Adrian Gubčo 22.12.2023 16:30

Množstvo žeriavov a svetová architektúra. Rok 2024 bude pre bratislavský downtown silný

Nové centrum Bratislavy, resp. bratislavský downtown sa rýchlo stáva výraznou súčasťou slovenskej metropoly. Postupne tu pribúdajú nové výškové budovy, kancelárske komplexy, obchodné priestory či promenády. Lokalita je pritom ešte len v polovici rozvoja. V roku 2024 sa však výrazne priblíži k celkovému dobudovaniu.

Zdroj: Penta Real Estate

Územie súčasného bratislavského downtownu, teda v prípade ľavého brehu zóna medzi Dostojevského radom, Karadžičovou, Páričkovou, Košickou, Plátenníckou, areálom Zimného prístavu a Dunajom, bol ako miesto umiestnenia nového centra vytypovaný ešte za minulého režimu. V tejto súvislosti tu vznikli prvé výrazné realizácie – výšková budova Presscentra a novostavba Slovenského národného divadla.

Po zmene režimov sa myšlienka vzniku novej atraktívnej štvrte udržala, pričom sa mal v ešte výraznejšej miere posilniť jej vertikálny charakter. Napriek tomu tu veže pribúdali len pomaly. Od roku 1990 do roku 2013 tu vznikli v podstate len dve výškové budovy, centrála VÚB banky a susedný kancelársky komplex City Business Center. Územiu viac dominoval 120 metrov vysoký komín Bratislavskej teplárenskej.

Práve v roku 2013 sa ale konečne rozbehla rozsiahla stavebná aktivita, ktorá vyústila v dnešný stav – teda vznik štvrte výškových budov, ktorá je v stredoeurópskych pomeroch s výnimkou Varšavy do veľkej miery výnimočná. Panorama Towers od J&T Real Estate, Twin City Tower a Nivy Tower od HB Reavis a napokon Sky Park od Penta Real Estate (dnes v správe Alto Real Estate) priniesli vznik novej panorámy aj počiatky budovania novej identity mesta.

Do výstavby pôjdu veže aj bloky

Po desiatich rokoch od začiatku výstavby Panorama Towers, keď k vyššie zmieneným vežiam pribudli ďalšie – vrátane prvého reálneho mrakodrapu Eurovea Tower – je budovanie ľavobrežnej časti downtownu na polceste. Jednotlivé projekty už vytvárajú do istej miery celistvé územie. V príprave sú ďalšie, ktoré ich majú v dohľadnej dobe doplniť.

Tesne pred štartom výstavby je dnes štvorica projektov, pričom v priebehu budúceho roka by sa mohli rozbehnúť minimálne dva ďalšie. Spoločne vyplnia rozsiahle plochy a prispejú k rozšíreniu upraveného prostredia, zaľudneniu lokality a doplnení novej občianskej vybavenosti. Taktiež prinesú súčasnú architektúru a nové výrazné domy, ktoré budú orientačnými bodmi.

Jedným z najaktívnejších developerov je v tomto smere Penta Real Estate. Spoločnosť vybudovala Sky Park, no po odčlenení Alto Real Estate sa na nejakú dobu z downtownu vytratila. To sa opäť zmenilo v polovici tohto roka, keď bola potvrdená akvizícia rozsiahlych pozemkov medzi Mlynskými nivami, Košickou a Chalupkovou. Predtým patrili firme HB Reavis, ktorá tu mala vlastný zámer.

Na tomto mieste sa už dnes spúšťajú práce na kancelárskej budove ktorá vznikne popri ulici Mlynské nivy. Pôjde o relatívne mohutný objekt – obsahovať bude 18,5-tisíc metrov štvorcových kancelárskych plôch a tisíc metrov štvorcových retailu. Ide pritom stále len o prvú fázu, druhá prinesie ďalší objekt so 14-tisíc metrami štvorcových administratívnych priestorov a 800 m² retailových.

Podľa developera pôjde o najlepšiu kancelársku budovu v meste. Do objektu sa chce nasťahovať aj sám, rovnako ako finančná skupina Penta. Definitívna podoba ešte nie je známa, už v dohľadnej dobe má byť ale predstavený finálny dizajn od známej českej kancelárie Jakub Cigler Architekti. Práce začnú odstraňovaním záťaže, následne sa priamo prejde na výstavbu bizniscentra.

