Adrian Gubčo 24.03.2024 14:33

Tomáš Gulíšek: Nový mrakodrap umiestni Bratislavu na mapu Európy, koncept spracovávali experti z Dubaja

Bratislava by mohla v najbližších rokoch dostať minimálne dva nové mrakodrapy. Developer J&T Real Estate totiž po dokončení Eurovea Tower plánuje hneď dvojicu ešte vyšších veží, vrátane druhej najvyššej v Európskej únii. Spolupracuje pritom s konzultantmi z kancelárie AE7, ktorá sa podieľa na viacerých prestížnych projektoch v Dubaji. Partnerom je Slovák Tomáš Gulíšek.

Developer JTRE v Bratislave vybudoval už niekoľko veží, spojených so superlatívmi. Dvojičky Panorama Towers boli svojho času najväčším výškovým rezidenčným projektom v meste, Klingerka zas najvyššou rezidenčnou vežou. V priebehu tohto roka bude definitívne odovzdaný aj prvý slovenský mrakodrap Eurovea Tower, ktorý sa so 168 metrami stal dominantou metropoly.

Spoločnosť ale ostáva pri chuti. Na prelome rokov 2022 a 2023 potvrdila záujem o vybudovanie ešte vyššej veže – superštíhleho mrakodrapu na mieste predtým plánovanej administratívnej budovy East Tower v susedstve Eurovey. Na konci minulého roka zas priznala, že chce postaviť mrakodrapy rovno dva – nižší so 180 metrami a vyšší až s 260 metrami, čo by z neho v súčasnosti robilo druhú najvyššiu vežu v Európskej únii.

Projekt spracúva slovenský ateliér GFI, ktorý je aj autorom Eurovea Tower. Konzultantom je však významná dubajská kancelária AE7, ktorá má na konte viacero mrakodrapov aj obrovských mestských štvrtí (aktuálne dokonca pracuje na budúcej druhej najvyššej budove sveta). Redakcia YIM.BA exkluzívne vycestovala do Dubaja, aby sa s partnerom AE7, slovenským architektom Tomášom Gulíškom, rozprávala o pripravovanom bratislavskom mrakodrape.

V rozhovore sa dozviete:

Aký je vzťah dubajských architektov s Bratislavou
Aké rady dávajú slovenským autorom
Prečo sa zvolil model extrémne štíhlej veže
Čo prinesie takýto mrakodrap slovenskej metropole

Vežu v Bratislave pomáha tvoriť firma, ktorá projektuje druhú najvyššiu budovu sveta Azizi Tower. Zdroj: AE7

Adrian Gubčo: Začnime všeobecne. Ako sa Slovák dostane do kancelárie ako je AE7?

Tomáš Gulíšek: Postupne. Je to dlhá cesta. Vyštudoval som na STU v Bratislave a ako vždy hovorím, škola nám dala vynikajúci základ na to, aby sme niekam dostali. V roku 1995 som sa presunul do USA. Našiel som si prácu vo väčšej kancelárii, čo bolo možno šťastie. Natrafil som práve na ľudí, s ktorými dodnes pracujem. Čiže od roku 1995 až dodnes stále viacmenej spolupracujem s tými istými partnermi. Samozrejme, že prechod zo Slovenska do Štátov je veľký krok. Ale vtedy som bol mladý, flexibilný, takže človek sa naučí. A keď tvrdo pracuje, dokáže sa posunúť ďalej.

Potom v roku 2004 sme začali špekulovať o tom, že by sme otvorili pobočku v Dubaji. Ešte ku koncu 90. rokov sme robili nejaké projekty v Dubaji. Na prelome rokov 2004 a 2005 som sa sem presťahoval ako prvý z firmy. To bola ešte moja predošlá firma. V roku 2009 sme založili AE7. Partneri, ktorí sme viedli pobočku v Dubaji, sme založili novú firmu, od ktorej vlastne pokračujeme ako AE7 až dodnes. To je už pomerne veľa rokov.

Bola už vtedy idea, že sa Dubaj stane kľúčovým mestom, v ktorom budete pôsobiť? Dnes je dubajská pobočka asi najvýznamnejšia v rámci celej skupiny.

