Adrian Gubčo 27.07.2023 18:02

Mohutné budovy a svetoví architekti. Rozvoj downtownu bude pokračovať

V dohľadnej dobe sa spustí ďalšia etapa stavebného rozvoja bratislavského downtownu. Aktivita sa spustí v susedstve Chalupkovej ulice, kde sa donedávna nachádzal areál dočasnej autobusovej stanice. Kedysi priemyselná lokalita sa opäť priblíži k premene na atraktívnu súčasnú štvrť, kde sa sústredí komerčný život mesta.

Zdroj: HB Reavis, Penta Real Estate

Oblasť veľkých zmien

Za posledné desaťročie sa podarilo takmer úplne prebudovať západnú časť bratislavského downtownu, teda južnej časti štvrte Nivy medzi Karadžičovou, Páričkovou, Košickou, Plátenníckou a Dunajom. Až do roku 2008 sa tu nachádzali zvyšky niekdajších priemyselných areálov a fabrík. Na ich mieste dnes rastú výškové budovy s kanceláriami, bytmi a komerčnými priestormi.

Za ich vznikom stojí niekoľko významných developerov. Zásadné postavenie má medzi spoločnosť HB Reavis, ktorá sa sústredila na budovanie kancelárskych a komerčných schém. Pred krízou tu plánovala výstavbu monumentálneho projektu Twin City, ktorý sa mal rozkladať po oboch stranách ulice Mlynské nivy a obsahovať kancelárie, bývanie, hotel, najväčšie nákupné centrum v meste a autobusovú stanicu. Následný vývoj priniesol úpravu plánov.

Spoločnosť tu skutočne postavila niekoľko bizniscentier aj mohutný nákupný komplex s podzemnou autobusovou stanicou. Po jeho dokončení plánovala pozornosť preniesť na rozsiahle plochy v susedstve Chalupkovej ulice. Pribudnú tu mal najprv kancelárie a parkovací dom, neskôr sa hovorilo aj o bývaní.

Na začiatku roka 2023 ale bolo potvrdené, že sa HB Reavis sťahuje z bratislavského trhu, pričom rozpredáva pozemky vo svojom vlastníctve. Týkalo sa to aj plôch popri Chalupkovej. Bolo jasné, že o lukratívne parcely zabojujú niektorí z najväčších bratislavských investorov a tak sa aj stalo. Priestor medzi Sky Parkom a Chalupkovou získalo Alto Real Estate, plochu bývalej dočasnej autobusovej stanice Penta Real Estate. Obaja developeri avizujú, že majú v lokalite veľkorysé plány.

V prípade Penta Real Estate prebrala spoločnosť územie, kde mal vzniknúť obrovský kancelársky komplex Mlynské Nivy Košická. V sérii budov od poprednej britskej architektonickej kancelárie AHMM sa malo nachádzať vyše 100-tisíc metrov štvorcových kancelárskych plôch. Neskôr začal HB Reavis zámer prekresľovať, takže tu mali byť umiestnené aj byty, stále by ale išlo o mimoriadny development.

Projekt bol vo vysokom štádiu prípravy, pričom jeho časť už získala stavebné povolenie. Z pohľadu Penta Real Estate by bolo nezmyselné natoľko radikálne meniť koncept, aby aspoň povolené objekty nemohol čiastočne rozostavať – a presne to chce v dohľadnej dobe urobiť.

Pôvodná podoba Mlynské Nivy Košická je minulosťou. Zdroj: HB Reavis

Výstavba sa onedlho rozbehne

Čoskoro by sa tak mala začať výstavba prvej novej budovy. „Ako prvý pôjde do výstavby objekt s označením C34, jedná sa o kancelársku budovu s retailovými prevádzkami na prízemí,“ hovorí Lenka Vargová, PR Specialist spoločnosti Penta Real Estate. „Budova má 31.000 m² prenajímateľnej plochy, z čoho približne 1.500 m² tvoria priestory pre retail.“ Podľa dokumentácie pôjde o 11-podlažný objekt v tvare písmena L, ktorý vymedzí blok popri Chalupkovej a koridore v predĺžení Bottovej.

Prípravné práce sa už začali a čoskoro bude nasledovať aj výstavba. „Asanáciu objektov dočasnej autobusovej stanice sme zahájili v júni. So stavebnými prácami plánujeme začať po nadobudnutí právoplatnosti stavebného povolenia, predpokladáme, že by sa tak mohlo stať v priebehu augusta,“ približuje Vargová.

