Adrian Gubčo 14.05.2024 13:48

Mesto sa posúva k letisku. Na okraji Bratislavy vznikne veľká štvrť, žiť tu budú tisíce ľudí

Okolie bratislavského Letiska M.R. Štefánika bolo donedávna veľmi riedko zastavanou zónou. V posledných rokoch tu však pribúdajú retailové a logistické centrá, administratívne objekty a dokonca aj byty. Tomuto vývoju nie je koniec, práve naopak – pripravované zmeny Územného plánu majú premeniť lokalitu na mestskú štvrť s bývaním i občianskou vybavenosťou.

Zdroj: VI Group

Pri letisku vznikne nová štvrť

Prvé bratislavské letisko vzniklo vo Vajnoroch v roku 1923, už po druhej svetovej vojne sa ale rozhodlo o zriadení nového. Umiestnené bolo východne od mesta neďaleko Ivanky pri Dunaji. V tom čase išlo o poľnohospodárske územie, ktoré od intravilánu Bratislavy delili celé kilometre. Čiastočne sa to zmenilo po vzniku sídliska v Ružinove, napriek tomu bolo ešte v 90-tych rokoch letisko od mesta oddelené nezastavaným územím.

Na začiatku 21. storočia sa však dokončil priľahlý  úsek diaľnice D1 a začali sa budovať nákupné a komerčné komplexy popri Ivanskej ceste. O čosi neskôr sa začala rozvíjať aj zóna Pharos, ktorá využila priestor medzi diaľnicou a areálom letiska. Do tohto momentu sa ešte spôsob urbanizácie nijako zásadne neodlišoval od vývoja v susedstve letísk inde v zahraničí, kde sa nachádzajú obdobné objekty.

V posledných rokoch však pribudla prvá dvojica rezidenčných projektov. Developer J&T Real Estate v dvoch fázach vybudoval Ovocné Sady, mohutné sídlisko s vyše tisíc bytmi, určenými pre mladších ľudí či rodiny ako štartovacie bývanie. Charakterom pritom pripomínajú modernistické obytné súbory. V susedstve Ovocných Sadov zas spoločnosť VI Group postavila Moruše, tvarovo výrazný dom, obsahujúci vybavenosť na prvom podlaží.

Nie je žiadne tajomstvo, že rozvoj bývania má v susedstve pokračovať. Stáť má za ním opäť VI Group. Mimoriadne aktívny developer chce v spolupráci s firmou F&P a.s. v dotyku s Morušami postaviť polyfunkčné centrum, tvorené štvoricou objektov s bývaním, ubytovacími kapacitami či administratívou. To ale zďaleka nie je všetko.

Zverejnený bol totiž návrh Koordinačnej urbanistickej štúdie Ivanská cesta, ktorej obstarávateľom a spracovateľom je VI Group. Developer tým reaguje na aktivity mesta v oblasti zvyšovania dostupnosti bývania vo forme zisku nových nájomných bytov. Z tohto dôvodu chce s investormi spolupracovať na zmenách Územného plánu v prospech rozvoja bývania výmenou za odvedenie časti bytov (príp. inej protihodnoty) do mestských rúk.

Developer by chcel dosiahnuť zmenu regulácie v susedstve letiska, na plochách medzi Ivanskou cestou a diaľnicou D1. Územie definuje ako brownfield (myslený je tým areál bývalého ZARESu), ktorý neumožňuje výstavbu bývania a plnohodnotné zhodnotenie územie. Preto navrhuje úpravu súčasnej formy využitia – podľa plánu tu totiž môže byť najmä vybavenosť, sklady, či dokonca ľahká výroba. Štúdia je pripravená variantne, pričom jednotlivé varianty sa líšia v hmotovo-priestorovom usporiadaní či druhu a intenzite zástavby.

