Adrian Gubčo 17.02.2025 16:30

Veľké očakávania aj možné riziká. Nový stavebný zákon vojde čoskoro do platnosti, hráči čakajú na praktické výsledky (anketa)

Pred niekoľkými týždňami bol definitívne schválený nový stavebný zákon. Od 1. apríla tak vstúpi do platnosti nová legislatíva, ktorá nahradí pôvodnú, platiacu bezmála pol storočia. Priniesť by tak mala výrazné zmeny vo fungovaní povoľovacích procesov, nazeraní na stavebné zámery aj prístupe napríklad k čiernym stavbám. Čo si o novom zákone myslia kľúčoví aktéri vo výstavbe?

Ilustračný záber. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Dnes platný stavebný zákon vychádza z legislatívy, ktorá pochádza ešte z roku 1976. Medzičasom prešiel mnohými novelizáciami, napriek tomu má mnoho nedostatkov, ktoré si vyžadovali vytvorenie úplne nového zákona. Kriticky bola hodnotená najmä dĺžka konaní, repetitívnosť niektorých konaní, byrokratická záťaž a mnoho ďalších aspektov. Novú legislatívu sa snažilo prijať niekoľko vlád.

Napokon sa to definitívne podarilo až tej súčasnej – hoci tzv. Zákon o výstavbe alebo „Holého zákon“ podľa vtedajšieho vicepremiéra Štefana Holého bol už schválený. Neskôr však bol z viacerých dôvodov odmietnutý. Ministerstvo dopravy SR pod vedením Jozefa Ráža pripravilo novú podobu legislatívy, ktorá je o čosi menej ambiciózna ako pôvodná verzia.

Nový zákon tak bude onedlho realitou a dôležití hráči sa pripravujú na jeho zavedenie do praxe. Mimoriadne sa to týka developerov, stavebného sektora i samospráv. Oslovili sme preto viacero aktérov, aby priblížili svoje pohľady na nový zákon a zmeny, ktoré prinesie.

Otázky:

• Aké sú najvýznamnejšie zmeny, ktoré si sľubujete od nového stavebného zákona? 

• V čom vidíte najväčšie riziká nového stavebného zákona? 

• Myslíte si, že aktuálne znenie stavebného zákona je kvalitnejšie oproti tzv. Holého zákonu?

Odpovedajú:

• Michal Drotován, starosta mestskej časti Bratislava – Rača

• Jakub Gossányi, riaditeľ developmentu v Immocap

• Marcel Martišek, Head of Project Management, Penta Real Estate

• Juraj Suchánek, riaditeľ Inštitútu urbánneho rozvoja

• Daniel Suchý, hovorca, JTRE

• Juraj Šujan, hlavný architekt mesta Bratislavy

Minister dopravy SR Jozef Ráž. Autor: Tomáš Benedikovič / Denník N

Aké sú najvýznamnejšie zmeny, ktoré si sľubujete od nového stavebného zákona? 

Michal Drotován: Daný zákon aj s veľkým množstvom zmenených nadväzujúcich predpisov si musíme ešte po podpísaní prezidentom a zverejnení v zbierke zákonov podrobne naštudovať. Až prax ukáže, či prinesie kvalitnejšie stavby a rýchlejšie konania. Pretože povoliť rýchlo nekvalitne naprojektovanú stavbu samo osebe nie je pozitívom.

Jakub Gossányi: Nový stavebný zákon má potenciál zlepšiť situáciu najmä s dĺžkou konaní, čo môže v procese predstavovať významnú časovú úsporu. Takisto veríme, že nová legislatíva prinesie väčšiu predvídateľnosť pri získavaní záväzných stanovísk dotknutých orgánov a inštitúcií pre účely konaní s pomocou nového inštitútu fikcie súhlasu. Vtedy nevyjadrenie úradu vydávajúceho záväzné stanovisko v danej lehote bude považované za súhlas. Celkovo očakávame väčšiu flexibilitu a skrátenie dĺžky konaní.

