Simona Schreinerová 25.03.2024 18:22

Jeden brownfield nahrádza druhým. Ivan Kmotrík ohlasuje nový projekt, kontroverzného sa zbavuje

Ivan Kmotrík st. nepatrí k najýznamnejším bratislavským developerom, napriek tomu je na lokálnom trhu pevne etablovaný. Jeho spoločnosť Grafobal Group Development zrealizovala alebo pripravuje viacero projektov, ku ktorým sa teraz pridáva nový. V rovnakom čase sa zas objavili informácie o predaji jedného z najkontroverznejších zámerov v Bratislave.

Zdroj: RV Development 1 / EIA, Neustále / EIA

Grafobal Group Development v minulosti vybudovala niekoľko projektov rozličných typológií. Na konte má sídlisko, mestské byty, kancelárske budovy, nákupné centrum či dokonca futbalový štadión. Stavala na okraji mesta, v husto zastavanej štvrti a menila aj brownfieldy. K takým realizáciám patrí zatiaľ posledná dokončená Prístavná 1. Onedlho by sa k nej mal pridať nový projekt podobného typu. 

Čerstvo ohlásený Polyfunkčný objekt Patio na Hraničnej ulici v mestskej časti Ružinov na východnom okraji zóny Mlynské Nivy - Východ má zo severnej strany susediť s Centrom pre liečbu drogových závislostí, zo západu pozemok obklopuje priemyselný a skladový areál. Južne od zámeru sa nachádza areál Pôdohospodárskej platobnej agentúry, východnú stranu lemuje Hraničná ulica. Odtiaľto bude projekt aj napojený. 

V okolí zámeru sa dnes nachádza prevažne zástavba administratívnych budov, výrobno-skladových areálov a veľkých dominantných obytných celkov zo sedemdesiatych rokov minulého storočia. Z novších stavieb je v okolí umiestnený napríklad polyfunkčný objekt Mierova Rezidencia. V blízkosti sa nachádza aj sídlo Ministerstva hospodárstva SR či Miestny úrad Ružinov. Ide tak o transformačné územie s pomerne dobrou polohou. 

Samotný pozemok s plochou 5.853 m² je v súčasnosti tvorený spevnenými plochami a prevádzkovými a priemyselno-skladovými objektmi. Projekt počíta s kompletnou asanáciou existujúcich objektov a spevnených plôch. Zámer bol predložený na posudzovanie vplyvov na životné prostredie (EIA).

Predmetom podania je vybudovanie polyfunkčného objektu s príslušnými prvkami technickej a dopravnej infraštruktúry. Budova je navrhnutá ako kombinácia občianskej vybavenosti a bývania. Podľa dokumentácie EIA sa zároveň vo veľkej miere zvýši podiel zelene nielen na rastlom teréne, ale aj vo vnútrobloku a na terasách.

Kompozične sa bude jednať o kompaktnú zástavbu blokového charakteru, avšak s dodržaním odstupovej vzdialenosti od okolitých stavieb. Od ulice bude mať blok štyri nadzemné podlažia, vyššia časť bude realizovaná na západnej hrane pozemku. Dosiahnuť by mala deväť nadzemných podlaží. Ustúpením výškovej budovy sa má vytvoriť priehľad z okolitých budov na zelené patio a terasy. Blok dostane aj akcent v podobe deväťpodlažnej veže severného priečelia, ktorý bude reagovať na susednú križovatku. 

Vstupy do navrhovaných objektov budú riešené bezbariérovo priamo z terénu na Hraničnej. Na prvom nadzemnom podlaží má byť umiestnená občianska vybavenosť ako fitness centrum a centrum voľného času pre deti, v ktorom môžu fungovať rôzne voľnočasové aktivity. V časti parteru, ktorý bude prístupný aj z exteriéru, sa navrhujú prevádzky kaviarne a tržnice, ktoré budú slúžiť hlavne obyvateľom komplexu, ale aj blízkemu okoliu.

Z parteru bude dominantný prechod do úrovne patia na druhom podlaží, ktoré má byť centrom architektonickej kompozície. So zakomponovaním prvkov zelene, osvetlenia a drobnej architektúry by malo patio podľa investora vytvoriť pokojný verejný a poloverejný priestor. Vyznačovať sa má jedinečnou atmosférou, ktorá prepojí všetky ostatné bloky do spoločného komunitného dvora

Developer tvrdí, že novostavba bude založená na idei "Work&Live". Na druhom nadzemnom podlaží budú umiestnené bunky daných typov, pričom každý Work bude mať samostatný vstup z patia na druhom podlaží alebo z podlažia, ktoré bude prístupné schodiskom. Predpokladá sa vytvorenie komunitného vybavenia či drobných prevádzok, tvorivých dielní, priestorov pre výtvarníkov, architektov a iné kreatívne povolania, ktoré by svojim prístupom a myšlienkami spolu vytvorili živý organizmus.

