Adrian Gubčo 27.04.2023 11:00

Poplatok za rozvoj je nízky, veľké projekty financovať neumožňuje, tvrdia bratislavskí starostovia (anketa)

ČLÁNOK BOL DOPLNENÝ* V Bratislave už niekoľko rokov funguje inštitút tzv. Poplatku za rozvoj. Ide o formu finančnej kompenzácie za záťaž, ktorú realizáciou svojich projektov spôsobujú developeri – napríklad zvýšený tlak na dopravnú infraštruktúru, školstvo, sociálne zariadenia a podobne. Nie je to však bez výhrad oboch strán. Po developeroch majú kritické pripomienky aj zástupcovia samospráv.

Vľavo škôlka v Slnečniciach, vpravo škola na Plickovej v Rači. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Vízia poplatku za rozvoj prišla zo zahraničia, kde ide o úspešný nástroj, prispievajúci k zlepšovaniu miest. Najvýraznejšie z neho prirodzene benefitujú mestá s intenzívnou výstavbou, ktoré sú vďaka nemu schopné budovať občiansku vybavenosť (napríklad materské a základné školy), ale aj atraktívne parky, námestia či promenády. Development tak nezriedka prináša celkové zlepšenie lokalít, pričom rastie kvalita života pôvodných obyvateľov.

S podobnými cieľmi prišla koncepcia novej legislatívy aj na Slovensko. Samosprávy si štandardne schválili poplatok v maximálnej výške (investori teda platia 35 eur za štvorcový meter nadzemnej plochy), ktorý slúži na financovanie kapitálových výdajov – teda na investičné projekty. To sa týka zmieňovanej infraštruktúry či vybavenosti.

Developeri sú do veľkej miery kritickí a tvrdia, že sa ciele poplatku nepodarilo naplniť. Samosprávy totiž tieto peniaze nie vždy investujú práve v okolí nových projektov, kde podľa investorov vzniká najväčšia záťaž. Predstavitelia mestských častí však pripomínajú, že v kontexte napätých rozpočtov slúži poplatok aj na realizáciu iných dôležitých zámerov.

Oslovili sme najvýznamnejšie či najaktívnejšie bratislavské samosprávy. Na otázky odpovedali tri mestské časti, zvyšné tri samosprávy (Magistrát, Staré Mesto, Záhorská Bystrica) neodpovedali ani niekoľko dní po uzávierke.

Otázky:

• Ako hodnotíte spätne účinnosť Poplatku za rozvoj? Ide o efektívny nástroj pre zisk zdrojov na prípravu a realizáciu nových projektov, alebo má problémy, ktoré bránia jeho plnému využitiu?

• Aké projekty sa vám podarilo vďaka poplatku za rozvoj zrealizovať?

• Developeri sú v mnohých ohľadoch k tomuto poplatku kritickí, pričom tvrdia, že sa nevyužíva v blízkosti stavby alebo samosprávy nevedia získané peniaze čerpať. Považujete tieto výhrady za oprávnené? Plánujete posilniť aktivity v blízkosti konkrétnych investícií alebo zefektívniť prípravu nových projektov?

Odpovedajú:

• Michal Drotován, starosta mestskej časti Bratislava – Rača

• Martin Chren, starosta mestskej časti Bratislava – Ružinov

• Mária Halašková, hovorkyňa mestskej časti Bratislava - Petržalka

• Lenka Antalová Plavuchová, viceprimátorka Bratislavy - Hlavného mesta SR

Materská škola v lokalite Slnečnice - Viladomy je najväčšou investíciou Petržalky z poplatku za rozvoj. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Ako hodnotíte spätne účinnosť Poplatku za rozvoj? Ide o efektívny nástroj pre zisk zdrojov na prípravu a realizáciu nových projektov, alebo má problémy, ktoré bránia jeho plnému využitiu?

Michal Drotován: Považujeme za absurdné, že je zákonom stanovená maximálna hranica 35€/m², ktorá sa žiadnym spôsobom nevalorizuje. Samotný poplatok je určite krok vpred, pri kapitálových investíciách v Rači však tvorí iba približne 20% (teda de facto rovnakú sumu, akú mestská časť za projekty posledných 4 rokov zaplatí štátu na DPH).  Treba riešiť výrazný nepomer, ktorý získava z predaja bytu štát (20%), ktorý spravidla v oblasti stavby neinvestuje ani euro.

