Simona Schreinerová 11.04.2024 14:18

Rýchlejšie povoľovanie odstráni jeden z najväčších problémov Slovenska. Developeri reagujú na novú stavebnú legislatívu (anketa)

Od 1. apríla je realitou nový Zákon o územnom plánovaní a novela stavebného zákona. Cieľom týchto zmien má byť predovšetkým zjednodušenie a urýchlenie posudzovania stavieb a zníženie byrokracie. Čo od novej legislatívy očakávajú developeri, ktorí boli doteraz asi najviac konfrontovaní s nedostatkami pôvodnej zákonnej úpravy?

Ilustračný záber. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Zdĺhavé povoľovanie stavieb a komplikované územné plánovanie patria k významným problémom, negatívne sa podpisujúcim na ekonomickej konkurencieschopnosti Slovenska, horšej dostupnosti bývania či nižšej kvalite života. Už dlhé roky tak odborné kruhy tlačili na zmeny a prijatie nového stavebného zákona.

Po viacerých pokusoch k tomu došlo v roku 2022. Schválené vtedy boli dva zákony - Zákon o výstavbe a Zákon o územnom plánovaní. Kým druhý z nich je už platný, účinnosť prvého sa odsunula na 1. apríla 2025. Do tej doby platí aspoň novela doterajšieho stavebného zákona, ktorá prináša viaceré zásadné novinky. 

V zmysle ustanovení § 31f Zákona č. 377/1990 Zb. o hlavnom meste SR Bratislave napríklad od 1. apríla 2024 na území Hlavného mesta SR Bratislavy posudzujú súlad zámeru s územným plánom vo forme záväzného stanoviska obe úrovne samosprávy – Magistrát aj mestské časti. Záväzné stanoviská pre jednoduché stavby vydávajú mestské časti v lehote 45 dní aj na podklade vyjadrenia Hlavného mesta. Záväzné stanoviská pre ostatné stavby vydáva Hlavné mesto v lehote 75 dní aj na podklade vyjadrenia mestskej časti.

Zásadnou zmenou je tzv. fikcia právneho súhlasu. Na jej základe sa predpokladá, že pokiaľ sa Magistrát alebo mestská časť nevyjadria v stanovenej lehote, so zámerom súhlasia. Tým sa otvára šanca pre podstatne rýchlejšie povoľovanie stavieb. Okrem toho by sa malo urýchliť aj vďaka rozšíreniu možností spojiť územné a stavebné konanie do jedného. 

Oslovili sme preto tých, ktorých sa zmeny môžu dotknúť v najväčšej miere - významných developerov. Mnohí z nich boli v minulosti konfrontovaní s dlhé roky trvajúcimi procesmi. Na potrebu urýchlenia povoľovania upozorňujú už dlhšie. Spĺňajú aktuálne zmeny ich predstavy?

Otázky:

• Myslíte si, že prinesie novelizácia stavebného zákona zrýchlenie povoľovacích procesov?

• Odkladali ste nejaké projekty, resp. projektovú prípravu tak, aby už povoľovanie prebiehalo podľa novej legislatívy?

• Aké sú vaše očakávania od nového zákona o výstavbe a zákona o územnom plánovaní?

Odpovedajú:

• Daniel Suchý – hovorca JTRE

• Radek Pšenička - riaditeľ urban a biznis developmentu, YIT Slovakia a.s.

• Rastislav Valovič - CEO ALTO Real Estate

• Michal Hájek - šéf oddelenia marketingu a PR, Corwin

• Jakub Gossányi - riaditeľ developmentu, Immocap

Len na vydanie záväzného stanoviska k Sky Park Tower sa pôvodne čakalo dlhé roky. Zdroj: Alto Real Estate

Myslíte si, že prinesie novelizácia stavebného zákona zrýchlenie povoľovacích procesov?

Daniel Suchý: Schválená novela pôvodného stavebného zákona prevzala z pôvodne navrhovaného zákona o výstavbe niektoré dôležité ustanovenia, ktoré by mali prispieť k zrýchleniu konaní. Napríklad kladie väčší dôraz na dodržiavanie lehôt pri vydávaní záväzných stanovísk obcami a mestami, možnosť zlúčiť územné a stavebné konanie pre stavby so súhlasným záväzným stanoviskom alebo integrácia konaní pri súboroch stavieb. Je to zásadné aj pri veľkých mestotvorných projektoch obsahujúcich rôzne funkcie, ktoré sú dôležité pre udržateľný rozvoj mesta, zlepšenie dostupnosti a kvality bývania a doteraz ich povoľovanie vrátane takzvaných vyvolaných investícií trvalo dlhé roky.