Nebolo to pôvodne celkom tak plánované. Pamätám si, že keď som tu v roku 1997 robil prvý projekt, tak som v podstate dohromady ani nevedel, kde je Dubaj. Pozeral som na mape, kde sa nachádza. Samozrejme, internet bol vtedy v plienkach, takže informácie netiekli tak plynulo. Ale jednoznačne človek prišiel na to, že toto je trh, ktorý sa bude hýbať.

Architekti sú už takí, beháme tam za tým, že kde sa hýbu peniaze. Človek môže zostať sedieť na jednom mieste a proste mať svoj ateliér a tak ďalej. Ak ale chce rásť a rozvíjať firmu, tak musí byť flexibilný a ísť v podstate s klientmi za projektmi. Veľa expanzií AE7 je spojených s tým, že naša klientela mala záujem ísť do Saudskej Arábie alebo do Európy. Podľa toho sme sa aj my začali pozerať po príležitostiach, ktoré sa tam otvorili.

Veľa kancelárií sa orientovalo skôr na Čínu ako na Dubaj. Prečo práve Dubaj? Prečo ste ho uprednostnili pred Čínou?

Tých možností je veľa. Čína je obrovská krajina. Keď ju človek navštívi, pochopí tú škálu. Svojho času mi jeden ekonóm vysvetľoval, že keby si človek zobral ekonomiky všetkých krajín Blízkeho východu dohromady, tak by nemali dohromady v podstate ani takú ekonomiku ako jedna provincia v Číne. Čo je obrovský skok.

Ale súvisí to skôr s tým, že náš vedúci, môj partner, je pôvodom z regiónu. Narodil sa v Iraku, ale pracoval so mnou roky v Štátoch. To bolo motivačným krokom, prečo sme sa začali orientovať na Blízky východ. Svojho času zvažovali otvoriť firmu v Katare. Bola to druhá možnosť, ale myslím, že sme to veľmi dobre odhadli.

Katar je svojím spôsobom veľmi zaujímavá krajina, ale nie je tak progresívna ako Dubaj. Dubaj je veľmi otvorený svetu, otvorený biznisu, otvorený rozvoju možností, ktoré tu sú a ľudia sú tu vždy vítaní. To sa svojim spôsobom o Katare nedá povedať.

V Dubaji sa bežne navrhujú celé kusy mesta, nielen jednotlivé budovy. Na vizualizácii práve budovaná štvrť Meydan One. Zdroj: AE7

Čo sú základné rozdiely v plánovaní alebo v architektonickej praxi medzi Dubajom a USA, ale aj Slovenskom?

To je rozhodne veľmi zaujímavé porovnať. V USA človek veľmi zriedka narazí na projekt, ktorý by mohol byť v niekoľkých štvorcových kilometroch. Ten veľký master-planning sa tam väčšinou uzavrie do menších projektov. Tak je to viac-menej aj v Európe. Projekty nie sú také masívne, ako sa to deje na Blízkom východe. A prečo? Pretože toto sú krajiny, ktoré majú obrovský ekonomický rast a majú aj finančné zdroje.

Urbanizmus to reflektuje. Keď pracujeme na projektoch v Európe, sú to väčšinou urbánne vsuvky, kde riešime veľmi detailne vzťahy s existujúcou štruktúrou. V Saudskej Arábii, Dubaji alebo v Katare človek rieši veľakrát oveľa väčšie územie. Čiže už to nie je celkom iba urban planning alebo master planning, je to city planning.

Na akých projektoch takpovediac celých miest ste pracovali?

Keď sme napríklad pracovali na projekte Dubai Islands, išlo o 16 štvorcových kilometrov. Keď sme robili celú zónu Meydan, išlo o 40 štvorcových kilometrov územia. A tam riešime cesty, infraštruktúru, transformátorové stanice, prísun elektriny... Človek musí škálu tých vecí postihnúť úplne v inom smere.

Existuje kritika, že mnohé miestne developmenty sú odtrhnuté od lokálneho kontextu alebo kultúry a majú charakter amerických suburbov.

Keď sme mali nejaké projekty v Španielsku, tak je to všetko o štruktúre mesta, o kultúre, o histórii. Veľa ľudí príde sem do Dubaja a hľadajú vzťah k historickému kontextu. Vy ste včera navštívili staršiu časť Dubaja. Bolo to veľmi malé prístavné mesto. To, čo tu dnes vidíme, je výsledok posledných 40-50 rokov výstavby. Je to kompletný kontrast oproti tomu, na čo sa človek musí sústrediť v Európe, kde rieši urbánny projekt, alebo rieši mesto, alebo rieši rozvoj mesta.

