Adrian Gubčo 28.05.2020 13:04

Nuppu napreduje, kancelárie nahrádza nájomnými bytmi

Ružinovský projekt Nuppu od YIT Slovakia rastie rýchlym tempom a postupne začína získavať ucelenú formu. Developer okrem toho pripravuje nové fázy – jednak rezidencie na nedávno zakúpenom pozemku na ulici Mlynské nivy, ako aj čiastočnú transformáciu pôvodne uvažovanej kancelárskej budovy, kde by mohli pribudnúť nájomné byty. Nepozdáva sa to však všetkým.

Spoločnosť má aktuálne dokončené tri etapy projektu a rozostavané ďalšie štyri. Ako prvé pribudli bytové domy v severnej časti veľkého pozemku, kde sa kedysi nachádzal dopravný areál (teda brownfield). Okrem toho postupne vznikol popri týchto domoch aj centrálny líniový park, ktorý je z podstatnej časti dokončený a čoskoro bude otvorený jeho východný koniec s detským ihriskom.

Práce sa nateraz preniesli na východnú a južnú stranu pozemku. Tesne pred dokončením je výšková dominanta komplexu, bytový dom Jasmiini s 12 nadzemnými podlažiami, hrubú stavbu dosiahol dom Hyasintti, ktorý je kópiou prvých troch dokončených etáp, postupne rastú domy Orkidea a Hortensia. Na južnej strane Nuppu ešte ostane postaviť dvojicu domov, rovnako ako na severnej, kde majú vzniknúť dve menšie bytovky. V tomto priestore vznikne námestie, ktoré bude počiatkom zmieňovaného parku.

Developerovi sa darí vypredávať jednotlivé byty vcelku úspešne. V Jasmiini ostáva zo 113 bytov voľných ešte 5, v Hyasintti 25 z 98, v Orkidei 43 z 98 a v Hortensii 65 z 98. Benefitom je kombinácia lokality, cien, štandardu, ale aj postupne dokončovaného prostredia, ktorému nemožno uprieť, že je príjemné – najmä v teplejších mesiacoch. Architektúra domov od Ateliéru 3M je jednoduchá, v tomto prípade však dostačujúca.

Nevýhodou je zatiaľ chýbajúca vybavenosť, táto ale začne postupne pribúdať s tým, ako sa zvyšuje počet obyvateľov zóny (pripravuje sa už napríklad prvá kaviareň). Zlepšiť sa má aj dopravná dostupnosť, ešte tento rok by mala pribudnúť zastávka verejnej dopravy, v projekcii je cyklotrasa a developer avizuje osadenie stanice zdieľaných bicyklov.

Už teraz možno konštatovať, že z Nuppu vzniká pomerne kompaktný a rozsiahly rezidenčný development, ktorý si vytvorí vlastný mikrosvet, no na dobrej úrovni. Do budúcna očakávam vzrastajúci záujem potenciálnych klientov, keďže ponuka relatívne dostupných bytov vo vnútromestských lokalitách bude už len klesať.

Už dokončené časti Nuppu pôsobia celkom príjemne - predovšetkým centrálny líniový park

YIT preto nespí a pripravuje ďalšie časti projektu. V prípade dvoch domov na južnej strane parku pôjde o kópie existujúcich, preto pôjde o „jednoduchšiu“ časť, rovnako ako pri zvyšných dvoch objektoch na severnej, ktoré sú ich modifikovanými verziami. Zložitejšími úlohami budú nový bytový dom na Mlynských nivách a predovšetkým upravený súbor na južnej strane areálu, prakticky v dotyku s diaľnicou D1. Pôvodne uvažovaná kancelárska budova sa má častočne zmeniť na bytový dom s nájomnými bytmi.

V prípade prvého by už aktuálne mala byť vyhodnotená architektonická súťaž, ktorú developer zorganizoval. Išlo o internú vyzvanú súťaž, preto nie sú verejne známe výsledky ani víťazi. Ako YIT ďalej spresňuje, finálny vzhľad projektu je ešte v riešení. „V súčasnosti prebiehajú rokovania s Magistrátom o budúcej podobe tohto projektu, predovšetkým čo sa týka súladu s platným územným plánom,“ hovorí Silvia Ferencová, riaditeľka marketingu a predaja v YIT Slovakia. „V súvislosti s tým, publikovanie by bolo nateraz asi predčasné.“

Každopádne, výstavba nového bytového domu na mieste brownfieldu, kde niečo také navyše umožňuje Územný plán (ide o zmiešané územie bývania a občianskej vybavenosti) je ďaleko menší problém, ako vybudovanie nájomného bývania. Developer totiž reaguje na ďaleko vyšší dopyt po bývaní namiesto kancelárskych priestorov a plánovanú administratívu chce pretransformovať.

Daná zmena by mala byť v súlade s prístupom Magistrátu, ktorý je ochotný upraviť Územný plán v lokalitách, kde je dnes požadovaná rozsiahlejšia občianska vybavenosť, v prospech bývania, ak bude časť bytov odvedených mestu ako nájomné. YIT, ktoré sa problematikou nájomného bývania zaoberá už dlhšie, sa k tejto iniciatíve pridalo.

Mnohí rezidenti však toto rozhodnutie neprijali s nadšením. Redakciu portálu Trend Reality pravdepodobne oslovil obyvateľ, ktorý zaslal kópiu komunikácie medzi developerom a majiteľmi bytov. Investor v ňom reaguje na výhrady nespokojných ľudí, reagujúcich na zámer výstavby nájomného bývania.

