Adrian Gubčo 21.02.2023 17:53

Zo sídliska mestská štvrť. Nový Ružinov pripravuje veľkú expanziu

Projekt Nový Ružinov od developera CZ Slovakia vznikol ako pomerne skromný development, tvorený niekoľkými bytovkami v prehliadnuteľnej lokalite neďaleko diaľničnej križovatky Prievoz. Odvtedy výrazne podrástol a mení sa na čoraz väčšiu obytnú štvrť. Investor má však ešte ambicióznejšie plány: z Nového Ružinova bude komplexnejšia zóna, ktorá postupne vyplní nezastavané priestory v lokalite.

Nová štúdia pre nedávno získané územie. Zdroj: P.S. Arch

Nový Ružinov začal rásť v roku 2015 po niekoľkých rokov príprav v podobe prvej štvorice bodových bytových domov. Pôvodne bol známy ako Dunajské predmestie. Už vtedy developer kreslil väčšiu zónu, tvorenú nielen bývaním, ale aj občianskou vybavenosťou. Postupne sa však zameral najmä na rezidenčné objekty, keďže po nich bol aj najväčší dopyt. Po prvej etape sa dnes realizuje druhá.

Medzičasom sa objavili informácie o ďalšej plánovanej časti. Smerom ku (vtedy) Slovnaftskej, resp. dnes Bajkalskej ulici mala vzniknúť polyfunkčná etapa, ktorej súčasťou by bolo nielen bývanie, ale aj kancelárie. V čase predkladania zámeru to dávalo zmysel – celý projekt by bol takto odhlučnený od rušnej komunikácie. Developerovi sa podarilo získať časť kľúčových povolení, mesto však vydalo nové záväzné stanovisko, podľa ktorého nie je navrhovaná podoba tretej etapy s funkčnou reguláciou.

Hoci to neznamená, že sa tretia etapa nepostaví, pre CZ Slovakia toto rozhodnutie predznamenáva komplikácie. Magistrát totiž veľmi prísne vykladá Územný plán, ktorý tu žiada rozvoj distribučných centier, skladov a zariadení stavebníctva. Jeho tvorcovia v roku 2007 predpokladali, že pôjde o rozšírenie prístavnej zóny, kde sa budú vykonávať hlavne s priemyslom a dopravou súvisiace aktivity. Urbanistický vývoj Bratislavy však viedol k premene bývalých polí na obytnú štvrť.

Developer, ktorý skúpil väčšiu časť priľahlých plôch medzi Bajkalskou, Lúčnou, existujúcou zástavbou rodinných domov, železničnou traťou a vyústením Bajkalskej do rýchlostnej cesty R7, tak musí požiadať o zmenu plánu. Predpokladom k nej je štúdia, ktorá zanalyzuje potenciál územia a prinesie východiská jeho ďalšieho rozvoja.

Ďalší rozvoj Nového Ružinova

CZ Slovakia už dalo vypracovať niekoľko štúdií. Lokalitou sa dlhodobo zaoberá kancelária Compass, ďalšiu štúdiu pre inú plochu spracovala kancelária PS Arch. Táto bola aj zverejnená, pričom odhaľuje víziu vyplnenia územia medzi prvou a treťou etapou Nového Ružinova, rodinnou zástavbou, Komárňanskou a Bajkalskou. Tieto pozemky už sú z väčšej časti vo vlastníctve developera.

„Polyfunkčný blok Ružinov“ obsahuje kombináciu bytoviek a kancelárskej budovy, pričom do ulice a čiastočne aj do vnútroblokov sú orientované otvorené priestory na prízemí (v parteri). Zástavba sa postupne znižuje od tretej etapy Nového Ružinova po Komárňanskú. Rovnako obsahuje aj terasovito sa znižujúce obytné časti, ktorých cieľom je očividne zmierniť kontrast medzi bytovkami a rodinnými domami. Vnútrobloky sú v štúdii parkovo upravené.

Hoci ďalšia časť Nového Ružinova takto pravdepodobne vyzerať nebude, naznačuje, akým smerom sa uberajú myšlienky investora. Plocha, ktorá sa stala výstavbou rýchlostnej cesty odľahlou a upokojenou, sa má premeniť na vhodné miesto pre vznik obytného komplexu. Vznik akéhosi kancelárskeho kampusu alebo nákupného centra je v tejto lokalite neperspektívny.

