Adrian Gubčo 14.02.2025 17:47

Nové veže, centrá štvrtí aj zásadné rekonštrukcie. V roku 2025 sa rozbehnú projekty, ktoré zmenia Bratislavu

Slovenská metropola v súčasnosti zažíva určitý útlm výstavby. V priebehu tohto roka by sa však mohol skončiť, čo bude spojené s rozbehom viacerých mimoriadne zásadných projektov. Ich realizácia prinesie významné zmeny viacerých lokalít a do istej miery aj zmenu obrazu mesta. Prinášame výber toho najzaujímavejšieho, čo by sa malo tento rok rozostavať.

Zdroj: YIT Slovakia, Metropolitný inštitút Bratislavy, Vydrica Development

Bratislava bola v posledných desaťročiach vnímaná ako mesto, ktoré prechádza procesom intenzívnej prestavby. Novú podobu a funkcie získali viaceré brownfieldy, teda bývalé industriálne areály, ktoré od 19. storočia tvorili obraz dnes vnútromestských lokalít. Rozbehla sa aj výstavba nových štvrtí na okraji intravilánu a konečne sa začala realizácia dôležitých dopravných stavieb a intenzívnejšia revitalizácia verejných priestorov.

Uplynulé roky však priniesli aj niekoľko šokov či kríz, ktoré ovplyvnili charakter výstavby. Pandémia koronavírusu COVID-19 napríklad zmenila podobu kancelárskeho trhu, inflácia či vojna na Ukrajine ovplyvnili dopyt po rezidenčných nehnuteľnostiach. V súčasnosti mesto zažíva dôsledku útlmu spred približne dvoch rokov, keď ľudia nekupovali byty a developeri nerozbiehali nové projekty alebo etapy projektov.

V súčasnosti však panuje určitý optimizmus, spojený s predpokladaným oživením dopytu. Priamym dôsledkom tejto nálady je pripravované spustenie výstavby viacerých developmentov. V iných prípadoch zas boli konečne ukončené dlhoročné povoľovacie procesy a investori štartujú zámery, ktoré chceli pôvodne rozbehnúť už dávnejšie.

Vybrali sme 10 najzaujímavejších alebo najvýznamnejších projektov, ktorých výstavba by sa mala – alebo mohla – rozbehnúť už v priebehu tohto roka. Ide samozrejme o naše hodnotenie. Máme však za to, že práve realizácia týchto plánov prinesie mestu najhlbšie zmeny.

Bratislava sa v priebehu roka 2025 priblíži k premene na veľkomesto. Zdroj: JTRE

10. Matadorka Living, 1. etapa – Smaltovňa

Už v horizonte niekoľkých mesiacov by sa mala začať realizácia polyfunkčného komplexu s pomerne krkolomným názvom Matadorka Living, 1. etapa – Smaltovňa. Ide o úvodnú časť rozsiahlej premeny areálu bývalého závodu Matador v Petržalke, ktorú pôvodne zastrešoval developer OXIO. Nedávno však došlo k dohode so spoločnosťou Optimal Development, ktorá zrealizuje prvú etapu.

V rámci tohto projektu dôjde k atraktívnej prestavbe vzácnej petržalskej Smaltovne, industriálneho objektu, ktorý však nie je pamiatkovo chránený. Developer namiesto jeho kompletnej asanácie uprednostnil zachovanie veľkej časti objektu, do ktorého v aktuálnej fáze vstavia päticu bytových domov (veží). Nachádzať by sa tu malo 267 bytov a apartmánov, 2,2-tisíc metrov štvorcových kancelárií a viac ako 2,7-tisíc metrov štvorcových retailu. Architektonické riešenie spracovala kancelária Compass.

Na projekt, ktorého dobudovanie sa očakáva v roku 2028, má nadviazať širšia premena celého okolia. OXIO tu chce vybudovať štvrť s tisíckami bytov, kanceláriami, školou a ďalšou vybavenosťou, pričom tu budú umiestnené výškové budovy i bloky. Z danej časti Petržalky sa stane jej sekundárne centrum.