Taktiež by som povedal, že európske mesto je samozrejme veľmi odlišné od typického amerického mesta. Tie princípy sú tam ale prítomné a pravidlá sú tam veľmi striktné. Čo sa týka Dubaja, veľa ľudí ho kritizuje kvôli tomu, že je vlastne mesto pospájané diaľnicami a že jednotlivé developmenty v rámci mesta fungujú ako ostrovy. Keby sa ale človek presunul trebárs do Abu Dhabi, je to oveľa tradičnejšie mesto, ktoré je postavené na mriežke, kde nájde typickú štruktúru mesta. Čiže aj tu sa nájdu rôzne vzťahy. Ľudia v regióne si do veľkej miery začínajú uvedomovať, ako je dôležité stavať na kultúre a ako reflektovať na to, čo tu pôvodne bolo. Chcú priniesť naspäť kvalitu do štruktúry mesta.

Či sa tu urobili nejaké zásadné chyby v rámci vývoja mesta? Človek to vždy musí vidieť v kontexte. Ja vždy hovorím, že sa tu urobili veľmi veľké kroky. Kráľovská rodina sa rozhodla, že tu vybudujú prístav, letisko, free zone... A to boli obrovské investície. Nikto nevedel, či to naozaj bude fungovať, ale mali odvahu proste do toho ísť a začať mesto budovať na princípe toho, že chcú priniesť ľudí do tohto regiónu. Chcú zatraktívniť jednotlivé časti mesta.

Projekt Al Fattan Downtown navrhli architekti z Bratislavy. Zdroj: AE7

Každopádne, máte aj bratislavskú kanceláriu. Ako sa vôbec stalo, že vznikla pobočka v Bratislave? Čo je z tej dubajskej prenositeľné do Bratislavy?

Naša bratislavská kancelária je v podstate taká odnož, ktorá nám pomáha pracovať na projektoch, ktoré sú tu v regióne. Nikdy sme sa nejak nesnažili ísť po projektoch, ktoré boli v Bratislave, mimo Bratislavy alebo na Slovensku. Máme aj kanceláriu v Nemecku, ktorá je viac orientovaná na lokálny trh. Ale tie ambície tam vždy boli.

Prečo kancelária v Bratislave? Jednak môj background - teda že som predsa len z Bratislavy - a takisto som po tých rokoch poznal pár ľudí, ktorí prišli do Dubaja ako architekti, u nás pracovali a nakoniec sa rozhodli ísť späť. My ak máme kvalitného človeka, tak ho nechceme stratiť. Dvaja z mojich architektov, ktorí tu pracovali, skončili v Bratislave. Rozhodli sme sa, že v rámci toho vzťahu by oni mohli byť tí, ktorí by potiahli a vytvorili nový ateliér v Bratislave. Vždy o ňom hovorím s chválou, pretože väčšina kvalitných dizajnových riešení, ktorá sa rieši v rámci našich projektov, veľakrát prichádza práve z Bratislavy.

Hoci hovoríte, že sa v Bratislave vlastne nepodieľate na nejakých projektoch, predsa len je tu jeden veľmi zásadný. Je ním uvažovaný najvyšší mrakodrap v meste. Ako ste vôbec dostali k tomto zámeru?

Samozrejme, stále poznám veľa ľudí v Bratislave, a to aj napriek tomu, že tam nežijem a väčšinou sa tam dostanem len cez leto. Mám vzťahy s rôznymi architektmi v Bratislave. Okolo rokov 2013-2015 sme spolupracovali s GFI na projektoch v Dubaji. Pomáhali nám pracovať na vývoji projektu Deira Waterfront* a niektorých jeho častí na koncepčnej a schematickej úrovni. Tam sme si vybudovali vzťah a napriek všetkým rokom stále komunikujeme a spolupracujeme na rôznych projektoch. Oni mi vo veľkej miere tvoria obraz toho, čo sa vlastne deje v Bratislave, kde sú nejaké príležitosti a tak ďalej.

Do akej miery sa podieľate na projekte v Bratislave?