V oboch prípadoch platí, že dnes nezastavané plochy sa majú postupne premeniť na mestské prostredie. Zhotoviteľ štúdie územie rozdelil na štyri časti. Sektor A zahŕňa plochy priamo popri Ivanskej ceste, kde sa nachádzajú aj Moruše. Sektor B je umiestnený západne od vetvy Ivanskej cesty smerujúcej k lávke ponad D1 smerom na Zlaté Piesky. Sektor C je v severnej časti územia a spolutvorený je Ovocnými Sadmi, sektor D vymedzuje lokalitu z východu.

Podľa zhotoviteľa v území nie sú environmentálne záťaže, podstatná časť je napojená na siete a dopravnú infraštruktúru a je pomerne dobre dostupné. Nijakým spôsobom sa nemá narušiť ani prevádzka letiska. Preto má byť lokalita ideálna na vznik novej štvrte, ktorá má byť navyše v súlade so strategickými materiálmi mesta vrátane plánu Bratislava 2030.

V lokalite už vznikli prvé stovky bytov, zostáva tu priestor pre ďalšie tisíce. Zdroj: Google Maps

Tisíce bytov aj obyvateľov

Ako tvrdí zhotoviteľ štúdie, prostredie je dnes veľmi nesúrodé, riedko zastavané rozličnými objektami a projektami a chýba mu logika. V rámci urbanistického konceptu chce tieto nedostatky napraviť a vytvoriť tak „komplexné mestské prostredie“.

Základné urbanistické princípy majú vychádzať zo snahy o vytvorenie 15-minútového mesta, tvorby zeleného prostredia s integráciou modrej infraštruktúry, doplnenia vybavenosti najmä v parteri objektov, vytvorenia príťažlivých verejných priestorov a zaokruhovania dopravy tak, aby došlo k vytvoreniu zón pre nerušený peší pohyb. Tieto princípy sú rešpektované v oboch variantoch riešenia.

Štvrť tak má mať podobu zmiešanej zástavby pootvorených blokov, hoci Variant 1 je predsa len rozvoľnenejší. Spoločným centrálnym prvkom je park, tvoriaci jadro celej zóny. Doplnený bude o vnútrobloky, ktoré majú byť prepojené tak, aby vytvárali „zelené radiály“ smerom k parku. Takisto sa oba varianty zhodujú na pozícii Ivanskej cesty ako kľúčovej komunikácie nadmestského významu, preto sem umiestňujú rezervu pre nosný systém MHD aj o čosi vyššie objekty s maximálne desiatimi podlažiami. 

Čo sa týka zástavby, v prípade sektoru A by mali pribudnúť predovšetkým viacpodlažné bytové a polyfunkčné domy v blokovej zástavbe s bodovými objektami ako možným lokálnym akcentom, čo platí pre oba varianty. Sektor B bude tvorený taktiež predovšetkým bývaním vo viacpodlažných bytových domoch v blokovej štruktúre. V sektore C bude umiestnený zmieňovaný centrálny park, bývanie, ale výhľadovo aj základná škola (vo Var. 2). V sektore D sa navrhujú obytné bloky a vo Var. 1 by bola škola práve tu.

Na základe daných predpokladov by vo Var. 1 vzniklo v zónach A, B, C 2.537 bytov pre 5.074 obyvateľov, doplnených o 923 bytov a 1.845 obyvateľov v sektore D. Celkovo by tak išlo o 3.460 bytov pre 6.919 ľudí. Vo Var. 2 sa počíta s 3.062 bytmi pre 6.123 obyvateľov v zónach A, B a C a 1.120 bytmi pre 2.240 rezidentov v zóne D. To je celkovo 4.182 bytov a 8.363 obyvateľov. K tomu všetkému ešte treba pripočítať tisíc bytov a zhruba dvojnásobný počet obyvateľov Ovocných Sadov plus ďalšie stovky v Morušiach, takže vo výsledku by v celej zóne žilo viac ako 10-tisíc ľudí.

