Adrian Gubčo 22.02.2022 16:18

Obchodné centrum Danubia sa obnovuje, hoci by bol lepší jeho zánik

Obchodné centrum Danubia na Panónskej ceste v Petržalke bolo otvorené v roku 2000 a predstavovalo prvý príklad kombinácie hypermarketu a nákupnej galérie. Za vyše dve desaťročia prešlo mnohými zmenami aj postupným úpadkom. Dnes sa mu novú tvár snaží dodať česká investičná skupina Star Capital Investments. Najlepšie by ale bolo centrum skôr odstrániť a nahradiť úplne inými funkciami.

Zdroj: Star Capital Investments

Star Capital Investments pôsobí na slovenskom trhu už od roku 2018, až teraz však štartuje svoj prvý projekt. Firma sa v snahe o rozvoj svojho portfólia odhodlala k revitalizácii OC Danubia. Ide v podstate o typické nákupné stredisko suburbánneho amerického charakteru – big-box s hypermarketom, doplnený o interiérovú obchodnú pasáž a exteriérovú arkádu s dodatočnými prevádzkami. Súčasťou areálu je aj obrovské povrchové parkovisko s kapacitou pre 1,3-tisíc automobilov. V roku 2000 išlo o obrovskú novinku.

Medzičasom však retail na Slovensku prešiel veľkým vývojom, čomu OC Danubia nedokázalo konkurovať. V priamom susedstve centra navyše vybudovalo podobný koncept Tesco, ktoré sa postupne rozširovalo a získalo pomerne veľkú nákupnú galériu. V OC Danubia zanikol pôvodný hypermarket, ktorý sa aj tak medzičasom zmenšil. Nahradil ho nový supermarket, ku ktorému teraz pribudne druhý (hoci z rovnakého koncernu). Ostatní nájomcovia nepatria k prémiovým značkám, ktoré sa nachádzajú v exponovanejších nákupných centrách.

Je preto logické, že OC Danubia potrebuje zásadnejší reštart. Ako uvádza investor, jeho hlavným cieľom je vytvorenie „atraktívneho mestského priestoru pre Petržalčanov a širšie okolie“. Čo znamená v jeho ponímaní mestský priestor, naznačuje jeho plán spojiť služby „na dosah ruky“ s pohodlným parkovaním. Prehodnotená má byť aj pôvodná architektúra a zvýšiť sa majú štandardy udržateľnosti a ekológie. Vizualizácie novej podoby však nie sú známe.

Z daného popisu sa však zdá, že navonok sa toho až tak veľa nezmení, pôjde skôr o redizajn ako prestavbu. „Našim zámerom nie je pasovať sa do role ďalšieho veľkého nákupného centra, ale využiť súčasný potenciál, ktorý Danubia ponúka,“ hovorí Milan Mašša, Business Developer spoločnosti. "Ide o  projekt, prostredníctvom ktorého chceme ponúknuť obyvateľom Petržalky a zároveň širšiemu okoliu jednoduchý a komfortný nákup tovaru a služieb. Revitalizáciou tohto obchodného centra tak vznikne priestor založený na rýchlom a efektívnom nakupovaní, ktorý bude prispôsobený aj súčasnej „Covid dobe“. OC Danubia a jeho koncept umocní tiež dobrá dostupnosť a počet parkovacích miest.“

Hoci nič na súčasnej a podľa všetkého ani na budúcej Danubii v skutočnosti nepripomína mestské prostredie, developer dáva na svoje skúsenosti a predpokladá úspech snáh o skvalitnenie Danubie. Kým v roku 2014 spravoval aktíva v hodnote 35 miliónov eur, do roku 2021 sa mu podarilo dostať na úroveň 220 miliónov eur. Za sebou má viaceré projekty v Česku, medzi ktorými je administratívna budova, nákupné centrá, retail parky, priemyselné parky aj bytový dom.

Je predčasné predvídať, do akej miery sa investorovi podarí OC Danubia naštartovať a opäť spraviť atraktívnym miestom pre nákupy. Celkom otvorene však treba povedať, že najlepšie riešenie – a vysoko pravdepodobne aj pre Star Capital Investments – by bolo celý areál OC Danubia jednoducho zrovnať zo zemou a nahradiť úplne inými funkciami. Najlepšie by boli také, ktoré by zónu skutočne pretvorili na mestské územie.

