Adrian Gubčo 25.02.2022 17:41

Green Park čaká na nové povolenia

Zámer Green Park, za ktorým stojí spoločnosť Grafobal Group Development, patrí k najočakávanejším projektom v Bratislave. Priamo na pravobrežnom nábreží Dunaja má vzniknúť mohutný polyfunkčný komplex s kanceláriami, obchodmi, ale predovšetkým bývaním. Súčasťou zámeru je aj stometrová výšková budova. Bariérou k zisku povolení bol kontroverzný postup úradov a súvisiace spory. Blíži sa v tomto smere prelom?

Zdroj: Grafobal Group Development

Development vyvolal okamžite po prvom predstavení veľmi rozporuplné, do veľkej miery ale aj odmietavé reakcie. Masívna mierka celého projektu v kombinácii so vzácnou polohou bola mnohými považovaná za neprijateľnú. Odpor sa pritom netýkal len tradičných aktivistov, ale v čoraz silnejšej miere aj úradov, zvlášť po voľbách v roku 2018. Situácii na pikantnosti pridalo aj meno developera. Za Grafobal Group Development totiž stojí vplyvný podnikateľ Ivan Kmotrík St., označovaný za významného podporovateľa vtedajšej vládnej koalície.

Odporcovia len ťažko znášali, že v susedstve najvýznamnejšieho mestského parku, Sadu Janka Kráľa, mal vzniknúť komplex, tvorený šesticou objektov, z toho päticou rezidenčných a jedným kancelárskym, založených na veľkej parkovacej podnoži. Z novonavrhovaných budov mala byť administratívna a predovšetkým jedna z rezidenčných mimoriadne veľká – rezidenčná (resp. do veľkej miery apartmánová) veža mala podľa návrhu dosahovať výšku až sto metrov. Hoci niektorí architekti sa k architektúre veže po jej dizajnových úpravách vyjadrila pochvalne, mnohí ľudia to videli inak.

Pre developera to prinieslo komplikácie zvlášť po zmieňovaných voľbách, keďže niektorí z najvokálnejších odporcov sa dostali do pozícií v samospráve – vrátane vedenia mestskej časti Petržalka, ako aj Hlavného mesta SR Bratislavy. To preskúmalo zámer a dospelo k záveru, že nie je v súlade s Územným plánom. Zvláštny bol aj postup v Petržalke, keďže ešte v roku 2016 požiadalo bývalé vedenie mestskej časti o to, aby bol zodpovedným stavebným úradom Okresný úrad. Tým sa mestská časť zbavila rozhodovania, čo chcelo nové vedenie napraviť. To mu však nevyšlo a Okresný úrad vydal k projektu v roku 2019 územné rozhodnutie.

Samosprávy sa odvolali na odvolací orgán, ktorý im dal v lete 2020 za pravdu. Okresný úrad tak môže rozhodnúť jedine v prípade, že Hlavné mesto záväzným stanoviskom doloží, že projekt je v súlade s Územným plánom. Zároveň je potrebné doložiť aj vyjadrenie cestného správneho orgánu, orgánu ochrany prírody a krajiny a mestskej časti a záväzné stanovisko Krajského pamiatkového úradu (KPÚ) Bratislava. Pre Green Park to znamená nutnosť výrazných úprav. Developer to samozrejme nenechal tak – hoci pracuje aj na novej verzii zámeru, voči rozhodnutiu zároveň podala firma v auguste 2020 správnu žalobu na Krajský súd v Bratislave.

Ako upozorňuje TASR, toto konanie sa však stále nezačalo. „Termín pojednávania v tejto veci k dnešnému dňu nebol určený,“ sprostredkoval vyjadrenie predsedníčky senátu hovorca Krajského súdu v Bratislave Pavol Adamčiak. Predsedníčka senátu to už v minulosti odôvodňovala vyťaženosťou senátu i chýbajúcim sudcom príslušného senátu prideleným až vlani v októbri. Developer si tak musí počkať, ak dúfa v pozitívny výsledok a preferuje výstavbu v pôvodnej podobe.

V skutočnosti sa ale zdá, že nakoniec predsa len pristúpil k úprave zámeru. „Projekt Green Park je aktuálne najočakávanejším projektom ako pre širokú a odbornú verejnosť tak aj pre nás ako developera,“ hovorí Ivana Tittelová, Marketing director Grafobal Group Development. „Z našej strany sme zapracovali jednotlivé pripomienky dotknutých subjektov, ktoré dúfame už budú finálne.  Jednou z nich je vybudovanie reprezentatívnej sobášnej siene, ktorá v tejto mestskej časti doteraz chýbala. Momentálne vzhľadom na stále prebiehajúce rokovania viac nebudeme špecifikovať.“

Hoci teda nie sú známe detaily, zapracovanie pripomienok jednotlivých strán môže znamenať jedine takú úpravu koncepcie, ktorá projekt zosúladí s Územným plánom. To v praxi znamená, že tu môže vzniknúť občianska vybavenosť celomestského a nadmestského významu, vrátane výškových budov. Otázne je, či bude môcť ísť o stometrovú vežu – podľa predpokladanej podoby výškovej koncepcie mesta tu nebude povolená najvyššia výšková hladina budov. Tá sa predpokladá len na druhej strane električkovej estakády, v Novom Lide.

