Adrian Gubčo 01.04.2022 18:01

Zástavba v Starom Meste podrastie, viaceré pozemky zmenia podobu

Staré Mesto je s prehľadom najhustejšie zastavanou časťou mesta, kde sa nachádza len minimum voľných pozemkov pre výstavbu. Investori sú tak nútení realizovať iné riešenia – odstraňovať a nahrádzať nehodnotné objekty, prestavovať domy alebo ich nadstavovať. Takýmto spôsobom sa postupne zvyšuje mierka zástavby. V poslednom období sa pohlo hneď niekoľko takýchto projektov.

Dom na Rajskej, 20.3.2022

Dnešná mestská časť Staré Mesto zaberá v podstate celú historickú Bratislavu v jej rozsahu zo začiatku 20. storočia. V tom čase išlo o príjemné, no provinčné mesto, ktoré bolo v počiatkoch premeny na európske veľkomesto. Väčšina zástavby mimo historického jadra, hlavných tried a najbližších ulíc však bola tvorená jedno- a dvojpodlažnými domami, ktoré boli z dlhodobého hľadiska určené na prestavbu. K tej skutočne vo väčšine prípadov došlo, zachovali sa však aj výnimky, kedy sa pôvodné domčeky zachovali.

Výsledkom sú tak zachované malé objekty, zvierané mohutnejšou niekoľkopodlažnou mestskou zástavbou. Nejde, prísne vzaté, o prieluky – teda skutočné „diery“ v zástavbe, ktoré vznikli po zbúraní domu medzi inými budovami. Napriek tomu tak ale niekedy tieto pozemky pôsobia. V súčasnosti, kedy je Bratislava dynamickým mestom s vysokým dopytom po rozvoji ďalších obytných či komerčných priestorov v centre mesta, sa prirodzene dostávajú pod hľadáčik súkromných investorov a developerov, ktorí chcú dané pozemky zhodnotiť.

V Starom Meste je tak rozbehnutých hneď niekoľko projektov, ktoré prinášajú výraznú premenu viacerých dnes zastavaných parciel. V niekoľkých prípadoch ide o dorovnanie zástavby, v iných aj o jej celkové zvyšovanie – trend, ktorý môže zasiahnuť niektoré podrozvinuté štvrte.

K príkladom prvého prípadu dorovnania zástavby patrí projekt budovy na Rajskej ulici 5, kde je už dlhšie známy zámer odstrániť tento dvojpodlažný objekt zo začiatku 20. storočia a nahradiť ho novostavbou. Investor, spoločnosť FSI-REAL, a.s., tu plánuje vybudovať dom s jedným pozemným a šiestimi nadzemnými podlažiami (najvyššie podlažie bude ustúpené). V pozemnom podlaží bude zakladač pre 22 automobilov, na prvom nadzemnom podlaží reštaurácia, na druhom a treťom administratíva vo výmere 444 metrov štvorcových a vo zvyšku budovy dva byty, z toho jeden štvorizbový a jeden mezonetový päťizbový.

Podoba domu nie je známa, hoci v minulosti na jeho projektovaní participovala renomovaná kancelária Sadovsky&Architects. Zhotoviteľom dokumentácie je dnes stavebný inžinier Pavol Skovajsa. Projekt má k dispozícii stavebné povolenie. Zaujímavosťou je, že stavebné konanie trvalo len niečo vyše tri mesiace. Ak investor rozbehne búranie a následnú výstavbu okamžite, Dom na Rajskej bude dokončený v roku 2024.

Pokrok zaznamenal aj zámer nárožného Domu na Malom trhu, teda na exponovanom pozemku medzi Malým trhom a Karadžičovou. Firma L.B. s.r.o. oslovila oceňovanú kanceláriu AOCR, ktorá tu navrhla budovu nepravidelného pôdorysného tvaru s dvoma podzemnými a šiestimi nadzemnými podlažiami, pričom od Malého trhu podlažia postupne ustupujú. Na prízemí by mala vzniknúť gastronomická prevádzka, nadväzujúca na súčasnú tradičnú prevádzku, na zvyšných podlažiach bude umiestnených 17 bytov. Počet parkovacích miest bude 28.

