RED 27.07.2022 16:00

Developeri: Éra zrkadlových administratívnych veží je už prekonaná

S ústupom koronakrízy, ktorá protipandemickými opatreniami a rastúcim podielom práce z domu hrozila ešte donedávna kancelárskemu segmentu pomalou agóniou, prichádza jeho opätovný reštart. Developeri túto zmenu pocítili a pokračujú s prípravou ešte ambicióznejších projektov. Ako budú vyzerať nové bratislavské administratívne budovy?

S touto otázkou súvisí celý rad ďalších. Aká je dlhodobá perspektíva ďalšieho rozvoja kancelárskeho segmentu vo svetle pandémie a posilnenia home office? Aký podiel administratívy a bývania možno v rozširujúcom sa bratislavskom downtowne i mimo neho očakávať? Aké sú okrem flexibility, individualizácie alebo open space priestorov nové nástroje zvyšovania prenajatosti kancelárií? Čo možno považovať za atribúty zdravého a motivujúceho pracovného prostredia v ich interiéroch?

Niektoré z týchto otázok možno podporiť štatistickými údajmi, netreba ale zabúdať ani na nie tak frekventovanú tému – architektúru a dizajn objektov, budovaných ako sídla domácich či nadnárodných firiem, respektíve ich pobočiek. V porovnaní s oveľa väčšími a bohatšími európskymi metropolami ako napríklad Varšava, Viedeň, Madrid či Paríž pôsobí totiž hlavné mesto SR naďalej ako ich chudobnejšia príbuzná. Laická verejnosť mnohým projektom často vyčíta staromódny architektonický jazyk, nízku mieru kreativity v projektovej príprave či málo progresívny dizajn ich fasád. Je to naozaj tak?

Kvôli nájdeniu odpovede sme oslovili najvýznamnejších developerov na poli kancelárskych budov. Odpovede zaslala pätica firiem.

Otázky:

Aká je vaša základná filozofia pri navrhovaní kancelárskych budov?
Ako sa na podobe a architektúre projektu – od vizualizácie až po skutočné zhotovenie – podpisuje vplyv cien stavebných prác a materiálov, objem nájomných transakcií, bonita budúcich nájomcov alebo vplyv nadnárodných firiem a ich vzájomnej synergie na silu administratívnej lokality?
Bratislavské kancelárske budovy sa očividne vyznačujú najmä matnými fasádami oproti reflexným, ktoré sú hojnejšie zastúpené v európskych, amerických i ázijských metropolách. Čím to podľa vás je?
Do akej miery dokážete natiahnuť životnosť vašich kancelárskych projektov? Ste v prípade dlhodobého návratu pandémie schopní adaptovať, respektíve transformovať ich na parametre a štandardy retailového, či dokonca rezidenčného segmentu?

Odpovedajú:

Martin Marko, Obchodný riaditeľ v Immocap
Michal Hájek, vedúci oddelenia marketingu a PR spoločnosti v Corwin
Dušan Ševela, Head of design development v Alto Real Estate
Peter Píš, riaditeľ oddelenia komerčných nehnuteľností v JTRE
Lenka Vargová, PR Specialist v Penta Real Estate

East Tower, pripravovaná kancelárska budova v Eurovea City. Zdroj: J&T Real Estate

Aká je vaša základná filozofia pri navrhovaní kancelárskych budov?

Martin Marko: Pri tvorbe administratívnych priestorov je pre Immocap kľúčový komplexný pohľad na reálne potreby ich užívateľov, akými sú efektivita, flexibilita a inšpiratívne prostredie. Vnímame, že kľúčovou sa stala schopnosť priniesť kancelárie, ktoré dokážu zabezpečiť prácu v motivujúcom, komfortnom a v hygienicky bezpečnom prostredí. To sa snažíme aplikovať aj v našom pripravovanom portfóliu komerčných objektov Lakeside Park 02, The Mill a hlavne Nový Istropolis. Okrem toho sa v našich projektoch snažíme priniesť aj technologické inovácie, ktoré majú reálny efekt pre koncového užívateľa. Nemenej dôležitý vplyv má podiel zelene ako v interiéroch, tak aj v exteriéroch, kde pri každom našom projekte kladieme dôraz na verejný priestor, zelené terasy a parkové úpravy.

