Adrian Gubčo 12.02.2025 14:47

Najväčší rozostavaný bratislavský projekt rastie. Budúcnosť dominanty Downtown Yards ostáva neznáma

Downtown Yards od developera JTRE je aktuálne najväčším rozostavaným projektom v Bratislave. Mohutný polyfunkčný súbor, nachádzajúci sa východne od Košickej ulice, prinesie stovky bytov a rozsiahle kancelárske či retailové priestory. Jeho súčasťou má byť aj výšková budova E.R.A., ktorá bude so 141 metrami patriť k najvyšším vežiam v metropole.

Zdroj: Nino Belovič / YIM.BA, JTRE

Prekonaný významný míľnik

Projekt Downtown Yards sa rozkladá medzi ulicami Mlynské nivy, Plátennícka, Prístavná a Košická. Ako je zrejmé už z názvu, tvorí súčasť bratislavského downtownu, resp. nového komerčného centra Bratislavy. Stavebník tomu podriadil aj rozsah a charakter komplexu. Tvorený bude sériou výškových budov popri Košickej a nižšou zástavbou popri Plátenníckej.

Výstavba začala po dlhšej príprave a odstraňovaní environmentálnej záťaže v priebehu minulého roka. Odvtedy rýchlo napreduje a v súčasnosti sú už prvé objekty nielen viditeľné nad zemou, ale dokonca získavajú definitívnu výšku. „V súčasnosti najväčšia stavba, čo do plochy staveniska, sa od ulice Mlynské Nivy začala rýchlo dvíhať nad povrch,“ potvrdzuje Radoslav Christov, projektový manažér projektu Downtown Yards.

Najväčšmi je viditeľný postup na obytnej budove, ktorá bude tvoriť nárožie Košickej a Mlynských nív. „Momentálne sa v stavebnom procese nachádzame na rožnej rezidenčnej stavbe na 4. nadzemnom podlaží, pričom prvý samostatne stojaci blok na Plátenníckej ulici už dosiahol svoju konečnú výšku,“ popisoval Christov na začiatku februára. Dnes už pribúda aj piate podlažie.

Onedlho začnú rásť nad zemou aj ostatné časti komplexu. „Zvyšná časť stavby sa tiež pomaly dvíha na povrch. Postupne dokončujeme podzemné garáže aj na južnej strane stavebnej jamy, kde by sme sa chceli dostať na úroveň terénu už v prvom kvartáli tohto roku,“ potvrdzuje R. Christov. Vysoké tempo je dané prítomnosťou až dvesto ľudí na stavbe a desiatich žeriavov.

V panoráme Bratislave tak budú pribúdať naraz až tri nové výškové budovy. Veža v najvyššom štádiu realizácie bude mať 16 podlaží a výškovo by mala pripomínať čerstvo dokončenú budovu Zwirn Offices na druhej strane križovatky Mlynských nív a Košickej. Druhá veža bude mať 19 podlaží, tretia až 27 podlaží. Prepojené budú nižšími sekciami s ôsmimi podlažiami.

Celkovo je tu naplánovaných 656 rezidencií vyššieho štandardu, od jednoizbových po luxusné štvorizbové s panoramickými výhľadmi na centrum Bratislavy aj Ružinov. Developer uvádza, že v predpredaji sa predalo až 135 jednotiek. V tomto momente je voľných 137 bytov a apartmánov, predaných je 171 a predrezervovaných 17. Treba však pripomenúť, že tri objekty ešte v predaji nie sú vrátane najvyššej rezidenčnej veže. Nachádzať sa tu bude 250 jednotiek.

Developer sa snaží klientov nalákať na viacero benefitov. Popri polohe či vybavenosti to majú byť predovšetkým atrakcie priamo v rámci projektu. Umiestnený tu má byť „komunitný uzol“ s miestom pre eventy, štúdium, prácu alebo cvičenie, rovnako ako bicykliareň v každom vchode. Kým v zahraničných projektoch ide v podstate o štandard, v Bratislave a na Slovensku ide o zriedkavejší jav.

Popri Plátenníckej vznikne séria piatich relatívne nižších objektov. Nadviazať tak majú na nízku zástavbu Klingerovej kolónie a nevytvárať voči nej príliš silný kontrast. Tieto budovy budú slúžiť najmä ako objekty občianskej vybavenosti. Trojica z nich bude kancelárska, jeden má mať funkciu inovatívnej materskej školy. Piata budova bude obsahovať prechodné ubytovanie hotelového charakteru (minimálne podľa oficiálnej dokumentácie) so 71 rezidenciami.

Súčasťou projektu je aj pomerne rozsiahly objem obchodných priestorov, ktoré budú umiestnené v parteri domov popri Košickej. Presahovať však budú aj do vnútrobloku, zvieraného s budovami popri Plátenníckej. Celkovo by tu malo byť umiestnených 20 prevádzok s celkovou výmerou 2.670 metrov štvorcových.

Zmieňovaný vnútroblok medzi budovami bude parkovo upravený. Pomerne tesný priestor sa bude rozširovať smerom na juh, kde vznikne menšie námestie. Celková výmera zelene má byť približne 6,1-tisíc metrov štvorcových. Priestor pod parkom aj budovami bude určený pre podzemné parkovanie, naplánovaných je 1.721 parkovacích miest.  

