Adrian Gubčo 17.03.2023 16:04

Mesto veží: Aké budú najvyššie budovy v Bratislave v roku 2030

Bratislava rastie do výšky. Dnes je už definitívne mestom výškových budov, pričom onedlho bude dokončený aj prvý mrakodrap. Nie je dôvod predpokladať, že by sa mal tento vývoj v najbližších rokoch zastaviť. Ku koncu tohto desaťročia tak bude panoráma v ešte väčšej miere vyplnená výškovými budovami. Ako bude vyzerať rebríček tých najvyšších?

Zdroj: J&T Real Estate, Dominik Jursa / YIM.BA, OXIO

Hlavné mesto Slovenska nastúpilo na cestu vývoja smerom k mestu výškových budov už pomerne dávno – nejde o súčasný jav, ako naznačujú najmä kritici nových veží. Ak sa aj neberie do úvahy prvý „mrakodrap“ v podobe domu Manderla z roku 1936 na Námestí SNP, vo výraznejšej miere začali vežiaky pribúdať v 70-tych rokoch 20. storočia. Priamo v centre mesta sa vybudovali výškové budovy Stavebnej fakulty STU (78 metrov) a budova hotela Kyjev (65 metrov). Trochu bokom, v Mlynskej doline, vznikla prvá vyše stometrová veža v podobe 104 metrov vysokej budovy STV, resp. RTVS.

Architekti a urbanisti však kreslili odvážnejšie vízie. Vysoké domy si predstavovali v susedstve tzv. Priečnej osi popri Starohorskej ulici (Štefan Svetko) alebo na konci Obchodnej (Ivan Matušík). Vežiaky mali napokon vzniknúť aj na nábreží Dunaja, v mieste súčasnej zóny Eurovea City. Z tohto dôvodu tu už v 80-tych rokoch vzniklo Presscentrum, dnešná Tower 115, so 104 metrami. V priebehu času mala získať ďalších podobne vysokých susedov.

Rozvoj takéhoto typu zástavby v Bratislave tak nie je novinkou. Ide o jeden z prvkov, ktorý robí slovenskú metropolu typickou. V uplynulých rokoch sa dynamika výstavby výškových budov zvýšila a rastie aj odvaha investorov, čo sa týka podlažnosti, výšky alebo architektúry. Do konca tohto desaťročia tak možno očakávať vznik množstva ďalších veží. Veľká časť z nich dotvorí už existujúce zóny s vyššou koncentráciou takýchto budov, prípadne zadefinuje polohu nových centier mestských častí.

11-9. miesto: SOHO Petržalka, 115 metrov (?)

Potenciálne 11. miesto v rebríčku veží patrí projektu SOHO Petržalka. Plánovaný development od spoločnosti IURIS počíta s postupným vznikom nového centra najväčšieho slovenského sídliska. Po jeho dokončení však bude bližšie k samostatnej mestskej štvrti s atraktívnym jadrom, ktoré nebude dotvárať len hlavné námestia s ikonickým kultúrnym objektom, bulvár s električkou alebo centrálny líniový park v okolí Chorvátskeho ramena, ale aj výšková dominanta.

O tom, ako bude vyzerať, kto je jej architektom ani kedy – a dokonca ani či vznikne – nie je k dispozícii veľa informácií. Ak sa však povoľovanie projektu rozbehne v dynamickom tempe, je možné, že do konca dekády dostane Petržalka budovu s výškou okolo 115 metrov. Dostupné materiály totiž naznačujú, že by mohla mať do 36 nadzemných podlaží. Developer otvorene konštatuje, že architektonické prevedenie musí byť na špičkovej úrovni.

Ceolkový rozvoj projektu SOHO Petržalka počíta so vznikom centra, doplneného dominantou. Zdroj: IURIS

11-9. miesto: Portum, 115 metrov

Pripravovaný projekt Portum dotvorí exponované nárožie križovatky Košickej s Landererovou a Chalupkovou. Mohutný development od firmy Portum Towers s účasťou českého kapitálu bude tvorený dvojicou veží a nižšími blokmi. Nižšia veža bude mať 97 metrov a vyššia až 115. Budovy budú mať rezidenčnú funkciu, pričom byty majú patriť k najluxusnejším v Bratislave.