Fakt, že podoba priestoru ešte nie je ani zďaleka uzavretá, potvrdzuje aj samotný developer. „Čo sa týka samotnej štúdie, našim cieľom bolo overenie kapacít daného územia, kde sme nadobudli v prvej polovici roka 2022 časť pozemkov,“ hovorí Silvia Ferenecová, hovorkyňa CZ Slovakia. „Chýbajúcu časť pozemkov dúfame, že sa nám podarí získať v priebehu najbližšieho roka. Až po majetkovoprávnom vysporiadaní celého územia budeme uvažovať o ďalšom smerovaní tejto fázy.“

CZ Slovakia zároveň odmieta komunikovať túto víziu ako čosi záväzné. „Zatiaľ túto štúdiu neplánujeme predstavovať širokej verejnosti, našim aktuálnym cieľom je intenzívne komunikovať s MČ Ružinov a Magistrátom hlavného mesta a predstaviť ju verejnosti až po dosiahnutí konsenzu so samosprávou,“ vysvetľuje Ferenecová. Existuje len rámcová predstava o budúcnosti plochy. „Aktuálne sa jedná o dopravne ukľudnené územie, preto bude našim cieľom umiestniť do územia primeranú kombináciu bývania a občianskej vybavenosti, väčší retail alebo kancelárie neplánujeme,“ naznačuje hovorkyňa.

Developer sa každopádne odráža od istých limitov a charakteristík územia. „Budeme brať do úvahy okolité rodinné domy ako aj náš existujúci development. Naša štvrť má potenciál až do cca 2.200 bytových jednotiek, tomu budeme prispôsobovať aj občiansku vybavenosť v tejto fáze. Výšku domov sme vo fáze overovacej štúdie neriešili,“ popisuje S. Ferenecová. V každom prípade tu asi netreba očakávať výškové budovy. Nové domy budú mať v priemere asi okolo šesť-sedem podlaží.

Nezverejnený materiál sa zameriava na priestor medzi druhou etapou projektu a diaľnicou D1. „V roku 2022 sme nadobudli časť pozemkov aj medzi diaľnicou D1 a polyfunkčnými budovami E1 a E2, ktoré sú vo výstavbe,“ ozrejmuje plány Ferenecová, ktorá tu očakáva ďalšiu výstavbu. „Podľa prvých štúdií by išlo o osempodlažné terasovité domy, znižujúce sa smerom k existujúcej zástavbe.“

Plány sú tak veľkorysé. Ako však bolo povedané, dané štúdie sú len predpokladom k úprave regulácie zo strany mesta. Nejde ale o jediné obmedzenia a zásahy, ktoré Magistrát v budúcej štvrti pripravuje.

Pripravovaná tretia etapa rátala aj s administratívou. Zdroj: CZ Slovakia

Pomalá cesta k plnohodnotnej štvrti

Kľúčovou otázkou je nateraz zmena Územného plánu, o čo sa investor usiluje už veľmi dlho. Zástupkyňa firmy sa netají nespokojnosťou s dĺžkou procesov: „Územie a širšie územie Nového Ružinova má pre ďalší development nepriaznivý územný kód, kde sa dlhodobo snažíme o zmenu územného plánu. Kladne prerokovanú urbanistickú štúdiu máme na stole od roku 2015!“ Aj z tohto dôvodu sa odmieta vyjadriť k otázke, kedy by sa mohli začať ďalšie časti projektu – jednoducho to nevie odhadnúť, keďže to závisí na zmene plánu.

Nie je tajomstvo, že CZ Slovakia patrí k developerom, ktorí sa prihlásili v rámci výzvy na zmenu plánu výmenou za odkázanie niekoľkých bytov mestu pre účely nájomného bývania. Pri vyše dvoch tisíckach bytov by ich mohlo byť niekoľko desiatok. Keďže mesto opakovanie tvrdí, že zvýšeniu fondu nájomných bytov je jeho prioritou, sprocesovanie daného balíka zmien a doplnkov plánu snáď bude rýchlejšie.

Do plánovania však zasahuje ďalší problém: súčasťou lokality má byť aj električková trať, ktorá bude súčasťou Vrakunskej radiály – spojnice centra s Vrakuňou a Podunajskými Biskupicami. Zasiahnuť by mala najmä priestor, kde sa pripravuje vyššie zmieňovaná etapa od Compassu. „Naše projekty sú s trasovaním električky zosúladené a máme veľkú radosť z potenciálnej možnosti realizácie električkovej zastávky pre Nový Ružinov,“ potvrdzuje Ferenecová.

