Adrian Gubčo 15.06.2023 12:54

Konečne pokrok. Nové centrum Dúbravky sa blíži, zmenia ho viaceré projekty

Mestská časť Dúbravka je s približne 35-tisíc obyvateľmi stredne veľkou štvrťou. Drvivá väčšina ľudí žije na povojnovom sídlisku, ktoré tu vzniklo v 70-tych rokoch 20. storočia. Ako bolo v prípade normalizačných obytných štvrtí zvykom, vybudovali sa najmä byty a základná vybavenosť. Centrum sa už dobudovať nestihlo, čo sa napráva len teraz.

Zdroj: A.LT Architects, Atelier 008

Sídlisko v Dúbravke vznikalo počas 70-tych a 80-tych rokov minulého storočia. Už od počiatku bolo plánované, že jadro sídliska vznikne v blízkosti križovatky Saratovskej a Ulice Janka Alexyho. V záujme urýchlenia dodávania nových bytov sa však uprednostnila rezidenčná výstavba a dostavba centra mala prísť až neskôr. Najvýznamnejší objekt v tomto smere, Dom kultúry Dúbravka, bol dokončený až v roku 1986.

Okrem domu kultúry tu vznikla aj budova pošty či okresného súdu, inak však ostali plochy z veľkej časti prázdne. V porevolučnom období sa tu postavili objekty supermarketov, kostola alebo dvojica bytoviek, inak však ostáva centrum Dúbravky dodnes veľmi neurčité. Zachovalo sa viacero voľných plôch, kým pošta sa premenila na opustenú ruinu. Územie je tak zrelé na prestavbu, v čom sa angažujú viacerí investori.

V priebehu niekoľkých rokov by tu mohli pribudnúť polyfunkčné súbory, ktoré majú lokalitu dotvoriť mestotvornou architektúrou, vhodnou pre jadro štvrte – aspoň podľa investorov. Ich príprava sa však nezaobíde bez výhrad, kritiky a protestov. Povolenia tak získavajú len veľmi pomaly. Napriek tomu, niektoré zámery sa teraz pohli a postupne sa blížia k výstavbe.

Najbližšie k realizácii je Polyfunkčný dom Na lúke, naplánovaný v priestore medzi supermarketom Lidl a objektom bývalej pošty. Výstavba sa na tomto mieste plánuje minimálne už od roka 2008, podoba projektu však získala v podstate dnešné kontúry v roku 2017. V roku 2019 sa developerovi, ktorým je známa česká firma FINEP, podarilo získať od Magistrátu kladné záväzné stanovisko.

Do prostredia vstúpi investor dvojicou sedempodlažných bytových domov, ktoré medzi sebou vytvoria privátne nádvorie. Súčasťou projektu budú okrem trvalého bývania aj štúdiá a menšie obchodné jednotky, orientované k Saratovskej ulici, kde sa predpokladá najväčší pohyb peších. V rámci projektu vznikne aj široký chodník, ktorý prepojí okolitú štvrť s električkovou zastávkou na Saratovskej ulici (Alexyho).

Celkovo sa tu bude nachádzať 65 bytov a 43 štúdií. 50 bytov vznikne v sekcii B, ktorá je od ulice zasunutá, sekcia A s 15 bytmi a 43 štúdiami bude bližšie k Saratovskej. Výmera komerčných priestorov bude 186 metrov štvorcových, mali by tu pravdepodobne vzniknúť dve jednotky s kaviarňou a predajňou. Počet parkovacích miest je 113, z toho sa na teréne v areáli projektu bude nachádzať 10 stojísk a ďalších 23 bude medzi jednotlivými domami.

Architektonický koncept vypracovalo kvalitné české štúdio A.LT Architekti, ktoré sa vo všeobecnosti prezentuje veľmi dobrou úrovňou svojich návrhov. Vcelku dobre je zvládnutý aj projekt Na lúke, a to napriek zdržanlivému vonkajšiemu výrazu. V kontexte projektov developera tak ide o celkom výnimočnú situáciu – FINEP je totiž spájaný s mnohými kontroverznými realizáciami, ktoré dané lokality skôr zaťažili ako vhodne doplnili.