Autorom architektonického konceptu je kancelária A1 Architecture, na celom projekte však participuje viacero tímov, vrátane mien ako Eva Jiřičná alebo Chybik + Kristof. Developer sľubuje, že pôjde o najštíhlejšiu a najelegantnejšiu výškovú budovu v Bratislave, hoci s ohľadom na vývoj v plánovaní vežiakov v Bratislave (pozri nižšie) bude potrebné toto tvrdenie prehodnotiť. Výstavba by sa mala v ideálnom prípade spustiť ešte tento rok.

Vyššia z budov Portumu má elegantným spôsobom dotvoriť rušnú križovatku. Zdroj: Portum Towers

11.-9. miesto: Klingerka, 115 metrov

Prvá etapa rozsiahlejšieho konceptu Klingerka od J&T Real Estate priniesla vznik dvojice budov, prepojených parkovacím domom. Nižšia z nich je kancelárska a s desiatimi podlažiami nepatrí k zásadným vstupom do panorámy mesta. Vyššia rezidenčná veža s 35 podlažiami a 115 metrami je však mimoriadne výrazným objektom, čo je dané jej obrovskými proporciami.

V bytovej časti vzniklo 380 bytov, ktoré sa úspešne vypredali. Napriek tomu verejnosť Klingerkou taká nadšená nie je, keďže aj laikovi je zrejmá snaha o maximálnu racionalizáciu architektonicko-urbanistického riešenia. Diskutabilný je pomer výšky a šírky, rovnako ako prevedenie fasády, ktoré malo imitovať vzor šitia jutových vriec. Autorom architektúry Klingerky je kancelária GFI.

Klingerka si nezískala u verejnosti veľké sympatie. Autor: Dominik Jursa / YIM.BA

7.-8. miesto: Nová Matadorka, 118 metrov

Petržalka si v dohľadnej dobe vytvorí hneď niekoľko lokálnych centier. Okrem zmieňovaného jadra sídliska v rámci projektu SOHO sa charakteristická zóna formuje aj v areáli bývalého závodu Matador. Doteraz tu prežívajú zvyšky niekdajšej priemyselnej štvrte, ktorej súčasťou sú aj vcelku hodnotné industriálne haly. V ich susedstve vznikajú developmenty, spájajúce bývanie s občianskou vybavenosťou.

Jedným z nich má byť aj Nová Matadorka, mohutná schéma od developerskej spoločnosti OXIO. Firma, úzko prepojená so skúsenou kanceláriou Compass, tu plánuje vznik polyfunkčnej štvrte s bývaním, kanceláriami, obchodmi, športoviskami, školou a kultúrou. V jej strede bude akési námestie, obklopené novostavbami – vrátane veží. Najvyššia z nich by mala mať 37 podlaží a výšku 118 metrov. Neprevýši tak komín po bývalom závode, bude však jeho výškovým pendantom.

Najvyššia budova Novej Matadorky bude možno aj najvyššou budovou Petržalky. Zdroj: OXIO

7.-8. miesto: Danubius Two, 118 metrov

Neďaleko rušného Trnavského Mýta v areáli niekdajšej továrne Danubius vzniká projekt od českého developera FINEP, nazývaný Jégého Alej V. Ide tak už o piate pokračovanie zo série výstavby rezidenčných objektov, ktoré sa vyznačujú veľkou mierkou a štandardne len nízkou alebo priemernou úrovňou architektúry aj zasadením do prostredia. Danubius Two má byť najvyššou zo všetkých budov v oblasti a do istej miery aj zavŕšením jej vývoja.

