Adrian Gubčo 10.11.2023 17:13

Downtown má obrovský potenciál. Potrebuje viac investícií, hovoria bratislavskí developeri (anketa)

Východne od tradičného centra Bratislavy sa v posledných rokoch vyformovala nová štvrť, pre ktorú sa zaužívalo označenie downtown. Podobné lokality inde vo svete pripomína vysokou koncentráciou výškových budov alebo moderných bizniscentier. Postupne získava aj pozíciu nového centra slovenskej metropoly, hoci podľa bratislavských developerov sú tu potrebné ďalšie veľké investície.

Možná budúcnosť bratislavského downtownu. Zdroj: J&T Real Estate

Priestor bratislavského downtownu – teda lokality približne medzi Dostojevského radom, Karadžičovou, Páričkovou, Košickou, Plátenníckou a Dunajom na ľavom brehu a medzi Starým mostom, Dunajom a Einsteinovou na pravom, bol kedysi výrobným a rekreačným zázemím mesta. Na „bratislavskej strane“ sa v druhej polovici 19. storočia vyformovala priemyselná štvrť, ktorá sa v takmer nezmenenej podobe udržala až do začiatku 21. storočia.

V tom čase bola výroba z centra mesta vytláčaná a prázdne areály prebrali investori a developeri. Postupne bola pôvodná zástavba odstránená – niekedy zbytočne a so stratami pre dejiny architektúry – a uvoľnila miesto novým developmentom. Dnes sa už v lokalite týči niekoľko výškových budov a na nábreží bol dokončený prvý bratislavský mrakodrap Eurovea Tower so 168 metrami. Záujem investorov sa vo zvýšenej miere prenáša aj na pravý breh.

Bratislava tak onedlho získa úplne novú štvrť s radikálne odlišným charakterom oproti zvyšku mesta. Všetko nasvedčuje tomu, že tu vzniká nové centrum metropoly, nie je to ale bez komplikácií. Ako túto lokalitu vnímajú, aké sú nedostatky a kde vidia potenciál pre zlepšenie, odpovedajú kľúčoví lokálni developeri.

Otázky:

• Vzniká v tejto oblasti skutočne nové centrum Bratislavy? Myslíte si, že to tak vníma aj verejnosť? Čo by mohlo posilniť toto vnímanie?

• Chýba v tejto lokalite podľa vášho názoru nejaký typ vybavenosti či infraštruktúry?

• Prebieha nejaká spolupráca alebo koordinácia s ostatnými aktérmi v území (vrátane developerov, samosprávy a ďalších verejných inštitúcií)? Je niečo, čo by ste v tomto smere uvítali?

Odpovedajú:

• Radek Pšenička, riaditeľ urban a biznis developmentu v YIT Slovakia

• Daniel Suchý, Hovorca & Senior PP Manager v J&T Real Estate

• Martin Šramko, riaditeľ Immocap

• Rastislav Valovič, CEO Alto Real Estate

Bratislavský downtown sa bude rozkladať na oboch brehoch Dunaja. Zdroj: J&T Real Estate

Vzniká v tejto oblasti skutočne nové centrum Bratislavy? Myslíte si, že to tak vníma aj verejnosť? Čo by mohlo posilniť toto vnímanie?

Radek Pšenička: Áno, v tejto oblasti skutočne dochádza k postupnej transformácii, respektíve konverzii bývalého priemyselného srdca Bratislavy (Mlynské nivy) a jej pôvodne rekreačno-rezidenčného náprotivného petržalského brehu (Lido) na nové mestské štvrte. Tie vyrastajú v nadväznosti na tvoriaci sa lokálny central business district.

Nedá sa nevnímať nová výstavba a teda postupné oživovanie brownfieldov a zanedbaných území v centre. Pripomína mi to známy proces premeny bývalých dokov (Docklands) na brehoch Temže (Thames) ako aj v City, kde v 80. rokoch 20. storočia vznikol „Spolok pre rozvoj londýnskych dokov“, ktorého cieľom bolo dostať do týchto oblastí život. Preto sa začala výrazne podporovať výstavba kancelárií a bytov v tejto časti Londýna, namiesto pôvodných schátraných a zanedbaných brlohov chudoby, neresti a zločinu.

Toto vnímanie by mohla posilniť len koordinovaná spolupráca medzi investormi a municipalitou – Mestom a mestskými časťami, Metropolitným Inštitútom Bratislavy apod.    

Daniel Suchý: Bratislava má pomerne malé historické jadro a mesto dlhodobo plánovalo rozšírenie centra práve týmto smerom k Dunaju, vrátane prekročenia rieky a dobudovania kompaktného celomestského centra aj na pravom brehu. Bývalá priemyselná zóna sa začala meniť na novú mestskú štvrť len relatívne nedávno, stavebný ruch tu bude panovať ešte dlhé roky.