V Petržalke dôjde k záchrane aj oživeniu smaltovne. Zdroj: Optimal Development

9. Rekonštrukcia Námestia SNP

Po dlhých rokoch príprav – participácia prebiehala minimálne od roku 2016 – by sa v tomto roku mohla konečne naštartovať dlhoočakávaná obnova Námestia SNP v centre Bratislavy. Zámer, ktorý je označovaný aj ako Živé námestia a obsahuje aj obnovu Námestia Nežnej revolúcie a Kamenného námestia, je výsledkom prvého súťažného dialógu v dejinách Slovenska.

Presadila sa v nej nemecká kancelária Atelier Loidl Landscape Architects Berlin spoločne s dopravnými poradcami BPR Dr. Schäpertons Consult. Ich cieľom je celkové zjednotenie priestoru, zlepšenie jeho pobytového potenciálu alebo vytvorenie série prepojených priestorov, z ktorých každý bude vlastnú identitu. Súčasťou plánu bolo aj priblíženie električkových zastávok, čím by v podstate vznikol najvýznamnejší električkový uzol v meste.

Výsledky súťaže boli predstavené už v roku 2021. Projekcia trvala pomerne dlho, vedenia mesta však tvrdí, že v tomto roku – v lete alebo na jeseň – sa konečne rozbehne prvá etapa. Tá zahrnie hornú časť námestia od Hurbanovho námestia po Poštovú. Vzhľadom na zatiaľ obmedzený rozsah obnovy sme tomuto inak veľmi významnému projektu pridelili deviatu priečku.

Rekonštrukcia Námestia SNP zmení najprv okolie pamätníka SNP. Zdroj: Metropolitný inštitút Bratislavy

8. Rekonštrukcia Esterházyho paláca

Po dlhých desaťročiach by rok 2025 mal byť tým, v ktorom sa konečne začne obnova Esterházyho paláca na Kapitulskej ulici. Vzácny historický súbor stavieb na najstaršej ulici mesta je zdevastovaný už od konca 80-tych rokov minulého storočia a je hanbou Bratislavy. Opakovane sa objavovali úvahy, ako palác obnoviť, reálnymi sa však stali až nedávno.

Pamiatku dnes vlastní spoločnosť Esterhazy Real Estate, ktorá je dcérou rakúskej banky Raiffeisen. Zrealizovať tu chce 20 exkluzívnych rezidencií a 14 komerčných jednotiek. Pod nádvorím paláca vzniknú parkovacie kapacity, ktoré budú prístupné zo Staromestskej ulice. Architektonické riešenie pripravila kancelária Adif, ktorá sa zamerala na obnovu zachovaných častí komplexu a citlivú dostavbu chýbajúcich alebo katastrofálne narušených.

Investor už disponuje stavebným povolením a výstavbu by chcel rozbehnúť na jar tohto roka. Rekonštrukciou Esterházyho paláca príde Bratislava o jednu z posledných veľkých ruín priamo v centre mesta. Posunie sa tak po kultúrnej aj výrazovej stránke.

Esterházyho palác je dnes hanbou mesta, bude jeho okrasou. Zdroj: Esterhazy Real Estate

7. Komplex EHQ

Výstavba by sa mala v priebehu tohto roka rozbehnúť aj v novom centre mesta, teda v bratislavskom downtowne. Svoj projekt chce naštartovať jeden z najnovších hráčov v lokalite, ktorým je spoločnosť Immocap. V priestore medzi Bottovou a novou ulicou, ktorá spojí Landererovu s Chalupkovou, plánuje umiestniť komplex EHQ, tvorený nových sídlom spoločnosti ZSE a bytovým domom.

