Adrian Gubčo 17.02.2022 18:18

Polyfunkčný komplex Vajnorská získal zelenú od mesta

Zámer Polyfunkčného komplexu Vajnorská patrí ku kontroverzným bratislavským projektom. Známym sa stal nielen svojou mimoriadnou hmotou, ale aj snahou developera – spoločnosti RV Develoment 1 blízkej Grafobal Group Development, teda firme pod kontrolou Ivana Kmotríka st. – zadeklarovať niektoré byty ako sklady. Teraz však projekt po úpravách získal od Hlavného mesta zelenú.

Polyfunkčný komplex Vajnorská, pôvodná verzia. Zdroj: RV Development 1 / EIA

Povoľovanie projektu sa tiahne už od roku 2016, kedy bol prvýkrát verejne predstavený. Už vtedy šokoval svojou mimoriadnou hmotou, architektúrou aj funkciou. Nemožno sa čudovať – investor naplánoval vo výrobno-skladovej zóne mesta vybudovanie obrovského obytného súboru v tvare písmena E, ktorý by mal 12 podlaží a nachádzalo by sa tu 130 bytov a 318 apartmánov. Počet parkovacích miest mal byť s 356 stojiskami vcelku nízky (keďže malo ísť zväčša o apartmány) a občiansku vybavenosť mala zastupovať škôlka, reštaurácia a kaviareň.

Magistrát Hlavného mesta SR Bratislavy sa k zámeru staval negatívne už za minulého vedenia, kedy bol odpor voči developmentu omnoho menší. Namietalo predovšetkým celkovú nevhodnosť zámeru v danej podobe v danom prostredí. Investor preto urobil určité zmeny - v rámci posudzovania vplyvov na životné prostredie (EIA) zväčšil počet parkovacích miest na 490 a pridal niekoľko bytov. Upravená bola aj podoba projektu, posudzovaná na Magistráte. Po novom mal obsahovať 258 apartmánov, 112 bytov a 97 „skladov“, na streche prepájajúcej časti budovy zas mala byť pobytová plocha, určená pre „pohyb detí na čerstvom vzduchu“.

To však už o projekte rozhodovalo súčasné vedenie mesta s omnoho rezervovanejším prístupom k rozvoju mesta. Projekt zamietlo, keďže podľa Magistrátu porušoval Územný plán. V zmysle plánu je totiž územie definované ako plocha pre rozvoj občianskej vybavenosti mestského a nadmestského významu. Bývanie je prípustné len v obmedzenej miere, čo chcel developer obísť apartmánmi a dokonca skladmi, ktoré ale mali v podstate zhodný pôdorys ako apartmány. Hlavné mesto takisto pripomenulo staršie námietky, podľa ktorých je lokalita je nevhodná pre bývanie, keďže je zaťažená výrobou a dopravou a podmienku ďalšieho postupu, ktorou bolo vypracovanie urbanistickej štúdie rozvoja lokality. To investor nespravil.

To bolo v roku 2019. Ďalší pokus prišiel v roku 2020, keď tu malo tentokrát vzniknúť zariadenie pre seniorov alebo vysokoškolský internát. Ani v tomto prípade nedokázal developer Hlavné mesto presvedčiť o tom, že ide o vhodné riešenie. Magistrát už predtým odmietol iný projekt internátu v oveľa vhodnejšej lokalite s tým, že v blízkosti nie sú žiadne vysoké školy.

Konečne až teraz pristúpilo RV Development 1 k skutočne zásadným úpravám architektonického, hmotového a funkčného konceptu zámeru. Namiesto mohutného obytného komplexu v tvare písmena E má vzniknúť polyfunkčný súbor v pôdorysnom tvare písmena U s tromi blokmi (pavilónmi) A, B a C. Polyfunkcia v názve nie je v tomto prípade len slovom.

Pavilóny A a B budú mať po dvanásť podlaží. Prvý z nich bude obsahovať škôlku pre 90 detí na prvých dvoch podlažiach a kancelárie pre 256 ľudí na zvyšných podlažiach, Pavilón B bude tvorený lekárňou a kaviarňou na prvom podlaží a 128 jednoizbovými bytmi na zvyšných podlažiach. Pavilón C bude rovnobežný s Vajnorskou ulicou, bude mať tri nadzemné podlažia a obsahovať retail na prvých dvoch podlažiach a kancelárie na treťom. Vybudované bude aj podzemné parkovisko s 232 miestami a ďalších 104 stojísk na teréne. Investor navrhuje aj vybudovanie cyklotrasy a infraštruktúry pre cyklistov.

Za takýchto okolností mesto skonštatovalo súlad s Územným plánom a na projekt vydalo kladné záväzné stanovisko. V komentári píše, že predložený návrh svojou pôdorysnou stopou vhodne dopĺňa blokovú zástavbu okolitej štruktúry, dodržiava historicky založenú uličnú čiaru a otvára možnosti pre hmotovo-priestorovú kompozíciu. Takisto uvádza, že v okolí sa budú transformovať brownfieldy a predložený zámer by mal zvýšiť atraktivitu prostredia.

