Adrian Gubčo 14.11.2019 10:25

Bude Vajnorská zónou štartovacích bytov?

Vajnorská ulica patrí k najdlhším uliciam v Bratislave, vďaka čomu ju ohraničujú rozličné typy zástavby. Kým v úseku od Trnavského mýta po Tomášikovu ulicu, resp. po podjadz popod železničnú trať, ide o mestskú triedu s polyfunkčnou zástavbou, ďalej má okolie ulice industriálny charakter. A práve v tomto území sa plánuje výstavba projektov s dostupnými bytmi.

Bytový dom Le Fan. Zdroj: Le Phart

Nejde o celkom prekvapivý vývoj. Záujem o bývanie v dobrej dostupnosti centra mesta rastie, postupne však klesá ponuka, keďže bytov sa stavia relatívne málo a existujúce projekty nepatria ku široko dostupným aj pre menej bonitnú časť klientely – najmä pre mladých ľudí či začínajúce páry. Aj pozdĺž juhozápadnej časti Vajnorskej aktuálne rastie niekoľko projektov, ktorých štandard je však na vyššej úrovni.

Preto sa developeri so záujmom o ponuku dostupnejšieho bývania orientujú na menej atraktívne pozemky, ktoré možno nájsť v priemyselnej časti Vajnorskej, v dotyku s tu umiestnenými výrobnými areálmi, autosalónmi či skladmi. Aktuálna je v súčasnosti dvojica projektov.

Bytový dom Le Fan

Prvým projektom je bytový dom Le Fan, menší development, ktorý bol prvýkrát predstavený v roku 2017. Nachádzať sa má na mieste dnes existujúcej dvojice skladovo-administratívnych objektov, medzi ktorými je vjazd do menšej kolónie bytových domov. Najbližšia električková zastávka je Magnetová.

Po asanácii pôvodných objektov by tu mal vzniknúť štvorpodlažný dom s jednoduchým obdĺžnikovým pôdorysom, ktorý bude predelený podjazdom smerom k bytovej kolónii v mieste dnešného vjazdu. Dom tak bude členený na dve časti s dvomi vchodmi i jadrami. Naplánovaných je 36 výlučne jednoizbových bytov, z čoho je zrejmá orientácia na cieľovú skupinu. Dom obslúži 41 parkovacích miest.

Investorom je spoločnosť FAMI, s.r.o., ktorá sa okrem stavebnej činnosti venuje aj grafickým prácam či tvorbe záhrad. Pre návrh projektu oslovila kanceláriu Le Phart, ktorá vizuál objektu založila na kontraste fasády orientovanej do dopravne exponovanej Vajnorskej ulice, kde minimalizovala podiel presklených plôch, a pokojnej časti orientovanej do priestoru medzi jednotlivými domami, kde má byť drevená prevetrávaná fasáda s využitím popínavej zelene. Na streche sa uvažuje s umiestnením pobytovej terasy.

Projekt je už aktuálne v stavebnom konaní a vzhľadom na fakt, že v okolí býva len minimum ľudí, nepredpokladám, že by povoľovanie malo byť nejako výrazne narušené občianskym odporom. V optimálnom prípade by tak mohol projekt začať rásť v priebehu roka 2020 s dokončením o dva roky neskôr.

Bytový dom Le Fan je v kontexte lokality nenásilným a triezvym zásahom s vhodnou mierkou. O charaktere architektúry možno diskutovať, vrátane voľby navrhnúť do Vajnorskej takúto podobu fasády, (zatiaľ) industriálnu zónu však azda dotvorí lepšie, ako by to bolo v prípade klasických okien a balkónov, typických pre bytové domy.

Le Fan je tak akceptovateľným projektom v tejto zóne, ktorá bude o niečo málo aktívnejšia a funkčne bohatšia. Nanešťastie, o vhodnosti nemôže byť reč v prípade druhého nedávneho zámeru.

Umiestnenie pojektu Le Fan. Zdroj: Google Maps

Polyfunkčný komplex Vajnorská

Projekt Polyfunkčného komplexu Vajnorská nedávno opäť vzbudil pozornosť, tak, ako to je vždy v prípade noviniek k tomuto developmentu. Zámer od spoločnosti RV Development 1, spojenej s aktivitami podnikateľa Ivana Kmotríka st. pri svojom predstavení šokoval rozsahom, keďže na mieste dnes existujúcich priemyselných objektov navrhuje obrovský blok v tvare písmena E s dvanástimi nadzemnými podlažiami.

Súčasťou tohto bloku má byť 258 apartmánov, 112 bytov a 97 „skladov“, v parteri sa nachádzajúca kaviareň a reštaurácia a škôlka s 39 miestami. Na streche prepájajúcej časti budovy má byť pobytová plocha, určená pre „pohyb detí na čerstvom vzduchu“. Parkovanie sa má nachádzať na prvom podzemnom aj prvom nadzemnom podlaží, celkovo je navrhnutých 461 parkovacích miest. Z tohto počtu je 158 v podzemí a 303 na teréne, z toho 29 na susednej parcele necelých dvesto metrov od objektu.