Marcel Martišek: Nový stavebný zákon si kladie za jeden z hlavných cieľov zrýchlenie povoľovania stavieb, a to zrušením dvojstupňového konania pri povoľovaní stavebných zámerov a minimalizovaním administratívnej záťaže. Z nášho pohľadu developera je práve zefektívnenie a zrýchlenie povoľovacieho konania najkľúčovejšou a dlho očakávanou zmenou, ktorú, samozrejme, vítame.

Ak bude nová právna úprava správne aplikovaná, v praxi by malo dôjsť k významnému skráteniu povoľovacieho procesu stavebných zámerov, čo by nepochybne pozitívne ovplyvnilo celý segment stavebníctva. Ten sa v súčasnosti potýka s administratívnymi prekážkami a zdĺhavými procesmi získavania potrebných povolení na realizáciu jednotlivých stavebných zámerov, čo sa následne nevyhnutne premieta do konečnej ceny nehnuteľností.

Juraj Suchánek: Najvýznamnejšou zmenou je redukcia počtu konaní a jasne stanovené lehoty pre dotknuté orgány spolu s fikciou súhlasu po uplynutí lehoty.

V prípade dobre pripravených projektov môžeme očakávať zrýchlenie celého procesu povoľovacieho konania.  

Rovnako pozitívne hodnotím zavedenie sankcie pre stavebný úrad v prípade nedodržania lehôt. Ak stavebný úrad úkon (alebo konanie) nevykoná v lehote stanovenej stavebným zákonom, bude musieť vrátiť poplatok. Táto nová úpravy by mala výrazne prispieť k tomu, aby sa zákonom stanovení lehoty aj reálne dodržiavali v praxi. 

Daniel Suchý: Na novú legislatívu čakal celý stavebný sektor už dlho s očakávaním zjednodušenia a sprehľadnenia úradných procesov potrebných k umiestneniu a povoleniu výstavby a flexibilnejšieho územného plánovania. Pomôcť by tomu mohla snaha aplikovať tzv. fikciu súhlasu, zmeny týkajúce sa pripomienkového konania či možnosť spojiť konania pri rozsiahlej výstavbe do jedného. Veľa bude závisieť od toho, ako bude vyzerať aplikácia zákona v praxi.

Juraj Šujan: Z hľadiska agendy, ktorú mám na magistráte v kompetencii, oceňujem sprehľadnenie procesného postupu posudzovania súladu navrhovaných stavieb s reguláciou územného plánu, teda záväzného stanoviska orgánu územného plánovania. Túto problematiku rieši najmä upresnené ustanovenie § 24 ods. (6) Zákona o územnom plánovaní a § 7d Zákona o hl. meste SR Bratislave, novelizované článkami VI a LXXII zberného zákona ku stav. legislatíve. Konkrétne ustanovenia zákonných predpisov som uviedol zámerne, aby si v spleti platnej legislatívy vedeli architekti a projektanti dohľadať ustanovenia, platné na území Bratislavy.

Zároveň vítam spresnenie ustanovenia § 26 ods. (4) Zákona o Bratislave o odchýlke od regulácie v dohodách, uzatvorených v súvislosti s investičnou činnosťou. Uplatňovanie odchýliek nám predovšetkým v prípade menších investičných zámerov, vychádzajúcich z urbánneho kontextu lokality, umožní pružnejšie reagovať na záujem investorov v územiach s už neaktuálnou najmä funkčnou reguláciou.

Územné plánovanie je obsahovo a procesne upravené v novom Zákone o územnom plánovaní, prijatom v roku 2022 a jeho vykonávacích vyhláškach; aktuálne schválenou legislatívou sa zásadne nemení.

Developeri najviac očakávajú skrátenie konaní a uplatnenie fikcie súhlasu, takže nebudú na povolenia čakať pridlho. Ilustračný záber. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

V čom vidíte najväčšie riziká nového stavebného zákona? 

Michal Drotován: Za najväčší problém vidím to, že stavebný úrad obce už nebude môcť vykonávať žiadne kontroly na stavbe ani udeľovať pokuty. Obávam sa, že štátna inšpekcia nebude mat kapacitu kontrolovať celu Bratislavu.

