RED 12.08.2022 12:00

Vzniknú v Bratislave ešte veľké nákupné centrá? Odpovedajú najvýznamnejší developeri

Ak sa niekomu zdá, že maloobchodný segment vyšiel z koronakrízy s menej odretými ušami ako ten kancelársky, je na omyle. Nákupné centrá, desiatky rokov vystavované masívnym nájazdom svojich návštevníkov, sa počas protipandemických opatrení premenili na „zóny duchov“, odkiaľ sa takmer kompletne vytratil život. Toto je nateraz minulosťou a režim v retailových strediskách sa postupne vracia do starých koľají.

Zdroj: J&T Real Estate, HB Reavis

To však neznamená vymiznutie starých problémov, ktoré bratislavský maloobchodný trh dlhodobo sprevádzali. Možnosti jeho saturácie v jednotlivých spádových oblastiach, otázna budúcnosť veľkých hypermarketov v dôsledku pribúdania prevádzok stredného a menšieho formátu, potreba upgradovania konceptu existujúcich a plánovaných retailových projektov z hľadiska štruktúry značiek a funkcií, prognóza prenájmov priestorov, objemu uzatvorených transakcií alebo vývoja maloobchodných tržieb – to všetko predstavuje staronové otázky, ktorým musia developeri nielen na Slovensku, ale v podstate na celom svete naďalej čeliť.

Rozhodli sme sa preto osloviť relevantných hráčov slovenského retailového developmentu v súvislosti s jeho aktuálnym stavom a načrtnutím ďalšej perspektívy v postcovidovej ére. Na otázky zodpovedali tri spoločnosti.

Otázky:

• Ako by ste – vychádzajúc z vlastných skúseností – definovali vo všeobecnosti kľúčové faktory úspešnosti retailového projektu?

• Už niekoľko rokov sa hovorí o nasýtení bratislavského maloobchodného trhu obrovskými nákupnými komplexami. Ostal v hlavnom meste ešte „voľný potenciál“ na výstavbu ďalších obchodných centier tak, aby sa to neodrazilo na ich nízkej návštevnosti?

• Ako hodnotíte aktuálnu situáciu na okrajoch Bratislavy a na jej predmestiach? Vidíte tam priestor na rozvoj veľkých nákupných zón typu Avion či Bory, alebo vývoj smeruje, podľa Vás, skôr k menším a lokálnejším formátom?

• Kurióznym prípadom, ktorý sa počas prípravy retailových komplexov z času na čas vyskytne, je nedostatočný odstup medzi dvoma konkurenčnými nákupnými centrami. Kým jedni hovoria o vzájomnom „vypaľovaní si rybníkov“ či o zlyhaní developmentu, druhí v tom vidia synergický efekt s priaznivým dopadom na obidvoch. Ku ktorému názoru sa prikláňate Vy?

• Za akých podmienok má rozvíjanie retailu v rámci rezidenčných či administratívnych komplexov zmysel a ako by mal takýto projekt s ohľadom na súčasné estetické i funkčné parametre architektúry vyzerať?

• Vidíte v Bratislave kapacitu pre rozvoj nákupných ulíc a aké sú, podľa Vás, predpoklady na ich vznik?

Odpovedajú:

• Juraj Nevolník, výkonný riaditeľ Penta Real Estate Slovensko

• Viktor Ondrášek, COO HB Reavis Slovensko

• Peter Píš, riaditeľ oddelenia komerčných nehnuteľností J&T Real Estate (JTRE)

Nivy sú zatiaľ posledným dokončeným veľkým nákupným centrom

Ako by ste – vychádzajúc z vlastných skúseností – definovali vo všeobecnosti kľúčové faktory úspešnosti retailového projektu?

Juraj Nevolník: Jeden z najdôležitejších faktorov je určite lokalita. Tá musí byť spádovou oblasťou pre klientelu, musí mať USP (unique selling proposition) oproti existujúcej konkurencii. Ďalšie dôležité faktory sú určite dobrá dostupnosť MHD, parkovanie, ale aj samotný vizuál daného miesta. Klient by sa tam mal cítiť príjemne, malo by byť vzdušné a priestranné. Malo by to byť miesto, kde chcete tráviť svoj voľný čas.

Viktor Ondrášek: Vo všeobecnosti platí, že najdôležitejšími aspektmi pri každom projekte sú lokalita, lokalita a lokalita. Úspešný retailový projekt napĺňa rôzne potreby potenciálnych návštevníkov a tie treba poznať. Rozhodujúci býva premyslený mix značiek a funkcií a, samozrejme, aj ich umiestnenie. Dôležité však je priniesť ľuďom aj čosi navyše, v prípade Nív sme sa zamerali na samotný zážitok – nielen z nakupovania, ale aj z cestovania či trávenia voľného času vôbec.