Obe časti projektu majú byť unikátne. Kým kancelársky objekt má byť s ohľadom na špecifického klienta vrcholom v udržateľnosti, bytový dom by mal byť jednou z najelegantnejších stavieb v okolí. Sedemnásťpodlažná budova, kde bude umiestnených 63 bytov a 52 apartmánov, je výsledkom súťaže, v ktorej sa presadilo renomované česko-slovenské štúdio Chybík + Krištof. Výnimočným prvkom bude jej založenie nad objektom bývalej zámočníckej dielne, kde roky sídlilo kultúrne centrum Design Factory.

Výstavba by sa podľa predpokladov Immocapu mohla spustiť v druhej polovici roka. Realizáciou tohto komplexu sa vyplní exponovaný pozemok, pribudne mimoriadne príťažlivý projekt a obnoví jedna z mála zostávajúcich stôp po industriálnej minulosti územia. Downtown sa tým viditeľne obohatí.

Bytový dom v komplexe EHQ bude ozdobou downtownu. Zdroj: Chybík + Krištof

6. Mlynárka

Polyfunkčný súbor Mlynárka je ďalším z veľkých projektov, ktoré vzniknú na mieste existujúceho brownfieldu. Po dlhšej príprave sa tak developer YIT Slovakia priblížil k výstavbe svojej novej vlajkovej lode, ktorú bude realizovať po dokončení svojho dnes najvýznamnejšieho projektu Zwirn.

Mlynárka má byť výnimočná vo viacerých ohľadoch. Po jej úplnom dokončení má obsahovať až 1.414 bytov a apartmánov a 13,5-tisíc metrov štvorcových vybavenosti. Unikátna je aj konceptom, v rámci ktorého vznikne mohutný blok, vnútri vyplnený tzv. ochladzovacím parkom. Pôjde o jednu z prvých realizácií svojho druhu v Bratislave. Naostatok má disponovať aj príťažlivou architektúrou od kancelárií Sadovsky&Architects a Marko&Placemakers, víťazov architektonickej súťaže.

V priebehu tohto roka by sa mala začať výstavba prvej etapy projektu, tvorenej prvou trojicou budov. Ďalší rozvoj bude závisieť aj od zmeny Územného plánu a zvýšenia podielu bývania. Celkový vývoj projektu by mal trvať až do roku 2043.

Mlynárka je obrovský projekt s ochladzovacím parkom vo vnútrobloku. Zdroj: YIT Slovakia

5. Rekonštrukcia kúpeľov Grössling

Kúpele Grössling, nachádzajúce sa na Kúpeľnej v Starom Meste, patria k legendárnym miestam, spojeným s identitou Bratislavy. Relaxačná inštitúcia, ktorá sa významne podieľala na sociálnom živote obyvateľov mesta, vznikla na konci 19. storočia a najväčšiu slávu zažila pred prvou svetovou vojnou. V medzivojnovom období bola rozšírená, po vojne sa zas jej oddychová funkcia transformovala na športovú. V 90-tych rokoch boli kúpele zatvorené a odvtedy chátrajú.

Úvahy o obnove sa rozvíjajú už niekoľko rokov, dynamiku však nabrali po vzniku Metropolitného inštitútu Bratislavy. V roku 2020 boli odhalené výsledky architektonickej súťaže, v ktorej sa presadila talianska kancelária OPPS Architettura. Cieľom mesta aj architektov je opäť urobiť z Grösslingu významné miesto oddychu a relaxu, čo sa má posilniť aj presunom pobočky Mestskej knižnice do týchto priestorov.

Po dlhšej príprave prebieha v súčasnosti verejné obstarávanie na zhotoviteľa rekonštrukcie. Štart prác sa predpokladá ešte v tomto roku, trvať by mali pravdepodobne do roku 2028. Projekt má špecifické financovanie, ktorého súčasťou je úver od Slovenského investičného holdingu. Mesto si však od rekonštrukcie sľubuje fenomenálny úspech.