Popri prvých budovách už vzniká aj priestor budúceho zeleného vnútrobloku. Zdroj: JTRE

Veľké zmeny najvyššej veže

Kým rezidenčné budovy úspešne napredujú a prvé budú dokončené pravdepodobne už v roku 2026, otázna je zatiaľ budúcnosť výškovej dominanty. Developer ju nazval E.R.A., čo má znamenať Environmental Responsible Adress, teda Environmentálne zodpovedná adresa. Tento názov má odkazovať na mimoriadny ekologický štandard budúcej druhej najvyššej budovy Bratislavy (z dosiaľ potvrdených) so 141 metrami a (po novom) 36 podlažiami.  

JTRE zatiaľ nehovorí o presných termínoch výstavby. Dôvodom je fakt, že má ísť o kancelársku budovu s 35-tisíc metrami štvorcovými prenajímateľných priestorov. S ohľadom na situáciu na kancelárskom trhu ide o pomerne veľký rozsah, investor tak bude potrebovať veľkého nájomcu, aby sa mu oplatilo vežu rozostavať. Nateraz sa predpokladá, že práce by sa mohli začať v roku 2027.

Hoci sa teda na prvý pohľad na tomto objekte nič nedeje, v pozadí sa pripravujú určité zmeny. Hlavné mesto vydalo kladné záväzné stanovisko pre „Stavbu 5“ v rámci Polyfunkčného súboru stavieb Klingerka 3. Ide o oficiálny názov južnej časti Downtown Yards. Predmetom stanoviska sú určité zmeny v podobe výškovej budovy.

Ako vyplýva z dokumentácie, veža sa rozšíri o 4,1 metra na spodných podlažiach a 40 centimetrov na vrchných. Narastie tak podlažná plocha stavby, upraví sa konštrukčná výška spodných podlaží a vznikne jedno nové podlažie. Zmení sa aj riešenie ustúpených terás, ktoré mali byť najvýraznejšou súčasťou architektúry budovy, pripomínajúcej bratislavskú verziu newyorského mrakodrapu The Spiral (alebo 66 Hudson Boulevard) od Bjarke Ingels Group.

Okrem toho sa majú doplniť parapety, upraviť statické riešenie alebo zmeniť dispozícia i funkčno-prevádzkové riešenie spodných podlaží. Na prvé nadzemné podlažie sa presunulo parkovanie cyklistov, druhé podlažie bude vložené a úplne nové. Umiestnený tu bude služobný byt, presunutý zo štvrtého, občianska vybavenosť, prepojená s prvým podlažím či správa budovy. Na treťom bude kantína, na štvrtom strojovňa vzduchotechniky. Kancelárie budú na piatom až 34. podlaží, dve najvyššie podlažia budú technologické.

K menším zmenám došlo aj vo vzťahu k parkovaniu. Pôvodne norma požadovala vytvorenie 578 stojísk, po novom to je 593 stojísk. Priamo v rámci budovy bude 516 parkovacích miest, zvyšok bude pod susedným objektom v rámci projektu.

V konečnom dôsledku tak ide o vcelku významné zmeny, ktoré by mali priniesť aj úpravu architektúry veže. Tak ako v prípade zvyšku Downtown Yards, aj tu za jej návrhom stojí kancelária GFI. Doteraz bola prezentovaná vcelku elegantná veža – napokon je inšpirovaná realizáciou od jedného z najvýznamnejších architektov sveta. Či to tak bude aj po úpravách, nie je známe.

Kým rezidenčné veže rýchlo rastú, kancelárska budova E.R.A. ešte presné termíny potvrdené nemá. Zdroj: JTRE

Budúcnosť dominanty neistá 

Downtown Yards sa postupne stávajú realitou a menia prostredie východnej časti nového centra mesta. Po ich vzniku pribudne v území viac ako 1,2-tisíc obyvateľov a tisícky pracujúcich. Košická dostane z východnej strany charakter mestskej triedy, čo podporí vedenie električkovej trate. Či bude na vysokej úrovni aj architektúra, sa ešte len ukáže. Tragédia by to ale byť nemala.

Najväčšie otázky vyvoláva naďalej E.R.A. Jej prípadné vybudovanie významne ovplyvní panorámu metropoly, keďže veža bude citeľne prevyšovať väčšinu najvyšších okolitých stavieb vrátane Klingerky so 115 metrami. Prispeje tak k rozbitiu „Steny 115“, čo je ironický názov, odkazujúci na súčasnú líniu rovnako alebo podobne vysokých výškových budov v oblasti. Výstavba so zachovaním administratívnej funkcie sa ale v súčasnosti javí ako málo pravdepodobná.

Prirodzene, veľkou pomocou by bolo, keby ekonomika Bratislavy i Slovenska napredovala a krajina lákala investorov aj významné firmy, aby tu otvárali alebo rozširovali svoje pobočky. Nanešťastie, v tomto smere panuje medzi mnohými skôr pesimizmus. Nekompetentné spravovanie verejných zdrojov a nesprávna ekonomická politika štátu môže nepriamo ovplyvniť aj podobu Bratislavy. Prvé na rane sú práve kancelárske budovy.

Pozrite si výstavbu Downtown Yards vo fotoalbumoch. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.