Pozerali sme sa na celkovú štúdiu, urbanistickú štúdiu a v skupine GFI takisto spolupracujeme na technických riešeniach, vzhľadom na to, že máme veľa inžinierov, ktorí sa venujú výškovým budovám.

To už nie je iba statika, to je samozrejme mechanika, elektrina a tak ďalej. Tieto budovy sú dosť unikátne. Vyžadujú špecialistov, ktorí ich poznajú veľmi dobre. Je tam možnosť urobiť množstvo vecí, ktoré urobia ten projekt neekonomický, komplikovaný alebo ho môžu spraviť nefunkčným. Treba vždy priniesť ľudí, ktorí už majú niečo za sebou, nejaké takéto budovy už v minulosti spravili a sú schopní potlačiť ten projekt ďalej.

Čiže konzultujeme cez GFI, keď oni potrebujú technickú pomoc v rámci špecializovaných budov. Takisto zase na druhej strane, keď my potrebujeme pomoc, oni nám pomáhali, napríklad na Transit Oriented Developmente v Deire. To bola tiež veľmi zaujímavá spolupráca v rámci toho, čo boli oni schopní priniesť k nám.

„My sme vždy veľa hovorili o tom, že každé mesto si vytvára nejakú siluetu. A toto je podľa mňa nová silueta Bratislavy, ktorá sa svojím spôsobom začala prirodzene vyvíjať a teraz potrebuje kulmináciu."

Čo sú hlavné výzvy pri navrhovaní mrakodrapu v Bratislave?

Mesto nie je známe tým, že by malo výškovú zástavbu, ale vieme, že posledných 20 rokov sa to mení. Máme určité zaujímavé budovy, ktoré boli počas tých rokov postavené. Neviem, či to je správna terminológia, ale nový downtown vyrástol počas pár rokov. Tá tendencia bola prítomná v rámci danej urbanistickej štruktúry a kvalita mesta sa tým posúva. Vzniká veľa naozaj kvalitných príležitostí pre ľudí, kam môžu ísť stráviť čas, kde môžu nájsť kvalitné bývanie, kde môžu mať prístup do Starého Mesta, ale aj k vode, ku kultúre, mať napojenie na verejnú dopravu... To sú obrovské výhody tejto časti mesta.

Samozrejme, zopár výškových budov narástlo počas rokov. Je zaujímavé sa z rôznych perspektív pozerať na to, čo sa tam deje. My sme vždy veľa hovorili o tom, že každé mesto si vytvára nejakú siluetu. A toto je podľa mňa nová silueta Bratislavy, ktorá sa svojím spôsobom začala prirodzene vyvíjať a teraz potrebuje kulmináciu. Potrebuje, ako by sme povedali, taký výkričník, aby sa priniesla nová kvalita do danej časti mesta.

Keď príde človek zo zahraničia alebo sa iba pozerá cez internet, pýta sa, čím je to mesto atraktívne, aby ho navštívil. Veľakrát nová architektúra a skvosty, ktoré sa tam stavajú, prinesú viac ľudí, prinesú investície, prinesú dôveru ľudí zvonku – a to nie iba pre Bratislavu. Môžeme to vzťahovať k celému Slovensku. Je to niečo, čo vytvára nový obraz a novú adresu pre Slovensko.

Myslíte, že toto je správne miesto pre taký výkričník?

Musím si dávať pozornosť na terminológiu s tým výkričníkom. (smiech)

Myslím si, že to je logické miesto, pretože človek samozrejme nechce narušiť štruktúru Starého Mesta, nechce zaťažiť obraz mesta, ktorý poznáme a patrí k nemu zopár vecí, ktoré máme všetci pospájané s Bratislavou. Čiže vzhľadom na to, že to priamo nezasahuje do urbánnej štruktúry Starého Mesta a nezasahuje to do topografie mesta, tak je to podľa mňa veľmi dobrá príležitosť. Prebieha tu rozvoj oblasti prístavísk, okolia Dunaja a nového mosta. Je to podľa mňa vynikajúca synergia. Je to správne miesto a mesto má priestor práve tam sa vyvíjať a narásť. Samozrejme, zvážiť sa môžu aj iné oblasti, ale myslím, že je prirodzené, že sa mesto práve tam otvorilo tejto myšlienke.