Pre Pentu nejde o jediný projekt – napokon, v rámci akvizície prikúpila rozsiahlejšie plochy. Ako budú vyzerať, je práve v riešení. Developer totiž vyhlásil medzinárodnú architektonickú súťaž, ktorej prvé kolo je už ukončené. Záujem tvorcov je obrovský – prísť malo viac ako 80 návrhov. Tri najlepšie si v druhom kole zmerajú sily s vopred vyzvanými tímami, ktorými sú Jakub Cigler Architekti spoločne so svetovými kanceláriami BIG – Bjarke Ingels Group a MVRDV. Výsledky budú ohlásené na prelome marca a apríla.

Nejde o jedinú aktuálnu súťaž. Alto Real Estate totiž rovnako prebralo časť pozemkov po HB Reavis, a to priamo medzi Sky Parkom a Chalupkovou, kde sa dnes nachádza objekt bývalej dočasnej autobusovej stanice. Investor priestor nazýva Blok 5.1. Aj tu je už ukončené prvé kolo súťaže, vyhlásenie výsledkov sa očakáva na prelome februára a marca.

Ďalším mimoriadne aktívnym developerom je J&T Real Estate, ktorý realizuje posledné úpravy na druhej etape projektu Eurovea. Týka sa to najmä mrakodrapu, kde sa finišuje s prácami v interiéri. Investor má každopádne v lokalite ešte obrovské plány a v roku 2024 sa postí do výstavby hneď dvojice projektov.

Menším z nich je butikový polyfunkčný projekt Ganz House v trojuholníku medzi Pribinovou a Čulenovou. Smerom na juh budú orientované byty, na sever zas kancelárie. Má ísť o nadštandardný development vo všetkých ohľadoch, čo bude viditeľné na materialite aj architektúre budovy. Autorom je kancelária Compass.

Omnoho väčším bude projekt Downtown Yards, teda pokračovanie Klingerky. Rozostavať sa má prvá etapa, tvorená rezidenciami vo trojici výškových budov, krčkami medzi nimi a samostatnými objektmi vybavenosti popri Plátenníckej ulici. Druhá etapa, tvorená 141 metrov vysokou kancelárskou budovou, sa rozostavia podľa situácie na trhu. Celkovo je v projekte, navrhnutom kanceláriou GFI, navrhnutých 656 bytov a 38-tisíc metrov štvorcových kancelárií.

Posledným developmentom, ktorý sa má takmer určite rozostavať, je Portum od rovnomennej firmy Portum Towers. Dvojica veží so 115 a 99 metrami, doplnená o nižšie krídla, má poskytnúť približne päť stoviek bytov najvyššieho štandardu. Súčasťou zámeru bude aj retail či atraktívny vnútroblokový park. Na pozemku aktuálne prebiehajú prípravné práce.

Okrem týchto zámerov je pravdepodobné, že sa rozostavia dlhoočakávaná veža Sky Park Tower od Alto Real Estate a kancelárie Zaha Hadid Architects, tretia etapa Zwirnu od YIT Slovakia a architektov z Compassu, a vylúčiť nemožno ani spustenie realizácie projektu v rámci Bloku 5.1 – developer totiž má stavebné povolenie na dávnejšie plánované budovy v súlade s ÚPZ Chalupkova. Downtown sa tak v priebehu budúceho roka naplní žeriavmi.

V priebehu budúceho roka sa začne stavať projekt Downtown Yards. Zdroj: J&T Real Estate

Rozvoj sa prelieva do okolia

S postupným vypĺňaním lokality sa začína vcelku prirodzene rozvoj viac prelievať do okolia. Zaujímavé sú dva smery – južný, teda presun výstavby na pravý breh Dunaja do lokality tzv. Celomestského centra Petržalka, a východný, teda do zóny Mlynské Nivy Západ a Východ. V prípade oboch sa formujú veľkorysé plány.

Rozvoj CMC Petržalka bude prebiehať v rukách dvoch developerov, JTRE a Penta Real Estate. Prvý z nich tu pripravuje mohutný development Nové Lido, ktorého stratégiu nastavuje Compass, druhý v priebehu tohto roka vyhodnotil súťaž na tzv. Southbank. Presadil sa kolektív kancelárií Snøhetta, Studio Egret West a gro, čím do Bratislavy opäť vstúpi svetová architektúra.

Oba zámery sú závislé od zmeny Územného plánu. Hlavné mesto sa netají záujmom o rozvoj riešenej lokality, preto plánuje plán v dohľadnej dobe skutočne zmeniť. Určité náznaky svedčia o tom, že schválenie úprav regulácie by mohlo nastať ešte v priebehu roka 2024.