Peter Píš: Základom úspechu nákupného centra je zážitok z nakupovania a zábavy. Ďalej úspech podporujú dobrá dostupnosť, vhodný mix obchodov, služieb a gastra oslovujúci konkrétnu cieľovú skupinu a pri čoraz väčšej konkurencii aj priniesť niečo navyše, čím sa projekt odlíši od ostatných. Napríklad v prípade Eurovea je to nábrežná promenáda s najlepším prístupom k Dunaju v hlavnom meste. Nákupné centrá sa tiež v čase menia podľa toho, ako sa vyvíjajú preferencie návštevníkov. V posledných rokoch vidíme rozširovanie ponuky a kvality gastro prevádzok a pribúdanie voľnočasových možností.

Eurovea chce zužitkovať blízkosť k promenáde a rozšíriť nákupné možnosti. Zdroj: J&T Real Estate

Už niekoľko rokov sa hovorí o nasýtení bratislavského maloobchodného trhu obrovskými nákupnými komplexami. Ostal v hlavnom meste ešte „voľný potenciál“ na výstavbu ďalších obchodných centier tak, aby sa to neodrazilo na ich nízkej návštevnosti?

Juraj Nevolník: V súčasnosti je, podľa nás, Bratislava saturovaná veľkými nákupnými centrami, a to hlavne v centre mesta.

Viktor Ondrášek: Bratislava je naozaj špecifická v maloobchodnom správaní v danom regióne, z nášho pohľadu sme Nivami doplnili chýbajúce aspekty, či už v prepojení s autobusovou dopravou, ale aj prostredníctvom pestrej gastrozóny a kvalitného verejného priestoru v podobe zelenej strechy. Vždy však záleží na tom, či viete priniesť na trh niečo nové, niečo, o čo je reálny záujem. Samozrejme, potom tiež, ako je o projekt postarané, či v čase reaguje na nové trendy a požiadavky.

Peter Píš: Vždy je potenciál na zlepšenie, ale nemusí ísť hneď o nové nákupné centrum. Na retailovom trhu sme už videli, keď konkurencia modernejších centier prinútila niektoré staršie centrá pristúpiť k redizajnu alebo repozicioningu. Taktiež sa menia nákupné zvyklosti, preto existujúce centrá budú musieť naďalej inovovať. A je aj predpoklad otvorenia nových lokalít. Nepredpokladáme však, že by malo ísť o veľké nadregionálne nákupné centrá.

Vznik nákupného centra Bory Mall (vpravo dole) vníma developer ako základ budovania novej štvrte. Zdroj: Penta Real Estate

Ako hodnotíte aktuálnu situáciu na okrajoch Bratislavy a na jej predmestiach? Vidíte tam priestor na rozvoj veľkých nákupných zón typu Avion či Bory, alebo vývoj smeruje, podľa vás, skôr k menším a lokálnejším formátom?

Juraj Nevolník: Za projekt Bory musím povedať, že rastú dlhodobo spolu s budovaním celej mestskej štvrte naokolo. Bory nie sú len nákupné centrum a obchodné prevádzky. Vyrastá tam komplexná rezidenčná štvrť so službami a ďalšou občianskou vybavenosťou vrátane nemocnice či materskej školy. Takže z tohto pohľadu je to špecifický projekt.

Viktor Ondrášek: Nivy boli na nejaký čas určite naším posledným veľkým retailovým projektom, niečo obdobné najbližšie v plánoch nemáme. Trendy vo svete sa však uberajú smerom tzv. päťminútového mesta, keď človek má v dosahu všetko potrebné v približne 5-minútovej vzdialenosti. V tomto kontexte staviame od začiatku aj Nové Nivy, ktoré sú už dnes polyfunkčnou štvrťou s obnovenou infraštruktúrou, cyklotrasami, retailom – väčším v podobe Nív, menším v parteroch budov – prvotriednymi kanceláriami pre väčšie či menšie firmy, ale aj startupy, a štvrť najbližšie roky doplníme aj kvalitným bývaním.

Peter Píš: V nových štvrtiach plánovaných na rozvojových územiach sa retail sústredí skôr do parteru na hlavných uliciach alebo do menších formátov lokálnych retailových parkov a big boxov. A tu vidíme priestor na expanziu.

Developeri musia zákazníkov osloviť atrakciami - napríklad zelenou strechou, aká je na Nivách

Kurióznym prípadom, ktorý sa počas prípravy retailových komplexov niekedy vyskytne, je nedostatočný odstup medzi dvoma konkurenčnými nákupnými centrami. Kým jedni hovoria o vzájomnom „vypaľovaní si rybníkov“ v dôsledku zlyhania developmentu, druhí v tom vidia synergický efekt s priaznivým dopadom na obidvoch. Ku ktorému názoru sa prikláňate vy?

Juraj Nevolník: Nedá sa to jednoznačne vyhodnotiť, určite funguje aj jeden aj druhý element, ale dôležité je, aby nemali rovnakú skladbu nájomcov.