Jednou z kritík výškových budov v Bratislave je, že Bratislava je extrémne veterné mesto. Samozrejme vieme, že blízkosti výškových budov je veterné prúdenie také, že pri zemi je vietor ešte silnejší. Do akej miery vietor ovplyvňoval tvorbu tohto mrakodrapu? A ako bude vietor vplývať na chodca, ktorý sa bude pohybovať vo verejnom priestore v blízkosti veže?

Keď sa v minulosti robili výškové budovy, tak bola metóda – vyskúšame a uvidíme. Neexistovala v podstate metodológia, akou by bolo možné záväzným spôsobom vyriešiť prúdenie vzduchu okolo budov, namodelovať to a vypočítať to. V dnešnej dobe sa ale pri všetkých výškových budovách robí testovanie vo veternom tuneli v niekoľkých stupňoch. Slúži pre statikov, robí sa test, ktorý slúži tým, ktorí dizajnujú fasádu, a samozrejme, jeden z tých testov sú aj comfort testy. Študuje sa, čo prúdenie vzduchu spraví, keď narazí na určitú časť fasády a smeruje smerom dolu. Preto zažívame situácie v podobe nárazov vetra pri budovách, ktoré nie sú správne ochránené voči takémuto prúdeniu vzduchu. Tie nie sú ani nie že nepríjemné, ale môžu byť nebezpečné.

Keď človek dizajnuje takúto budovu, musí to zohľadniť pri jej návrhu aj testovaní. Veľa vyšších domov ide cez niekoľko stupňov v testovaní, v ktorých sa vymodeluje celá budova s okolitými a prebehne sa cez prevládajúce vetry, ktoré sa dajú namodelovať. Vytestovať sa dá kus po kúsku, akým spôsobom vlastne budovy v urbánnej štruktúre na seba navzájom vplývajú.

Inak sa to robí cez virtuálne aj fyzické modely, kde sa vybuduje fyzický model časti mesta a dajú sa senzory do citlivých oblastí. Cez testovací tunel sa meria, aká situácia nastane. Potom sa ide cez proces redizajnovania budovy, aby sa upravili podmienky, ktoré nie sú vyriešené – napríklad keď zistíme, že tu máme kritickú hranicu, keby ten vietor mohol byť aj nebezpečný. Veľa ľudí si neuvedomuje, že keď budova pozbiera veľké množstvo vzduchu z horizontálnej polohy a on potom zíde dole, tak to môže byť dosť veľká sila, ktorá zapôsobí na podmienky mestského parteru, parkov a tak ďalej.

V novom centre Bratislavy by mohli pribudnúť dva nové mrakodrapy. Zdroj: J&T Real Estate

V pláne v skutočnosti nie je jedna budova, ale rovno dve. Jedna bude mať 260 metrov, druhá 180 metrov. Prebehlo testovanie na vietor v prípade týchto budov a ovplyvnilo to ich dizajn?

My sme ten test nerobili, ale samozrejme, že to bude súčasť projektu. Ten test sa musí urobiť. Je niekoľko stupňov projektovej prípravy, počas ktorých sa bude riešiť táto otázka. Je veľmi dôležité, že ak hovoríme o jednej budove, tak riešim jednu budovu, keď sú to dve budovy, tak sa dve budovy musia naraz riešiť, keď sú tri budovy, tri budovy. Tam nie je nejaká skratka. Tam to treba vyriešiť komplexne. Ako hovorím, je to špecializovaná súčasť projektu, kde sa tieto problémy, od konštrukcie po food dynamics, vyriešia.

Prirodzene, veľká debata je o výške. Rozumiem, že developer chce nejakú metráž, ale prečo bol zvolený práve taký tvar, ako bol doteraz prezentovaný, teda veľmi štíhla ihlica?

Veľa ľudí hovorí, že je to do veľkej miery prestíž, pretože tá budova prináša iné estetické kvality. Štíhlosť je svojím spôsobom aj pre projekciu unikát, ktorý je veľakrát príležitosťou pre inžinierov priniesť niečo unikátne do tej budovy. A z môjho uhla pohľadu bude tá budova z estetického hľadiska veľmi zaujímavá príležitosť urobiť niečo iné v rámci mesta.

