Adrian Gubčo 24.03.2020 09:10

Vo Vrakuni vznikne Hradská Gardens

Aj keď Vrakuňa nepatrí k najprestížnejším častiam Bratislavy, aj v tejto mestskej časti postupne rastú nové projekty, o ktoré je na trhu záujem. Zväčša menší developeri reagujú na vysoké ceny nehnuteľností vo vnútornom meste ponukou komornejších projektov, ku ktorým patrí aj Hradská Gardens na rovnomennej ulici.

Zdroj: Hradská Gardens

Hradská ulica je hlavnou spojnicou Vrakune s Ružinovom, pričom pretína štvrť, známu ako Nová Vrakuňa. Kedysi sa tu nachádzali len rodinné domy rozložené pozdĺž cesty s dlhými pozemkami využívanými pre hospodárske účely, dnes sa však celá oblasť rozrástla výstavbou nových rodinných a bytových domov. Využívané sú najmä zmieňované pozemky, do ktorých sú vkladané radové rodinné domy alebo bytovky.

Rovnakým prípadom je aj Hradská Gardens, dvojica trojpodlažných bytových domov pozostávajúcich z celkovo štyroch sekcií, vznosne nazývaných viladomy. Domy budú odsunuté od hlavnej cesty a pozemok bude fungovať ako uzavretý, privátny areál. Zo zadnej strany je parcela ohraničená železničnou traťou. 

Každá sekcia obsahuje 7 bytov, prípadne apartmánov. Celkový počet jednotiek je 28, z toho je 20 dvojizbových a 8 trojizbových. Webstránka obsahuje aj predbežný a dnes už neaktuálny cenník, podľa ktorého najlacnejší apartmán vychádzal na 99-tisíc eur s DPH, najdrahší byt na niečo vyše 199-tisíc eur. V najbližších dňoch by sa mal cenník aktualizovať. 

V kontexte Bratislavy by šlo o pomerne nízku sumu, nízky (resp. úplne priemerný) je aj ponúkaný štandard. Časť dispozícií pôsobí trochu netradičným dojmom, architektom sa však podarilo vyhnúť hluchým miestam, v čom oficiálna stránka projektu neklamala. K bývaniu prislúchajú aj parkovacie miesta v celkovom počte 43 stojísk, ktoré sa všetky nachádzajú na teréne. Cena jedného je 6-6,5-tisíc eur.

Hradská Gardens, napriek tomu, že obsahuje názov záhrady, veľa zelene v skutočnosti neponúka. Priestorové pomery pozemkov v lokalite v spojení so snahou o maximalizáciu počtu bytov pri zachovaní podobných proporcií, aké sú pre územie typické, vedú takmer k výraznému zastavaniu pozemkov. Na obmedzený priestor sa navyše umiestňujú parkovacie miesta. Rezidenti tak majú k dispozícii len malé predzáhradky alebo menšie zelené plochy, kde by malo byť detské ihrisko, prípadne komunitný gril.

Nijak výrazne nepôsobí ani architektúra – ba dokonca v kontexte nedávnej architektonickej súťaže na bytový komplex na Terchovskej ulici, ktorý ukázal, že aj dostupné nájomné bytové domy môžu vyzerať dobre (hoci si treba počkať na realizáciu), je hlboko podpriemerná. Autorom je kancelária Abnormal, ktorá inak navrhuje celkom príjemné rodinné domy a interiéry, v tomto prípade sa však projekt veľmi nevydaril.

Developerom projektu je spoločnosť Dextram Facilities, ktorý by mal mať k dispozícii všetky potrebné povolenia. Štart výstavby sa ešte pred vypuknutím pandémie odhadoval na máj 2020, dokončenie v 2Q 2022. Situácia sa však v tomto ohľade môže zmeniť. 

Zdroj: Hradská Gardens

Hradská Gardens je len jeden z mnohých projektov podobného typu, ktoré v lokalite vyrastajú. Za ich developmentom obyčajne stoja menšie firmy, spoločnosti s odlišným predmetom podnikania, príp. individuálne osoby a podnikatelia, ktoré sa pri predaji spoliehajú na realitné kancelárie, keďže im chýbajú potrebné kapacity. Výsledkom býva v mnohých prípadoch pomerne nízka úroveň architektúry. 

Napriek tomu, ide o ten typ produktu, ktorý sa donedávna predával veľmi dobre, a je celkom možné, že to tak bude aj v blízkej budúcnosti – ak pôjde, v kontexte katastrofálnej dostupnosti bývania v Bratislave, o jednu z mála ako-tak cenovo prijateľných ponúk v novostavbe. Vo Vrakuni v okolí Hradskej ulice budú takéto realizácie vznikať aj napriek blízkosti k zamoreniu v podobe tzv. „Vrakunskej skládky“, ktorá sa nachádza len niekoľko stoviek metrov od najnovšieho zámeru.

Podobný spôsob developmentu bude asi na dlhší čas typický pre túto mestskú časť, ktorá dopláca na odľahlosť, zlú dopravnú situáciu, negatívny imidž aj environmentálnu záťaž. Situáciu by mohli zlepšiť (okrem úplného odstránenia záťaže) výraznejšie investície do infraštruktúry, revitalizácie verejných priestranstiev alebo špičkového developmentu, ani jeden takýto projekt – teoreticky len s jednou výnimkou v podobe prestavby bývalej panelárne pri Malom Dunaji – sa ale v dohľadnej dobe nechystá.

Potenciál tu pritom je, práve v prítomnosti tohto vodného toku. Na ten treba nazerať ako na najdôležitejší potenciálny smer rozvoja verejného priestoru a vybavenosti a tomu aj podriadiť konkrétne kroky, ktoré musia mať adekvátnu úroveň. Druhým krokom je prísnejšia regulácia podoby nového developmentu, z ktorého by nemusela byť tak viditeľná snaha o maximalizáciu zisku bez ohľadu na architektúru či okolité priestranstvá.

Niektorí developeri by sa mohli inšpirovať prístupom Hlavného mesta, ktoré začína pomaly ukazovať cestu ďalšieho rozvoja dostupného bývania. Ďalšie súťaže a azda už aj realizácie snáď prinesú ešte viac inšpiratívnych príkladov, ktoré dokážu, že kvalita nemusí byť drahá a že aj relatívne dostupné bývanie môže mať uspokojivú úroveň. Napriek kríze už Bratislava dosiahla stupeň vývoja, ktorý jej dovoľuje zameriavať sa nielen na kvantitatívne kritériá.

Poznámka: S ohľadom na pandémiu koronavírusu COVID-19 sa môžu mnohé prezentované zámery zmeniť, resp. upraviť termíny výstavby. Informácie preto treba čítať v kontexte aktulnej situácie. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.