K problémom či obavám, ktoré obyvatelia uvádzajú, patrí údajné zníženie cien nehnuteľností, nepostačujúce kapacity parkovacích miest, preplnenie a hlučnosť v parku, poddimenzovanie ciest, „podraz“ na klientoch, zníženie sociálneho statusu lokality, absencia služieb, vyššia hustota zaľudnenia alebo nedostatočný vzťah podnájomníkov k okoliu. Najviac znepokojení klienti dokonca žiadali zrušiť Zmluvy o budúcich kúpnych zmluvách.

Developer na všetky tieto výhrady odpovedal a vysvetlil, že celý proces je ešte len na začiatku. Ako ďalej tvrdí, už od začiatku sa snažil funkciu citlivo nastaviť tak, aby sa koncept projektu nenarušil. Mnohé obavy obyvateľov sa podľa všetkého nezakladajú na pravde a pre osvetlenie všetkých aspektov zmeny chce YIT usporiadať stretnutie zástupcov firmy s rezidentmi. Tu by mali bližšie predstaviť zámer transformovanej budovy.

Miesto, kde má vzniknúť nová bytovka, ktorá bola predmetom architektonickej súťaže

Nový objekt by mal mať formu trojice prepojených stavebných objektov, ktoré budú pôdorysne jemne zalomené. Keďže sa bude meniť funkcia, zmení sa aj konštrukčná výška jednotlivých podlaží, čo umožní zmeniť podlažnosť z pôvodných sedem podlaží na osem. Najvyššie podlažie bude ustúpené. Na celkovej výške, situovaní stavby či odstupoch od susedných objektov sa však nemení nič. Vzniknúť tu má 285 bytov.

YIT ďalej spresňuje, že na prvom nadzemnom podlaží zo zadnej časti bude umiestnené parkovanie pod sĺpmi, čím sa nadviaže na existujúce časti Nuppu. V druhej časti domu zo strany areálu sú navrhnuté „podnože", v ktorých sú priestory občianskej vybavenosti a vstupu do objektu. Na prízemí každého z objektov je miestnosť pre raňajky, recepcia či práčovňa pre budúcich obyvateľov. Na ostatných podlažiach budú byty. „Jednotky sú navrhnuté v štandarde predošlých etáp Nuppu a pri poskytovaní budúcim klientom budú zariadené nábytkom a spotrebičmi,“ doplňa YIT.

Pôvodná budova mala pozostávať z pätice sekcií. Zvyšné dve by funkčnou transformáciou prejsť nemali, stále sa tak počíta s tým, že v Nuppu vznikne aj určitá výmera kancelárií.

Architektonická štúdia pôvodne uvažovaného kancelárskeho objektu v južnej časti developovaného areálu. Zdroj: Ardeline via CBRE

Developer tak musí opäť bojovať s predsudkami, ktoré sa problematiky nájomného bývania v Bratislave týkajú. Obavy zo zhoršenia sociálnej situácie nie sú na mieste, keďže Hlavné mesto otvorene avizovalo, pre koho sú nájomné byty určené – pre reštituentov, pracovníkov vo verejnej sfére (učiteľov, policajtov, šoférov MHD a i.) alebo mladé rodiny. Aj keby sa v projekte nachádzal jeden či dva byty, určené pre ľudí v nízkom sociálnom postavení, títo občania budú pravidelne pozorovaní sociálnym pracovníkom, ktorý bude ručiť za to, že nedôjde k žiadnemu narušeniu života v lokalite. Rezidenti v bytoch budú prispievať na správu verejných priestorov v projekte.

Podobne sa dá odpovedať aj na iné obavy. YIT deklaruje, že dodrží všetky parkovacie normy, doplní vybavenosť v parteri objektu, vybuduje potrebnú dopravnú infraštuktúru, pri ktorej očakáva ešte menšiu záťaž, ako v prípade kancelárií, alebo zriadi dostatok zelených plôch. Na kritiku smerujúcu k nedostatku informácií odpovedá, že o problematike sa hovorilo už v priebehu minulého roka (napríklad aj na YIM.BA).

Jasne sa tak ukazuje, že obavy obyvateľov, ktoré sú však bežné aj v iných lokalitách v Bratislave, sú bezpredmetné a vyplývajú skôr z absencie skúseností a neznalosti nespokojencov, ako z reality. Hlavné mesto donedávna túto tému navyše mimoriadne zanedbávalo, vďaka čomu výraznejšia snaha o zmeny v poslednom období vyvoláva silnejšiu reakciu.

To sa však bude musieť zmeniť. Nájomné byty a s nimi spojené výhody – vyššia flexibilita rezidentov, znižovanie zadlžovania obyvateľstva, vyššia dostupnosť – je budúcnosťou mesta, ak chce byť stále atraktívne a poskytovať vysokú kvalitu života. Azda aj preto je otázka nájomného bývania prioritou nielen Hlavného mesta, ale aj vládnych strán, a do procesu výstavby nájomných bytov sa čoraz ochotnejšie hodlajú pustiť aj súkromní investori, vrátane veľkých bratislavských developerov.

Zmeny v Nuppu sú tak počiatkom masívnejšieho trendu, ktorý môže zmeniť Bratislavu. Podmienky pre transformáciu súčasnej situácie však vznikajú práve teraz, pričom bude záležať aj od schopnosti vyrovnať sa s kritikou, ako budú vyzerať. Otvorená komunikácia YIT je dobrým začiatkom.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.