Cítime, aké dôležité je ponúknuť budúcim užívateľom okrem klasických benefitov aj niečo navyše. Našou výhodou je preto skúsený tím odborníkov z rôznych oblastí, ktorý klientom zabezpečuje komplexný servis a poradenstvo pri kreovaní ich budúcich priestorov. Okrem kvalitnej architektúry máme ambíciu každý náš budúci projekt obohatiť o vizuálny prvok či umelecké dielo, aby návšteva takejto stavby, či už pravidelná alebo príležitostná, bola zážitkom. Aktívne sa snažíme do Immocap-u implementovať aj politiku ESG (environmentálne a sociálne kritériá a kritériá v oblasti správy a riadenia), ktorá je zameraná na zvýšenie transparentnosti pri informovaní koncových klientov o vplyve investícií na udržateľný rozvoj a o rizikách ohrozujúcich udržateľnosť.

Michal Hájek: V Corwine vychádzame z presvedčenia, že tým najsilnejším kapitálom každej spoločnosti sú jej zamestnanci. Práve preto tvoríme budovy, ktoré sú zamerané na ochranu zdravia, zvýšenie produktivity a vytvorenie príjemného prostredia pre ľudí, ktorí v nich trávia čas. To spájame s našou dlhodobou filozofiou udržateľného developmentu. Práve preto sú naše budovy prvé na domácom aj zahraničnom trhu, ktoré dosiahli najvyššiu úroveň certifikácie LEED a stanú sa tiež prvými uhlíkovo neutrálnymi budovami v krajine.

Dušan Ševela: Pri príprave kancelárskych projektov prihliadame na komplexné vyváženie viacerých faktorov, najmä na polohu objektu, jeho natočenie, veľkosť, viditeľnosť, kvalitu fasády a vnútorných priestorov, flexibilitu, technológie, udržateľnosť a, samozrejme, na kvalitnú architektúru. Zďaleka najdôležitejším faktorom je však komponovanie funkcie budovy v kontexte zóny a mesta. To, aký priestor v okolí objektu vznikne a ako bude zasadený v meste, ovplyvní nielen kvalitu budovy, jej úspešnosť, ale aj samotného okolia. Veľakrát to znamená i úpravu územného plánu alebo samotnej vízie.

Peter Píš: Vychádzame vždy v ústrety klientom, a preto postupujeme z „inside out perspective“, to znamená, že budovy musia spĺňať prísne kritériá funkčnosti, flexibility a efektívnosti (FFE). Až po tomto kroku začíname projekt „obliekať“, teda venovať sa fasáde.

Lenka Vargová: V prvom rade sa pozeráme na kvalitu architektúry a urbanizmu a v neposlednom rade, samozrejme, aj na koncového užívateľa priestoru.

Vznikajúci projekt Lakeside Park 02 od Immocapu a Wood&Company

Ako sa na podobe a architektúre projektu – od vizualizácie až po skutočné zhotovenie – podpisuje vplyv cien stavebných prác a materiálov, objem nájomných transakcií, bonita budúcich nájomcov alebo vplyv nadnárodných firiem a ich vzájomnej synergie na atraktivitu administratívnej lokality?

Martin Marko: Slovenský realitný trh v segmente komerčných nehnuteľností má ceny nájmov pomerne stabilné a fixné, čo má zásadný vplyv na všetky aspekty výstavby od samotného architektonického návrhu, cez technológie, až po konečné zhotovenie. Ceny stavebných prác a materiálov sa menia a prirodzene v čase vstupujú do rozhodovania o architektonickom vzhľade, ktorý vo finále definuje aj konkrétny typ použitej fasády či technológie. Je to výzva a darí sa nám s ňou vyrovnávať pomerne úspešne, o čom svedčí náš architektonicky hodnotný projekt The Mill, ktorý sa stane centrálou veľkej zahraničnej spoločnosti. Objem nájomných transakcií, bonita budúcich nájomcov a vplyv nadnárodných firiem nemá zásadný vplyv na vonkajší dizajn projektu.

Michal Hájek: Naše projekty sa zameriavajú na tú najnáročnejšiu klientelu na trhu, či už pochádza z domáceho prostredia alebo zo zahraničných firiem. Očakáva sa od nás preto, že okrem špičkových technológií prinesieme aj jedinečný a atraktívny dizajn. V Corwine si preto dávame záležať na tom, aby finálny výsledok – zrealizovaný projekt vyzeral rovnako alebo ešte lepšie ako na vizualizáciách. Spolupracujeme pri tom s poprednými domácimi či zahraničnými expertmi a architektonickými štúdiami, aby sme dosiahli nekompromisný výsledok aj počas (z pohľadu realitného segmentu) krátkodobých fluktuácií na trhu.

