Adrian Gubčo 16.08.2024 17:35

Nádej na nový mrakodrap žije. HB Reavis napreduje v príprave posledného bratislavského projektu

Pôvodne slovenský developer HB Reavis už pred časom ohlásil svoj odchod z bratislavského trhu. Tento krok bol spojený s odpredajom viacerých pozemkov i zámerov. Jednu plochu si však predsa len ponechal – parcely medzi zjazdom z mostu Apollo a Pribinovou, kde sa nachádza objekt známy ako Ryba. Plány pre tento priestor má veľkolepé.

Zdroj: Milan Škorupa, Google Maps

HB Reavis bol svojho času jedným z najvýznamnejších developerov, aktívnych na bratislavskom trhu. Zameriaval sa na kancelárske a komerčné projekty, ktoré sústredil najmä v blízkosti ulice Mlynské nivy. Postupne tu vybudoval niektoré z najvýznamnejších bizniscentier v meste, (vtedy) najvyššiu budovu na Slovensku alebo jedno z najväčších nákupných centier, spojené s autobusovou stanicou. Schému nazval Nové Nivy.

Napriek tomu sa rozhodol z bratislavského trhu stiahnuť. Developer to vysvetľoval tým, že slovenská metropola je príliš malá a spoločnosť sa hodlá zamerať len na kľúčové mestá, teda Londýn, Berlín a Varšavu (z ktorej medzičasom odchádza tiež).

Tento krok bol spojený s odpredaním viacerých pozemkov vrátane mimoriadne lukratívnych: Penta Real Estate napríklad získala plochy na pravom brehu Dunaja, kde vybuduje Southbank, alebo v downtowne na Chalupkovej. Alto Real Estate zas získalo priestor po bývalej dočasnej autobusovej stanici. Jeden pozemok si ale HB Reavis ponechalo. Ide o lokalitu bývalej predajne Ryba pri Košickej ulici.

Ide o mimoriadne strategickú polohu v rámci mesta. Pozemok je súčasťou nového centra Bratislavy, má priamy dopravný prístup na diaľnicu D1, rýchlostnú cestu R7 a v dohľadnej budúcnosti by sa ho mala dotknúť električková trať. Čoskoro bude obklopený výškovými budovami a azda v horizonte jednej dekády by sa mohol v jeho susedstve začať transformovať Zimný prístav.

Pre HB Reavis by tak mohlo ísť o definitívnu a o to veľkolepejšiu bodku za jeho developerskými aktivitami v Bratislave (mimo manažmentu existujúcich priestorov). Preto sa zámeru nateraz neplánuje vzdať. „Projekt plánovaný na pozemkoch bývalého podniku Ryba je aj naďalej pre HB Reavis strategickým a aktívne pracujeme na jeho príprave,“ potvrdzuje Beáta Móriová, Head of Marketing & PR v HB Reavis.

Napriek tomu je okolo prípadného využitia plochy viac otázok ako odpovedí. V tomto momente nie je napríklad zadefinovaná funkcia, výška ani architektúra. Podľa Územného plánu ide o plochy zariadení vodnej a leteckej dopravy, čo umožňuje realizáciu administratívnych priestorov. To však z pohľadu developera nie je celkom ideálne.

S ohľadom na aktuálnu trhovú situáciu by tu totiž rád videl aj bývanie a v tomto smere podnikol prvé kroky. „Pred viac ako rokom sme sa zapojili do Výzvy Hlavného mesta na predkladanie žiadostí na zmenu Územného plánu, kde sme splnili požadované kritéria,“ približuje Móriová. „Aktuálne očakávame od mesta usmernenie na spracovanie Urbanistickej štúdie, ktorá bude podkladom na zmenu Územného plánu.“ Táto štúdia zadefinuje aj základné parametre projektu.

Otázkou je predovšetkým hmota a výška prípadnej zástavby. Je viac ako jasné, že tu bude umiestnená výšková budova. Jej umiestnenie tu predpokladá aj Urbanistická štúdia výškového zónovania, ktorá tu dokonca umiestňuje potenciálne najvyššiu budovu Bratislavy s výškou okolo 160 metrov. Ak by sa toho developer držal, metropola by mohla získať ďalší mrakodrap.

