Adrian Gubčo 11.06.2021 13:14

Vo Vrakuni dokončujú rezidenčný projekt Lesopark

V mestskej časti Vrakuňa, presnejšie v jej štvrti Nová Vrakuňa, sa v týchto týždňoch dokončuje rezidenčný projekt Lesopark. Ide o jeden z väčšieho počtu developmentov, tiahnucich sa pozdĺž Hradskej ulice. Od mnohých miestnych realizácii sa však líši väčším dôrazom na spoločné priestory pre rezidentov a vhodným riešením parkovania.

Zdroj: Elite Holding a.s.

Hradská ulica je hlavnou osou Novej Vrakune, časti inak zaznávanej mestskej lokality, kde sa nachádzajú takmer výlučne len rodinné domy. Ulica bola typická prítomnosťou domov orientovaných smerom k ceste s dlhými hospodárskymi dvormi. Tieto aktivity sa tu však dnes už nevykonávajú a mnohí majitelia uprednostnili odpredaj pozemkov aj s dvormi viacerým menším developerom, ktorí sú schopní do dvorov vložiť menšie rodinné alebo radové domy.

Nové projekty majú lavírujúcu kvalitu, väčšina je však na nízkej úrovni. Investori si sú dobre vedomí, že nejde o prémiovú lokalitu, preto je bývanie v tejto časti Bratislavy skôr dostupnejšie. Úroveň realizácií tomu zodpovedá, preto nové domy a obytné súbory disponujú len minimom spoločných vonkajších alebo vnútorných pobytových priestorov, parkovanie je takmer vždy riešené na teréne, čím sa potenciál zelene ešte viac míňa, a o aktívnom parteri nemôže byť ani reči. Architektúra je takmer vždy jednoduchá a bez snahy o príťažlivejšie riešenia.

So snahou o vymedzenie prišla spoločnosť Beluna Services, s.r.o., blízka fime ELITE Holding, a.s. Aj tento developer sa dostal hneď k trom obdobným parcelám. V rokoch 2017-2018 tu zrealizoval prvú sériu rodinných domov, ktoré sa na prvý pohľad nijako nelíšili od štandardu okolitej zástavby. Vďaka vlastníctvu ďalších pozemkov však mohol pôvodný koncept rozvinúť, vďaka čomu tu vznikli nové byty – a to vo forme bloku s vlastným spoločným nádvorím. Investor sa vyhol totálnemu zastavaniu priestoru a namiesto toho sem vložil niečo, čo projekt Lesopark pozdvihlo nad väčšinu ostatných.

Celý development tak dnes pozostáva zo série deviatich rodinných domov, v ktorých sa nachádza desať rezidenčných jednotiek, a hmotovo obdobných bytoviek, kde vzniklo 26 bytov. Budovy majú maximálne tri nadzemné podlažia (resp. dve, keďže prvé podlažie je deklarované ako podzemné), a jednotlivé byty disponujú predzáhradkami, balkónmi alebo terasami. Oficiálny web štandard nešpecifikuje, úspech u klientov však development má – voľný je jeden byt, jeden je rezervovaný a rezervovaný je aj posledný rodinný dom. Voľný trojizbový byt vychádza na 275-tisíc eur, jeho dispozícia nie je najšťastnejšia.

Najväčším benefitom tohto projektu je však nádvorie so zelenou úpravou a vybavenosťou pre rezidentov. Developer tu plánuje umiestniť komunitnú záhradku, detské ihrisko, work-out, komunitný gril a v Bratislave výnimočný prvok, spoločný bazén. Ten je už v tejto chvíli takmer dokončený, takže nemožno hovoriť, že ide len o súčasť marketingovej vizualizácie. V celom meste je len minimum projektov, ktoré by takúto možnosť ponúkali. Ak nerátam bytový dom Rozadol, výnimka sa nachádza tiež len v Novej Vrakuni – v obytnom súbore priamo cez plot.

Developer mohol vytvoriť takéto nádvorie vďaka tomu, že veľkú časť parkovania, ktoré by štandardne vyplnilo plochu na teréne, umiestnil do podzemia. Spoločná plocha bola uvoľnená v prospech zelene. Ide o vhodný prístup, ako urobiť z projektu Lesopark príjemnejšiu a komornú komunitu. Od rušnej cesty je nádvorie oddelené budovami, v ktorých parteri sa navyše nachádzajú dve obchodné prevádzky, z ktorých je jedna obsadená lokálnymi potravinami.