Centrom mesta sa akákoľvek lokalita stane až vtedy, keď si ju osvoja ľudia a začnú ju využívať na rôznorodé aktivity. Vyžaduje si to určitý čas. Zúčastnení aktéri, od samosprávy, cez developerov až po firmy a inštitúcie, ktoré sa tu usadia, vytvárajú len predpoklady na to, aby sa kus mesta stal jeho centrom.

V súčasnosti bratislavskému „downtownu" chýba lepšie prepojenie jednotlivých developmentov a hustota osídlenia, ktorá je nevyhnutným predpokladom na udržanie rôznorodých funkcií, služieb a obsluhy verejnou dopravou.

Martin Šramko: Túto oblasť vnímame ako prirodzené rozšírenie už existujúceho business districtu. Má veľký potenciál z pohľadu ďalšieho zahustenia, pokiaľ dôjde k dostatočne pestrému namiešaniu funkcií a prispôsobeniu dopravnej infraštruktúry.

Je zrejmé, že aj Magistrát hlavného mesta vníma potenciál tejto zóny, máme radosť z plánov pre bulvár Mlynské nivy, ktorý oživí časť Mlynské nivy – Plynárenská. Dôjde k prirodzenej integrácii existujúceho downtownu a tejto biznisovej zóny, kam už dnes pribúdajú rezidenčné projekty, ako napríklad náš Millhaus. Je dôležité, aby ruka v ruke s tým prirodzene nastalo aj oživenie občianskej vybavenosti. To je presne to, čo pre rozvoj zanedbaných zón Bratislava potrebuje.

Netreba zabudnúť, že v Immocape vidíme potenciál tejto zóny dlhodobo. Súčasťou našej stratégie je aj oživovanie zanedbaných brownfieldov, ktorých má Bratislava vo svojom centre stále niekoľko. Vždy sa snažíme nájsť potenciál konkrétneho územia, aby neostali ako jazva v rámci mesta, ale naopak priniesli živú zónu vhodnú pre život, prácu aj oddych.

Rastislav Valovič: Podľa nás už nové centrum existuje, nie vzniká. Treba si uvedomiť aj kontext tejto lokality.  Táto štvrť bola desaťročia dlhodobo zanedbávaná a povedzme si otvorene, pred 15 rokmi by sa sem málokto prišiel prejsť. Transformovala sa na lokalitu, ktorá má ikonický charakter.

Bez preháňania môžeme povedať, že Sky Park od Zahy Hadid sa stal symbolom modernej Bratislavy, ktorý vidíte aj v spotoch CNN, alebo vo veľkom množstve reklamných spotov v TV. V kontexte so zrekonštruovanou Jurkovičovou teplárňou prepája modernú svetovú architektúru aj s históriou. Štvrť je atraktívna pre Bratislavčanov, ale aj pre návštevníkov mesta. Výškové budovy sem patria, sú symbolom novodobého rozvoja Bratislavy, kde sa aj vytvárajú nové verejnosti prístupné  priestory. 

Aj preto v Alte kladieme veľký dôraz na to, ako bude táto štvrť dotvorená. Nedávno sme vyhlásili medzinárodnú ideovú architektonicko-urbanistickú súťaž na rozvoj územia v susedstve Skyparku. Súťaž vnímame ako príležitosť pre dotvorenie štvrte, ktorú architektonickou kvalitou vo veľkej miere zadefinoval projekt Sky Park. 

Verejnosť si zvyká do areálu Sky Parku chodiť, čo bolo možno vidieť napr. na letných kinách, prípadne Urban Markete, ktoré sme ako spoločnosť Alto organizovali. Myslíme si preto, že má zmysel pokračovať v kultúrnych a spoločenských aktivitách. Z dlhodobého hľadiska to prispeje k budovaniu popularity a tým aj hodnoty celého územia.

Lokalita sa naďalej zahusťuje novými vežami. Autor: Dominik Jursa / YIM.BA

Chýba v tejto lokalite podľa Vášho názoru nejaký typ vybavenosti či infraštruktúry?

Radek Pšenička: Downtown by malo byť miesto plné rôznorodého života a to nonstop 24 hodín. Miesto, kde chcete tráviť svoj čas, kde sa ako mestský človek „Homo sapiens urbanicus“ cítite dobre. Kde sa radi vraciate, pracujete, nakupujete, relaxujete, stretávate a vôbec trávite svoj voľný čas, kultúrne sa vyžijete, a, samozrejme, aj miesto kde radi bývate.

Miesto pre všetkých ľudí bez rozdielu veku, farby pleti, svetonázoru, miesta narodenia alebo pôvodu, zo severu, z juhu, z východu aj západu. Miesto, na ktoré budeme hrdí.

A teda tomu nášmu bratislavskému downtownu úprimne zatiaľ chýba veľmi veľa... Veľmi veľa kvalitného verejného priestoru, potrebných služieb, vybavenosti, kultúrnych počinov, umenia a rôznych podujatí a aj atrakcií, no v neposlednom rade moderná a kvalitná verejná doprava s prepojením na medzinárodné trasy (železnica, letisko, osobný prístav). A pritom toto územie má veľmi silný a unikátny Genius Loci, ktorého pozitívne vibrácie sa dajú ďalej zosilňovať.