Projekt teraz žiada – vyše štyri roky od zisku stanoviska - o vydanie stavebného povolenia. Štandardne by malo ísť o formálny proces, to však nemožno v Dúbravke garantovať. Výstavba sa tak začne najskôr ku koncu tohto roka, pravdepodobne ale skôr v budúcom. FINEP totiž pripravuje aj iné, lukratívnejšie zámery.

Centru Dúbravky by pomohlo, keby nové developmenty vznikli aj na mieste dnešných supermarketov. Zdroj: A.LT architekti

Polyfunkčný dom Na lúke sám osebe neprinesie radikálne skvalitnenie lokality. To príde až s odstránením starej pošty a jej nahradením kvalitnou zástavbou. Development na tomto mieste je skutočne už dlhšie plánovaný. Stojí za ním firma Macho Consulting, ktorá v Bratislave zrealizovala niekoľko rezidenčných projektov – naposledy Galvaniho Dvory v Ružinove.

Dúbravský zámer, oficiálne nazvaný Komplex bývania a občanskej vybavenosti, Saratovská ulica (alebo aj Centrum Dúbravka), je spojený najmä so spormi s FINEPom aj Magistrátom. Developerovi dlho trvalo, kým získal záväzné stanovisko, čo bolo spojené s nedostatočnou komunikáciou zo strany Hlavného mesta (podľa investora). Len teraz navyše obdržal záverečné stanovisko v rámci posudzovania vplyvov na životné prostredie (EIA). Projekt prejde len zisťovacím konaním.

V zmysle známych informácií bude mať Centrum Dúbravka podobu mestského bloku tvoreného štvoricou objektov s pootvoreným priechodným vnútroblokom. Budovy budú založené na spoločnej dvojpodlažnej podnoži, vystupujúcej nad úroveň terénu zo strany Saratovskej ulice. Vnútroblok bude parkovo upravený a orientované do neho budú retailové prevádzky v parteri. Nad nimi sa budú nachádzať obytné podlažia, obsahovať však budú aj komunitné a relaxačné plochy.

Blok A má mať jedenásť nadzemných podlaží. Medzi druhým a šiestym podlažím budú ateliéry, vyššie sú umiestnené byty. Časť z nich využije fakt, že od siedmeho podlažia budú tieto ustupovať, čím vzniknú väčšie terasy. Parter bude aktívny, vznikne tu jedenásť prevádzok.

Blok B bude menej mohutný, bude mať osem nadzemných podlaží a umiestnený bude v juhozápadnej časti pozemku. Byty na druhom až ôsmom podlaží by tak mali mať výhľad do zelenej plochy v susedstve (kým ju nezastavia FINEP). V parteri by mala vzniknúť materská škola.

Blok C je opäť väčší s jedenástimi podlažiami, umiestnený bude v juhovýchodnej časti komplexu, má byť teda orientovaný aj do Saratovskej ulice. Parter bude opäť aktívny s deviatimi prevádzkami, byty sa nachádzajú na druhom až jedenástom podlaží. Od siedmeho podlažia budú opäť ustupovať, čo vytvorí priestory pre ďalšie atraktívnejšie jednotky s terasami.

Nakoniec posledný blok D má mať šesť nadzemných podlaží, byty budú orientované do vnútrobloku. Nachádzať sa budú na druhom až šiestom podlaží, zaujímavosťou je umiestnenie strešného športoviska, so susednými blokmi prepojeného mostíkmi. Prvé podlažie bude rozšírené a prepojené so susednými blokmi, v parteri smerom k Saratovskej vzniknú kancelárske priestory, k bloku A reštaurácia.

Celkovo sa navrhuje vybudovanie 249 bytov a 70 ateliérov, spomínaný nemalý rozsah občianskej vybavenosti a 438 parkovacích miest. Projekt prinesie zmenu režimu parkovania na ulici Pod záhradami, kedy sa pozdĺžne parkovanie zmení na kolmé, čo prinesie nárast počtu parkovacích miest. Developer vybuduje pozdĺž Saratovskej oddelenú cyklotrasu.