Zámer má v tejto chvíli vydané územné rozhodnutie. Hlavné mesto si ako podmienku určilo obnovu časti ulice Malý trh tak, aby tu vznikol kvalitný verejný priestor v podobe pojazdného chodníka – teda zdieľanej zóny. Kladné záväzné stanovisko vydal Magistrát na jeseň minulého roka. V optimistickom prípade by sa výstavba mohla spustiť ešte tento rok a byť dokončená v roku 2024.

Kým tieto projekty sa hýbu, na rozbeh stále čaká zámer výstavby polyfunkčného súboru na Ul. 29. augusta, v prieluke medzi novostavbami z prvej dekády 21. storočia a so zvyškami výrobného areálu. Developerom je Amalca Development, ktorý chce nahradiť starú fabriku budovou v tvare písmena L so šesťpodlažnou uličnou časťou a päťpodlažnou dvorovou. Vzniknúť tu má 9 bytov a 52 apartmánov, v parteri do ulice by sa mal nachádzať jeden obchodný priestor. Parkovanie bude riešené v štyroch podzemných podlažiach, kde bude 78 parkovacích miest.

Projekt už má stavebné povolenie, bojujú však proti nemu obyvatelia z okolia, vrátane rezidentov podobnej novostavby na Grösslingovej 50. V minulosti napadli žiadosť o predĺženie lehoty na odstránenie pôvodných stavieb. Investor teraz opätovne žiada o jej predĺženie, čo bude spojené s miestnym zisťovaním. Malo by ísť o posledný krok pred výstavbou.

Projekt na Malom trhu. Zdroj: AOCR

Projekty, ktoré prinášajú vznik mohutnejších hmôt v prostredí, kde nie je výška zástavby zatiaľ taká veľká, sa koncentrujú najmä v oblasti medzi Karpatskou, Šancovou a Smrečianskou ulicou. Kedysi išlo o predmestie Bratislavy s domami vinohradníckeho charakteru a maximálne dvoma podlažiami. Dnes ale ide o súčasť centra mesta. Väčšina domov nie je pamiatkovo chránená, preto je možné staršie stavby nahrádzať novostavbami.

Jedna taká by mala už čoskoro vzniknúť na Ľadovej ulici, na mieste rondokubistického objektu na Ľadovej 10. Pôjde o nebytovú budovu s jedným podzemným a štyrmi nadzemnými podlažiami. V podzemnom podlaží bude parkovanie pre 10 áut, na prvom podlaží ateliér a nebytový priestor, na zvyšných podlažiach bude šestica bytov a tri ateliéry. Strecha bude tvorená kombináciou plochej strechy a šikmých častí, doplnená o prvky terás a balkónov. Rondokubistická fasáda nezanikne úplne – investor REEGAS s.r.o. ju musí zachovať.

Developer už dnes žiada o vydanie stavebného povolenia. Ak staromestský stavebný úrad napodobní rýchlosť, podobnú projektu na Rajskej, demolácia a následná výstavba by sa mohla spustiť v druhej polovici tohto roka. Projekt tak bude dokončený pravdepodobne na konci roka 2024. Hmotou bude pripomínať časť nedávno dokončeného susedného projektu Vila Ľadová od VI Group, otočenú do Ľadovej ulice.

Druhým obdobným zámerom, hoci ešte nie v takom pokročilom štádiu prípravy, je Bytový dom Čajakova 14. Nejde o celkom nový projekt – Magistrát k nemu už v roku 2019 vydal stanovisko k investičnému zámeru. Vtedy považoval navrhovanú hmotu za príliš veľkú a žiadalo jej objemovú aj výškovú redukciu. Developer, ktorým je Arca Capital, žiadosti mesta vyhovel.