Martin Chren: Z pohľadu samosprávy, ktorá v posledných rokoch zažíva intenzívny rozvoj, vrátane rozsiahleho prírastku v počte obyvateľov a intenzívnej výstavby najmä v rozvojových územiach, hodnotíme zavedenie poplatku za rozvoj kladne. Umožňuje nám vykonávať mnohé investície, ktoré by podfinancované samosprávy na Slovensku nijakým iným spôsobom nedokázali realizovať.

Využitie poplatku za rozvoj sa všeobecne snažíme smerovať tak, aby pomáhal kompenzovať náklady, vyvolané konkrétnou výstavbou, na obyvateľov mestskej časti. Predstava časti developerov, že poplatok za rozvoj by mal prioritne smerovať do investícií súvisiacich s ich konkrétnym projektom, nie je správna. Vyvolané investície - to znamená investície, ktoré je nutne potrebné realizovať v priamej príčinnej súvislosti so vznikom nejakej konkrétnej stavby (vyústenie križovatky, chodník, prerábka križovatky na základe výsledkov DKP, a podobne) má plne znášať priamo stavebník.

Každá investičná činnosť však vyvoláva aj nepriame náklady - ekonómami nazývané externality. Nová bytová výstavba so sebou prináša nároky na lepšiu školskú, sociálnu či kultúrnu infraštruktúru. Viac obyvateľov znamená vyššie nároky na škôlky, na MHD, a podobne. Zahusťovaním zástavby sa zhoršujú podmienky pre život dovtedajších pôvodných obyvateľov, zvyšuje sa intenzita statickej aj dynamickej dopravy, atď. A práve do investícií v tejto oblasti - rozširovanie všeobecne poskytovaných služieb mestskej časti, dopyt po ktorých rastie najmä z dôvodu novej investičnej činnosti - sa snažíme smerovať využitie "developerského poplatku".

Keďže v súčasnej situácii samosprávy nemajú žiadne iné zdroje, z ktorých by tieto vyššie nároky dokázali financovať (daň z nehnuteľností a podobne je z tohto pohľadu úplne zanedbateľná) - a keďže externality, spôsobované výstavbou, sú úplne objektívnym javom - považujeme po rokoch zavedenie developerského poplatku za správny a férový nástroj.

Mária Halašková: Poplatok za rozvoj na území mestskej časti Bratislava-Petržalka - jeho definíciu, účel aj výšku sadzby - definuje VZN č. 7/2021.

Mestská časť od vzniku inštitútu s názvom poplatok za rozvoj v r. 2017 až do 31.12.2021 kumulované príjmy v snahe nazbierať čo najviac úspor na veľké a dôležité projekty vedome nečerpala. Za toto obdobie sa nám podarilo ušetriť sumu takmer dva milióny eur, celkovo 1.806.538 eur (rozpis príjmov za jednotlivé roky si môžete pozrieť tu).

Vďaka päťročným úsporám sa nám tak vlani podarilo realizovať viacero zmysluplných a verejno-prospešných projektov, medzi nimi napríklad odkúpenie súkromného pozemku a objektu, z ktorého sme následne rekonštrukciou vytvorili úplne novú, v poradí 27. MŠ v našej zriaďovateľskej pôsobnosti, Materskú školu Fialová v Slnečniciach; alebo obnovu priestorov MŠ Fedinova, ktorá sa od septembra stala našou 26. škôlkou.

Treba ale povedať, že poplatok za rozvoj zďaleka nepokryje všetky potrebné investície na kompletnú realizáciu týchto projektov. Len kúpa pozemkov a budovy v Slnečniciach, kde teraz škôlka funguje, mestskú časť vyšli na 1 milión eur z vlastných zdrojov a potrebná rekonštrukcia objektu ďalších 440-tisíc eur. Vznikli tak dve triedy materskej školy, ale v danej lokalite, ktorá vzniká developmentom na zelenej lúke, by sa ich uživilo aj 10. Nehovoriac o ďalšej infraštruktúre ako základné školy či verejné parky.

Napriek tomu ide z nášho pohľadu o efektívny, podporný a motivačný nástroj, nielen pre samosprávy, na zapájanie sa do rôznych (aj investične náročnejších) projektových výziev.

Lenka Antalová Plavuchová: Prax z Bratislavy aj iných miest Slovenska ukázala, že poplatok za rozvoj je dobrý nástroj na kompenzáciu záťaže, ktorú na verejnú infraštruktúru môžu spôsobiť nové investičné a rozvojové projekty v konkrétnom území a zároveň spôsob zapojenia investora pri novej výstavbe, aby sa finančne spolupodieľal na vyvolaných investíciách s tým spojenými, napr. do revitalizácie verejného priestoru či infraštruktúry.