Obnova kúpeľov Grössling je pre mesto prioritou. Zdroj: Metropolitný inštitút Bratislavy

4. SOHO Petržalka

Teoreticky už tento rok by sa mohla spustiť realizácia dlhoočakávaného petržalského projektu SOHO, resp. jeho prvej etapy. Vzniknúť má v rozľahlom priestore medzi Rusovskou cestou a Romanovou, ktorý bol historicky vytypovaný ako miesto pre umiestnenie centra najväčšieho slovenského sídliska. To tu dodnes chýba a práve SOHO to má vyriešiť.

Za projektom stojí developerská spoločnosť IURIS Group, ktorá ho pripravuje už dlhé roky. Pri tvorbe jeho konceptu spolupracovala so slovenskými kanceláriami Alexy&Alexy a Pantograph, ktoré pripravili súčasne pôsobiaci koncept, rešpektujúci urbanizmus Petržalky aj dôležitých mestotvorných či krajinotvorných prvkov. Spoločenskou osou územia bude ulica naviazaná na novú električkovú trať, súčasťou projektu je však aj veľký park popri Chorvátskom ramene.

Vzhľadom na rozsah sa bude SOHO budovať po etapách. Rozvoj sa má začať z juhu, pričom v rámci prvej časti sa plánuje vybudovanie dvojice bytových domov, jedného polyfunkčného domu a objektu občianskej vybavenosti. Neskôr majú pribudnúť ďalšie budovy vrátane veží, námestia, kultúrno-spoločenskej sály alebo petržalskej radnice. Napriek svojmu potenciálnemu dopadu na zvýšenie kvality života v Petržalke, príprava je spojená s mnohými protestami verejnosti.

SOHO Petržalka v budúcnosti vytvorí nové centrum Petržalky. Zdroj: IURIS Group

3. Vydrica

Vydrica je pravidelnou súčasťou podobných rebríčkov. Ide totiž aktuálne o jeden z najvýznamnejších projektov v Bratislave, ktorý zásadne prispeje k sceleniu historického jadra s nábrežím aj Hradným kopcom. Čerstvo dokončená je prvá etapa, v rámci ktorej boli okrem novej zástavby obnovené dve historické ulice, ktoré v minulosti zanikli.

Počas tohto roka chce developer Vydrica Development naštartovať realizáciu druhej etapy, ktorou sa začne urbanizácia priestoru medzi Vodnou vežou a historickým jadrom Bratislavy. Súčasťou developmentu bude 80 bytov, krátkodobé ubytovanie, 508 m2 kancelárií, 2.993 m2 retailu a 214 parkovacích miest v trojici objektov. Architektonicky budú nadväzovať na prvú časť, hmotovo budú mierne odlišné – začnú sa s ohľadom na blízkosť k centru do istej miery znižovať. Autormi sú architekti z kancelárií Compass, Šujan_Stassel, Marko&Placemakers alebo Siebert + Talaš.

Začiatok realizácie tretej časti projektu sa očakáva o rok neskôr. Ako celok tak Vydrica smeruje k úplnému dobudovaniu, čím sa zásadne zmenia urbanistické vzťahy v centre Bratislavy. Slovenská metropola bude pôsobiť ako o čosi kompletnejšie a logickejšie mesto.

Vydrica sa začne tento rok rozširovať smerom k historickému jadru. Zdroj: Vydrica Development

2. River Park 2

V priebehu tohto roka by sa teoreticky mohla rozbehnúť aj výstavba do istej miery kontroverzného projektu River Park 2. Nábrežný polyfunkčný komplex bude tvorený dvomi časťami. Sektor bližšie k prvému River Parku bude rozvíjať spoločnosť JTRE v spolupráci s architektmi z GFI, západný sektor zas zrealizuje Cresco Real Estate spoločne s Bogle Architects.