Budova by vyzerala úplne inak, keby mala väčší pôdorys typického podlažia. Tým, že sa „stiahla“, sa zmnohonásobila kvalita jej vertikality. Hovoríme o unikáte v rámci Bratislavy, Slovenska aj regiónu. Je to naozaj príležitosť pre Slovensko urobiť niečo iné, niečo, čo dá aj Slovensko na mapu Európy a ľudia budú vidieť, že veci sa dejú na Slovensku. Krajina ukazuje aj ekonomickú zdravosť, aj nárast popularity. Bude to lákať ľudí prísť a navštíviť ju.

Aký je potenciál počtu bytov v takejto vysokej budove?

To bude závisieť od ekonomiky budovy. Veľakrát sme mali dizajny, kde sme mali na celé podlažie jeden byt. Ale takisto väčšinou distribúcia rezidencií počíta s menšími jednotkami nižšie a potom bude rásť na väčšie jednotky, aby to bolo predajné a atraktívne. Čo sa týka počtu, väčšina našich budov, ktoré sú rezidenčného charakteru, idú od tých 150 do 200, 250, 300, 400 jednotiek.

Závisí to od apetítu developera, ako im vychádza ekonomický model. Každý projekt má svoju ekonomiku a je dôležité vidieť biznisplán budovy. Samozrejme, developer nebude budovu stavať, pokiaľ by mala byť stratová. Budú sa pozerať na to, aká je predajnosť jednoizbového, dvojizbového či trojizbového bytu. Ekonomiku budú nastavovať tak, aby to bolo prístupné pre rôznych investorov a aby dokázali jednotky počas ďalších rokov predávať klientom.

Developer môže vybudovať niečo, čo teoreticky môže zostať prázdne, pretože si to nikto s ohľadom na ekonomiku budovy nebude môcť dovoliť. Rozhodne si ale nemyslím, že je plán JTRE takým smerom ísť.

„Je to naozaj príležitosť pre Slovensko urobiť niečo iné, niečo, čo dá aj Slovensko na mapu Európy a ľudia budú vidieť, že veci sa dejú na Slovensku."

Prečo platí, že v prípade výškových budov alebo mrakodrapov sa niekedy ešte väčšia výška javí ako ekonomickejšie riešenie?

To je čisto o dopyte ľudí, ktorí vidia vo výškovej budove prestíž. Ľudia chcú bývať vyššie, chcú mať lepší výhľad. Veľakrát to prirovnávam k tomu, ako bolo v minulosti strategické si postaviť svoj dom na kopci, aby som mal výhľad na okolie a dokázal sa ochrániť. Veľa ľudí to ale vidí tak, že je to aj otázka súkromia v rámci bytu, mať výhľad, mať kvalitu, mať niečo, čo je svojím spôsobom dobrá investícia. Veľakrát o tom hovoríme aj tu v Dubaji – je to adresa. Mnohokrát ľudia kupujú adresu, nevyhnutne nehľadajú iba ďalší byt alebo ubytovanie pre rodinu, ale investujú do niečoho, čo bude mať potenciál sa zhodnotiť.

Veľká téma pri výstavbe výškových budov, zvlášť v posledných rokoch, je vplyv výškových budov na podzemné vody. Každá potrebuje nejaké zakladanie, nachádza sa to v blízkosti Dunaja... Aké hlboké základy potrebuje takto vysoký mrakodrap a ako to môže ovplyvniť podzemnú vodu, prípadne ako sa dá zabrániť negatívnemu vplyvu?

To je otázka pre špecialistov inžinierov, ktorí robia hydrológiu. Samozrejme, že otázka Dunaja a podložia je riešená. Je známe, že tam je silné prúdenie vody, ktoré sa deje v rôznych úrovniach. Pokiaľ viem, existujú na to rôzne modely, ktoré zohľadňujú existujúce vody. Osobne si myslím, že je to na jednej strane technická vec, kde hydrológ, geológ a geofyzik riešia otázku podložia základov. Samozrejme, budova musí byť založená bezpečne a nedajú sa robiť nijaké obchádzky.

Čo sa týka vplyvu zakladania stavby na hydrológiu, to by som nechal inžinierom, aby zhodnotili partikulárnu situáciu danej budovy, no aj vzhľadom na iné zakladanie budov, ktoré sa tam odohralo počas rokov alebo sa bude v budúcnosti diať. Ale nemyslím si, že to je niečo, čo by spomalilo alebo by malo naraziť na to, že by to vytvorilo problém v rámci Bratislavy.

