Adrian Gubčo 07.05.2024 13:54

Nová dominanta nábrežia sa odhaľuje. Green Park ukázal aktuálnu podobu, sľubuje symbiózu s centrom

Pripravovaný polyfunkčný komplex Green Park bol svojho času predmetom ostrých diskusií. Mohutný súbor budov na pravom brehu rieky, v dotyku s dunajskou hrádzou, vyvolával kvôli svojej hmote odpor, zároveň ale aj očakávania časti kupujúcich. Tlak samosprávy prinútil investora z portfólia firiem Ivana Kmotríka st. zámer upraviť. Teraz sa odhaľuje jeho aktualizovaná podoba.

Zdroj: Grafobal Group Development / EIA

Smerom k výstavbe

O výstavbe na mieste niekdajšieho štadióna Artmedia Petržalka sa hovorí už dlhšie ako desaťročie. Majiteľ pozemkov, podnikateľ Ivan Kmotrík st., chcel takto zužitkovať pozemky po zániku bývalého klubu a odstránení športoviska. K developmentu pomohla zmena Územného plánu v roku 2012, ktorá priniesla preklasifikovanie pozemkov zo športovej a voľnočasovej funkcie na občiansku vybavenosť mestského a nadmestského významu.

Kmotríkova spoločnosť Grafobal Group Development začala preto vyvíjať koncept súboru, tvoreného bývaním, ubytovacím zariadením a kanceláriami, doplnenými o služby a vybavenosť. V spolupráci s architektom Karolom Kállayom a kanceláriou Expoline predstavili projekt bloku, ktorého západná časť by bola tvorená štvoricou nižších bytoviek, východná mohutným bizniscentrom a severná bezmála stometrovou apartmánovou vežou.

Toto riešenie vyvolalo v samospráve – tak na úrovni Magistrátu, ako aj mestskej časti – odpor. Investor preto netradičným spôsobom postupoval cez Okresný úrad, od ktorého získal územné rozhodnutie v roku 2019. To bolo v čase, keď Magistrát naznačil, že k projektu vydá nesúhlasné stanovisko a mestská časť zaujala negatívny postoj. Developer však miestnu samosprávu obišiel ešte v roku 2016 za sporných okolností (hoci so súhlasom vtedajšieho vedenia).

Voči rozhodnutiu však boli podané odvolania. Samospráva argumentovala tým, že charakter plánovanej výstavby a jej funkcie išli nad rámec regulatívov daných aj aktualizovaným územným plánom. V roku 2020 vtedajšie Ministerstvo dopravy a výstavby SR ako odvolací orgán územné rozhodnutie zrušilo. Vytýkané boli viaceré nedostatky a chýbajúce vyjadrenia dotknutých inštitúcií. Postup okresného úradu označilo za účelový.

Developer logicky nesúhlasil, napokon však pripravil upravenú podobu projektu. Hlavné mesto tento krok privítalo a Green Parku bolo vydané kladné záväzné stanovisko. „Po viacerých návrhoch, voči ktorým sme sa opakovane nesúhlasne vyjadrovali, investor svoj zámer prispôsobil a v tejto podobe projekt už splnil zákonné podmienky pre vydanie súhlasného stanoviska,“ zhodnotil primátor Bratislavy Matúš Vallo.

Developerskej odnoži Grafobalu sa tak otvorila cesta k ďalším stupňom povoľovania. Podľa posledných informácií chce do leta požiadať o územné rozhodnutie. „Naším cieľom je získať čo najskôr územné a stavebné rozhodnutie a venujeme tomu maximálne úsilie," skonštatovala spoločnosť.

Súčasťou týchto snáh je aj nové posudzovanie vplyvov na životné prostredie (EIA). Zverejnená bola dokumentácia, ktorá obsahuje už upravený zámer vrátane nových vizualizácií. Keďže hlavným princípom týchto modifikácií bolo zmenšenie projektu, pripomienkovanie by nemalo priniesť zo strany Ministerstva životného prostredia SR zásadné komplikácie. Ozvať sa môže verejnosť, veľa však nedosiahne.

Green Park bude mať skôr či neskôr dvere pre výstavbu otvorené. S ohľadom na bežnú dĺžku trvania konaní možno očakávať, že sa prípadná výstavba rozbehne najskôr v prvej polovici budúceho roka.

Projekt sľubuje veľa zelene a upravené verejné priestory. Zdroj: Grafobal Group Development / EIA

Rozšírenie centra mesta?

Ako vyplýva z novej dokumentácie, zámerom investora je výstavba objektov s funkčnou náplňou bývanie, administratíva, ubytovacie zariadenie – hotel a občianska vybavenosť. Pôdorysne sa komplex nijako zásadne nezmenil. Úpravy však nastali v prípade niektorých hmôt a súvisiacich bilancií.

Rezidenčnú časť komplexu bude naďalej tvoriť štvorica bodových bytových domov A-D so siedmimi podlažiami na západnej strane projektu, smerom k Sadu Janka Kráľa. Na prvom podlaží budú vstupné priestory a obchodné prevádzky, na zvyšných podlažiach byty a apartmány. Najvyššie podlažie bude ustúpené.

