Adrian Gubčo 29.11.2019 09:10

Veža v projekte Mlynské Nivy Košická mení výšku

Developer HB Reavis aktuálne dokončuje najvyššiu budovu v Bratislave, kancelársku Nivy Tower so 125 metrami, hneď v susedstve však plánoval podobne vysokú vežu. Výšková budova v projekte Mlynské Nivy Košická mala byť vlajkovou loďou developera, teraz sa však objavuje nečakaná zmena: projekt zmení výšku, a to smerom nadol.

Zdroj: HB Reavis

Projekt Mlynské Nivy Košická, oficiálne známy ako Twin City C, bol prvýkrát detailnejšie predstavený približne pred rokom, kedy HB Reavis získal kladné záväzné stanovisko pre prvú etapu masívneho kancelárskeho developmentu, ktorého súčasťou malo byť päť objektov. Dominantou mal byť objekt C1 s 27 podlažiami a výškou po atiku 115 metrov, po architektonický vrchol však až 125 metrov, čím by patril k najvyšším budovám v meste.

Teraz sa však situácia mení. Zverejnené bolo nové záväzné stanovisko, podľa ktorého dochádza k viacerým zmenám. Za najdôležitejšie z nich je považované zlúčenie objektov C3 a C4 do jedného objektu C34, navýšenie počtu parkovacích miest (z 1.357 na 1.562), úpravy napojenia z Mlynských nív alebo zmeny riešenia cyklistickej dopravy. Prekvapivou zmenou je však zníženie podlažnosti objektu C1, ktorý bude mať po novom 25 podlaží, čo znamená, že jej výška bude 104 metrov po atiku a 114 po architektonický vrchol.

Podľa stanoviska je dôvodom zmeny podrobnejšie spracovanie vyššieho stupňa projektovej dokumentácie. Projektanti očividne objavili spôsoby, ako projekt takto lepšie optimalizovať – zlúčením objektov C3 a C4 sa napríklad mohlo spojiť technologické vybavenie budov a uvoľnený priestor využiť pre parkovanie. V prípade výšky mohli platiť obdobné dôvody, teda dosiahnuť podobné výnosy aj pri menšej podlažnosti.

Celkom zásadnou zmenou je aj zmena etapizácie výstavby. V prvej etape by sa mali vybudovať objekty C0, C2, a C34, teda rampy do podzemnej garáže, 11-podlažná budova pozdĺž ulice Mlynské nivy a a 11-podlažný objekt v tvare písmena L rovnobežný s Chalupkovou ulicou. Výšková budova C1, ako aj 10-podlažná budova C5 rovnobežná s Košickou ulicou vznikne v druhej etape. Veža mala byť pôvodne súčasťou prvej fázy výstavby.

Napriek zmenám, celková výmera hrubej podlažnej plochy by mala byť podobná, t.j. 118,5-tisíc metrov štvorcových (66,8-tisíc v pôvodnej prvej etape, 51,7-tisíc v druhej).

Hlavné mesto s týmito zmenami súhlasilo a potvrdilo aj súlad dokumentácie s ÚPZ Chalupkova. V zmysle tohto dokumentu má byť na mieste výškovej budovy dominanta s maximálnou výškou 115 metrov, do istej miery tak bude nové riešenie bližšie predstave tvorcov a obstarávateľa ÚPZ.

Zdroj: HB Reavis

Zmenou oproti minulosti je masívnejšie pripomienkovanie projektu zo strany Hlavného mesta, čo sa týka požiadaviek na architektonické riešenie aj dopravné vybavenie. Magistrát si už napríklad vyžiadal na posúdenie koncept riešenia verejných priestorov, prípadne požaduje, aby developer bližšie naviazal podobu projektu na už vybudované časti Twin City. Najväčšie zmeny však žiada v dopravnej oblasti.

Dotkne sa to najmä Chalupkovej ulice, kde sa bude meniť charakter cyklotrasy – namiesto jednosmerných pruhov po stranách ulice sa bude realizovať obojsmerná cyklotrasa na strane projektu Mlynské Nivy Košická. Tá bude mať podľa všetkého šírku 2,5 metra, miestami 3 metre. Jej napojenie na ulicu Mlynské nivy už rešpektuje zmeny v profile ulice, o ktorých bolo informované v priebehu leta. Ďalšie požiadavky mesta smerujú k zlepšeniu podmienok pre chodcov, alebo prísnejšie hľadia na opatrenia smerujúce k znižovaniu vplyvu na zmenu klímy.