Obrovská mierka projektu je zrejmá aj z dvoch dostupných axonometrií, vizualizácie neboli zverejnené. Pravdepodobne by však ani tie nezmenili vnímanie zámeru, ktorý je vo svojom kontexte jednoducho príliš mohutný a rovnako by pôsobil pravdepodobne kdekoľvek inde v Bratislave – azda s výnimkou centrálnej časti Petržalky, kde stoja podobne veľké terasové panelové domy. Architektom je Stanislav Spáčil.

Už v čase, kedy bol projekt predložený na posudzovanie vplyvov na životné prostredie (EIA), Magistrát Hlavného mesta SR Bratislavy prišiel s výhradami, že zámer je nízkej architektonickej úrovne a do lokality celkovo nevhodný. To bolo v čase, kedy boli podobné stanoviská skôr nezvyčajné, čo svedčí o tom, že ide o skutočne zlý projekt. Nie je prekvapením, že nové vedenie Hlavného mesta, ktoré má k developmentu rezervovaný vzťah, tento názor zopakovalo.

Projekt totiž dostal nesúhlasné záväzné stanovisko od Hlavného mesta, ktoré developerovi vytklo hneď niekoľko bodov: v prvom rade ide v zmysle Územného plánu o plochu občianskej vybavenosti mestského a nadmestského významu (kód 201), kde je bývanie prípustné len na 30% funkčnej plochy objektov, no projekt obsahuje apartmány, ktoré Magistrát odmieta definovať ako občiansku vybavenosť. Špeciálne poukazuje na „sklady“, ktoré majú rovnakú dispozíciu ako apartmány.

Hlavné mesto ďalej namieta, že lokalita je nevhodná pre bývanie, keďže je zaťažená výrobou a dopravou, a nakoniec pripomína, že podmienkou ďalšieho postupu bolo vypracovanie urbanistickej štúdie rozvoja lokality, ktorá by preverila možnosti umiestňovania rezidenčnej funkcie v území. Investor však túto štúdiu nevypracoval. Vytýkané boli aj zmätočné zmeny v dokumentácii, neriešenie verejných priestranstiev alebo otázka parkovania na pozemku developera.

Hoci sa nestotožňujem s Magistrátom v jeho postupe voči apartmánom, v tomto prípade rozhodlo Hlavné mesto správne. Developer jednoducho „prepálil“ a označiť apartmány (alebo byty) za sklady je už ďaleko cez čiaru. Takýto špekulatívny postup je odsúdeniahodný a hanebný.

Polyfunkčný komplex Vajnorská. Zdroj: RV Development 1 / EIA

Ako špekulácia škodí mestu

Developer Polyfunkčného komplexu Vajnorská už má „na rováši“ niekoľko kontroverzných zásahov. V prípade projektu Radničné námestie Rača sľuboval potenciálnym klientom realizáciu parku, ktorý však po dokončení a vypredaní projektu zastaval novou budovou. Pri Národnom futbalovom štadióne zrealizoval športový stánok bez architektonickej súťaže a areál v nevhodnej vnútromestskej polohe obstaval ešte ďalšími budovami, pričom administratívna veža sa nachádza priamo v roku štadióna, čo sa v Európe vyskytuje len v oligarchických krajinách. Nakoniec, len včera sa objavila správa, že pri projekte Green Park obišiel Hlavné mesto aj mestskú časť Petržalka a nechal si vydať územné rozhodnutie Okresným úradom ešte predtým, ako dostal od Magistrátu záväzné stanovisko.

Ide o praktiky ako vystrihnuté z 90-tych rokov 20. storočia, ktoré už dnes nemajú v Bratislave miesto. Práve podobné postupy majú za následok, že veľkú podporu u verejnosti majú tí kandidáti a politici, ktorí sľubujú tvrdý postup voči developerom, čo sa však týka aj profesionálnych a zodpovedných firiem, ktoré budujú citlivé a potrebné projekty. Niekoľko špekulantov tak škodí celému sektoru.

Že nejde o teoretizovanie, dokladuje súčasné nastavenie Hlavného mesta, ktoré sa v prípade nejednoznačnosti výkladu Územného plánu pri posudzovaní jednotlivých projektov takmer vždy postaví proti realizácii daného zámeru. Ďalej sa kriticky stavia voči prechodnému ubytovaniu – apartmánom, ktoré sú legálnou kategóriou občianskej vybavenosti. Dôsledkom je ohrozenie dostupnosti bývania, čo potvrdzuje aj samotná viceprimátorka pre nájomné bývanie Lucia Štasselová.

Štartovacie bývanie sa stáva v rámci Hlavného mesta úzkou kategóriou a s ohľadom na situáciu mnohí developeri jednoducho zvýšia ceny, lebo by inak išli sami proti sebe. Metropola sa tak bude predražovať aj naďalej. Negatívne dôsledky budú až na úzku skupinu investorov vlastniacich väčší počet bytov cítiť všetci – a to práve v období, kedy je viac ako kedykoľvek predtým potrebné budovať dostupné mesto krátkych vzdialeností. Riešenie je zatiaľ v nedohľadne.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.