Polyfunkčný komplex Vajnorská, pôvodná verzia. Zdroj: RV Development 1 / EIA

Pre developera ide o zásadný krok v ďalšej príprave projektu. Mesto zámer nielen odsúhlasilo, ale nežiada ani vypracovanie urbanistickej štúdie. RV Development 1, teda Grafobal Group Development, sa tak môže obrátiť na stavebný úrad v mestskej časti Bratislava – Nové Mesto a začať s územným a následne aj stavebným konaním. Nateraz je predčasné odhadovať dátumy výstavby, v ideálnom prípade pre developera by však na Vajnorskej mohol začať stavať ešte pred koncom roka 2024. Pred výstavbou bude musieť odstrániť existujúce objekty na pozemku.

V nevzhľadnej časti Bratislavy tak možno vznikne nový projekt, ktorý sa síce oproti pôvodným plánom zmenšil, stále však ostáva celkom veľký. 128 jednoizbových bytov možno znie ako netradičné riešenie, v danej lokalite by však mohlo byť funkčné – v susedstve si napríklad ubytovacie kapacity vybudovali príslušníci bratislavskej čínskej komunity. Pre týchto ľudí by 128 malometrážnych bytov mohlo predstavovať vhodný spôsob, ako rozšíriť možnosti bývania v blízkosti skladov, ktoré sú taktiež spojené s ich obchodnými aktivitami. Podobne by mohli využiť aj plánovaný retail a občiansku vybavenosť.

Architektúra nebola dosiaľ prezentovaná, hoci architekt sa oproti pôvodnej verzii zámeru nezmenil – stále ním ostáva Stanislav Spáčil. Dá sa tak len predpokladať, že aspoň čiastočne pripomína originálny dizajn, z ktorého je známa axonometria. Nedá sa povedať, že by vyvolávala veľký optimizmus. Pôjde o projekt, kde bude prioritou maximálna úspornosť riešenia. Jeho výraz tomu bude pravdepodobne zodpovedať.  

Či je vznik takéhoto štýlu zástavby v tomto území vhodný, aj s prihliadnutím na jeho možný budúci vývoj, považujem za vysoko otázne. Celé rozsiahle územie, vymedzené Tomášikovou ulicou (vrátane jej hypotetického predĺženia po Račiansku), železničnou traťou 120 a 130, areálom Zlatých Pieskov a Rožňavskou ulicou si zaslúži radikálnu transformáciu. Súčasné výrobno-skladové areály treba vysunúť a nahradiť polyfunkčnou mestskou blokovou zástavbou. Navrhovaný projekt však presahuje vhodnú mierku a najskôr aj charakter tejto novej urbanizácie.

To však mesto nemôže otvorene povedať, lebo mu chýba práve urbanistická štúdia budúcnosti územia, ktorú kedysi žiadalo od investora. Názor Magistrátu na budúci vývoj tejto časti metropoly tak vyjadruje Územný plán – ten tu však až na výnimky ponecháva výrobu, zmiešané územia obchodu a výrobných a nevýrobných služieb, dopravné a energetické areály a podobne. Rozsiahle plochy v tejto časti Bratislavy sú pravidelne súčasťou urbanistických zadaní na príslušných školách, do reality sa toho ale veľa nedostalo.

Nateraz tak ostáva najspokojnejším developer, ktorý sa po mnohých pokusoch môže priblížiť k realizácii ďalšieho projektu. Grafobal Group Development čaká na zelenú od mesta aj pri veľkom komplexe Green Park v susedstve Sadu Janka Kráľa. Opäť ide o vysoko výbušný zámer, keďže jeho súčasťou má byť stometrová veža priamo na hrane dunajskej hrádze. Záväzné stanovisko pre – adekvátne upravený – projekt by bolo veľkým víťazstvom. Napokon, investor úspešne naštartoval výstavbu pôvodne kancelárskeho, ale teraz už rezidenčno-administratívneho komplexu Prístavná 1, pričom mu funkčné zmeny odsúhlasila mestská časť Ružinov.

Pomaly sa tak modifikujú a rozbiehajú niektoré kontroverznejšie bratislavské projekty. V niektorých prípadoch to nie je na škodu, pri iných sú dôsledky diskutabilné. Ak je ale niekde skutočne problém, tak je to absencia jednoznačnejšieho rámca, v ktorom by sa mohol development rozvíjať a nové plány by pri jeho rešpektovaní mohli prechádzať rýchlo, hladko a bez zbytočných špekulácií a pokusov. Potom by mohla byť Vajnorská, Green Park a iné dávno realitou – a bez akýchkoľvek káuz.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.