Green Park si tak na zisk povolení bude musieť ešte nejakú dobu počkať – neočakávam, že pôjde do výstavby skôr ako v druhej polovici roka 2024. Obrovské kvantum záujemcov o byty v tomto projekte (v tomto môžem potvrdiť, že developer nepreháňa), si tak musí s najväčšou pravdepodobnosťou ešte nejakú dobu počkať.

Zdroj: Grafobal Group Development / Acrea Ateliér

Každopádne, treba jedným dychom schladiť aj odporcov projektu, ktorí dúfajú, že v lokalite nevznikne v budúcnosti nič, resp. že nepôjde o nič veľké, čo by presahovalo výšku stromov v Sade Janka Kráľa. Developer sa pozemkov zatiaľ nezbavil a ani odpredaj Hlavnému mestu nepovažujem za pravdepodobný. Skôr či neskôr tu vybuduje polyfunkčný development. Byty bude môcť kreatívne označiť za „garni hotel“, čím získa kladné záväzné stanovisko. Viditeľná dominanta na tomto mieste, pri vstupe do Petržalky električkou z centra, teda vznikne.

To isté ale nastane aj na východnej strane estakády, kde s vežou otvorene počíta developer projektu Nové Lido, teda J&T Real Estate. V budúcnosti tak vznikne akási nová „brána“, čo bude radikálna zmena, nemusí však byť vôbec odpudivá. Kľúčová bude kvalita architektúry, urbanizmu a verejného priestoru. Koncepciu Green Parku tvorí kancelária Expoline, „dvorný architekt“ developera. Ide o ďalší bratislavský pokus o kópiu Bosco Verticale. Prvý podobný projekt, Treenium, nedopadol so svojou snahou o zapracovanie zelene do fasády veľmi slávne. V tomto prípade je tak obozretnosť na mieste.

V každom prípade, dnešné rozporuplné územie, kde sa na jednej strane nachádza rekreačné územie a nábrežie s obrovským potenciálom (ktoré bude čoskoro predmetom architektonickej súťaže) a na druhej strane sú prázdne smutné pozemky, čaká zmena. V strednodobom horizonte sa sem rozšíri centrum mesta. Lokalita v podstate patrí do tzv. Celomestského centra Petržalka, kde sa rozsiahla výstavba navrhuje už desaťročia. Teraz by sa mohla po dlhom čakaní konečne transformácia priblížiť.

Závisieť to však bude od Hlavného mesta a mestských poslancov. Potrebné je totiž zmeniť Územný plán, aby sa developerom otvorili možnosti pre výstavbu. Na tom nie je nič zlé – ide o obrovské plochy, kde môžu vzniknúť tisíce bytov, pracovísk, verejné priestory aj kultúrne či školské budovy. Práve využitie tohto územia je príkladom toho, ako môže mesto dosiahnuť cieľ „skompaktniť“ Bratislavu a urobiť z nej živé mesto krátkych vzdialeností. Nové Lido a priľahlé developmenty sú priamo naproti pôvodnému aj novému centru mesta, ich využitie je tak najviac logickou vecou pri ďalšom rozvoji metropoly.

S ohľadom na exkluzívnu polohu je taktiež prirodzené – a do istej miery aj správne – že sa to developeri snažia zužitkovať čo najviac. Požiadavky na zhodnotenie územia zo strany súkromných investorov a verejného sektora by však mali byť vo vzácnom území vyvážené. Ak tu majú vzniknúť výškové dominanty, potom treba výmenou za ne získať kvalitnú architektúru, dobre navrhnuté verejné priestory a kultúrno-spoločenskú vybavenosť vysokej úrovne, ktorá v Bratislave prirodzene patrí práve na nábrežie.

Ostáva len veriť, že aj v tomto spočívajú zmeny, o ktorých hovorí developer. Hlavné mesto má práve v tejto chvíli najväčší manévrovací priestor. Treba ho využiť v prospech obojstranne prospešných úprav, čo prinesie bratislavským nábrežiam ďalšie zlepšenie funkčnosti, oživenie a skrášlenie. Pozitívne sa to odrazí na celom meste.  

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.