Tiež vidíme problém v tzv. fikcii súhlasu, kedy je možný priestor na špekulácie - keď sa zmení situácia a developer nebude chcieť mat vydane kladné stanovisko, ale bude cielene chcieť, aby nemal vydane žiadne. Prípadne ale bude vydané, aby mu nebolo načas doručené. Môže napr. tesne pred sviatkami podať niekoľko desiatok podaní, ktoré úrad nestihne sprocesovať.

Ďalšia vec je, že stále nie je jasné, kedy a či vôbec bude funkčný kataster v podobne, ako bol do začiatku januára 2025.

Niektoré konania sú tak náročné, že napr. BVS nemusí stihnúť v zákonnej lehote preveriť všetky skutočnosti.

Ďalší problém je, že získava neúmerne vysokú váhu projektant, čo je pri kvalite projektov už v súčasnosti problém. Mnohé zámery nemajú v konaní vyriešené ani základné veci, ako je odvodnenie, bezbariérovosť a pod.

Jakub Gossányi: Jedná sa o pomerne veľkú zmenu, preto bude rozhodujúce, ako sa úrady dokážu vysporiadať s implementáciou a uvedením zákona do praxe. Rovnako považujeme za dôležitú finálnu podobu vykonávacích vyhlášok, ktoré sú kľúčové pre výklad zákona a jeho použiteľnosť. Veríme, že túto výzvu napriek komplexnosti zmien úrady verejnej a štátnej správy úspešne zvládnu.

Marcel Martišek: Za najväčšie riziko nového stavebného zákona považujeme jeho implementáciu do praxe. Hoci má nový stavebný zákon ambíciu oživiť realitný trh zavedením časovo aj administratívne efektívnejších procesov, ich úspešnosť bude závisieť od dôsledného uplatňovania jednotlivých ustanovení už od začiatku jeho účinnosti. Rizikovým faktorom môže byť aj krátke obdobie medzi prijatím novej právnej úpravy a jej nadobudnutím účinnosti. Dôležitú úlohu zohrá aj spustenie informačného systému, prostredníctvom ktorého by mala prebiehať komunikácia medzi zainteresovanými subjektami a stavebnými úradmi.

Juraj Suchánek: Aj keď nová legislatíva zaviedla povinnosť pre stavebné úrady vrátiť poplatky v prípade nedodržania lehôt, samotná úprava postupov pre prípad nečinnosti stavebných úradov je podľa môjho názoru stále nedostatočná. Ako opatrenie proti nečinnosti Stavebný zákon stanovuje nasledovnú kompetenciu pre Úrad, ktorý „určuje, ktorý stavebný úrad je príslušný na vykonanie úkonov namiesto stavebného úradu, ktorý je nečinný najmenej 90 dní; za príslušný stavebný úrad určí iba obec, ktorá patrí do územného obvodu toho istého regionálneho úradu, je sídlom spoločného obecného úradu a s určením súhlasí; to neplatí pre určenie príslušnosti špeciálneho stavebného úradu". Problematická je definovanie nečinnosti, afektívnejšie by bolo jasné naviazanie na prekročenie zákonnej lehoty. V prípadoch ak by stavebný úrad aspoň formálne vykonával určité kroky minimálne  raz za tri mesiace,  môže pri súčasnom znení zákona trvať nepredvídateľne dlhú dobu, kým nadriadený orgán rozhodne o presune konania na iný stavebný úrad. 

Na rozdiel od tzv. Holého zákona o výstavbe aktuálne prijatý stavebný zákon nedáva možnosť odvolať sa proti prerušeniu konania.  Takáto možnosť bola určitou poistkou v prípade obštrukčných požiadaviek zo strany stavebných úradov. Príkladom môžu byť napríklad rôzne požiadavky stavebného úradu na doplnenie projektovej dokumentácie spojené s prerušením konania. Vypustením možnosti odvolať sa proti takýmto (aj opakovaných) prerušeniam vzniká veľké riziko umelého predlžovania konaní, pri ktorých nebudú plynúť lehoty a nadriadený orgán nebude môcť reálne zasiahnuť.     