Viktor Ondrášek: V HB Reavis si vždy „razíme“ vlastnú cestu, Nivy v tomto neboli výnimkou. Našou snahou bolo priniesť nielen úplne nový koncept retailového projektu, ktorý je vo viacerých ohľadoch polyfunkčný, ale aj nový mix značiek. Na Nivách nájdete hneď niekoľko značiek, ktoré inde nenájdete, ale aj tzv. vlajkové predajne. Ďalším dôležitým aspektom je, že na projekty vždy nahliadame v kontexte celej zóny, v ktorej vznikajú, v kontexte funkcií, ktoré je dobré doplniť alebo rozvinúť, s ohľadom na blízke, ale aj širšie okolie tak, aby celá štvrť fungovala v symbióze v rámci celého mesta.

Peter Píš: Je to širšia téma. Synergia môže fungovať tam, kde dôjde ku clusteringu funkcií, ktoré sa navzájom dopĺňajú, a tým sa zvyšuje hodnota nielen pre vlastníkov, ale aj pre nájomcov. Nadregionálne nákupné centrá potrebujú určitý počet návštevníkov a objem tržieb, aby nájomcom splnili očakávania a zároveň umožnili platiť určitú výšku nájmu, ktorá prenajímateľovi umožní splniť investičné ciele. Ak zoberiem do úvahy tento matrix KPI a nevidím clustering konkurenčného centra, tak sa musím prikloniť k prvej možnosti, teda že ide o „vypaľovanie rybníkov“.

JTRE pripravuje vybudovanie celej štvrte Nové Lido, ktorého súčasťou majú byť aj ulice s aktívnym parterom, vrátane bulváru. Zdroj: J&T Real Estate

Za akých podmienok má rozvíjanie retailu v rámci rezidenčných či administratívnych komplexov zmysel a ako by mal takýto projekt s ohľadom na súčasné estetické i funkčné parametre architektúry vyzerať?

Juraj Nevolník: Retail patrí do parteru rezidenčných budov, a to hlavne v centrálnych častiach developmentu alebo na hlavných dopravných ťahoch.

Viktor Ondrášek: Rezidencie ani administratívne budovy sa bez retailu nezaobídu, treba však pozerať práve na spomínané potreby, ktoré potrebujeme naplniť. Komerčné projekty zo svojej podstaty cielia na návratnosť investícií a teda na samotný trh a jeho kúpychopnosť. Inak povedané, môžete postaviť projekt s „exhibicionistickou“ architektúrou, ak však ostane prázdny, napríklad už iba kvôli vysokej cene alebo kvôli nižšej funkčnosti na úkor estetickosti, tak na záver dňa z toho nik nebude mať radosť ani úžitok. Práve naopak. V HB Reavis preferujeme obsah nad formou, takýkmto spôsobom sme spolu s londýnskymi architektmi z Benoy pristupovali aj k projektu Nivy – priniesli sme najmä funkčný projekt, ktorý je architektonicky nadčasový a vyhýba sa excentrickosti.

Peter Píš: Jednou možnosťou je placemaking. Znamená to, že formou služieb, ktoré vlastník dotuje, dokáže pritiahnuť a clustrovať ďalšie služby, ktoré vedia zaplatiť prémiové nájomné vďaka zvýšeniu návštevnosti lokality. Je to štandardný postup novovznikajúcich lokalít a tento trend, keď developer alebo investor musí podporiť nájomcov, ktorí mu rozbiehajú štvrť, sa aj u nás postupne rozvíja. Druhá možnosť je čisto finančná, teda predať za čo najvyššiu sumu bez ohľadu na mix služieb a kvalitu nájomcov.

Juraj Nevolník vidí potenciál v aktivovaní parteru na rušných uliciach. Zdroj: Penta Real Estate

Vidíte v Bratislave kapacitu pre rozvoj nákupných ulíc a aké sú, podľa vás, predpoklady na ich vznik?

Juraj Nevolník: Nákupných ulíc typu Parížska v Prahe určite nie, avšak v prípade bratislavského centra, alebo revitalizácie zástavby na intenzívnych dopravných ťahoch (napríklad Račianska ulica) je priestor na skultúrnenie parteru retailom a ďalšou občianskou vybavenosťou.

Viktor Ondrášek: Vzhľadom na dynamický vývoj developmentu posledných rokov a potenciál Bratislavy na rozvoj do budúcna je pravdepodobné, že sa obchodné ulice stanú súčasťou hlavného mesta, samozrejme, v nejakej mierke, a dôjde aj k revitalizácii v súčasnosti nevyužitých kapacít v Starom Meste.

Peter Píš: Absolútne! Bratislava je jednou z mála metropol, ktorá nemá high street. Predpokladom však je, že sa vlastníci musia dohodnúť, aby mohla vzniknúť práve tá synergia a clustrovanie rôznych typov služieb a tovarov, kde niektoré sú prémiové a ťahajú návštevnosť, niektoré sú doplnkom a ďalšie sú „niche“, avšak každý má svoju úlohu.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.