Daniel Suchý: Postupne, ako sa bude nové centrum Bratislavy rozvíjať, prirodzene vznikne potreba aj ďalších funkcií, ako sú vzdelávacie alebo zdravotnícke zariadenia. K tomuto chceme prispieť aj my, rovnako ako sme sa zaviazali prispieť k rozvoju nosného systému mestskej hromadnej dopravy – novej električkovej trate v tejto lokalite. Bez posilnenia kapacít bezkolíznej verejnej dopravy sa nové centrum Bratislavy do budúcnosti nezaobíde.

Martin Šramko: Strategické plány mesta v oblasti bulváru Mlynské nivy sú dobrým príkladom toho, ako treba doplniť zónu. Prínosom bude predĺženie električkovej trasy z centra mesta či cyklotrasy. Do budúcna bude potrebné venovať pozornosť aj škôlkam, školám či zdravotníckemu centru a ďalšej občianskej vybavenosti. Rozvíjajúca sa zóna musí užívateľom ponúknuť kvalitné podmienky aj zázemie pre prácu či bývanie.

Rastislav Valovič: Treba si uvedomiť, že vďaka novej výstavbe v tejto štvrti pôvodná občianska vybavenosť v okolí tejto štvrte dokázala nielen prežiť, ale sa aj naštartovať. Čo je obrovský prínos transformácie tejto zóny. Bez jej existencie je vysoko pravdepodobné, že by v značnej miere už v tejto časti mesta ani neexistovala.

Nová výstavba zo súkromných zdrojov priniesla aj vybudovanie množstva nových verejne prístupných zveľadených priestorov, ktoré sú k dispozícii širokej verejnosti. Súkromné zdroje priniesli aj masívnu rekonštrukciu technickej a cestnej infraštruktúry v tejto časti mesta.

To čo v tejto lokalite však chýba, je zjednoznačnenie dlhodobej koncepcie nosnej dopravy. Na jednej strane sa s každým novým projektom musia stavať stovky nových parkovacích miest a rekonštruovať s tým súvisiaca cestná a technická infraštruktúra, čo v nákladoch predstavovalo a predstavuje desiatky miliónov eur. Na druhej strane mesto, logicky,  zavádza v blízkom okolí opatrenia na podporu iných foriem dopravy na úkor automobilovej. Toto sa koncepčne vzájomne podľa nás bije a znamená vo výsledku zmarené investované milióny eur, ktoré mohli byť využité v území inak.

K ďalším významným koncepčným otáznikom patrí aj angažovanosť verejného sektora v správe dobudovaných nových verejných priestorov či vybavenosti a otázka výšky spätných verejných investícií do tejto časti mesta z vyzbieraných developerských poplatkov, ktoré prestavujú kumulatívne sumy v miliónoch eur. 

Developeri si veľa sľubujú od Mestskej urbanistickej štúdie Mlynské nivy. Zdroj: Metropolitný inštitút Bratislavy

Prebieha nejaká spolupráca alebo koordinácia s ostatnými aktérmi v území (vrátane developerov, samosprávy a ďalších verejných inštitúcií)? Je niečo, čo by ste v tomto smere uvítali?

Radek Pšenička: YIT Slovakia aktívne participuje spolu s ďalšími investormi na projekte Mestskej urbanistickej štúdie Mlynské nivy na území jednej z kľúčových rozvojových osí tohto mesta s rozlohou takmer 140 hektárov. Mestská urbanistická štúdia zóny Mlynské nivy je pilotným projektom vzájomnej spolupráce medzi viacerými investormi/vlastníkmi dielčích území a Mestom, resp. Metropolitným Inštitútom Bratislavy, ktorej cieľom je koordinovaná konverzia a transformácia tohto územia na základe zmeny Územného plánu.

Daniel Suchý: Všetky naše projekty vznikajú v koordinácii a komunikácii so samosprávami, ktoré majú pri rozvoji mesta nezastupiteľnú funkciu a tiež, samozrejme, s ostatnými kompetentnými orgánmi a inštitúciami. Ako dobrý sused spolupracujeme aj so Slovenským národným divadlom alebo s vodáckymi klubmi.

Martin Šramko: Oceňujeme aktívny prístup Magistrátu pri už spomenutej stratégii pre bulvár Mlynské nivy, kde sme súčasťou diskusie. S MIBom taktiež spolupracujeme, ako aj s jednotlivými mestskými časťami.

Rastislav Valovič: Ako investor v tejto štvrti máme záujem spolupracovať alebo koordinovať svoju činnosť s relevantnými aktérmi v tejto oblasti vrátane miestnej samosprávy a iných verejných inštitúcií. Veríme, že spolupráca môže priniesť benefity pre všetkých, napríklad v podobe investícií do verejnej infraštruktúry.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.