HB Reavis projekt pripravoval s prestížnou britskou kanceláriou, nový majiteľ však architektúru upravil. „Projekt sme akvírovali od spoločnosti HB Reavis a to tesne pred vydaním stavebného povolenia. Neplánujeme ho však zrealizovať 1:1, chceme projektu dať rukopis Penta Real Estate,“ tvrdí L. Vargová. „V rámci toho plánujeme realizovať niektoré zmeny, ktoré nám umožní vydané územné rozhodnutie a stavebné povolenie a to bez nutnosti ich znovuzískania.“

V praxi sa tak upraví dizajn fasády, vstupné lobby a jadrá budovy aj niektoré technológie. „Cieľom je dosiahnuť obvyklý - vysoký štandard Penta Real Estate projektov – nadčasová a elegantná architektúra, vysoký technologický štandard budovy, kvalitný verejný priestor,“ objasňuje Vargová. „Za týmto účelom sme oslovili niekoľko vybraných architektonických ateliérov a meno zverejníme hneď, ako uzatvoríme výberový proces, t.j. do konca leta.“

V downtowne sa tak onedlho rozbehne výstavba na ďalšom pozemku. Nepôjde o najvyšší ani o najvýraznejší projekt v lokalite, pomôže však k vymedzeniu Chalupkovej ulice aj budúceho bloku, ktorý pravdepodobne v tejto časti mesta vznikne. Po funkčnej stránke nadviaže charakterom na okolie. Penta Real Estate je optimistické, čo sa týka budúcnosti kancelárií v Bratislave, preto predpokladá, že budovu jednoznačne naplní.

Developer bude pravdepodobne výrazne transformovať už navrhnuté budovy. Zdroj: HB Reavis

Svetoví architekti

Otázkou ostáva, či sa to firme podarí pri ďalších plánovaných objektoch – tých totiž bude v okolí viac. Podľa doteraz známych informácií by malo ísť ešte minimálne o budovy či stavby C0 (podzemná garáž), C1 (výšková budova na nároží Mlynských nív a Košickej) a C2 (bizniscentrum popri Mlynských nivách). Penta prebrala aj zamýšľané rezidenčné developmenty, dnes nazývané Polyfunkčná stavba Chalupkova a Polyfunkčný objekt Košická.

Na tieto časti chce developer vyhlásiť významnú súťaž. „Architektonickú súťaž na zvyšok územia plánujeme vyhlásiť v 4. kvartáli tohto roka,“ približuje Lenka Vargová. „Ako už je dobrým zvykom v Penta Real Estate, pôjde o súťaž s medzinárodným obsadením. Našim cieľom je do Bratislavy dostať to najlepšie, čo svetová (vrátane slovenskej a českej) architektúra ponúka. Detaily o súťaži poskytneme, keď sa budeme blížiť k jej vyhláseniu.“

V prípade tejto firmy nemusí ísť o slová do vetra. Dve nedávne súťaže boli naozaj spojené s viacerými poprednými menami európskej aj svetovej architektúry. Najmä kompetícia na Southbank na pravom brehu Dunaja, kde sa ocitli kancelárie ako ZHA, OMA, BIG alebo Snøhetta, je v lokálnom kontexte skutočne výnimočná.

Doteraz prezentované vizualizácie Mlynských Nív Košická tak nebudú mať pravdepodobne skoro nič spojené s realitou. Developer hľadá nielen novú architektúru, ale aj funkciu. „Už prechádzajúci vlastník územia zapojil časť územia do výzvy, vyhlásenej Magistrátom Hlavného mesta SR Bratislava na zmenu Územného plánu. Radi by sme na tento proces nadviazali,“ uzatvára Penta Real Estate. V downtowne tak okrem kancelárií pribudne aj nové bývanie.

Veľké plány má aj Alto Real Estate, ktoré bude prekresľovať zástavbu pri Bottovej. Zdroj: Skyscrapercity

Črtá sa finálna podoba downtownu

Penta má mimoriadne ambície. Alto Real Estate nebude veľmi ďaleko pozadu, aj táto firma hovorí o architektonickej súťaži, v rámci ktorej chce prekresliť dnes už z veľkej časti povolené bytovky, pripravované HB Reavis. Jej aktivity priamo nadviažu na rozvoj Sky Parku, kde sa realizuje štvrtá rezidenčná veža a pracuje sa na redizajne kancelárskej budovy Sky Park Tower. Pôvodne malo ísť o kancelársku vežu, po novom pôjde o bytovku.

V tomto momente nie je jasné, do akej miery bude môcť súťaž zmeniť podobu zámeru. Zadaním môže byť len nové fasádne riešenie či mierne úpravy, ktoré by si nevyžadovali nové povoľovanie, ale aj radikálnejšie úpravy. Každopádne, ide o príležitosť o architektonické obohatenie tejto lokality.

Tá už postupne začína získavať definitívny rámec a formuje sa aj približný termín dokončenia prestavby. Okolo roku 2030 by mohla byť ukončená výstavba takmer všetkých plánovaných zámerov. Ako bude downtown vo výsledku vyzerať, ešte nie je úplne jasné, s istotou sa dá ale povedať, že pôjde o mimoriadne moderne pôsobiacu štvrť, ktorá bude symbolom rozvoja Bratislavy.

Do konca tohto desaťročia by sa azda mohlo zabrať aj v riešení jej problémov. Dnes je ním najmä nedostatočné riešenie verejnej dopravy, keď tu chýba akákoľvek kapacitná koľajová doprava. Nevhodne riešené sú aj cesty a križovatky, ktoré sú obrovské a bez prvkov, ktoré by im aj uliciam dodali humánnejší charakter. Napokon, v území takmer úplne absentuje verejná občianska vybavenosť.

Ak má byť downtown ikonou rozvoja, je dôležité, aby to nebolo len o imidži, dizajne a výške, ale aj o kvalite. Tá zatiaľ úplne nezodpovedá požiadavkám na vyspelé európske mesto v 21. storočí.  

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.