohody s vlastníkmi pozemkov, bez predloženia urbanistických štúdií a bez možnosti náhrady. V tom vidí riziko právnych sporov pre mesto, pričom odkazuje na podobnú situáciu z Česka, kde sa vlastníčka domohla zrušenia zmeny územného plánu.

V bratislavskom prípade môže patriť k poškodeným developer RMC Properties, ktorý pripravuje investičný zámer v Karlovej Vsi. „Pre nás ako developera to môže zastaviť investičné aktivity, ktoré negatívne pocítia obyvatelia, ako aj mestská časť Bratislava – Karlova Ves,“ obáva sa Jakub Slanina, CEO spoločnosti. „K celému investičnému zámeru máme súhlasné záväzné stanovisko mesta, že navrhovaná výstavba je v súlade s Územným plánom hlavného mesta SR Bratislavy. Taktiež máme aj právoplatnú EIU, ktorá posudzovala vplyv na životné prostredie a v žiadnej premise nás nevyzvali, aby sme znížili objem výstavby.“ Tomu zodpovedá aj existujúca dokumentácia. V ZaD sa však na predmetnom pozemku mení regulácia, v dôsledku čoho by musel investor svoj projekt výrazne prekresliť.

Skúsenosť RMC Properties je podobná tomu, čo popisuje vyššie IURIS. „Mesto s nami v čase prípravy projektu korektne komunikovalo,“ hovorí Slanina. „Preto sme ostali zaskočení, že po 5 rokoch korektnej spolupráce mení v ÚP v predmetnej lokalite regulačný kód.“ Mesto sa odvoláva na nestabilitu svahu, developer pritom disponuje posudkami, svedčiacimi o opaku. Navyše, nikdy doteraz nedostal od nikoho podnet ani podklad, že by to malo byť inak. Podľa Slaninu tak ide o subjektívny krok bez opory v zákone.

Krok mesta považuje za hrubý zásah do súkromného vlastníctva a nelogický, pretože sťažuje budúcu realizáciu verejne prístupných priestranstiev pre miestnu komunitu a je v rozpore s realitou územia. Aj RMC Properties tak bude ZaD 09 pripomienkovať. „Podáme pripomienky k ZaD 09 v lehote na to určenej a radi by sme celý tento konflikt záujmov konzultovali ešte priamo so spracovateľmi predmetných Zmien a doplnkov, a tak našli to najsprávnejšie riešenie pre obe strany. Ako investor máme záujem podporiť kvalitný rozvoj územia Bratislavy, na ktorom sa chceme i naďalej podieľať,“ konštatuje J. Slanina. Je pritom ochotný dať vypracovať nový posudok, dokazujúci stabilitu svahu.

RMC Properties záverom pripomína, že zmenou Územného plánu by nemusel byť dotknutý, keby nedochádzalo k „...opakovanému neodôvodnenému a neopodstatnenému zásahu do výkonu nášho vlastníckeho práva, ako aj zamietnutiu žiadosti o zriadenie vecného bremena ako prístupu k našim pozemkom.“ Odkazuje tým na mestskú časť, ktorá v duchu svojej povesti bojovníka proti developerom robí všetko preto, aby sa investičný zámer nerozbehol. Developer tak naznačuje, čo (a kto) asi stálo za týmto nelogickým návrhom zmeny regulácie.

Politici chcú očividne využiť ZaD 09 ako nástroj na boj proti developmentom, s ktorými nie sú stotožnení, hoci dnes sú v súlade s Územným plánom. Zdroj: Karolia a.s.

Mesto ako ihrisko politikov

IUR vo svojom článku konštatuje, že v dôsledku ZaD 09 môže v Bratislave vzniknúť 192,53 ha plôch mestskej zelene a 159,36 ha plôch krajinnej zelene. Redukcia zastavaného územia mesta v Územnom pláne bude 167,76 ha. Pred verejnosťou sa tak úpravy budú môcť prezentovať ako veľké víťazstvo pre zeleň a životné prostredie – a pravdepodobne veľmi úspešne. Kritici budú pravdepodobne zaškatuľkovaní ako developeri a nimi zaplatení ľudia, ktorým mesto a samosprávy konečne ukázali „silu“.

Takýto čiernobiely populizmus je nanešťastie v čoraz silnejšej miere typickejší pre spôsob, akým Magistrát pristupuje k rozvoju mesta. Samozrejme, mnoho navrhovaných zmien je prospešných alebo logických, veľa z nich je však absolútne nezmyslených alebo priamo škodlivých. Nízka úroveň komunikácie a porušovanie vlastných princípov sú zarážajúce, až škandalózne veci. Všetko však nasvedčuje tomu, že celé ZaD vznikli na politickú objednávku vedenia Magistrátu a mestských častí, aby sa príslušní politici mohli pred obyvateľmi tváriť ako ochrancovia zelene a verejného priestoru. Vtedy idú všetky pravidlá nabok, zvlášť tesne pred voľbami.

Toto je moment, kedy je absencia silnej odbornej inštitúcie, ktorá by strážila strategické, ekonomické, urbanistické aj ekologické záujmy Bratislavy, citeľná najviac. Metropolitný inštitút Bratislavy, ktorý takouto organizáciou mal byť, však oddane slúži ako spoluvinník. Takýmto spôsobom sa stráca akýkoľvek kredit, ktorý by MIB mohol mať. Namiesto verejného záujmu totiž stráži záujem vedenia mesta. A to v žiadnom prípade nie sú spojené nádoby.

Z hlavného mesta je tak ihrisko komunálnych politikov, ktorí neváhajú odhodiť dlho pripravované stratégie, vízie a projekty, a nahradiť ich škodlivými, no atraktívne pôsobiacimi realizáciami alebo zmenami. Ich celkový prínos je z dlhodobého hľadiska minimálny, reálne riešenie problémov odsúvajú, niekoho (ideálne nepopulárneho) poškodia, ale z krátkodobého hľadiska znamenajú zisk plusových bodov a volebných hlasov. To, že Bratislava a jej obyvatelia potom na to doplácajú, dôležité nie je.

Zmeny a doplnky 09 treba zásadne prepracovať. Je nepochybné, že k nim príde množstvo pripomienok (pripomienkovať sa dajú do 31. júla vrátane), pričom mesto snáď mnoho z nich zapracuje. Ak by však mali prejsť v nezmenenej podobe a byť prijaté, potom pôjde o veľký problém pre mesto – nielen kvôli jeho rozvoju, ale aj finančným dôsledkom, ktoré môžu následné súdne spory priniesť. Splácať to nebudú politici, ale občania.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.