Daniel Suchý: Nový stavebný zákon vyvolal rozsiahlu zmenu desiatok ďalších právnych predpisov a keďže do platnosti vojdú už o mesiac a pol, času na prispôsobenie sa zmenám a ich implementovanie do praxe je pomerne málo. Otázne je, či bude všetko pripravené tak, aby konania prebiehali plynule. Zároveň je možné, že adaptácia na nový zákon bude v niektorých prípadoch zložitá, keďže viaceré konania budú prebiehať ešte podľa zákona z roku 1976.

Juraj Šujan: Vzhľadom na výrazné posuny pri povoľovaní stavieb s dôrazom na konanie o stavebnom zámere a úlohu projektanta v ňom vidím nemalé riziko v tom, ako sa architekti a projektanti vysporiadajú s ich novými kompetenciami pri prerokovaní stavebného zámeru. Nejde len o významné zvýšenie ich kompetencie, ale rovnako tak zároveň aj o zodpovednosť za jej výkon.

Pre kultivovaný rozvoj urbánnej štruktúry, všeobecnú akceptáciu územného plánovania ako nástroja na reguláciu priestorového usporiadania a funkčného využívania územia a zabezpečenie jeho udržateľného rozvoja, ako aj ochranu práv vlastníkov v území považujem za riziko aj prolongovanie dodatočnej legalizácie čiernych stavieb len na základe funkčného súladu bez posudzovania ich priestorových parametrov. Na základe tohto ustanovenia dnes trpne „obieľujeme" prerastené čierne stavby a zvýhodňujeme tak aj stavebníkov, zámerne nerešpektujúcich pravidlá. Ku tejto problematike som sa opakovane vyjadroval v rozhovoroch pre odborné médiá, naposledy sme dôvody nášho nesúhlasu vysvetlili spolu so starostami viacerých mestských častí v otvorenom liste ombudsmanovi, zverejnenom koncom januára.

Holého zákon rátal s rozsiahlou digitalizáciou a vznikom tzv. digitálnej dvojičky Slovenska. Zdroj: UUPV SR

Myslíte si, že aktuálne znenie stavebného zákona je kvalitnejšie oproti tzv. Holého zákonu?

Michal Drotován: Holého zákon bol úplný paškvil, na čo sme upozorňovali už vtedy, takže čokoľvek iné je krokom vpred. Uvidíme, čo prinesie prax, predpokladám, že časť nedávno schválených nadväzujúcich predpisov sa onedlho bude novelizovať.

Jakub Gossányi: Veríme, že nový zákon prinesie zlepšenie situácie v stavebnej legislatíve, no skutočný prínos ukáže až konkrétna aplikácia v praxi. Veľký priestor na zlepšenie vidíme najmä v oblasti digitalizácie, kde má Slovensko značný investičný dlh.

Marcel Martišek: Tzv. Holého zákon od základov zmenil právnu úpravu (aktuálne stále účinného) stavebného zákona, pričom v porovnaní s novým stavebným zákonom bol ešte ambicióznejší vo víziách, kam až je možné posunúť zefektívňovanie povoľovacích procesov napr. integráciou tzv. konania EIA s povoľovacím konaním stavebného zámeru, či zavedením nového informačného systému Urbion s rozsiahlym digitálnym obsahom, ktorý mal umožniť komplexnú digitalizáciu územného plánovania a povoľovania výstavby.

Nový stavebný zákon má takisto za cieľ zefektívnenie, zjednodušenie a zrýchlenie povoľovacích procesov, avšak v niektorých aspektoch upúšťa od komplexnosti úprav tzv. Holého zákona, čo nevyhnutne nevyhodnocujeme ako negatívum. Z nášho pohľadu je najdôležitejšie, ako sa nová právna úprava aplikuje v praxi a či na jej implementáciu existuje alebo je možné zabezpečiť potrebnú infraštruktúru a technické vybavenie. V prípade tzv. Holého zákona sa s odstupom času ukázalo, že jeho realizácia v stanovenom termíne nebola reálne uskutočniteľná.