Lokalita by mohla byť ideálna pre rozvoj dostupného bývania, namiesto toho sa tu rozvíjajú retailové komplexy

OC Danubia sa nachádza na mohutnej ploche medzi Panónskou cestou a vedením vysokého napätia západne od nákupnej zóny. Spoločne s priľahlými predajňami automobilov ide o bezmála 10 hektárov neefektívne využívaného územia. Koniec-koncov, objekt Danubie je zaberá obrovskú plochu, keďže má len dve podlažia (administratívna časť, nákupná má len jedno), okrem toho treba brať do úvahy aj gigantické parkovisko. V dobe, kedy mesto nemá priestor pre rozvoj prepotrebného bývania, je takýto rozsiahly areál využívaný jedným monofunkčným komplexom.

To isté by sa ale dalo povedať aj o susednom OC Galéria Petržalka (Tesco), ktoré je neefektívne rovnako. Celá plocha medzi Panónskou cestou, Bratskou, Budatínskou a nadjazdom na Panónsku pokrýva ďalších takmer 14 hektárov. To je celkovo už takmer 24 hektárov územia, kde sú dve nákupné centrá a štyri autosalóny. Ani jeden objekt tu nemá viac ako dve podlažia. Od atraktívneho mestotvorného prostredia má lokalita naozaj veľmi ďaleko.

Existujú však na to do veľkej miery objektívne dôvody. Územný plán definuje všetky tieto plochy ako územia „občianskej vybavenosti celomestského a nadmestského významu“. Určené sú pre výstavbu zástavby mestského typu a, predovšetkým, obchodno-spoločenských komplexov. Na kúsku územia sa uvažuje s vybavenosťou areálového typu, napríklad školami, alebo rozvoľnenou zástavbou. V praxi tu ale za 15 rokov platnosti súčasného Územného plánu nič také nevzniklo. Administratívne komplexy sa nachádzajú v lukratívnejších polohách, lokalita tak oslovuje nanajvýš zmieňované autosalóny.

Za predpokladu, že by tu ale daná funkčná regulácia neplatila – ideálne, keby sa tu funkcia neregulovala vôbec a skôr sa vytýčili ulice, uličné a stavebné čiary a výšky – by tu mohlo už dávno vzniknúť skutočné mestské prostredie. Táto časť mesta je totiž ako stvorená pre vznik oblasti dostupnejšieho bývania. Ak by bola hustota zástavby a zaľudnenia, spoločne s mierkou a urbanistickým riešením, podobná, ako v krásnej pražskej štvrti Vinohrady, mohlo by tu vzniknúť bývanie pre približne 4-tisíc, resp. 2,5-tisíc ľudí (pri hustote zaľudnenia 178 obyv. na hektár a počítajúc celé územie, prípadne len OC Danubia). Vinohrady nemajú nedostatok zelene ani pekných verejných priestorov. A rovnako tam nie je núdza ani o obchody a služby.

Developer, ktorý by vlastnil pozemky s danou reguláciou, by mal perspektívu omnoho istejšej a vysoko pravdepodobne aj omnoho návratnejšej investície – a to aj keby boli tieto byty „dostupnejšie“. V Bratislave je už v skutočnosti retail saturovaný a konkurencieschopnosť obchodných centier je založená najmä na ponuke dodatočných služieb, napríklad gastra, ktorá urobí z centra nielen nákupnú, ale aj oddychovú destináciu. V tom môže OC Danubia len sotva súťažiť s obdobnými komplexami. Na druhej strane, po bývaní bude obrovský dopyt ešte veľmi dlho.

V tom je tragédia bratislavského Územného plánu a územného plánovania vo všeobecnosti. Abstraktné plánovanie, ktoré prišlo so vzostupom modernistického urbanizmu, sa zameralo na funkčné riešenie celých mestských oblastí tak, aby nedochádzalo k spájaniu vzájomne „škodlivých“ funkcií. Ulice boli v ponímaní modernistických urbanistov nepriateľom a ideálom bolo rozvoľnené bývanie v zeleni. Išlo o reakciu na nehygienické podmienky extrémne husto zaľudnených industriálnych miest.