Dušan Ševela: Vzhľad objektu a dizajn projektu, je vždy individuálna záležitosť a závisí od mnohých aspektov, cena je len jednou z nich. Zvýšená cena prác a materiálov môže odrádzať od práce s odvážnejšími riešeniami či s umením. Naším cieľom je však urobiť kvalitný produkt s kvalitnou architektúrou a dobrým urbanizmom. Toto sa snažíme dosiahnuť za každých okolností. Ak to nevieme naplniť, projekt v našich očiach nedáva zmysel.

Obsadenosť našich budov je v priemere 95%. Naši nájomcovia okrem iného oceňujú kvalitu návrhu a architektúry. Kancelárie sa v ostatnom období transformovali a stále pribúdajú firmy, ktoré sa snažia vytvoriť čo najatraktívnejšie prostredie, aby získali tých najlepších zamestnancov. V tom zohráva veľmi dôležitú úlohu práve kvalita návrhu.

Bonita nájomcov a typ nájomcu je úzko spätá s produktom. Stavbou, architektúrou i osadením objektu nastavujete jeho charakter. Čiže takto prirodzene prídete do styku s nájomcami, ktorí veria rovnakým alebo podobným hodnotám.

Lokalita je vždy jednou z najsilnejších kritérií, pričom pri väčších a kvalitných projektoch je to vždy kombinácia tých nadnárodných a domácich nájomcov. Vplyv nadnárodných firiem teda nemá zásadný dopad. Väčší dopad majú práve domáce firmy, ktoré sú ochotné v krajine zostať a stavať si centrály. Ako napríklad ESET či vznik nemocnice Novej generácie. Toto sú veľké počiny, ktoré zakladajú lokalitu a určujú kvalitu.

Štandardy, normy, certifikácie a kvalita budov, ktoré robíme, sú často na vyššej úrovni, ako nadnárodné firmy na Slovensku požadujú. Čiže tieto firmy sa skôr etablujú do už založenej štruktúry a dopĺňajú, alebo posilňujú ju.

Peter Píš: Treba si uvedomiť, že nech sa pozrieme na atraktivitu opláštenia či dizajnu akokoľvek, ide o značnú nákladovú časť projektu. Samotná fasáda tvorí zhruba 30 percent celkových stavebných nákladov a dizajn má nielen vplyv na FFE, ale aj na veľkosť plochy, na ktorej bude fasáda. Spoločnosti majú rôzne požiadavky, ale z celkového finančného balíka je alfou a omegou lokalita, respektíve povinná jazda v podobe zelených certifikátov, služieb a podobne. Atraktívne projekty priťahujú atraktívne spoločnosti, ale nie každá realitná firma si môže dovoliť na tejto filozofii založiť úspešný biznis plán. Značná časť úspechu spočíva vo výberovom konaní či dodaní podkladov na sofistikované požiadavky nájomcov. A menšie či stredné realitné spoločnosti náročnejším klientom nevyhovejú, ak s takým typom produktu nemajú skúsenosť. Ak si porovnáme Bratislavu so susednými metropolami z hľadiska výšky nájmu a výnosu, vidíme, že aj v prípade vyšších vstupov je tam marža výrazne vyššia a umožňuje kvalitatívne výrazne lepší produkt.

Lenka Vargová: Bratislavský realitný trh sa, samozrejme, nemôže porovnávať s metropolami ako Praha alebo Varšava, hlavne čo sa týka dopytu medzinárodných firiem a ochoty platiť prémiový nájom za kvalitné kancelárske priestory. Postupne sa však aj tento trend mení – napríklad naša spoločnosť dokázala počas pandemického obdobia v roku 2021 takmer plne obsadiť kancelársku budovu Sky Offices Offices s prémiovou úrovňou architektúry, služieb a tomu zodpovedajúcej výške nájmu. Lokálny trh teda musí rešpektovať isté mantinely, sme však presvedčení, že v rámci týchto limitov (ktoré sa navyše počas prípravy a výstavby projektu menia) sa aj na Slovensku dá realizovať špičková a kvalitná svetová architektúra.

V projekte Palma majú vzniknúť kancelárie prepojené so živou štvrťou. Developer Corwin uvažuje aj nad výstavbou najväčšej slovenskej drevostavby. Zdroj: Corwin

Bratislavské kancelárske budovy sa očividne vyznačujú najmä matnými fasádami oproti reflexným, ktoré sú hojnejšie zastúpené v európskych, amerických i ázijských metropolách. Čím to podľa vás je?

