Adrian Gubčo 15.12.2023 18:19

Veľká premena petržalského nábrežia potvrdená. Mesto dáva zelenú pre projekt Green Park

Green Park je bez veľkých diskusií jedným z najkontroverznejších – ale aj najočakávanejších – zámerov v Bratislave. Mohutný polyfunkčný komplex má vzniknúť na pravobrežnom nábreží Dunaja, v priamom dotyku so Sadom Janka Kráľa aj električkovou traťou. Po rokoch sporov získal zásadné rozhodnutie, ktoré otvára perspektívu jeho výstavby.

Posledná známa podoba projektu. Zdroj: Expoline

Proces plný pochybností

Pravý breh Dunaja v blízkosti Sadu Janka Kráľa patril tradične športu. V minulosti sa tu nachádzalo niekoľko ihrísk, ako aj štadión petržalského klubu Artmedia. V časoch jeho najväčšej slávy v prvom desaťročí tohto storočia býval pravidelne vypredaný. Majiteľ futbalového klubu sa však z neho stiahol, odkúpil konkurenčný Slovan a štadión najprv opustil, aby ho následne nechal odstrániť. Pozemok si ale nechal.

Osud športu a futbalu bol spečatený v roku 2012, keď bola schválená zmena Územného plánu z funkcie šport a rekreácia na občiansku vybavenosť mestského a nadmestského charakteru. To malo otvoriť priestor pre polyfunkčný development, ktorý by zohľadňoval potenciál územia.

Investor, ktorým je spoločnosť Grafobal Group Development, patriaca do portfólia firiem podnikateľa Ivana Kmotríka st., predstavil zámer Green Park, tvorený kancelárskou budovou, bytovkami aj stometrovou rezidenčnou (apartmánovou) vežou. Išlo o masívnu schému, ktorej rozsah vyvolal búrku nevôle. Po určitých úpravách dostal kladné záverečné stanovisko EIA.

Z pohľadu developera sa situácia skomplikovala po komunálnych voľbách v roku 2019. Niektorí z najvokálnejších odporcov sa dostali do pozícií v samospráve – vrátane vedenia mestskej časti Petržalka, ako aj Hlavného mesta SR Bratislavy. To preskúmalo zámer a dospelo k záveru, že nie je v súlade s Územným plánom.

Zvláštny bol aj postup v Petržalke, keďže ešte v roku 2016 požiadalo bývalé vedenie mestskej časti o to, aby bol zodpovedným stavebným úradom Okresný úrad. Tým sa mestská časť zbavila rozhodovania, čo chcelo nové vedenie napraviť. To mu však nevyšlo a Okresný úrad vydal k projektu v roku 2019 územné rozhodnutie. Samosprávy sa odvolali na odvolací orgán, ktorý im dal v lete 2020 za pravdu.

Okresný úrad by mohol rozhodnúť jedine v prípade, že by Hlavné mesto záväzným stanoviskom doložilo, že projekt je v súlade s Územným plánom. To sa však nestalo a v danej podobe to Magistrát odmietal urobiť. Developerovi sa to síce nepozdávalo a v tomto smere podal aj žalobu, na novej podobe projektu pracoval napriek tomu.

Ako sa ukazuje, tento krok sa ukázal ako správny. Ako totiž informuje mesto, Green Parku bolo vydané kladné záväzné stanovisko. Z pohľadu Územného plánu je tak vznik projektu v súlade s verejným záujmom. „Po viacerých návrhoch, voči ktorým sme sa opakovane nesúhlasne vyjadrovali, investor svoj zámer prispôsobil a v tejto podobe projekt už splnil zákonné podmienky pre vydanie súhlasného stanoviska,“ konštatuje primátor Bratislavy Matúš Vallo.

Mestu sa podľa neho podarilo vybojovať úpravy v prospech verejnosti. V každom prípade, pre developera sa tým otvára cesta k ďalším stupňom povoľovania – a aj k výstavbe.

Smerom k Sadu Janka Kráľa budú nižšie domy s aktívnym parterom. Zdroj: Expoline

Upravený, ale stále veľký

Hoci prešiel zámer zmenami, nejde v skutočnosti o dramatickú redukciu hmôt alebo radikálnu úpravu jeho podoby. Pôvodne malo ísť o šesticu objektov, z toho päť rezidenčných a jeden kancelársky, založenú na veľkej parkovacej podnoži. Výšková budova mala mať 30 nadzemných podlaží a väčšinu podlažnej plochy by pokrývali apartmány.

Po novom došlo k redukcii veže o päť podlaží na 25 podlaží a k zasunutiu podzemných podlaží, ktoré boli vnímateľné nad terénom a prístupné z Krasovského ulice a tvorili optickú aj fyzickú bariéru v priestore. Okrem toho má byť posilnený parter s vybavenosťou a navýšený podiel občianskej vybavenosti voči bývaniu, čím sa formálne posilňuje súlad s regulatívmi plánu.