Veža bude mať prevažne rezidenčnú funkciu, na 34 podlažiach bude 158 bytov a 24 apartmánov. Prízemné podlažie bude obsahovať vybavenosť. Architektonicky budovu stvárni prestížna česká kancelária A69 – Architekti, ktorá však nemala veľa možností, ako dom zásadne ovplyvniť – developer kúpil projekt s už vydaným územným rozhodnutím. Na vydanie stavebného povolenia čaká, dokončenie tak možno odhadovať azda na rok 2026-2027.

Zatiaľ posledná známa podoba Danubius Two. Zdroj: A69 - Architekti

6. miesto: Sky Park Tower, 120 metrov

Sky Park Tower bude súčasťou jedného z najvýznamnejších projektov v meste, polyfunkčného komplexu Sky Park. Nachádza sa v srdci bratislavského downtownu a bude poslednou budovou, ktorá v rámci developmentu vznikne. Investor, spoločnosť Alto Real Estate, zároveň pripomína, že pôjde o posledný bratislavský projekt, na ktorého podobe sa podieľala legendárna architektka Zaha Hadid.

Sky Park Tower bol od začiatku koncipovaný ako kancelárska veža. Vďaka tomu si až donedávna udržal podobu, najviac sa približujúcu súťažnému konceptu, s ktorým Zaha Hadid Architects v roku 2010 vyhrali súťaž na zástavbu územia. Nedávno však developer odhalil aktualizovaný výraz budovy a potvrdil, že napokon pôjde o rezidencie. Prípravné práce v podobe výkopu stavebnej jamy už prebiehajú. Po dokončení, ktoré možno odhadnúť na rok 2026, bude Sky Park Tower dominantou Sky Parku.

Developer nedávno predstavil redizajnovanú podobu veže Sky Park Tower. Zdroj: Alto Real Estate

5. miesto: Nivy Tower, 125 metrov

Nivy Tower je v tomto momente ešte stále najvyššou budovou Bratislavy, hoci v roku 2030 môže byť na piatom mieste. Kancelárska veža od spoločnosti HB Reavis vznikla v rámci masívneho developmentu Nivy (alebo Stanica Nivy), ktorého súčasťou bol vznik podzemnej autobusovej stanice, nákupného centra a kancelárskej veže. Tá bola dokončená ako prvá, jej výstavba začala v máji 2017.

Po dokončení v roku 2020 poskytla na 29 podlažiach 31-tisíc metrov štvorcových prenajímateľných priestorov. V danom čase bola spojená s viacerými technologickými unikátmi – napríklad s najrýchlejšími výťahmi na Slovensku. Jej súčasťou mala byť aj strešná reštaurácia na najvyššom podlaží (ktorá má samostatný výťah), developerovi sa však doteraz nepodarilo nájsť prevádzkovateľa. Architektom veže je kancelária Siebert + Talaš.

Nivy Tower je v tomto momente ešte stále najvyššou budovou na Slovensku. Autor: Adrian Gubčo / YIM.BA

4. miesto: Ryba, 120+ metrov (?)

Projekt na štvrtom mieste je spojený s mnohými otáznikmi. Ide o pomerne úzky pozemok, vymedzený Košickou, Prístavnou a nedávno dokončeným predĺžením Pribinovej ulice. Vlastníkom je HB Reavis, ktorý si plochu ponechal aj napriek tomu, že sa stiahol z bratislavského realitného trhu. Rybu by chcel každopádne zrealizovať – okrem toho však nie sú o projekte známe žiadne detaily.

Úvahy o výške, výraznejšie presahujúcej 120 metrov (vrátane výšky Nivy Tower) vychádzajú z kuloárnych informácií o skúmaní verzie s výškou okolo 130 metrov, ale aj zo zverejneného návrhu štúdie výškového zónovania Bratislavy zo strany Metropolitného inštitútu Bratislavy. Podľa urbanistov na meste by si lokalita Ryby zasluhovala dominantu s výškou do 160 metrov. Ak toto platí, bolo by zo strany developera logické, aby sa pokúsil o maximalizáciu výšky. Napokon, v susedstve sa plánujú alebo realizujú budovy, ktoré sa pohybujú okolo daného čísla – alebo ho dokonca aj výrazne prevyšujú.