Martin Marko: Dizajn fasád určujú jednak aktuálne módne trendy, ale aj charakter mestskej časti či zóny, v ktorej stavba vzniká. Okrem vizuálneho stvárnenia, fasáda zodpovedá za prenos tepla medzi interiérom a exteriérom. V dnešnej dobe je už väčšina budov zateplených, čiže stvárnenie fasády zohráva svoju úlohu hlavne za účelom pohody a vizuálneho efektu v exteriéri.

V Bratislave sú komerčné administratívne budovy stavané primárne na špekulatívny development, kde sa medzi budúcimi užívateľmi nachádza mix rôznych nájomcov s odlišnými požiadavkami a nárokmi. Z tohto dôvodu sa fasády stavajú neutrálne, bez výraznej farebnosti a dominantných prvkov. V zahraničných metropolách, kde je trh podstatne väčší a s vyššími nárokmi, zohrávajú úlohu na architektonickom návrhu budov aj priame zadania od klientov, ktorí si budujú reprezentatívne centrály svojich spoločností s výrazne stvárnenými fasádami. Reflexné fasády na výškových budovách v husto obývaných metropolách navyše napomáhajú vďaka zrkadleniu vytvárať ilúziu väčšieho priestoru, a tým eliminovať pocity stiesnenosti a zastavanosti. Tieto husto obývané metropoly s pravidelnou štruktúrou ulíc sú navyše oveľa teplejšie a budovy vďaka reflexným fasádam menej kumulujú teplo, čo priaznivejšie vplýva na pobyt vo verejnom priestore.

Michal Hájek: Do značnej miery to bude určite posun dizajnu a vnímania na trhu. Vysoko reflektívne celosklenené fasády a obrovské neosobné veže, ktoré definujú mnohé americké či ázijské metropoly, sú v dnešnej dobe tak trochu prežitkom. Nehovoriac o tom, že majú negatívny vplyv na ľudí aj prírodu. Jednoliate reflexnejšie povrchy totiž odrážajú svetlo do okolia a výrazne zhoršujú mestský efekt tepelného ostrova. Nehovoriac o tom, že samotné sklenené veže spôsobujú úhyn vtákov a zhoršujú poveternostné podmienky v meste.

Na Slovensko prišiel väčší rozvoj miest omnoho neskôr ako v zahraničí, takže nás éra rastu reflexných vežiakov viac-menej minula. Vďaka tomu ale máme možnosť učiť sa z ich chýb a nastaviť iný spôsob rozvoja mesta. Sústrediť sa na nižšiu výstavbu, menej reflexne štruktúrované povrchy a ľudskú mierku. Ostatne, aj v mnohých svetových veľkomestách sa preto už začína objavovať legislatíva, ktorá obmedzuje, do akej miery fasáda odráža svetlo a všetky pokrokové firmy sa sťahujú do ekologických kampusov na kraji mesta, namiesto zastaralých sklenených veží v centrách. Pre Corwin sú zdrojom inšpirácie mestá ako Kodaň, Mníchov či Viedeň, ktoré sú na vrcholoch priečok hodnotiacich kvalitu života a prakticky tu absentujú vyblýskané mrakodrapy. Dúfame preto, že aj vývoj u nás sa bude sústrediť skôr týmto smerom.

Dušan Ševela: Toto si nemyslím. Jedine, že by sme sa porovnávali so štvrťami, ktoré vznikali v rokoch, keď bol lesk považovaný za prémiu. Toto je však už prekonané – minimálne v našej kultúre. V ázijskej kultúre má lesk a ornamentálnosť svoju dlhú históriu. Tiež vieme, že samotná reflexnosť fasád nie je žiadaná, spôsobuje prehrievanie okolia a nežiaduce oslňovanie. Tiež miera presklenia nepriaznivo vplýva na tepelné zisky, čím zvyšuje spotrebu energií. Tento fenomén riešia aj certifikácie budov a teda ak chcete byť najlepší, takúto fasádu nespravíte. Spolu s tvarom objektu sú to základné limity architektúry. V západných krajinách dokonca limitujú pomer plnej a transparentnej časti.

Peter Píš: Rozhodnutie lesklá vs. matná fasáda je výsledkom dlhodobých trendov a u nás špecificky aj svetlotechnických noriem. Naša legislatíva požaduje vysoký prechod svetla do interiéru, čo reflexné sklá v dostatočnej miere nedovoľujú.