Popritom ale nezabúda dodať, že to nie je bez problémov: „Aj rozvoj tohto sektora však bohužiaľ stagnuje na aktuálnom Územnom pláne Hlavného mesta. Aktuálne však vedieme veľmi konštruktívny dialóg s jeho zástupcami, veríme že sa to podarí v dohľadnej dobe dotiahnuť do konca.“ Okrem umiestnenia a osadenia trate v území bude musieť developer vyriešiť aj vedenie vysokého napätia. Aktuálne sa zvažuje medzi preložkou alebo podzemným vedením. Finálne riešenie bude závisieť od finančnej náročnosti.

Naozaj masívna výstavba bytov, doplnená o električkovú trať, je tak nateraz hudbou budúcnosti. Po zmene plánu – ktorú možno optimisticky očakávať o dva roky až tri roky – bude nasledovať ešte povoľovací proces. Hoci by vtedy už mal platiť nový Zákon o výstavbe, ktorý sľubuje stlačiť celé konanie od záväzného stanoviska po vydanie povolenia na pár mesiacov, zatiaľ je to teoretická úvaha.

Po dokončení aktuálnej druhej etapy a domu, ktorý rastie západne od bytového domu Valentine, pôjde do výstavby tretia etapa. Tu investor ohlasuje ďalšie zlepšenia. „V tejto časti plánujeme vybudovať trvalú zastávku MHD a súčasne doriešiť chýbajúci chodník smerom ku Komárňanskej ulici. Aktuálne finalizujeme stanoviská dotknutých orgánov k projektu pre územné rozhodnutie, predpokladáme podanie žiadosti o vydanie územného rozhodnutia na príslušný stavebný úrad v dohľadnej dobe,“ uzatvára Silvia Ferenecová.

Developer finalizuje druhú etapu. Zdroj: Nino Belovič / YIM.BA

Malá veľká štvrť

Dnes známe plány dokazujú, že sa z donedávna relatívne komorného obytného súboru stáva veľká štvrť. Na prvý pohľad nejde o klasické mestské prostredie, tvorené uzatvorenými blokmi so zelenými dvormi a hlavnými fasádami otvorenými do okolia – do ulíc či námestí, ktoré sú kľúčovými verejnými priestormi s vybavenosťou. Nový Ružinov je obrátený skôr dovnútra. Do okolia sú orientované stroho pôsobiace fasády a parter bez prevádzok, no zato vstupmi do garáží.

Vyzerá to tak, akoby samého developera a jeho architektov prekvapoval rastový potenciál Nového Ružinova. A predsa, keď bude celá zóna dobudovaná – teda možno v roku 2035 – vzniknú tu ulice a priestory, ktoré bude potrebné architektonicky a krajinársky dotvoriť. Využívať ich bude množstvo ľudí, napokon bude tadiaľto prechádzať električka, ktorá je generátorom ľudského pohybu. Investor, príp. Magistrát by spravil chybu, keby jej prítomnosť nevyužil na umiestnenie významnejšieho prvku občianskej vybavenosti.

Možno keby mesto postupovalo promptnejšie, dokázalo by s developerom rokovať aj o inej forme náhrady, ako sú nájomné byty. Vyše dvetisíc bytov znamená, že tu bude žiť štyri- až päťtisíc obyvateľov. To je už dosť na to, aby uživili materskú školu, a po zarátaní blízkych developmentov (napríklad Nuppu) sa stáva zaujímavým aj otvorenie novej školy. Tisíce nových rezidentov budú mať určite dopyt aj iných formách trávenia voľného času, či už je to kultúra, komunitné spolunažívanie či športovanie.

Príklady najmä zo zahraničia (vzorom môže byť Praha) ukazujú, že dobrá kooperácia developerov a mesta dokáže priniesť vznik aj náročnejších prvkov občianskej vybavenosti. V Bratislave však zatiaľ mnohé samosprávy nevedia využívať ani len poplatok za rozvoj. Samotné mesto si novým nástrojom v podobe bytov z nadhodnoty vyrieši (alebo pomôže riešiť) jeden problém, ostatné však prehliada.

V prípade Nového Ružinova je pritom dôležité komplexné vnímanie celej zóny. Z developmentu sa stáva veľká štvrť. Na druhej strane nie je vylúčené, že objemom nekomerčnej vybavenosti nebude presahovať ani malé projekty. Aspoň že tu bude električková trať – rezidenti nájdu služby niekde inde.  

Pozrite si výstavbu Nového Ružinova vo fotoalbumoch. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.