Staršia štúdia veže na mieste Ryby. Zdroj: Milan Škorupa, Siebert + Talaš

3. miesto: Klingerka III, 141 metrov

Developer JTRE je najaktívnejším budovateľov vysokých veží v Bratislave. Jednou z takýchto budov má byť dominanta zóny Klingerka, kancelársky objekt v tretej etape. Objekt má vzniknúť opäť na križovatke Košickej a Prístavnej (teda v susedstve miesta, kde sú alebo budú v podstate až štyri budovy z tohto zoznamu). S 35 podlažiami a 141 metrami bude výrazným prvkom v panoráme Bratislavy, ktorý citeľne presiahne výšku ostatných veží v jadre downtownu. V tzv. Zóne Chalupkova majú totiž výškové budovy štandardne medzi 105-115 metrami, čo vytvára nepekný stenový efekt pri diaľkových phľadoch.

Developer v tejto chvíli už pripravuje územie pre výstavbu a napreduje v získavaní povolení. S realizáciou by mal oficiálne začať v priebehu budúceho roka, po ukončení odstraňovania environmentálnej záťaže. Posledné zverejnené vizualizácie naznačujú, že budova bude vcelku elegantná a doplnená pobytovými terasami so zeleňou, vloženými do fasády objektu. Autorom architektúry je kancelária GFI.

Klingerka dostane okrem najvyššej kancelárskej veže aj rezidenčné budovy. Zdroj: J&T Real Estate

2. miesto: Eurovea Tower, 160 (168) metrov

Prvý bratislavský a slovenský mrakodrap buduje opäť JTRE. Veža vzniká ako súčasť pokračovania polyfunkčného komplexu Eurovea, zahŕňajúceho rozšírenie nákupného centra, bývanie, kancelárie aj verejné priestory. Vežiak tvorí vyústenie pomyselnej pohľadovej osi, ktorej súčasťou sú veže – dvojičky Panorama Towers alebo budúca Sky Park Tower. Osadená je na hranu dunajskej promenády a má tak jedinečnú polohu, ktorá z nej automaticky robí dominantu celého mesta.

V Eurovea Tower sa nachádzajú nadštandardné byty a apartmány. Najluxusnejšie z nich sú na najvyšších troch podlažiach z celkového počtu 46 (plus jedného technického). Celkovo ich bude 406 a k benefitom má patriť – okrem výhľadov – aj priame prepojenie „suchou nohou“ do nákupného centra. Architektúrou bolo opäť poverené GFI, ktoré developer uprednostnil pred viacerými známymi svetovými kanceláriami. Dokončenie je očakávané už v priebehu tohto roka.

Eurovea Tower smeruje k dokončeniu. Autor: Dominik Jursa / YIM.BA

1. miesto: East Tower, 220-250 metrov

Eurovea Tower mala byť na dlhšiu dobu najvyššou budovou a pomyselným „kráľom Bratislavy“. Na konci minulého roka však JTRE zaskočilo verejnosť informáciou, že to tak nemusí byť. Spoločnosť začala aktívne uvažovať nad výstavbou projektu ešte vyššieho. Nemá ísť pritom o minimálny rozdiel – práve naopak, pokiaľ by sa splnili najmaximalistickejšie predstavy, vznikol by mrakodrap, ktorý by z Eurovea Tower spravil do istej miery trpaslíka.

Developer naznačil, že na mieste pôvodne uvažovanej kancelárskej veže East Tower, umiestnenej na západnej strane Košickej pri mostovke Mosta Apollo, vybuduje ultraštíhlu rezidenčnú vežu s výškou možno až 250 metrov. Nejde ešte o potvrdenú výšku, keďže táto je ešte predmetom testovania, overovania technológií a konzultácií s Magistrátom. Architektom bude znova kancelária GFI.