Moderné kancelárske priestory v Jurkovičovej teplárni, za ktorej premenou stála Penta Real Estate. Autor: Dominik Jursa

Do akej miery dokážete natiahnuť životnosť zvýšením flexibility vašich kancelárskych projektov? Ste v prípade dlhodobého návratu pandémie schopní adaptovať, respektíve transformovať ich na parametre a štandardy retailového, či dokonca rezidenčného segmentu?

Martin Marko: Transformácia kancelárskych objektov na rezidenciu alebo retail (čo je neštandardnejšie) si vyžaduje dôkladné posúdenie z viacerých aspektov, ktoré ovplyvňuje množstvo premenných. V prvom rade je to územný plán, ktorý rieši priestorové usporiadanie a funkčné využívanie územia, a budúca zmena funkcie musí byť v súlade s ním. Územný plán hlavného mesta je dosť rigidný a zmena využitia objektov je komplikovaný a veľmi zdĺhavý proces. Ďalej je nevyhnutné brať na zreteľ efektivitu, kde sú pre budúce rezidencie ideálnejšie administratívne objekty s menším pôdorysom ako veľké biznis centrá.

Ak chceme zmeniť administratívu na koncept bývania, tak si to žiada zásadnú zmenu, pri ktorej často zostane len skelet, lebo budovy z prelomu 20. a 21. storočia neboli vôbec navrhované s ohľadom na flexibilitu. Rozdielne parametre majú aj svetlo-technické normy, ktoré sú pri rezidenciách podstatne náročnejšie, s dôrazom na väčší podiel svetla ako pri administratívach. Nezanedbateľnú úlohu zohráva aj kapacita parkovacích miest a v neposlednom rade tiež charakter lokality, okolitá infraštruktúra, dopravná obslužnosť a občianska vybavenosť pre budúcich obyvateľov. Čiže pri niektorých projektoch táto premena nie je možná vôbec.

Michal Hájek: Už počas poslednej vlny pandémie sa ukázalo, že po našich budovách je vysoký dopyt. Náš projekt Einpark Offices bol otvorený práve počas pandémie a aj v časoch, keď sa množstvo officov vyprázdňovalo, sa tie naše zaplňovali. Pripisujeme to najmä vysokej kvalite vnútorného prostredia a zdravosti našich projektov, o čom svedčí aj najvyššia certifikácia udržateľnosti LEED Platinum. Neplánujeme preto žiadne transformácie existujúcich budov na iné funkcie.

Dušan Ševela: Flexibilita je jedným z kľúčových parametrov. Pri návrhu od začiatku skúmame možnosti transformácie a adaptácie fungovania v rámci danej funkcie. Deliteľnosť priestorov, kapacity technológií, zásobovanie vzduchom, udržanie kvality prostredia pri zmene obsadenia, svetlé výšky podlaží, modulárnosť fasády, miera priťaženia a iné – to sú tiež kritériá, ktorým podrobujeme návrh v úvodných fázach. Všetko s vedomím, aby zostala zachovaná aj architektonická kvalita objektu. Toto nám pomáha potom operatívnejšie reagovať na požiadavky klientov.

Z pohľadu zmeny funkcie na rezidenčný segment je otázka oveľa komplikovanejšia. Snažíme sa sústrediť na produkt a ten vylepšiť na maximum. Pred rozhodnutím sa preto robí množstvo analýz, tak ekonomických, ako aj prevádzkových, sociálnych či výhľadových a predpoklad scenárov. Zmena funkcie s budovou vždy otrasie. Treba však zvažovať aj urbánny kontext a dopad do prostredia. Preto nejde len o technickú zmenu – ktorá je spravidla možná takmer vždy. Ak sa však ukáže, že zmena funkcie je to najlepšie riešenie, technicky je možné túto adaptáciu spraviť.

Peter Píš: Posledné generácie komerčných objektov a ich dizajn, respektíve prípadný redizajn je zložitejšie adaptovať na iný účel využitia než staršie budovy, keďže ich moduly a hĺbka traktov by takouto zmenou nezodpovedala FFE princípom. Na druhej strane, najnovšie kancelárske budovy sú v stabilizovaných kancelárskych lokalitách, kde bude nižší tlak na zmenu účelu. Flexibilita sa vzťahuje na možnosť rýchlo a jednoducho prispôsobiť kancelársku budovu pre nových nájomcov alebo ich meniace sa požiadavky. Naše projekty sú mixom funkcií, nebudujeme len čisto kancelárske zóny, kde po 18. hodine posledný zhasne a zastaví sa tam život. Naopak, prinášajú vyvážený pomer funkcií tak, aby žili 24 hodín denne a prinášali všetky potrebné funkcie pre rozvoj mesta.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.