Projekt má za sebou dlhú históriu, spojenú s kauzou okolo zániku predchádzajúcej zástavby v podobe Parku kultúry a oddychu. Neskôr zas mali developeri problém so získaním potrebných povolení. Súčasťou projektu mal byť navyše nezvyčajný prvok v podobe planetária, ktorého realizáciu napokon mesto odmietlo a rozhodlo sa ho nahradiť zeleňou. Parkové Lanfranconiho námestie vznikne podľa návrhu od štúdia Between, víťaza súťaže.

River Park 2 má ďaleko do toho, aby bol ideálnym projektom pre toto územie. Nedostatky má architektonické i funkčné. Stále však ide o premenu mimoriadne významného a exponovaného územia, pričom novú a kultivovanejšiu podobu dostane bezmála 400 metrov dunajského nábrežia. Pribudne tu život a centrum mesta sa rozšíri západným smerom. To z neho robí mimoriadne významný zámer.

Po rokoch príprav a problémov by sa River Park 2 mohol rozostavať už tento rok. Zdroj: JTRE

Čestná zmienka

Popri vyššie zmienených projektoch sa v priebehu najbližších mesiacov rozbehne aj niekoľko ďalších, ktoré sa síce nedostali do finálneho výberu, stále sú však pomerne významné. Na tvári Bratislavy sa výhľadovo výrazne podpíšu, prípadne aspoň prispejú k radikálnej zmene v lokalitách, v ktorých budú umiestnené.

Príkladom takéhoto projektu sú Slnečnice Nové Viladomy, ktoré plánuje rozostavať Cresco Real Estate. Obytný súbor nahradí známy petržalský kopec, ktorý aktuálne zaniká. Autorom prvej etapy sú Compass Architekti. V neskorších etapách vznikne celý nový sektor Slnečníc, ktorý stvárnia What Architekti.

Z Petržalky pochádza aj Južná Pláž, ktorej realizácia by sa mohla rozbehnúť už tento rok. Ako vyplýva z názvu, základom zámeru je vznik rekreačného prostredia. Inak však pôjde o nadštandardné bývanie, občiansku vybavenosť a veľký verejný priestor na južnej strane Veľkého Draždiaka. Developerom je firma V.D. Lake, za architektúrou stoja vo výraznej miere Kuklica Smerek Architekti.

V Novom Meste plánuje Atrios Real Estate rozbeh svojho vlajkového projektu ParQ Zátišie. Komplex bude obsahovať bývanie, kancelárie, vybavenosť aj parkovo upravené nádvorie, ktoré nahradia existujúce zdevastované prostredie. Súčasťou zámeru je aj vznik nultej fázy predĺženia Tomášikovej smerom na Račiansku. Architektúru si zabezpečil developer sám.

Napokon v Starom Meste by mohlo Alto Real Estate začať s výstavbou druhej etapy Florian Residence, umiestnenej medzi Školskou a Fazuľovou. Vybudovaním obytného súboru, za ktorého návrhom pôvodne stál GutGut a neskôr ho dopracovali Benthem Crouwel Architects, vznikne v staromestskej štvrti Blumentál kompaktnejšie prostredie, stovky bytov aj nové, parkovo upravené nádvorie. Školská získa charakter upokojenej ulice primárne pre peších.

ParQ Zátišie prinesie kultiváciu mimoriadne zanedbaného územia. Zdroj: Atrios Real Estate

1. Istropolis

Už tento rok by mala konečne začať zanikať „diera“ v mestskom prostredí a v susedstve jednej z najvýznamnejších križovatiek v Bratislave. Spoločnosť Immocap sa totiž blíži k výstavbe komplexu Istropolis, ktorý prinesie urbanizáciu rozľahlého priestoru medzi Trnavským mýtom, Kukučínovou, Škultétyho a Vajnorskou. Dôjde tým zároveň k nahradeniu bývalého Domu odborov, ktorý tu stál štyri desaťročia predtým.