Vo výsledku tak vznikne dvojpodlažná podzemná garáž, nad ktorou bude naďalej šesť objektov. Administratívna budova (F) bude situovaná v juhovýchodnej časti komplexu a bude mať 11 nadzemných podlaží. Prvé podlažie bude mierne odstúpené a umiestnené tu bude lobby či obchodné prevádzky. Na druhom bude kantína, na treťom až desiatom administratívne priestory. Na jedenástom bude výstup na strechu.

Vizuálne najsilnejšia bude budova E. Pôjde o 25 podlažný objekt obdĺžnikového tvaru, umiestnený v severovýchodnej časti komplexu v priamej nadväznosti na Viedenskú cestu. Na úrovni prvého a druhého podlažia sa budú nachádzať vstupné priestory, sobášna sála, hotelová reštaurácia a hotelové wellness a fitness, na 19. podlaží bude posledné hotelové podlažie s hotelovými izbami. Na vyšších podlažiach budú umiestnené byty.

Napokon, naproti Sadu Janka Kráľa budú umiestnené štyri sedempodlažné objekty štvorcového tvaru. Na prízemí budú umiestnené vstupné priestory a polyfunkčné prevádzky, na druhom až siedmom podlaží sa budú nachádzať byty a apartmány.

Celkovo bude v projekte umiestnených 111 bytov a 5 apartmánov, 240 hotelových izieb a 920 parkovacích miest. Platí starší plán, že časť Krasovského medzi Sadom Janka Kráľa a Green Parkom sa premení na pešiu zónu. Projekt však získa vlastné komunikácie, ktoré umožnia napojenie na Krasovského a Einsteinovu ulicu. Pod električkovou estakádou medzi projektom a Novým Lidom by sa mala zrealizovať úprava verejného priestoru.

Architektom bude pravdpepodobne aj naďalej kancelária Expoline architekta Karola Kállaya. Súčasťou projektu je dlhodobo. V minulosti navrhoval výrazné využitie zelene pri stvárnení výškovej dominanty.

Developer sa teraz môže posunúť do ďalších stupňov povoľovania – vrátane opätovného zisku územného rozhodnutia. V tomto momente je príliš skoro predpovedať, ako dlho budú procesy trvať. Výstavba je však najskôr reálna pravdepodobne až v roku 2025.

Projekt bude vo finále o máličko menší, dramatické zmeny v hmotách ale čakať nemožno. Zdroj: Expoline

Ideálne riešenie pre lokalitu

Hoci väčšina odporcov si želala, aby projekt nevznikol nikdy, bolo v skutočnosti len otázkou času, kým sa podarí pripraviť takú podobu zámeru, ktorá dostane zelenú. Z dlhodobého hľadiska je to škoda, keďže plocha po bývalej Artmedii by bola ideálna pre umiestnenie objektu kultúrnej vybavenosti.

Myslí si to aj primátor Vallo. „My si, samozrejme, vieme predstaviť aj iné využitie tohto územia v prospech Bratislavčaniek a Bratislavčanov, ako napríklad zariadenia pre kultúru a ďalšie voľnočasové aktivity, ktoré by lepšie reflektovali zadefinovanú funkciu občianskej vybavenosti celomestského a nadmestského významu,“ tvrdí. „Tento pozemok je ale v súkromnom vlastníctve a mesto jednoducho nemá možnosť nariadiť vlastníkovi, čo presne by na ňom v rámci vybavenosti mal postaviť.“

Nie je to celkom presné – mesto dnes nemá túto možnosť, mohlo by ju ale získať, keby bolo schopné pozemok odkúpiť alebo si prípadnú vybavenosť zafinancovať samo. To však v chudobnej Bratislave nie je reálne. Ani len predstava akéhosi mixu verejnej stavby a súkromného developmentu sa nedá naplniť, hoci za iných podmienok (kapitálovo silnejšej metropoly) by to mohol byť spôsob, ako územie skvalitniť viac.

Nanešťastie, keďže je Bratislava dlhodobo podfinancovaná, nemá šancu viesť aktívnejšiu pozemkovú politiku, ani reagovať na aktuálne projekty. Nevie zabrániť premene vhodných plôch, ako stvorených pre umiestnenie vybavenosti. Takto sa stalo, že vzniká nové centrum mesta, kde je jedinou významnou verejnou stavbou divadlo, ktoré sa začalo budovať ešte za minulého režimu.

Mestu utekajú príležitosti, ako sa premeniť na špičkové miesto pre život. Ak sa jeho rozpočet dramaticky nezvýši, bude sa to diaľ aj naďalej. Rozhodnutie však nie je na miestnej samospráve, ale výlučne na úrovni štátu.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.