Zdá sa, že mnohé zo zmien teda budú k lepšiemu. Z nového stanoviska (resp. stanovísk) nijako nevyplýva, že by sa mala nejakým zásadným spôsobom meniť aj architektúra projektu. Výraznejšia zmena by však mohla byť skutočne úderom, keďže HB Reavis k spolupráci na developmente prizval londýnsku kanceláriu AHMM, ktorá je v súčasnosti považovaná za jedno z najlepších a najtrendovejších architektonických pracovísk v britskej metropole. Ich prvý bratislavský projekt by skutočne priniesol asi najlepšiu kancelársku vežu, aká tu má v najbližších rokoch vzniknúť.

Po úpravách sa však každopádne zmenia jej proporcie, čo už za ideálne nepovažujem. Iné bude aj vyznenie budovy oproti Nivy Tower, kde bude rozdiel 11 metrov dobre vnímateľný. Stále pôjde ešte o výraznú vežu, pri danom pôdoryse by však k jej elegancii prispelo skôr navýšenie ako zníženie. Nanešťastie, navyšovanie výškových budov v Bratislave pravdepodobne nie je na programe dňa.

V centre mesta vzniká súbor rovnako vysokých budov. Tento stav treba zmeniť, a to aj možnosťou stavať vyššie budovy. Zdroj: HB Reavis

Ide o rozdiel oproti iným mestám – sám HB Reavis už poukázal na rozdiel oproti Varšave, kde developera údajne mesto požiadalo, aby svoj projekt zvýšilo, keďže má záujem o modernejší charakter. Development slovenskej spoločnosti Varso Place bude po dokončení a brexite navyššou stavbou v Európskej únii.

V Bratislave zatiaľ pokračuje diskusia o prijatí výškovej regulácie, ktorá sa má stať záväznou súčasťou Územného plánu Hlavného mesta SR. Mesto má v rukách zatiaľ len starší  materiál vypracovaný minulým vedením, podľa ktorého by mali mať nové výškové budovy maximálnu výšku 111 metrov, čo je absolútne neopodstatnené a nedostatočne odôvodnené opatrenie. Napriek tomu, pri absencii aktuálnejšieho návrhu mesto pracuje práve s týmto ako so smerným.

Je ťažké povedať, aké je nastavenie aktuálneho vedenia Hlavného mesta, hoci primátor Matúš Vallo sa verejne vyjadril, že hranicu 111 metrov taktiež nepovažuje za správnu a opakovane zdôrazňuje, že pri takýchto budovách ide predovšetkým o riešenie dopravy či verejného priestoru. Každopádne, aktívnejšia diskusia nás nepochybne čaká, zmenu Územného plánu v súvislosti s výškovou reguláciou plánuje mesto približne začiatkom roka 2021.

Bolo by správne, keby Bratislava začala otvorene pristupovať k tejto výzve a odmietla spomienkový optimizmus alebo konzervatívne postoje, hlásajúce, že výškové budovy do mesta nepatria. Táto debata je už úplne irelevantná, v čase, kedy je naraz vo výstavbe (ak sem rátam aj Eurovea Tower, hoci zatiaľ ide len o prípravné práce) päť budov s výškou nad sto metrov, a ďalšie sú už viacmenej potvrdené. Bratislava je mestom výškových budov, ktoré jej charakter určujú viac, ako to je vo väčšine iných európskych metropol.

Zamerať sa teraz treba na kvalitu skylinu (panorámy) – aby nevznikalo to, čo teraz, kedy chybným prístupom k vežiam vznikla nad bratislavským downtownom obrovská stena rovnako vysokých budov – a na priestor v úrovni očí spoločne s dopravou, ako to konštatuje aj primátor. Ak budú tieto veci ošetrené, je pravdepodobné, že metropola znesie aj ďalšiu výrazne vyššiu dominantu, azda aj mrakodrap.

Je čas, aby začalo mesto aktívne pracovať so svojou nanovo sa definujúcou identitou. K tej patrí aj ambicióznosť a odvaha, fyzicky sa odrážajúca v novom centre Bratislavy, ktoré je symbolom ekonomického úspechu stále ešte mladého hlavného mesta. Ak bude doplnené ďalšími kvalitnými a v urbánnom priestore vhodne osadenými vežami, je vysoko pravdepodobné, že aj o desaťročia bude súčasný rast downtownu vnímaný ako zlatý vek slovenskej metropoly.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.