Radek Pšenička: Dlhodobo nás trápi najmä dĺžka povoľovacích procesov, ktoré developerov neúmerne zaťažujú, na čo v konečnom dôsledku doplácajú hlavne samotní klienti. Preto podporujeme akýkoľvek zmysluplný počin, ktorý má potenciál zjednodušiť a urýchliť povoľovacie procesy, a tým zlepšiť dostupnosť bývania, obzvlášť v dnešných časoch. Možnosť zlúčiť územné a stavebné konanie ako aj tzv. “fikcia súhlasu” a zároveň nové pravidlo, že “hlavná stavba pohltí vedľajšie” sú jednoznačne dobré kroky tým správnym smerom.

Rastislav Valovič: Držíme palce všetkému, čo stransparentní, zrýchli a sprehľadní povoľovacie procesy. Najmä v Bratislave, kde sme aktívni, boli tieto procesy často nepredvídateľne dlhé. Pre ilustráciu, trvalo sedem rokov, kým dostali všetky potrebné povolenia prvé tri veže Sky Parku. Uvidíme, ako sa to po zmene legislatívy zrýchli, nielen na papieri, ale aj v praxi.

Michal Hájek: Urýchlenie povoľovacích procesov je jedným z hlavných cieľov, ktoré má novelizácia územno-plánovacej a stavebnej legislatívy priniesť. Dúfame preto, že sa tento cieľ podarí naplniť, keďže pomalé povoľovacie procesy sú jedným z najväčších problémov Slovenska a majú aj obrovský negatívny vplyv na dostupnosť bývania v hlavnom meste. Pomôcť by mohlo napríklad zavedenie jedného integrovaného povoľovacieho konania a prevzatie zásady, že hlavná stavba pohlcuje vedľajšie, spojenie územného a stavebného konania, či zavedenie fikcie súhlasu pri udeľovaní záväzných stanovísk obcami (v prípade, ak sa nevyjadria v stanovenej lehote).

Samozrejme, efektivita novej legislatívy sa bude odvíjať aj od spôsobu jej implementácie, ktorý teraz nemožno v plnej miere odhadnúť.

Jakub Gossányi: Hoci sa na prvý pohľad môže zdať, že sa jedná len o drobné zmeny, myslíme si, že novelizácia môže isté zrýchlenie povoľovacích procesov priniesť. Na druhej strane, keďže bola táto novela pripravená pomerne narýchlo, vynára sa veľký počet otázok a nejasností, ktoré vyrieši až prax a skutoční testeri – developeri a stavebníci. Dnes avizovaná príprava úplne nového stavebného zákona v nás vzbudzuje skôr obavy. V tejto oblasti sa v minulosti pri príprave Zákona o výstavbe (Z.č. 201) spravilo množstvo práce a vyriešilo sa veľa kolíznych stavov. Úplne nový zákon, teda niečo ako kompilát starého a „nového“ , ktorý by mal byť vykreovaný, prerokovaný a aj schválený do apríla 2025 považujeme za pomerne ambiciózny cieľ. 

Tretia etapa Zwirnu je vo výstavbe. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Odkladali ste nejaké projekty, resp. projektovú prípravu tak, aby už povoľovanie prebiehalo podľa novej legislatívy?

Daniel Suchý: Neodkladali sme žiadne projekty. Už dlhší čas panovali obavy, či budú včas prijaté aj všetky vykonávacie predpisy k novému zákonu a či bude Úrad pre územné plánovanie a výstavbu SR technicky, organizačne a personálne pripravený tak, aby povoľovanie plynulo pokračovalo podľa nových pravidiel. Napokon sa tieto obavy premietli do odloženia účinnosti nového zákona o výstavbe.

Radek Pšenička: Naším cieľom je uspokojiť dopyt trhu po dostupnom a kvalitnom bývaní, a preto sa logicky snažíme naše projekty vyvíjať, povoľovať a následne kvalitne postaviť a skolaudovať čo najskôr.