Samozrejme, musím byť citlivý na vplyv na prostredie, na tienenie budovy, na vplyv vetra, ďalej akým spôsobom tá štruktúra bude vplývať na okolie. A to sú všetko veci, ktoré budú zohľadnené v rámci projektu. Musí to byť urobené citlivo a musí to byť urobené tak, aby sme nevybudovali niečo, o čom budú ľudia po pár rokoch hovoriť, že škoda, že sme toto vystavali. To nie je cieľ ani JTRE ani nikoho iného v rámci výstavby.

Ktorá pobočka AE7 vlastne robí na tomto projekte?

Väčšinu práce, ktorú sme robili, bola spravená priamo z Dubaja.

Už ste to trošku načali, ale do akej miery si myslíte, že to ovplyvní obraz Bratislavy ako takej?

Myslím si, že to Bratislave vo veľkej miere pomôže. Znova vytvoríme produkt, ktorý dá Bratislave nový obraz. Veľakrát, keď ide človek na internet a hľadá si o nej niečo, tak prvé budovy, na ktoré narazí, sú Eurovea Tower a veže od Zahy Hadid. Či si to chceme priznať alebo nie, až potom je to Bratislavský hrad alebo Most SNP. Človek by si z toho mohol urobiť obraz, ako internetové vyhľadávanie funguje, ale takto to väčšinou vidím. Ľudia hľadajú, čo je v meste nové.

Všetky mestá potrebujú stále niečo nové, čím prilákajú ľudí a spravia sa atraktívnymi. Veľakrát sa na to zabúda.

Nové mrakodrapy budú vyvrcholením výstavby v bratislavskom downtowne. Zdroj: J&T Real Estate

Prostredníctvom mrakodrapov sa prezentujú najmä rýchlo rastúce mestá v Ázii či iných regiónoch sveta. Doménou európskych miest je skôr nižšia, kompaktná zástavba. V čom vidíte Vy výhody mrakodrapov? Prečo majú aj v európskom meste miesto?

Vždy bola debata o tom, či mrakodrapy patria do európskych miest. Máme veľa miest, ktoré hovoria, prečo nie. Je to aj o tom, či je záujem o bývanie vo výškových budovách. Z našej skúsenosti vieme, že sú ľudia, ktorí povedia, že vo veži bývať nechcú, ale pre veľa ľudí je to prestíž.

Je unikát mať bývanie, pri ktorom má človek z balkóna alebo okna impresívny zážitok. Každý z nás potrebuje nejakým spôsobom získať dopamín. Keď človek ráno otvorí oči, pozrie sa von a vidí mesto pred sebou, je na úrovni oblakov alebo vidí v diaľke svetlá, tak mu to krásne naštartuje deň. Videli sme, že veľakrát ľudia kompletne zabudnú, čo je v miestnosti okolo nich a pozerajú na to, čo sa deje vonku.

Mnohí sa pozerajú na vymoženosti, ktoré sú v bytoch a domoch, prvoradý je ale výhľad. To ľudia hľadajú a výšková budova im to dá. Takéto budovy sú atraktívne pre klientov, chcú do nich investovať, vidia v tom pridanú hodnotu. Darmo budeme stavať niečo, čo ľudia nebudú kupovať.

Majú aj v takto vysokých budovách miesto balkóny alebo loggie?

To je dobrá otázka. Balkóny alebo loggie sú pre kvalitu bývania samozrejme veľmi dôležité. Čím je ale balkón vyššie, v tým väčšej miere musí byť riešený v rámci veterného tunela. Keď vytvoríme otvor na budove, je to problém. Balkón alebo terasa musia byť bezpečné.

Bratislava je pritom veterné mesto a pri určitých podmienkach, ak nie je balkón správne nadizajnovaný, môže byť nebezpečný pre užívateľa. Nemôžeme mať celkom kontrolu nad užívateľmi bytov a hovoriť im, že keď je určitá veternosť, nemôžu používať svoj balkón. To je neriešiteľné, nedajú sa pozamykať balkóny, pretože užívateľa chceme ochrániť pred tým, aby ho vzduch vytiahol von. Musí sa to vyriešiť v rámci konštrukčnej stránky stavby.