Polyfunkčný objekt E bude najvýraznejšou časťou Green Parku. Pôjde o 25-podlažnú vežu s 90 metrami v severovýchodnej časti komplexu v priamej nadväznosti na Viedenskú cestu. Investor ju označuje ako hotel. Na prvých dvoch podlažiach bude lobby, sobášna sála, hotelová reštaurácia a administratíva hotela, na 3. až 17. podlaží budú hotelové izby, na 18. podlaží wellness a fitness a na 19. bude posledné hotelové podlažie. Vyššie budú byty.

Administratívna budova je označená ako objekt F. Pôjde o 11-podlažné bizniscentrum s dvomi jadrami v juhovýchodnej časti komplexu vo väzbe na Jantárovú cestu. Na prvom podlaží budú vstupy a obchodné priestory, na druhom okrem kancelárií aj veľkopriestorová jedáleň. Na vyšších podlažiach až po desiate budú flexibilné kancelárske priestory, na najvyššom podlaží budú výstupy na strechu.

Súčasťou projektu budú aj verejné priestory, a to jednak v rámci komplexu, ako aj v jeho okolí. Vo vnútrobloku projektu vznikne parkovo upravená plocha na streche dvojpodlažnej podzemnej garáže. Podľa situácie či vizualizácií tu chce stavebník umiestniť vodný prvok, detské ihrisko aj vzrastlé stromy.

V okolí sa má upravovať Krasovského, ktorá sa čiastočne premení na pešiu zónu, alebo plocha pod estakádou Jantárovej cesty, ktorá má mať športové-rekreačné využitie. Bude však predmetom samostatného konania. Od projektu bude oddelená obvodovou cestou, ktorá zabezpečí prístup do podzemných garáží. V okolí projektu sú kreslené aj cyklotrasy, napríklad na Krasovského.

Takto navrhnutý projekt má obsahovať 111 bytov, 5 apartmánov a 240 hotelových izieb. Počet parkovacích miest bude 920. Hlavná zmena spočívala v znížení výškovej budovy o päť podlaží. Taktiež boli čiastočne zasunuté podzemné podlažia, viditeľné nad terénom, a posilnený parter so službami.

Dramatickými zmenami neprešla architektúra od Expoline. Zámer sa tak aj naďalej prezentuje zeleňou aj na fasádach rezidenčných objektov a výškovej budovy. Ako celok však pôsobí výraz budov banálne, neaktuálne a zastaralo. Výšková budova postráda eleganciu, domy svojim osadením do zelene pripomínajú modernistické koncepty. Vo výsledku pôsobí projekt lacnejšie, ako by to malo s ohľadom na lokalitu byť.

To však nebráni investorovi, aby ho prezentoval ako dôležité rozšírenie centra mesta, ktoré bude expandovať na pravý breh Dunaja. „Návrh zástavby Green Park teda predstavuje významný krok v procese dozrievania urbanistickej štruktúry pravobrežnej časti mestského centra,“ píše developer. Podľa neho vznikne atraktívna brána do Petržalky pri ceste zo Starého mosta.

Výška odhadovaných nákladov ani predpokladaný dátum realizácie činnosti v dokumentácii uvedené neboli.

Podľa developera vznikne atraktívna brána do Petržalky. Zdroj: Grafobal Group Development / EIA

Nábrežie si pýta viac

Krok po kroku sa tak k urbanizácii blíži veľký pozemok na pravom brehu Dunaja. Z pohľadu súkromného developera je mimoriadne lukratívny – blízko centra, rieky a električkovej trate, v susedstve veľkého parku, neďaleko populárneho nákupného centra a do budúcna aj rozsiahleho developmentu, ktorý ďalej zatraktívni priľahlé okolie. Z vyšších podlaží sú krásne výhľady na mesto a nábrežie a v prípade potreby sa rezidenti rýchlo dostanú na diaľnicu. Ide o jedno z najlepších miest pre výstavbu bytov v Bratislave.

Realizovať tu súkromný rezidenčný development napriek tomu nie je najšťastnejšie. Z urbanistického hľadiska by bolo oveľa vhodnejšie tu umiestniť verejnú funkciu kultúrneho charakteru, napríklad koncertnú sálu. Nanešťastie, finančne podvýživené mesto nebolo schopné zaplatiť cenu za pozemok, hoci investor opakovane hovoril, že za adekvátnu cenu je na predaj je všetko.

Ak tu už privátny projekt musí vzniknúť, je namieste, aby bol na špičkovej urbanistickej aj architektonickej úrovni. Nanešťastie, Green Park podľa všetkého ten prípad nebude. Napriek exponovanosti pozemku bude je architektúra banálna. Azda by sa stratil vo vzdialenej časti Mlynských Nív alebo v blízkosti Istrochemu. V danej lokalite ale ide o fiasko.

Nanešťastie, dotyčný developer už v prípade Národného futbalového štadióna naznačil, že mu to je v podstate jedno. Klientov si nepochybne nájde – ide o jedno z najlepších miest pre bývanie v celej Bratislave. Zákazníci tak budú ochotní platiť aj vysoké sumy, hoci za to dostanú priemernú bytovku. Nepomôže jej ani zeleň, prezentovaná v rámci vizualizácií. Pôsobí ako doslovný greenwashing.

Pár pozitív Green Parku, napríklad pešia zóna na Krasovského, nová cyklotrasa alebo triezva mierka domov pri Sade Janka Kráľa nevyváži celkové nedostatky celého zámeru. Pre Bratislavu je to premrhaná príležitosť – ibaže by projekt odkúpil developer, ktorému na architektúre a kvalite záleží omnoho viac.  

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.