Developer odkúpil komplex (pôvodne aj s partnerom YIT Slovakia) s vidinou rozvoja územia. Po komplexnej analýze pôvodného Domu odborov sa ukázalo, že jeho ďalšie prežitie je v podmienkach súkromného vlastníctva neudržateľné. Vypísaná bola preto medzinárodná súťaž, v rámci ktorej malo byť prostredie doplnené o obytnú, kancelársku i kultúrno-spoločenskú funkciu. Zánik starších štruktúr podmienkou nebol.

Napriek tomu sa víťazi, kancelárie KCAP a Cityförster, rozhodli pre kompletné nahradenie pôvodnej zástavby. Nové riešenie však zahŕňalo kompaktnú polyfunkčnú štruktúru, nové verejné priestory a v neposlednom rade aj koncept kultúrno-kongresového centra. Investor následne začal s povoľovaním novej zástavby a asanáciou pôvodnej, ktorá nebola chránená.

V súčasnosti je už len krôčik od výstavby nového Istropolisu. Je už známe, že medzi prvými sa budú budovať kancelárie, podľa dohody s mestskou časťou sa však začne stavať aj kultúrno-spoločenské centrum. Jeho podoba a rozsah však ostávajú otázne. Pôvodná vízia uvažovala so vznikom Národného kultúrneho a kongresového centra, ktoré však nenašlo podporu. Developer tak bude musieť parametre projektu podriadiť ekonomickej a prevádzkovej logike.

V každom prípade, vhodné riešenie novej zástavby zásadne zmení charakter Trnavského mýta. Okrem atraktívnej zástavby od významných holandských architektov vznikne aj kultúrno-spoločenský stánok minimálne celomestského významu. Bratislava tak bude o čosi kompletnejším aj vyspelejším mestom.

Aktuálny návrh Istropolisu. Zdroj: Immocap

Záver

Dopad vzniku všetkých zmieňovaných projektov na Bratislavu bude mimoriadny. Spoločne s už rozostavanými budovami či súbormi budov sa výrazne podpíšu na zmene charakteru mesta. Mnohé doposiaľ provinčne pôsobiace lokality sa zmenia na veľkomestské prostredie s kvalitnou súčasťou architektúrou od popredných domácich i zahraničných architektov.

Jedným z dôležitých javov je napríklad vznik sekundárnych centier mesta, čo sa stane v prípade Trnavského mýta, Petržalky alebo Mlynských nív. Napĺňa sa tam vízia vzniku tzv. mesta krátkych vzdialeností – teda mesta, kde nie je nutné za potrebami cestovať ďaleko a autom. Ide o sen mnohých súčasných urbanistov, ktorý sa v Bratislave pozvoľna napĺňa.

Taktiež je citeľné, že sa zaceľujú posledné nezastavané plochy v blízkosti jadra metropoly. Vydrica, River Park 2 či Florian Residence patria k posledným veľkým projektom v Starom Meste mimo downtownu. Po ich dobudovaní sa bude musieť zvýšiť tlak na rekonštrukcie, nadstavby, prestavby či dostavby, čo sľubuje vznik zaujímavých zámerov.

Trochu nešťastným trendom je stále pomerne nízky podiel verejných projektov. Popri atraktívnych privátnych zámeroch sa kvalita života obyvateľov najviac zvýši práve investíciami do vybavenosti, infraštruktúry či verejného priestoru. V tomto má však štát i samospráva rezervy, dané nedostatočným financovaním.

Bratislava sa napriek problémom a komplikáciám posúva. Každým rokom je bližšie k premene na príťažlivé európske veľkomesto. Nič sa ale nemení na tom, že je stále hlbokom pod svojim potenciálom. To ale nevyriešia ani nové výškové budovy, ani prebudované brownfieldy. Ak sa má stať skutočne špičkovým mestom, investovať musia aj verejné inštitúcie.  

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.