Architektúru projektu spracovala kancelária RBB Architekti, ktorá patrí skôr k menším a menej známym pracoviskám. Výrazovo nepatrí Lesopark k výnimočným developmentom – pripomína skôr realizácie zo začiatku storočia. Napriek tomu ho viaceré riešenia, teda blokový koncept, zelený dvor, spoločný bazén, citlivá mierka, parkovanie v podzemí a vytvorenie priestoru pre vznik služieb, radí v lokálnom kontexte k lepším projektom.

ELITE Holding aktuálne pracuje na dokončení projektu, pričom by mali prebiehať do veľkej miery už len posledné práce na komunitnom priestore a interiéroch. Ide o mierne omeškanie – dokončenie sa očakávalo už v priebeh minulého roka. Dôležité je, že Lesopark bude v každom prípade dobudovaný.

Zdroj: Elite Holding a.s.

Developer mal v tomto prípade výhodu, že vlastnil susedné parcely a preto si mohol dovoliť aj trochu veľkorysejší koncept. Napriek tomu je jeho riešenie inšpiratívne. Na úzkych pozemkoch v Novej Vrakuni sa ho možno nepodarí zopakovať, pri iných projektoch v Bratislave a teoreticky aj v jej okolí by sa ale mohlo.

Členenie obytnej zástavby do blokov s komunitnými priestormi vo vnútrobloku a aktívnym parterom do ulice je vo všeobecnosti najlepšou formou výstavby rezidenčných štvrtí. Ide skôr o ideál, ktorý nie je ani pri vhodnej legislatíve vždy uplatniteľný, určite by bolo ale pozitívne ho v čo najväčšej miere replikovať. V súčasnosti platné normy sú však veľkou bariérou, ktorá sa dá len ťažko prekonať – zvlášť, keď dochádza ku vzniku úplne novej štruktúry a nie k dobudovaniu už existujúcej, založenej v minulosti.

Projekt Lesopark nemožno hodnotiť vytrhnuto z kontextu lokality. Developer už do názvu vložil najväčšiu výhodu lokality – relatívnu dostupnosť Vrakunského lesoparku, príjemného zeleného územia v dotyku s Malým Dunajom a pozdĺž bývalého Mlynského ramena. Územie bolo dlhodobo zanedbané, lokálna samospráva však aktuálne ukazuje veľkú snahu lesopark zrevitalizovať. Okrem doplnenia viacerých herných prvkov či rozhľadne spolupracuje aj s kanceláriou zelenydesign a SPDe, ktoré pripravili štúdiu obnovy. Lesopark by sa mohol stať omnoho atraktívnejším.

Nevýhodou je však stav zaťaženej Hradskej ulice a blízkosť tzv. Vrakunskej skládky. V oboch prípadoch sa už na riešení problémov pracuje. Hradská ulica by mala v najbližších rokoch prejsť rekonštrukciou – hoci asi sotva natoľko komplexnou, aby sa riešili aj chodníky (napríklad na úrovni Jeséniovej). Sanáciou by mala prejsť aj skládka toxických zvyškov po výrobe v areáli Istrochemu v podobe vybudovania tesniacej steny okolo skládky a čerpania a čistenia znečistených podzemných vôd. Zámer čaká na udelenie povolení.

Dali by sa spomenúť aj ďalšie vlastnosti lokality. Zatiaľ tu v bezprostrednom okolí chýba adekvátna občianska vybavenosť, na druhej strane, k dispozícii je relatívne dobrá obsluha verejnou dopravou. Oblasť môže byť ovplyvnená ruchom z letiska, rezidenti však majú zároveň dobre dostupné a kvalitné cyklotrasy smerujúce do centra, na hrádzu a čoskoro aj s prístupom na známu cyklotrasu JuRaVa. A napokon, Vrakuňa je síce považovaná za štvrť s nízkym sociálnym statusom, Nová Vrakuňa je ale iný prípad.

Vrakuňa je dnes zaznávaná, ale ako to pri Bratislave platí takmer všade, ide o miesto plné kontrastov: okrem negatívnych prvkov sú tu aj príjemné a atraktívne lokality, ktoré by nemali byť prehliadané. Úlohou pre developerov je potom poukázať na tieto výhody, ak chcú osloviť klientov, a spojiť to s vhodným dizajnom projektu, aby sa výhody ďalej posilnili. Okrem mnohých vyššie zmienených pozitívnych vlastností definuje dobrý development aj miera citlivosti: najlepšie sú tie, ktoré reagujú na okolie a dobre ho dotvárajú, namiesto tých, ktoré pôsobia ako osamotený a samostatný celok. Lesopark má bližšie k tým lepším. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.