Ak by som ja chcel mať niekde byt, automaticky by som ho chcel mať aj s vonkajším priestorom, aby som mohol vyjsť von a užiť si to – a to mnoho ľudí nemá k dispozícii. Čím vyššia je budova, tým náročnejšie je túto požiadavku splniť. Preto má veľa supervysokých budov menej a menej balkónových štruktúr. Je to otázka ekonomiky, bezpečnosti aj do akej miery má klient záujem o túto časť bytu. Pre mňa osobne je veľmi dôležité, aby existoval priestor, kde sa dá vystúpiť von, ale bude to musieť byť zvážené v rámci ekonomiky budovy.

V čom bude výstavba 260 metrov vysokej veže iná oproti stometrovej? Stometrových sme už videli dosť, ale čo má stavebník alebo verejnosť očakávať pri vyššej budove?

V skratke by som povedal, že iné tam je skoro všetko. Iné je zakladanie stavby, bezpečnosť stavby sa rieši odlišným spôsobom, únikové chodby a schodiská sa riešia inak. Mnoho testov, o ktorých sme hovorili, by sme pri zakladaní nižšej budovy neriešili. Mechanické systémy sú iné, pretože rozdelenie budovy s ohľadom na náročnosť rozloženia mechanických podlaží sa rieši inak, požiarna ochrana je kompletne iná, takisto pohyb budovy v rámci horizontálnych síl je odlišný. Ďalej komfort pre užívateľov, pretože čím je budova vyššia, tým väčšia je tendencia budovy sa pri silnom vetre hýbať. Statika budovy bude veľmi komplexná, výťahové šachty, logistika podlaží... Takže skoro všetko je iné.

Zvykneme hovoriť, že budovy do 40 podlaží sú relatívne jednoduché, ale všetko nad 40 začína byť komplexné a budova sa začne správať inak. To sa odráža aj na jej ekonomickosti. Máme také stupne – 4 podlažia, potom 12, potom 40 a následne je „stratosféra“. Tam si náročnosť budovy vyžaduje unikátne riešenia. To sa týka aj komponentov – fasády, hardvéru na otváranie dverí, vzduchotechniky... Tá komplexita je úplne inde.

Nové mrakodrapy majú nahradiť pôvodne plánovanú vežu East Tower a dnes čakajú na zmenu Územného plánu. Zdroj: J&T Real Estate

Budete konzultantom nielen pri 260 metrov vysokej budove, ale aj 180-metrovej?

Zatiaľ sme pri tej téme veľmi okrajovo. Rozprávali sme sa o spolupráci, stále sme v kontakte s kolegami z GFI, ale uvidíme, aká bude budúcnosť.

Ako vplýva blízkosť takýchto dvoch veží na seba po technickej i estetickej stránke?

Po technickej stránke budú na seba budovy vplývať laterálnymi a horizontálnymi silami vetra, turbulenciami a tak ďalej, takže ich treba riešiť spoločne. Čo sa týka zatienenia, treba zohľadniť vzťah vzdialenosti či výhľady, a to v súlade s predpismi aj praktickosťou budov. V prípade estetiky, myslím, že je vždy výhoda mať dve namiesto jednej. Je to príležitosť spraviť niečo zaujímavé v rámci vzťahu týchto dvoch budov. Je to skôr plus ako mínus. Dvojičkové vzťahy sú väčšinou zaujímavejšie ako individuálne stojace veže. Aspoň pre mňa.

Myslíte si, že bude reakcia na nové veže pozitívna?

Jednoznačne to pomôže a zviditeľní mesto, prinesie to viac ľudí, ktorí budú mať záujem žiť v Bratislave. Veľa ľudí sa na nové štruktúry pozerá negatívne. To je normálna reakcia, pretože niečo nové prichádza a ľudia veci zvyčajne najprv odmietnu, pretože sú zvyknutí na nejaký stav a pýtajú sa, prečo ho treba meniť.

Ako ale hovorím aj ľuďom v našej kancelárii – nebuďte veľmi pohodlní, veci sa budú vždy meniť. Máme predstavu, že veci sú stabilné a vždy ostanú rovnaké, či ale chceme alebo nie, budú sa meniť. Mestá budú rásť, prídu nové veci a my si na ne budeme musieť zvyknúť.

Je to pre Vás srdcový projekt?

Rozhodne.

*Deira je štvrť v Dubaji.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.