V takom prípade tu bude potrebné umiestniť materské školy navyše k už existujúcej, ale aj základnú školu pre približne 729 žiakov. Taktiež tu je vhodné umiestniť zdravotnícke prevádzky, zariadenie sociálnych služieb pre seniorov, vstavanú vybavenosť (nákupné centrá tu pravdepodobne vznikať nebudú – Avion je v tesnej blízkosti) či športoviská. Kultúru má saturovať amfiteáter v centrálnom parku.

Dopravu bude odvádzať Ivanská cesta, novým prvkom bude zmieňovaná okružná komunikácia. Cyklodoprava je už zanesená do Územného plánu v podobe cykloradiály R55, pričom štúdia ju rešpektuje a dopĺňa o nové spojenie smerom na nadjazd diaľnice k Zlatým Pieskom. Čo sa týka parkovania, v zmysle noriem je tu naplánovaných 4.919, resp. 5.486 parkovacích miest s preferenciou ich plného umiestnenia v garážach či parkovacích domoch.

Vývoj územia neprebehne naraz. V prvej etape sa bude developovať sektor A, ktorý má najlepšie predpoklady pre rozvoj, keďže je vo vlastníctve developera a je napojený na inžinierske siete. V druhej etape to bude sektor B, kde treba dobudovať prípojky na siete aj rozšíriť cestu k Zlatým Pieskom. Sektor C by sa mal urbanizovať v tretej etape a sektor D v poslednej. Jeho rýchlejšiemu využitiu bránia zložité majetkové pomery. Celkové dobudovanie nemožno čakať skôr ako v roku 2040.

Rozvoj okolia letiska ešte robí debatu o jeho budúcnosti i zotrvaní v súčasnej polohe aktuálnejšou. V Mníchove ho presunuli a pôvodnú plochu využili pre vznik nového výstaviska a štvrte. Zdroj: Stadt Muenchen

Letisko v meste

Pokiaľ sa v najbližších dvoch desaťročiach skutočne plne transformuje dané územie, v dohľadnej budúcnosti už nebude možné o bratislavskom letisku hovoriť, že je „za mestom“. Práve naopak, bude v podstate priamou súčasťou Bratislavy. O tom, či to je vhodné tak pre letisko, ako aj pre metropolu, možno diskutovať.

V teoretickej rovine už existujú úvahy o presune letiska do inej, vhodnejšej polohy. Najčastejšie sa cituje priestor východne od Senca, ktorý je napojiteľný na hlavnú železničnú trať z Bratislavy do Budapešti, diaľnicu D1 či rýchlostnú cestu R1. Tu by mohlo vzniknúť letisko, ktoré by vo väčšej miere zohľadňovalo súčasné trendy v ich budovaní vrátane existencie dvoch paralelných dráh na rozdiel od dvojice kolmých, ako to je v Bratislave dnes.

Vysunutie letiska by mohlo priniesť zlepšenie predpokladov pre výstavbu vo veľkej časti Bratislavy a prirodzene by otvorilo aj priestor v areáli samotného letiska. Ako ho využiť, je samostatná téma. Vychádzajúc zo zahraničných príkladov by tu však mohlo byť výstavisko, park či celá mestská štvrť.

Plány na urbanizáciu priestorov po bývalom ZARESe tak z dlhodobého hľadiska nemusia byť pritiahnuté za vlasy. Mesto sa nebuduje na päť ani desať rokov, ale na storočia. Pri takomto vzdialenom horizonte je veľmi pravdepodobné, že priestor letiska skutočne čakajú niekedy v budúcnosti zmeny. Keď tento proces nastane, bude už v jeho okolí mestské prostredie.

Pôjde zároveň o miesto, kde budú vznikať pravdepodobne skôr dostupnejšie byty (minimálne oproti zvyšku Bratislavy), doplnené o nemalý počet nájomných bytov. Pre množstvo ľudí tak ide o dôležitý krok k tomu, aby si mohli nájsť bývanie priamo v metropole. Nová štvrť, zatiaľ nazývaná len Ivanská cesta, môže byť jednou z významných urbanizačných lokalít, ktoré prispejú k celkovému zvýšeniu konkurencieschopnosti mesta.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.