Ak to tak bude, na pravom brehu Dunaja začne vznikať polyfunkčná zóna, tvorená bývaním, kanceláriami, obchodmi a verejnými priestormi. Centrálnym bodom bude námestie v predĺžení Námestia M.R. Štefánika v Eurovei, na ktorého konci by mala vzniknúť významná kultúrna budova. V blízkosti križovatky Mosta Apollo s Einsteinovou by zas mohli vzniknúť vyššie budovy, hoci výšku downtownu dosahovať nebudú.

V prípade Mlynských Nív je ich rozvoj skloňovaný možno v ešte výraznejšej miere, čiastočne aj preto, lebo tu už dnes prebieha čulá výstavba, príp. príprava nových projektov. Ich počet má byť do budúcna ešte väčší.

Mesto si to našťastie v relatívnom predstihu uvedomilo a v spolupráci s lokálnymi developermi pripravuje Mestskú urbanistickú štúdiu Mlynské Nivy. Ide o podklad pre zmenu Územného plánu. Vízia „MUŠ-ky“ je už odhalená a naznačuje, že v lokalite vznikne atraktívna súčasná štvrť, sledujúca aktuálne trendy v podobe 15-minútového mesta, kde je do 15 minút chôdze možné naplniť všetky potreby.

Bratislava je tak na prahu vzniku obrovského celistvého územia, ktoré bude obývané desiatkami tisíc obyvateľov a navštevované stovkami tisíc. Rok 2024 môže byť v tomto smere kľúčový, keďže je teoreticky možné, že sa odomkne regulácia aspoň pri niektorých dnes ešte nepripravených územiach.

V priebehu budúceho roka by sa mohlo pre výstavbu začať otvárať aj pravobrežné nábrežie Dunaja, kde sa plánuje projekt Southbank. Zdroj: Penta Real Estate

Pomalá reakcia verejného sektora

Kým development sa ani napriek otrasom nezastavuje, samospráva si len pomaly uvedomuje rozsah toho, čo sa v tejto časti Bratislavy deje. Dôkazom je nedostatočná alebo neexistujúca spolupráca mesta na niektorých projektoch nad rámec zákonného minima. Obrovská šanca, ktorou je vznik úplne nového centra, zostáva nevyužitá.

Aj napriek čoraz atraktívnejšej architektúre nových projektov, lepšej reakcii na klimatickú zmenu alebo energetickú krízu, snahe implementovať prvky udržateľnej mobility a voľbe mestskejších foriem výstavby, kľúčové zmeny v rozvoji verejnej vybavenosti dosiaľ nenastali. Tie sa týkajú najmä budovania dopravnej infraštruktúry.

Lokalita zostáva – a v roku 2024 aj zostane – závislá na automobilovej doprave. Nie je navyše ani pravdepodobné, že dôjde k dramatickému posunu v príprave projektov (projektu), ktoré by to mohli zmeniť. Tým je najmä električková trať na Pribinovej a Košickej, ktorá sa síce projektuje, stojí ale na odpore Ministerstva kultúry SR a Slovenského národného divadla, ktoré nie sú stotožnené s vedením popred divadlo.

Výsledkom je rastúci počet pruhov, väčšie dopravné zápchy, vyššie emisie a nižšia kvalita prostredia. Kúsok po kúsku pribúdajú úseky cyklotrás, tie však nestačia na to, aby vyvážili negatívne dosahy zvýšeného automobilizmu.

Je fakt, že downtown vzniká na bratislavské pomery extrémne rýchlo. V tomto momente má za sebou azda len poldruha dekády vývoja (ak rátame aj zánik pôvodného industriálu či dokončenie prvej etapy Eurovey). Nie je tak so životom mesta ešte tak zviazaný ako štvrte, ktoré vznikli pred desaťročiami a postupne sa previazali s okolitým prostredím a stali sa súčasťou mentálnej mapy obyvateľov Bratislavy.

Tento posun skôr či neskôr príde. Samospráva a verejný sektor vo všeobecnosti by k nemu vedeli dopomôcť, ak by aktívne podporovali rozvoj udržateľnej mobility, prepájanie verejných priestorov, výstavbu kultúrnych zariadení a podobne. Takéto projekty však prídu pravdepodobne až neskôr. Rok 2024 bude aj naďalej v réžii developerov.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.