Pri zmene právnej úpravy je dôležité inšpirovať sa krajinami, v ktorých povoľovacie konania fungujú efektívnejšie. Zároveň je však nevyhnutné prihliadať na špecifiká domáceho prostredia, ktoré môžu predstavovať bariéry pri implementácii systémov fungujúcich v iných krajinách. Na prvý pohľad menej ambiciózna reforma môže vo výsledku priniesť kvalitnejší efekt ako príliš ambiciózna zmena, ktorej realizácia by bola technicky aj personálne ťažko uskutočniteľná v stanovenom čase.

Juraj Suchánek: Aktuálne sa neviem vyjadriť, či je nový zákon kvalitnejší, ako tzv. Holého zákon. Ten prešiel dvoma procesmi MPK a intenzívnejšia diskusia so stakeholdermi umožnila v jeho prípade detailnejšie upraviť viaceré problematické postupy (napríklad v prípade nečinnosti stavebných úradov).  Pri novom zákone ešte vyhodnocujeme zmeny zapracované v druhom čítaní a čakám na vykonávacie vyhlášky.

Daniel Suchý: Aktuálne znenie stavebného zákona vnímame ako kombináciu pôvodného zákona z roku 1976 a zákona pripraveného ministrom Holým, ktorého základné myšlienky aktuálne znenie prevzalo. Najzásadnejší rozdiel je v tom, že rozhodovanie ponecháva samosprávam.

Juraj Šujan: Nejde o koncepčne úplne nový zákon. Obidva legislatívne predpisy vychádzali z návrhu zákona o výstavbe, ktorý v rokoch 2017-2019 pripravila početne malá, ale práve preto veľmi výkonná externá expertná skupina pri vtedajšom ministerstve dopravy a výstavby, v ktorej som fungoval za SKA. Návrh schválila vláda v januári 2020, po vtedajších parlamentných voľbách sa však, ako je už v našich končinách zvykom, príprava rozbehla nanovo.

Návrh zákona, predložený v roku 2022 vtedajším vicepremiérom Holým, po viacerých peripetiách napokon nadviazal na predošlú verziu, výrazne však dynamizoval elektronizáciu podkladov a digitalizáciu procesov. Okrem toho, že Slovensko nie je na takúto razantnú zmenu technicky ani personálne pripravené, najmä predstava o akomsi „samočinnom", čisto parametrickom digitálnom posudzovaní súladu navrhovaných stavieb s reguláciou územného plánu, vychádzajúca z technokratickej predstavy, že všetky aspekty súladu sa dajú vyjadriť numericky, silne presadzovaná vtedajšími navrhovateľmi zákona, ako aj o digitálnom posudzovaní stavebného zámeru, nahrádzajúcom správne konanie, bola podľa mňa nepochopením cieľov i metodiky územného plánovania a faktu, že činnosti v územnom plánovaní i stavebnom poriadku smerujú ku hľadaniu spoločenskej dohody o ochrane a rozvoji územia, resp. konsenzu, či aspoň kompromisu pri povoľovaní stavieb. Sú tak do väčšej miery spoločenskou disciplínou, než matematickým konštruktom. O týchto súvislostiach som mnohokrát diskutoval aj s vicepremiérom Š. Holým a so vtedajším predsedom Úradu pre územné plánovanie a výstavbu M. Hypkým a jeho kolegami, ktorí pripravovali legislatívu, ale iba s čiastočným úspechom.

Ďalším zásadným dôvodom, prečo nebolo možné zákon, schválený v roku 2022, ponechať v platnosti, je skutočnosť, že rezortná štátna správa sa nedostatočne pripravovala na prevzatie agendy stavebných úradov od obcí, takže nábeh pôvodne schválenej vezie zákona hrozil úplným kolapsom povoľovania stavieb. Z môjho pohľadu teda aktuálne znenie zákona viac zohľadňuje reálnu situáciu v inštitucionálnom zabezpečení stavebného poriadku a vo výstavbe, personálne možnosti štátnej správy i stav digitalizácie verejného sektora.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.