Otáznou zostáva jednotná výška poplatku pre celé územie Bratislavy bez rozdielu na konkrétnu náročnosť jednotlivých území, ktoré sú iné pri výstavbe vo vnútornom meste s lepšou dopravnou obslužnosťou územia či dostatok občianskej vybavenosti (škôl, škôlok, parkov, ihrísk a pod), ako napríklad na okraji mesta, kde sú nároky na vybudovanie infraštruktúry oveľa vyššie. Nehovoriac o samotnej výške poplatku, ktorý nebol zvyšovaný od účinnosti zákona z roku 2016, pričom len za ostatný rok narástli ceny v dôsledku inflácie bežne o 10-15 %.

Čo treba zlepšiť je aj lepšia vzájomná koordinácia pri rozdeľovaní poplatku medzi hlavné mesto a mestské časti do spoločného územia a spoločné projekty. Ideálne by bolo diskutovať o využití poplatku za rozvoj medzi mestom, mestskou časťou a investorom už v čase prípravy investičného zámeru najmä pri budúcich väčších stavebných projektoch pri realizácii vyvolaných investícií do občianskej vybavenosti či infraštruktúry.

V neposlednom rade je tu zákon o miestnom poplatku, ktorý je potrebné novelizovať, aby jasnejšie definoval nejasný vzťah vyvolaných investícií a poplatku za rozvoj, kedy investorovi dodatočne vyplynie povinnosť z povoľovacích procesov po stavebnom konaní v spojitosti s úpravou projektu bez zohľadnenia už vyvolanej investície a v druhom rade zohľadňoval špecifickosť Bratislavy ako obce s mestskými časťami pri delení výnosu miestneho poplatku za rozvoj medzi rozpočet Bratislavy (32%) a rozpočty mestskej časti (68%) pri realizovaní spoločnej investície.

Priestory novej materskej školy v Nuppu v Ružinove. Autor: Adrian Gubčo / YIM.BA

Aké projekty sa vám podarilo vďaka poplatku za rozvoj zrealizovať?

Michal Drotován: Ak si zoberieme samotný projekt kompletnej rekonštrukcie ZŠ Plickova, tak poplatok za rozvoj vybraný za 5 rokov dokopy pokryje iba približne 30% nákladov, ak by sme ho dali na škôlku MŠ Kadnárova, tak by tiež poplatok vybraný za 5 rokov nestačil na celý projekt. Takže – ako som vyššie uviedol, poplatok za rozvoj tvorí menšiu časť z financovania projektov mestskej časti Rača (menej ako napr. úver alebo fondy EÚ). Tento rok dočerpáme všetok poplatok za rozvoj vybraný k 31.3.2023. Na čo konkrétne bola využitá pomerná časť, ktorú MČ Rača zasiela Hl. mestu SR Bratislava nemáme informácie a na naše viacnásobné žiadosti o túto informáciu Hl. mesto SR Bratislava zatiaľ nereagovala.

Martin Chren: Konkrétne príklady projektov sú napríklad výstavba kanalizácie v lokalite Pálenisko, sčasti financovaná z poplatku za rozvoj zo susedného projektu Nový Ružinov - ide o exemplárny príklad správneho využitia developerského poplatku a zároveň o modelový príklad spolupráce mestskej časti ako autora idey, mesta, BVS a stavebníka, vďaka ktorému aj existujúci pôvodní obyvatelia danej lokality pocítia prínosy novej investičnej výstavby v danom území.

Ďalším modelovým príkladom je odkúpenie materskej školy v projekte Ovocné sady - stavebník súhlasil, že mestskej časti vybuduje a odovzdá plne pripravenú štvortriednu materskú školu, ktorú si mestská časť odkúpi zo zdrojov poplatku za rozvoj (keďže takýto krok zároveň zvyšuje hodnotu bytov, mestská časť prijala uznesenie, že je pripravená rovnakým spôsobom postupovať vo viacerých projektoch, podmienkou je, že developer je ochotný dobrovoľne odpredať priestory pre MŠ alebo ZŠ za 50% preukázateľne vynaložených nákladov na ich obstaranie). Podobne sme postupovali aj v projekte Nuppu, kde zatiaľ máme novú škôlku v prenájme od developera YIT (za 50% trhovej ceny) a v budúcnosti v ďalšej etape developer vybuduje permanentnú škôlku, ktorú rovnakým spôsobom plánuje za 50% odkúpiť.