Rastislav Valovič: Nie, našou ambíciou od začiatku je mať funkčný cyklus prípravy, výstavby a predaja našich developerských projektov, aby ste mali vytvorený pravidelný cash flow. V tomto plánovaní sme sa nemohli a nechceli spoliehať na zmeny v legislatíve, ktoré mohli aj nemuseli v istom čase prísť.

Michal Hájek: Nie, akýkoľvek odklad projektu so sebou prináša nárast vstupných nákladov a tým pádom aj nárast cien. Práve preto je dôležité, aby sa povoľovacie procesy zjednodušili a zrýchlili, keďže umelo vyháňajú ceny nehnuteľností nahor. No pri príprave našich projektov sme nešpekulovali a neposúvali ju účelovo tak, aby sme povoľovanie absolvovali už podľa nových pravidiel.

Jakub Gossányi: Nie, naše projekty napredujú podľa plánovaných harmonogramov.

Hlavné námestie v pripravovanom projekte Palma. Zdroj: Corwin / Mandaworks AB

Aké sú vaše očakávania od nového Zákona o výstavbe a Zákona o územnom plánovaní?

Daniel Suchý: Jasnejšie definované pravidlá, menej byrokracie, efektívnejšie a rýchlejšie konania, pružnejšie územné plánovanie. Už platná novela obsahuje niektoré opatrenia, ktoré by tomu mali napomôcť. Dôležité však bude, ako sa v novom zákone o výstavbe nastavia kompetencie pri povoľovacích procesoch a či bude načas a dobre pripravený informačný systém, ktorý je kľúčový pre odbúranie byrokracie, zrýchlenie a zefektívnenie konaní.

Radek Pšenička: Už od vzniku nového Úradu pre územné plánovanie a výstavbu SR s jeho zodpovednými zástupcami transparentne komunikujeme a zároveň podrobne monitorujeme jeho činnosť. Oceňujeme akýkoľvek počin, ktorý prinesie transparentne a jednoznačne nastavené pravidlá vrátane pevne stanovených lehôt pre každý kľúčový proces.

Zjednodušenie procesu má potenciál urýchliť jednotlivé kroky a tým zlepšiť dostupnosť bývania ako aj občianskej vybavenosti, kvalitných verejných priestorov vrátane potrebnej infraštruktúry. Predmetnú novelu preto vnímame ako prvý dôležitý míľnik veľkej reformy stavebnej legislatívy po 47 rokoch.

Ďalším významným počinom bude určite reforma procesu EIA – Vládou SR schválený nový Zákon o posudzovaní vplyvov na životné prostredie, resp. zosúladenie jeho požiadaviek a priameho výkonu s bežnou európskou praxou. No a nakoniec sme v očakávaní, čo sa týka nového Zákona o výstavbe, ktorého účinnosť bola zatiaľ odložená na 1. apríl 2025. 

Rastislav Valovič: Minimalistickým očakávaním je, že sa začnú dodržiavať lehoty dané v zákone a celý proces tak bude transparentnejší a predvídateľnejší. Už len to bude obrovským posunom vpred. Ak viete, koľko bude celý proces trvať, viete tomu prispôsobiť svoj workflow. Ocenia to nielen veľkí developeri, ale verím, že sa to pozitívne môže premietnuť aj do cien pre ľudí, ktorí si kupujú nehnuteľnosť.

Michal Hájek: Očakávame zjednodušenie a zrýchlenie procesov, odstránenie niektorých umelých administratívnych bariér a duplicitných úkonov, či posilnenie inštitútu územného plánovania. Treba však povedať, že ak chceme, aby bolo bývanie dostupnejšie a udržateľnejšie, treba ešte urobiť množstvo zmien aj nad rámec rýchlosti povoľovania. Ide napríklad o odstránenie niektorých zastaraných technických noriem (napríklad týkajúcich sa svetlotechniky, parkovania či využitia ekologických materiálov ako je drevo), alebo podpory revitalizácie brownfieldov.

Jakub Gossányi: Očakávania sú veľké a vkladáme do toho nádej, keďže byrokracia a administratíva spojená s povoľovaním stavieb u nás dosiahla už neúnosnú mieru a reálne je to brzda ekonomického rozvoja a rozmachu miest.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.