Adrian Gubčo 13.11.2019 10:42

Green Park má územné rozhodnutie napriek nesúhlasu mestskej časti aj Hlavného mesta

Jeden z najočakávanejších projektov v Bratislave sa zásadne posúva – Okresný úrad totiž vydal územné rozhodnutie pre projekt Green Park v Petržalke. Tento krok však vyvoláva pochybnosti, keďže tak mestská časť Petržalka, ani Hlavné mesto s projektom nesúhlasia. O posune v príprave informoval Denník E.

Zdroj: Grafobal Group Development / EIA

Green Park bol predstavený v roku 2016 a okamžite vyvolal zmiešané reakcie. Na prázdnu plochu po bývalom štadióne Artmedie v dotyku so Sadom Janka Kráľa plánuje spoločnosť RV Development 3, blízka developerovi Grafobal Group Development z portfólia firiem podnikateľa Ivana Kmotríka st., umiestniť polyfunkčný súbor s bývaním, kanceláriami a obchodmi, pričom dominantu bude tvoriť takmer sto metrov vysoká veža.

Prirodzene, takýto zámer na jednom z najexponovanejších pozemkov v metropole sa stretol s výrazným odporom časti verejnosti, ku ktorému sa po voľbách v novembri 2018 pridalo aj vedenie mestskej časti Petržalka. Projekt vtedy ešte len obdržal záverečné stanovisko v rámci posudzovania vplyvov na životné prostredie (EIA), chýbalo mu ešte záväzné stanovisko Hlavného mesta SR Bratislavy a malo ísť do územného konania na Stavebnom úrade v mestskej časti.

To sa však nestalo, keďže podľa zistení Denníka E ešte v roku 2016 požiadalo bývalé vedenie mestskej časti o to, aby bol zodpovedným stavebným úradom Okresný úrad, čím zbavil Petržalku právomoci o projekte rozhodovať. Nové vedenie chcelo toto rozhodnutie vziať späť, nebolo mu však vyhovené a Okresný úrad pokračoval v konaní, ktoré vydal k 1. októbru 2019.

Toto územné rozhodnutie je nezvyčajné, keďže absentuje úplne základný predpoklad pre to, aby mohol byť projekt v územnom konaní – a síce záväzné stanovisko Hlavného mesta, ktoré posudzuje súlad zámeru s Územným plánom. Bratislava doteraz hľadala možnosti, ako projekt zjemniť, v prvom rade obmedziť výšku veže, ktorá by radikálne zasiahla do panorámy pravého brehu Dunaja. Rozhodnutie OÚ je pre Magistrát prekvapením, mestská časť Petržalka dodáva, že v rozhodnutí nesedí viac vecí.

Konanie úradu dáva všetky predpoklady pre to, aby bolo bližšie prešetrené. V samotnom rozhodnutí sa úrad odvoláva na stanovisko k investičnímu zámeru, ktoré Magistrát vydal v roku 2016, takéto stanovisko však nenahrádza skutočné záväzné stanovisko. Toho si však muselo byť vedenie OÚ vedomé, preto je tento postup o to netradičnejší.

Je zložité nateraz predpokladať, ako sa situácia vyvinie. Nie je vylúčené, že Hlavné mesto realizáciu projektu v danej podobe odmietne, čo zrejme situáciu ďalej zauzlí. Green Park tak napriek územnému rozhodnutiu nemusí byť realitou ešte nejakú dobu.

Zdroj: Grafobal Group Development / EIA

Vynikajúca poloha projektu – priamo v dotyku so Sadom Janka Kráľa, električkovou traťou a zastávkou a v strategicky dôležitej lokalite, kde sa očakáva vznik novej časti centra mesta (Nové Lido), má za následok, že projekt je mimoriadne sledovaný nielen médiami či aktivistami, ale aj potenciálnymi klientmi. Developer si je vedomý, že daný pozemok je „diamantom“, preto sa ho snaží maximálne využiť.