Mestská časť zdroje developerského poplatku využíva aj na zabezpečenie kofinancovania investičných projektov väčšinovo financovaných z fondov EÚ, ako je výstavba dvoch nových základných škôl, rekonštrukcie a výstavba nových škôlok, plánujeme využitie týchto zdrojov pri budovaní parkovacích domov na sídliskách, v malej miere ich používame na obstaranie techniky na zabezpečenie poskytovania verejnoprospešných služieb a rekonštrukcie komunikácií (ciest a chodníkov).

Počas covidových rokov aj Ružinov využil dočasnú výnimku zo zákona a časť zdrojov z developerského poplatku použila na kompenzáciu výpadku príjmov pri financovaní bežných výdavkov, išlo však o výnimočné riešenie v mimoriadnej situácii, z ktorého sami nemáme veľkú radosť. Všeobecne developerský poplatok slúži na financovanie a kofinancovanie investičnej činnosti, ktorú je nevyhnutné v rýchlo rastúcej mestskej časti zabezpečovať.

Mária Halašková: Poplatok za rozvoj bol v Petržalke teda po prvýkrát čerpaný až v roku 2022, a to v celkovej sume 717.819 eur, ktoré boli využité na financovanie materských škôl, prioritne na rozširovanie ich kapacít a zlepšovanie ich infraštruktúry: Osadenie výdajného okna a zabezpečenie odsávania z nevetraných priestorov na MŠ Bohrova (3.345,60 €), dodávka a montáž exteriérových žalúzií MŠ Slnečnice (26.448,29 €), stavebné práce zvýšenie kapacity MŠ Šustekova (33.177,89 €), kúpa pozemku MŠ Fialová, kúpna zmluva (179.447,40 €), stavba MŠ Fialová 12, kúpna zmluva (179.447,40 €), rekonštrukcia multifunkčného objektu na MŠ Slnečnice (284.628,56 €) a obnova MŠ Fedinova 7 podľa zmluvy č. 369/20222 (11.324,66 €).

Zvyšné financie budú v tomto a ďalších rokoch využité v podobnom duchu.

Lenka Antalová Plavuchová: Bratislava využíva výnos z poplatku na rozvoj najčastejšie na dofinancovanie projektov revitalizácií verejných priestorov, ako tomu bolo  napr. pri vybudovaní osvetlenia pozdĺž Chorvátskeho ramena v Petržalke.

V projekte Rínok Rača vznikne vďaka poplatku verejná škôlka. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Developeri sú v mnohých ohľadoch k tomuto poplatku kritickí, pričom tvrdia, že sa nevyužíva v blízkosti stavby alebo samosprávy nevedia získané peniaze čerpať. Považujete tieto výhrady za oprávnené? Plánujete posilniť aktivity v blízkosti konkrétnych investícií alebo zefektívniť prípravu nových projektov?

Michal Drotován: Mestská časť Bratislava - Rača sa snaží investovať poplatok za rozvoj v lokalite, kde sa stavia – preto napr. poplatok vybraný za Rínok Rača smeruje do spolufinancovania projektu ZŠ Plickova, poplatok za RNDZ do spolufinancovania opravy námestia Rendez a ihriska Sklabinská a pod. Len pre porovnanie, projekt 500 bytov generuje pre MČ Rača približne 1 mil. € na poplatku za rozvoj, výstavba materskej škôlky – 4 triedy stojí viac ako 2,5 mil. € vrátane pozemku (ak sa kupuje pozemok komerčne tak plus ďalší 1 mil. €), teda iba na jednu škôlku „potrebujete" projekt s 1.250 bytmi, čo je naozaj veľký projekt. Poplatok za rozvoj považujeme za veľmi nízky – treba otvoriť skôr otázku veľmi vysokej DPH pri kúpe bytov (20% z ceny) – poplatok za rozvoj netvorí ani 1% reálne predajnej ceny bytov a ako som uviedol, mestská časť ho de facto zaplatí štátu na DPH pri investičných projektoch obce.