Situácia sa však zmenila. Veľkosť rodiny sa zmenšila, zvýšili sa nároky na hygienu aj priestor bytu, priemysel bol z metropol do veľkej miery vytlačený a zvýšili sa nároky na ekonomickú a ekologickú prevádzku budov aj miest. Modernizmus je neudržateľný, no územné plánovanie to nijako nereflektuje. Rovnako to platí o Územnom pláne, ktorého autori sa síce snažili o miešanie funkcií vo forme rozličných indexov, ide však o nepoužiteľný nástroj. Ako keby sa zabúdalo, že je prirodzenou súčasťou života budov meniť funkciu, preto netreba tento jav potláčať a ani sa snažiť predpovedať vývoj. Dlhodobou štruktúrou, hodnou svedomitého plánovania, sú skôr ulice a verejné priestranstvá.

Pražská štvrť Vinohrady je krásna, zelená, s dostatkom služieb a obchodov - a zároveň husto zastavaná. Keby sa podobná hustota replikovala na mieste OC Danubia, vzniklo by bývanie pre tisíce ľudí. Zdroj: Google Maps

Z toho vyplýva, že Bratislava sa potrebuje zbaviť reliktov modernizmu v územnom a urbanistickom plánovaní. Namiesto toho sú potrebné konkrétne zastavovacie plány, v ktorých sa vytýčia ulice, bloky, výšky, určí sa miesto pre parky, školy či nemocnice a vopred sa definujú najpôsobivejšie plochy pre kultúrne, vládne, správne či sakrálne budovy. A rovnako musí mesto vytvoriť aj nástroj pre developerov, aby mohli takéto udržateľné a kvalitné mesto budovať – namiesto opakovaných snáh o oživenie prežitých konceptov, akým je aj OC Danubia.

V roku 2000 mohlo ísť o inováciu, ktorá signalizovala novú dobu v živote obyvateľov Bratislavy. Dnes ide o relikt, ktorý nemá vo vyspelej metropole čo hľadať. Bratislava citeľne trpí tým, že sa s obrovským zápalom a bez uváženia dôsledkov na začiatku 21. storočia vybudoval obrovský počet nákupných centier. Malé kompaktné centrum s akým-takým pouličným životom tak dostal fatálne rany, ktoré ho umŕtvili a ublížili aj pomaly vznikajúcej vrstve domácich podnikateľov, snažiacich sa o vytváranie lokálnych konceptov. Dnes mohlo existovať omnoho viac silných miestnych značiek, ktoré by odvádzali štátu oveľa vyššie dane. Namiesto toho zisky putujú do zahraničia, keďže omnoho vplyvnejšie sú nadnárodné siete.

Úlohou mesta je proaktívne komunikovať s investormi a developermi, ktorí vlastnia významné pozemky, a pomôcť im pri realizácii ich plánov, ktoré sú v súlade s predstavami o udržateľnom meste. Pokiaľ týmto projektom bráni Územný plán, treba ho urýchlene aktualizovať. Súčasný postup, kedy je podmienkou pre zmenu plánu odovzdanie časti nových bytov mestu, nie je veľmi motivačný a nepochybne mnohých investorov skôr odrádza. Okrem tohto „poplatku“ ich totiž ešte čakajú vyvolané investície, poplatok za rozvoj, dlhé povoľovanie a NIMBYs, ktorých mesto aj mestské časti podporujú omnoho ochotnejšie.

Bratislava tak môže proklamovať, že jej cieľom je budovanie 15-minútového mesta krátkych vzdialeností, rozvoj dostupného nájomného bývania, ekologická udržateľnosť či kvalitné verejné priestory. Realita si však pôjde opačným smerom. Developeri aj malí investori budú budovať od áut závislé retailové komplexy, kobercové areály rodinných domov na predmestí alebo luxusné a málo dostupné developmenty vo vnútornom meste. Mesto a mestské časti nebudú mať na rozvoj verejných priestranstiev dosť prostriedkov a malí podnikatelia nebudú mať dosť klientov v uliciach.

Nové zmeny v OC Danubia sú z pohľadu jeho majiteľa logické, racionálne a v podstate aj jediné možné. Nový ohlásený projekt dáva zmysel. Najlepšie by však bolo, keby vôbec nemusel vzniknúť – a namiesto toho by bol ohlásený polyfunkčný development s niekoľkými obytnými blokmi s ľudskou mierkou, obchodmi na prízemí a výsadbou v nových uličkách pre peších. To by bolo najlepšie nielen pre rozvoj mestského prostredia alebo ekológiu, ale, napokon,  aj pre zisk na mestskej či developerskej strane.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.