Na mieste súčasného dvojpodlažného objektu a jednopodlažného dvorového objektu tak vznikne bytový dom s jedným podzemným a štyrmi nadzemnými podlažiami (plus s podkrovím), pričom najvyššie podlažie bude voči Čajakovej ustupovať. V podzemnom podlaží bude parkovanie pre 21 vozidiel, na prvom podlaží bude okrem vstupu, miestnosti pre odpad alebo vjazdu do garáže aj dvojica prenajímateľných priestorov, na druhom administratíva a jeden jednoizbový byt. Na zvyšných podlažiach bude 8 bytov. Všetky byty budú mať balkóny. Nádvorie bude tvorené pobytovým priestorom.

Za takýchto okolností už Magistrát súhlasil so vznikom budovy a potvrdil jej súlad s Územným plánom. Architektúra nie je opäť známa, k podmienkam riešenia objektu ale patrí šikmá strecha alebo plná fasáda, „v súlade s tradičným architektonickým stvárnením priečelí v danej urbanistickej štruktúre“. Autorom architektúry by mala byť kancelária Beionde.

Zámer sa teraz posunie do územného a stavebného konania. Po dokončení bude budova pripomínať pomerne mohutný objekt na Čajakovej 18. Ten dnes výrazne presahuje okolie, ale aj aktuálne riešený development môže naznačovať, že budúcnosť ulice v horizonte niekoľkých desaťročí môže vyzerať práve takto.

Investor projektu na Ľadovej bude musieť zachovať rondokubistickú fasádu. Zdroj: Google StretView

Obdobný rast zástavby sa niekomu môže zdať ako nevhodný, ide však o prirodzenú súčasť rozvoja centrálnych, husto zastavaných častí miest. Nadstavby, prestavby aj nahrádzanie pôvodných štruktúr sa diali a dejú prakticky vo všetkých významných veľkomestách. Príkladom môže byť Praha, ktorá v priebehu 19. storočia a prvej polovice 20. storočia podrástla – výška zástavby jej centra sa zdvihla v priemere o jedno až dve podlažia. Kontrast dovtedy dvojpodlažných barokových domov a kostolných veží stojí za jej prezývkou „stovežatá“. Dnes už tieto rozdiely také výrazné nie sú, hoci mesto si pôvab zachovalo.

Faktom je, že ak si má mesto udržať aj vitalitu a atraktivitu, nemôže byť úplne nedotknuteľné. Všade sa nájde niekoľko domov, ktoré nedosahujú výnimočnej kvality a môžu byť nahradené alebo vylepšené kvalitnejšími realizáciami. Tie potom prinesú nové byty, vhodnejšie priestory pre rozvoj ekonomických aktivít, nahradia chátrajúce budovy novými a príťažlivými alebo dodajú zástavbe poriadok jej dorovnaním. Aj pre Bratislavu tak ide v podstate o blahodarný proces – viac ľudí bude žiť, pracovať alebo tráviť voľný čas v Starom Meste, čo bude garanciou jeho živosti.

Spolu s vypĺňaním prieluk tak centrálna časť metropoly postupne získava vyrovnanejší ráz. Takým mala Bratislava disponovať už dávno, no prestavba a regulácie, ktoré vstúpili do platnosti v prvých desaťročiach 20. storočia, nikdy neboli kvôli dejinným udalostiam ukončené, resp. v plnej miere realizované. Centrum tak pôsobí akosi rozbito. Mnohokrát sa nám to asociuje skôr s menej vyspelými mestami a spoločnosťami, kde neexistovali jasné pravidlá, prípadne ich nikto nedodržiaval.

Staré Mesto smeruje takýmito projektami k „poriadku“. Vo výsledku tak bude pôsobiť európskejším a mestotvornejším dojmom.   

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.