Projekt je tvorený šesticou objektov, ktoré sú osadené na spoločnej platforme, kde bude umiestnené parkovanie. Štvorica objektov je rezidenčných a ide o šesťpodlažné domy najbližšie k Sadu Janka Kráľa. Na prvom podlaží smerom k parku bude lokalizovaná aj občianska vybavenosť. Ďalší objekt je výšková budova s 30 podlažiami, kde budú lokalizované byty a apartmány. Poslednou budovou je administratívny komplex s desiatimi nadzemnými podlažiami na východnej strane projektu, smerom k električkovej trati. Dokumentácia chybne označila umiestnenie kancelárskej budovy a veže.

V zmysle územného rozhodnutia by v rámci developmentu malo vzniknúť 134 bytov a 228 apartmánov, približne 19,9-tisíc metrov štvorcových kancelárií a viac ako 3-tisíc metrov štvorcových retailu. Celkový počet parkovacích miest bude 1.138, väčšina v podzemnej garáži, na teréne ich bude 36.

Súčasťou projektu sú viaceré vyvolané investície – Krasovského by mala byť transformovaná na pešiu zónu, kým pod električkovou estakádou Artmedia majú vzniknúť športoviská. Developer má vybudovať aj segregovanú cyklotrasu, ktorá spojí hrádzu s okolím Krasovského ulice. Viedenská cesta má slúžiť ako prístupová komunikácia (hoci mesto podľa všetkého plánuje presný opak a jej utlmenie) a má byť lokálne rozšírená.

Green Parku bola vytýkaná aj architektúra, na čo developer reagoval dizajnovými úpravami. Architekti z kancelárie Expoline pod vedením Karola Kállaya ml. transformovali projekt do podoby bratislavského „Bosco Verticale“, čo je mimoriadne príťažlivý koncept, pri spätnom pohľade na projekty developera a doterajšie slovenské pokusy o podobný prístup je však dôvodná obava, že ide len o ľúbivé vizualizácie. Každopádne, čo ostáva nezmenené, je masívna hmota celého projektu.

Zdroj: Grafobal Group Development / EIA

Vývoj tejto „kauzy“ bude zaujímavý, keďže súvisí hneď s viacerými problémami bratislavského územného a stavebného rozvoja.

Na jednej strane je tu legislatívna stránka problému, kedy je celkom možné, že projekt nie je celkom v slade s Územným plánom a jeho povoľovanie je spojené s podivnými postupmi. Na to nadväzuje téma zásahov samospráv do povoľovacích konaní a komu by mala patriť kompetencia o stavbách rozhodovať. Hoci som v princípe priaznivcom vrátenia tohto preneseného výkonu štátnej správy späť do rúk štátu, postupy Okresného úradu vo mne vyvolávajú veľké pochybnosti.

Druhým veľkým okruhom je otázka transformácie takýchto pozemkov a lokalít, ktoré sú strategickými smermi rozvoja metropoly. Green Park je dnes totiž vímaný ako obrovský zámer v lokalite, kde takéto veľké koncentrácie funkcií nie sú vhodné, nehovoriac o mierke. Ide však len o zdanie, k čomu sa pridáva vízia rozvoja Nového Lida, novej časti centra metropoly, ktoré taktiež ráta aj s výškovými budovami. Hlavné mesto by sa malo serióznejšie venovať otázke, ako si predstavuje budúcnosť nábreží a priľahlých zón, a v tomto smere aj zosúladiť územnoplánovacie podklady.

V neposlednom rade je tu aj debata o prístupe developerov, ktorí pripravujú veľké zámery celomestského významu, kde by príprava a komunikácia projektov mala vyzerať úplne inak, namiesto pohybovania sa v neprehľadnej spleti zákonov a konaní. Ak developer nemá záujem svoj veľký projekt transparentne komunikovať, mali by byť nastavené také pravidlá, ktoré ho k tomu donútia.

Všetky tieto témy budú musieť byť riešené už v dohľadnej dobe. Pre správne nastavenie rozvoja mesta je to maximálne potrebné, keďže len rozvoj opretý o jasné pravidlá, odborné rozhodovanie a rozumnú víziu a stratégiu môže viesť ku všeobecnému zlepšeniu kvality života, z ktorého budú profitovať všetci aktéri v mestskom prostredí.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.