Terasy bytových priestorov na štvrtom podlaží majú dotvoriť zelenú atmosféru patia a vnútorného priestoru objektov. Nad úrovňou štvrtého podlažia bude komplex pokračovať dvomi samostatnými hmotami do úrovne deviateho podlažia. Celkový počet nebytových jednotiek bude 124.

Bunky Live sú navrhnuté ako jedno- až trojizbové byty, nachádzajúce sa na druhom a sčasti na treťom, štvrtom, siedmom a deviatom podlaží. Bytových jednotiek má byť celkovo 66. Komfort jednotlivých buniek Work&Live majú zvyšovať predzáhradky patia, balkóny, loggie alebo zelené terasy, ktoré budú ich neoddeliteľnou súčasťou.

Tri podzemné podlažia budú využívané hlavne na parkovanie pre verejnosť a obyvateľov objektu. Navrhovaný počet parkovacích miest je 260. Umiestnené tu budú aj priestory technického vybavenia, odpadového hospodárstva, pivničné priestory a priestory pre cyklistov.

Podľa dokumentácie EIA je začiatok výstavby naplánovaný na rok 2025, s prevádzkou by sa malo začať v roku 2027. Celkové orientačné náklady sa odhadujú na 25 miliónov eur. Architektom na prvý pohľad pomerne zložitého konceptu a riešenia je kancelária Neustále. 

Staršia podoba zámeru na Vajnorskej. Zdroj: Grafoba Group Development

Označovanie priestorov ako Work&Live znie na prvé počutie ako nové pomenovanie apartmánov, resp. obytných priestorov, ktorých vznik neumožňuje Územný plán. Developeri však našli rozličné spôsoby, ako výstavbu bytov presadiť aj napriek tomu. Jedným spôsobom je budovanie garni hotelov, iným zas oficiálne označenie obytných priestorov za niečo iné. 

Investor sa o niečo podobné v minulosti pokúšal pri zámere Vajnorská 175. Malo ísť o ozrutný rezidenčný súbor v zanedbanej a na bývanie nevhodnej lokalite na Vajnorskej, západne od križovatky s Rožňavskou. Hlavné mesto sa voči tomuto zámeru najprv dvakrát postavilo, neskôr po jeho úpravách však dalo projektu zelenú. Grafobal Group Development však tento súbor stavať nebude - podľa portálu INDEX ho odpredal firme PPA Control. 

Nový majiteľ s pozemkami získal aj kladné stanovisko pre polyfunkčný súbor v pôdorysnom tvare písmena U s tromi blokmi (pavilónmi) A, B a C. Súčasťou súboru s maximálne dvanástimi podlažiami má byť materská škola, lekáreň, kaviareň, kancelárske priestory a 128 bytov. Vybudované malo byť aj podzemné parkovisko s 232 miestami a ďalších 104 stojísk na teréne. 

Podľa INDEXu by mal projekt po novom doplniť pripravovaný zámer doškoľovacieho strediska a súvisiacich ubytovacích kapacít. PPA Control tento zámer ohlásila už dávnejšie. 

Grafobal Group Development tvrdí, že ďalšie projekty predávať neplánuje. Zároveň ale priznáva, že pri zaujímavej ponuke je otvorený čomukoľvek. Špekulácie sa šírili aj v súvislosti s inými zámermi firmy, najmä Green Parkom v susedstve Sadu Janka Kráľa. Nateraz sa ale nepotvrdili. 

Firma Ivana Kmotríka st. tak ostáva pevnou súčasťou bratislavského developerského trhu. K dokončeným alebo rozpracovaným zámerom pridáva ďalšie. Kvalita veľkej väčšiny z nich je priemerná až podpriemerná, toho najhoršieho sa však zbavil. Na druhej strane, novinka v portfóliu zatiaľ nepresvedčila taktiež. Potrebné bude čakať na ďalšie podklady, nateraz sa ale zdá, že Ružinov dostane banálny dom - a to aj napriek veľkolepo prezentovaným vymoženostiam nového zámeru. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.