Ak by sa skutočne podarilo postaviť mrakodrap takejto výšky, Bratislava by disponovala jednou z najvyšších budov v celej Európskej únii. Či už 220 alebo 250 metrov, v panoráme mesta by pribudla štíhla ihla, ďaleko prevyšujúca aj vrchol Bratislavského hradu na Hradnom kopci. Za predpokladu, že sa vybudujú aj všetky ostatné zmieňované veže, okolie zjazdu z Mostu Apollo do centra mesta bude vežiakmi vyplnené tak nahusto, že v strednej Európe bude porovnateľným mestom len Varšava.

Teoretická výška mrakodrapu na mieste East Tower. Zdroj: J&T Real Estate

Divoká karta: Nové Lido, Southbank a Mlynské nivy

Okrem vyššie zmienených veží ešte ostáva niekoľko lokalít, v ktorých nemožno vylúčiť vznik nových výškových budov s výškami, ktoré ich dostanú do top desiatky. Jednou z nich je plánovaná štvrť Nové Lido a susedný Southbank na pravom brehu Dunaja. Ide v podstate o predĺženie downtownu do Petržalky, čo je predmetom úvah urbanistov už niekoľko desaťročí. Dnes je takmer isté, že tu budú vznikať aj výškové budovy.

Potvrdená ešte nie je ich výška, hoci MIB by tu nerád videl veže vyššie ako 120 metrov. Lokálni developeri, JTRE a Penta Real Estate, zatiaľ detaily neprezrádzajú. V dohľadnej dobe ale asi dôjde k posunu – Penta Real Estate totiž odhalí výsledky medzinárodnej urbanisticko-architektonickej súťaže na Southbank (územie v susedstve Mosta Apollo), v ktorej zvíťazili kancelárie Snøhetta, Studio Egret West a Gro Architekti. Očakávané sú skôr nižšie budovy, vylúčené ale nie sú ani vyššie dominanty. JTRE zas umiestni veže pravdepodobne k Einsteinovej ulici.

Napokon je tu východná časť ulice Mlynské nivy, najmä v kontakte s Bajkalskou ulicou. Už v minulosti tu spoločnosť Arca Capital zvažovala umiestnenie mrakodrapu. Návrh od kancelárie Siebert + Talaš nebol nikde publikovaný, YIM.BA však túto víziu videla a na zbežné pozretie ju hodnotí ako mimoriadne atraktívnu. Arca v súčasnosti pozemok predáva. Nie je vylúčené, že nový vlastník nadviaže na staršie úvahy a bude tu navrhovať budovy či budovu mimoriadnej výšky.

Súčasťou Nového Lida budú aj výškové budovy, hoci ich výška ešte známa nie je. Zdroj: J&T Real Estate

Bratislava tak smeruje k ďalšiemu zahusteniu vežami. V roku 2030 bude v tomto smere mesto pravdepodobne na nespoznanie – kompletne dobudovaná by mala byť Zóna Chalupkova, výstavba bude napredovať popri Mlynských nivách, začne sa urbanizácia v oblasti Nového Lida a Petržalka bude rozvíjať svoje lokálne centrá.

V tejto chvíli je už zbytočné špekulovať, či sa nemalo v minulosti robiť inak a ako mala Bratislava k výškovým budovám pristupovať. V súčasnosti sú už pevnou súčasťou obrazu mesta a časom sa bude ich význam a dosah iba posilňovať. Hlavnou úlohou sa stáva zvládnutie rastu vežiakov a dobudovanie adekvátneho kontextu k týmto budovám – teda verejných priestorov, aktívneho a atraktívneho prízemia, dopravnej obsluhy vo forme verejnej, pešej a cyklistickej dopravy alebo technickej infraštruktúry.

Ak to Bratislava zvládne, môže byť v Európe známa práve ako moderné mesto so svojim „Manhattanom na Dunaji“. Výškové budovy, hoci majú mnohé problémy, totiž majú aj mimoriadne silnú stránku: vytvárajú imidž úspešnej a dynamickej metropoly. Ak chce ňou Bratislava naozaj byť, musí tak aj pôsobiť. V tomto ohľade je tak rozvoj výškových budov a mrakodrapov úspechom, ktorý treba rozumne usmerniť.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.