Architektom projektu je kancelária Atelier 008. Doteraz publikované vizualizácie sú pomerne schematické, v čase predaja bude určite predstavená ich kvalitnejšia verzia. Ak bude zámer pôsobiť dobre, pre centrum Dúbravky to bude dobrá správa – pôjde o skutočný kus mesta, čo je v danej lokalite viac ako vhodné.

Výstavba vo forme blokovej zástavby je v danej lokalite najlepšou formou. Zdroj: ARCA Capital

Otázkou ešte ostáva osud ďalších pozemkov. Veľká prázdna plocha ostáva medzi domom kultúry a supermarketom Billa. Spoločnosť Arca Capital tu plánovala vznik polyfunkčného projektu Park Residence. Tvorený mal byť trojicou základných objektov: doskovým deväťpodlažným bytovým domom, sledujúcim líniu Trhovej ulice, 14-podlažnou rezidenčnou vežou, orientovanou do Saratovskej, a trojpodlažnou administratívnou budovou medzi jednotlivými bytovkami, kde sa uvažovalo nad umiestnením miestneho úradu.

Naplánovaných tu bolo 163 bytov a 29 apartmánov, 3-tisíc metrov štvorcových kancelárií a 2,6-tisíc metrov štvorcových retailu. Tieto služby a vybavenosť, spoločne s bývaním, malo obslúžiť 420 parkovacích miest. Architektúru spracúvala kancelária Expoline.

Investor chcel projekt pôvodne realizovať v inej podobe. Podľa originálneho zámeru tu mal vzniknúť obytný súbor Terasové záhrady, v rámci ktorého bola naplánovaná výstavba štvorice terasových domov, spoločne tvoriacich blok s otvoreným vnútroblokom. Parter (prízemie) smerom do okolia mal byť otvorený a obsahovať drobnú vybavenosť. Dúbravská samospráva však žiadala zväčšenie verejného priestoru, keďže súčasná plocha námestia pred domom kultúry sa jej zdala nedostatočná.

Nateraz to je ale v každom prípade jedno. Arca Capital čelí už nejakú dobu vážnym problém, čoho dôsledkom je konkurz firmy a odpredaj viacerých jej záväzkov – vrátane investičných projektov. Pravdepodobne k nim bude patriť aj Park Residence. Akou cestou pôjde hypotetický nový majiteľ, možno dnes len sotva odhadnúť.

Vznik nového bloku domov (teda pôvodné riešenie) by bol každopádne asi najvhodnejší. Išlo by o akýsi ostrov mestskosti v tomto prostredí. Dúbravka však očividne robí všetko preto, aby jej centrum vzniklo s oneskorením a mestské prostredie nepripomínalo.

Príkladom je situácia okolo zámeru výstavby pri ulici Pod záhradami, kde mal pôvodne Strabag Real Estate stavať polyfunkčný dom. Mestská časť však aktívne tomuto zámeru zabránila v snahe o záchranu „zelene“, teda trávnika, kde sa dodnes nič nenachádza. Vzniknúť tu pritom mohla kombinácia nového bývania, vybavenosti a pekného vnútroblokového parku.

Vzhľadu centrálnej časti štvrte ubližujú prázdne plochy, zanedbané „ruiny“ aj objekty supermarketov, obklopené povrchovými parkoviskami. Všetky by mali byť prestavané, ideálne kompaktnou zástavbou s rozumnou mierkou, bývaním, službami a upravenými verejnými priestranstvami. Výťažok z poplatku za rozvoj by mal byť následne reinvestovaný do chodníkov, zelených plôch aj námestia pred domom kultúry.

Dúbravka by mohla mať svoje skutočné centrum. Najprv ho však musí skutočne chcieť a dať mu rozumnú víziu, ktorú nebudú tvoriť politici, ale experti.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.