Martin Chren: V kontexte vašej otázky mám pocit, že niektorí (nie všetci) developeri absolútne ignorujú externality vyvolané ich činnosťou, ktoré sú objektívnym javom. S tým nič nenarobíme. Každopádne, obec nemôže nahrádzať investície, ktoré priamo súvisia s konkrétnym stavebným projektom a sú priamo preukázateľne vyvolané jeho realizáciou, a to ani zo zdrojov poplatku za rozvoj za tento projekt. Išlo by o porušenie pravidiel štátnej pomoci. Ak má teda nejaký developer predstavu, že ak si realizácia jeho projektu vyžiada novú kanalizáciu a križovatku, mali by byť náklady na ich výstavbu zaplatené zo zdrojov developerského poplatku, nazval by som to až arogantným omylom. Rovnako by si potom mohol myslieť, že zaplatením správneho poplatku má nárok na vydanie stavebného povolenia alebo že zaplatením dane z príjmu má vyššie nároky voči štátu ako dôchodca či matka na materskej dovolenke, ktorí daň z príjmu neplatia.

K druhej časti otázky, za posledné roky sa nám výrazne podarilo posunúť pôsobenie mestskej časti, ktorá sa naozaj stáva partnerom stavebníkov a pomáha koordinovať a spolupracovať na ich investíciách od začiatku tak, aby prinášali výhody nielen ich majiteľom, ale boli aj vo verejnom záujme - a prevažná časť veľkých "hráčov" takéto pôsobenie našej samosprávy oceňuje. Participujeme na architektonických súťažiach, usmerňujeme investičnú výstavbu, snažíme sa hľadať riešenia vhodné pre celé komunity, ktoré vo finálnom výsledku nakoniec zvyšujú hodnotu aj samotného projektu pre jeho developera.

Veľmi pozitívne skúsenosti zo spolupráce máme napríklad z oceňovaných projektov ako Zwirn, Nuppu, Ovocné sady, Nový Ružinov, Nové centrum Ružinova (ex-Yossaria), Eurovea 2, Mlynárka, Klingerka 2. Nedokážeme zrýchliť niektoré dlho trvajúce povoľovacie procesy (ako napríklad EIA), pomáhame však tvoriť projekty, ktoré sú prijateľné pre umiestnenie v danej lokalite, pozitívnejšie vnímané aj obyvateľmi z okolia a ľahšie povoliteľné v rôznych fázach stavebného konania, od získavania záväzného stanoviska až po kolaudáciu.

Mária Halašková: Samozrejme, developeri vnímajú tento inštitút ako ďalšiu daň, ktorá im zvyšuje vstupné náklady, čo je pochopiteľné a de facto aj pravda. Ako je však vidieť aj priamo na našich prepočtoch a dátach, ani ak je poplatok za rozvoj v Petržalke, teda v tretej najväčšej samospráve Slovenska, kde sa stavia naozaj veľa, stanovený v maximálnej možnej výške určenej zákonom, zďaleka nepokrýva všetky náklady na verejnú infraštruktúru, ktorá je v developerských projektoch viac než potrebná, na čom sa zhodnú úplne všetci.

Navyše, v Petržalke sa tieto príjmy snažíme priamo alebo nepriamo v danej výške využívať práve do budovania verejnej infraštruktúry v lokalitách, v ktorých boli generované a spomínané Slnečnice sú toho jasným dôkazom. Samozrejme, v menšej miere ich používame aj na zlepšovanie verejnej infraštruktúry inde, ale vždy s ohľadom na spádovú oblasť, ktorej sa developerská činnosť dotýka. Minimálne u nás tak dané výhrady za oprávnené nepovažujeme a situáciu v iných samosprávach nepoznáme.

Čo sa týka ďalších investícií do verejnej infraštruktúry v Petržalke z prostriedkov generovaných poplatkami za rozvoj, aj ďalej budeme postupovať v spomínanom duchu, a teda preferovať budovanie alebo zlepšovanie verejnej infraštruktúry práve v lokalitách, kde daný development prebieha.

Lenka Antalová Plavuchová: V súčasnosti sa pripravuje Urbanistická štúdia Mlynské Nivy, ktorej súčasťou by mala byť aj ucelená stratégia financovania verejnej infraštruktúry (parky, škola, infraštruktúra mobility), vrátane zapojenia poplatku za rozvoj. Pôjde o pilotnú intenzívnu spoluprácu súkromných developerov a hlavného mesta s cieľom vytvoriť funkčnú, modernú štvrť s vysokou kvalitou života.

*Článok bol doplnený o vyjadrenie Magistrátu Hlavného mesta SR Bratislavy.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.