Spoločnosť zatiaľ nepotvrdzuje ani nevyvracia, či má o takto vysokú budovu záujem. „HB Reavis má vo svojom developerskom portfóliu okrem bratislavskej 125 metrovej Nivy Tower aj najvyššiu budovu v EÚ Varso Tower vo Varšave. Tieto skúsenosti by sme chceli zhodnotiť aj v prípade pozemkov bývalého podniku Ryba,“ naznačuje hovorkyňa spoločnosti. Varso má 310 metrov, hoci bez antény na vrchole je to „len“ 230 metrov. V pozemkoch Ryby vidí spoločnosť „potenciál na výškovú dominantu“.

Táto by sa mala okrem mimoriadnej výšky vyznačovať aj kvalitnou architektúrou. „Projekt si samozrejme zaslúži kvalitnú architektonickú súťaž, ale v aktuálnej fáze je predčasné o nej hovoriť,“ tvrdí Móriová. „Našou ambíciou je, aby nový objekt bol ikonickou stavbou, ktorá bude charakterizovať budúcu novú tvár Zimného prístavu, v ktorého celkovú revitalizáciu v budúcnosti veríme.“

V prípade Varso firma spolupracovala so svetoznámou kanceláriou Foster&Partners, ktorá však prijíma len priame zákazky. V Londýne kooperuje na svojom najväčšom projekte One Waterloo s podobne uznávaným ateliérom AHMM. Developer tak má skúsenosti s kvalitnou architektúrou. V prípade Ryby by teoreticky mohla pribudnúť naozaj výnimočná budova.

Nový downtown dostane okrem výškových budov aj plnohodnotné mrakodrapy. Môže byť medzi nimi aj Ryba. Zdroj: J&T Real Estate

Či HB Reavis mrakodrap naozaj postaví, zostáva ale v tomto momente nejasné. Pred spustením stavebných prác je ešte dlhá cesta, ktorej predpokladom je vypracovanie a kladné posúdenie štúdie, zmena Územného plánu a niekoľkoročný povoľovací proces. Prípadný začiatok výstavby možno očakávať až ku koncu tohto desaťročia. Dovtedy sa môže stať výšková regulácia záväznou a obmedziť možnosť vzniku skutočnej dominanty.

Medzičasom sa totiž v susedstve postavia aj iné mimoriadne vysoké veže. Aktívny je predovšetkým developer J&T Real Estate, ktorý má už dnes stavebné povolenie pre vežu ERA, teda dominantu projektu Downtown Yards so 141 metrami. Oveľa vyššie budovy ale majú vzniknúť na západnej strane Košickej, kde uvažuje s umiestnením dvoch veží. Nižšia z nich má mať 180 a vyššia až 260 metrov.

To by z nej spravilo druhú najvyššiu budovu v EÚ a najvyššiu rezidenčnú. JTRE rozbehlo architektonickú súťaž, do ktorej podľa nepotvrdených informácií prizvalo významné medzinárodné kancelárie. Stavať by spoločnosť mohla ešte pred koncom tohto desaťročia.

Asi nie je pravdepodobné, aby vznikli v Bratislave dve veže takejto výšky. Ak chce byť Ryba ikonou, bude musieť naozaj staviť aj na architektúru. Z pohľadu slovenskej metropoly je to dobrá správa, keďže sa v ešte väčšej miere zvýši atraktivita downtownu. Ten je už dnes v regionálnom kontexte výnimočný. Po dobudovaní všetkých avizovaných mrakodrapov a projektov ale bude takmer unikátny.

Je možné, že naďalej bude trpieť nedostatkami: infraštruktúra verejnej dopravy či cyklodopravy je nateraz slabá, verejné priestory sú nezjednotené, bariéry v podobe ciest veľmi výrazné, chýbajú tu nekomerčné či spoločenské funkcie a odkazy na minulosť takmer úplne zanikli. Napriek tomu ale ide v pozitívnom zmysle o symbol rozvoja Bratislavy v tomto storočí.

HB Reavis, ktorý mal na budovaní nového centra mesta výrazný podiel, pritom ešte nepovedal posledné slovo. Definitívna bodka za developerskými aktivitami tak snáď bude povestnou čerešničkou, ktorá povýši exponovanú plochu na pýchu v portfóliu firmy aj okrasu celej Bratislavy.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.