Simona Schreinerová 18.01.2024 14:00

Koniec slávneho podniku. V Rači sa búra priemyselný areál, jeho náhrada ostáva nejasná

V Rači sa v posledných rokoch postavilo viacero komerčných projektov, predovšetkým s bývaním. Ďalšie sú v príprave. Záujem preto vyvolávajú asanačné práce v areáli jedného z menej využívaných výrobných areálov, nabádajúce k úvahe, či sa tu nebudú stavať nové byty. V praxi sa však ukazuje, že situácia môže byť zložitejšia - ako to už býva nielen v Rači zvykom. 

Zdroj: Facebook Michal Drotován - starosta mestskej časti Bratislava-Rača

Mestská časť Bratislava - Rača sa musí vyrovnať s prebiehajúcou aj plánovanou rezidenčnou výstavbou. Ide o dôlsedok jej atraktívnej polohy v podhorí Malých Karpát, v susedstve prírodnej zelene a vinohradníckeho prostredia. Pozemky bývalých vinohradov však nie sú jediné, ktoré majú potenciál pre novú výstavbu.

Búranie objektov v tomto období prebieha v areáli Meopta v lokalite neďaleko križovatky ulíc Kadnárova a Vrbenského. Ako uvádza starosta Rače Michal Drotován na sociálnej sieti, aktuálne je vedené búracie konanie pre viacerých objektov skladov Meopty. Doposiaľ však nebol majiteľom, spoločnosťou Teleservis, s.r.o., prezentovaný žiaden nový zámer a zdá sa, že nevyužívané stavby chce búrať najmä z ekonomických dôvodov. Aj za nevyužívané objekty sa platí daň z nehnuteľnosti. Budovy v prednej časti areálu majú zatiaľ zostať zachované.

Starosta uvádza aj to, že v zmysle Územného plánu nie je plocha areálu Meopta určená na výstavbu bytov. Funkčné využitie územia spadá pod kódy 301E Priemyselná výroba a 502G Výrobné a nevýrobné služby. Prvé funkčné využitie zasahuje približne 80% plochy, pre zvyšných 20% platí kód 502G. O zmenu Územného plánu v tomto prípade nebolo požiadané.

Zbúrané objekty teda zatiaľ zrejme nový projekt nenahradí. Ak by k takému zámeru časom predsa len prišlo, muselo by ísť o výrobné haly či sklady v súlade s Územným plánom. V prípade ambícií stavať budovy s inou funkciou by muselo prísť k zmene regulácie, čo je beh na dlhú trať. Napriek tomu to nemožno do budúcna úplne vylúčiť - predstavy o možnom využití lokalít sa priebežne menia, zvlášť v takých príťažlivých častiach mesta, ako je Rača. Napokon, priamo nad Meoptou sa len nedávno menila náplň pozemkov. Namiesto trvalého trávnatého porastu tu môže vzniknúť bývanie, vrátane nájomného. 

Okrem Meopty prebieha v Rači ďalšie búranie na križovatke ulíc Pri vinohradoch a Púchovská. V tomto prípade je za tým konkrétny zámer. Plánuje sa tu výstavba predajne Lidl aj s parkoviskom. Podľa Drotována sa otvorenie predajne očakáva na prelome tohto a budúceho roka. Po asanácii objektov sa dá očakávať skorý začiatok stavebných prác, aby sa avizovaný termín podarilo dodržať.

V blízkosti križovatky ulíc Pri vinohradoch a Púchovská vznikne predajňa LIDL. Zdroj: Facebook Michal Drotován - starosta mestskej časti Bratislava-Rača

Priestoru pre ďalšie rezidenčné developmenty by malo byť v Rači podľa samosprávy dostatok. Starosta upozornil, že po zmenách v Územnom pláne mesta v lete 2023 vznikol priestor pre ďalších približne 1.200 bytov. Zatiaľ sa však žiaden konkrétny zámer neobjavil. Nehýbe sa ani projekt Dolný Slanec, ktorý má vydané stavebné povolenie. Developer s výstavbou nezačal, výnimkou je iba nová cesta.

Problémy projektu Dolný Slanec, a nie len jeho, do určitej miery pramenia z predĺženia komunikácie Malokrasňanská. Téma predĺženia tejto komunikácie je v riešení už viac ako desať rokov, pričom sa jej venoval aj súčasný starosta Rače a týkala sa aj projektu Malé Krasňany.

V roku 2013 bol predložený zámer Pod vinohradom na posudzovanie vplyvov na životné prostredie (EIA). Neskôr sa akcia zmenila na Malé Krasňany od developera Lucron. Vznik obytného súboru bol možný vďaka zmenám v Územnom pláne. Pôvodne totiž išlo o územnú rezervu na rozšírenie výroby AB kozmetiky, čo sa zmenilo v roku 2011. Stále sa však rátalo s rezervou pre komunikáciu Malokrasňanská. O rok neskôr získala mestská časť od vlastníka Miroslava Konôpku parcelu, kde sa aktuálne nachádza meracia stanička. Zvyšné parcely pod cestou však odkúpila spoločnosť Grunt. Cieľom malo byť prepojenie komunikácie na Horskú ulicu.

Dolný Slanec sa v roku 2016 podrobil posudzovaniu vplyvov na životné prostredie (EIA), pričom bolo zdôraznené, že projekt sa nemôže napojiť na Račiansku cez Peknú cestu. Dôvodom bola nedostatočná kapacita Peknej cesty. O dva roky neskôr bolo vydané územné rozhodnutie. V tejto fáze sa ešte počítalo s predprípravou na napojenie dvojprúdovej komunikácie medzi bytovým domom Malokrasňanská 12 a vinicami. Súhlasné stanovisko k následnému stavebnému konaniu vydal aj Magistrát hlavného mesta – stavebníkom samotnej komunikácie predĺženia Malokrasňanskej sa však malo stať Hlavné mesto. 

Keďže Dolný Slanec vyvolal vlnu nevôle viacerých subjektov, museli sa pri povoľovacích procesoch riešiť aj odvolania. Spolu s výstavbou objektov stála aj výstavba komunikácie. Rača vydala stavebné povolenia na infraštruktúru, vrátane objektov daného predĺženia komunikácie Malokrasňanská, začiatkom roka 2022. Výstavba cesty začala, ale osud projektu Dolný Slanec je zatiaľ nejasný.

Polyfunkčný bytový dom Zelenka patrí k bratislavským projektom, stíhaným problémami. Zdroj: Danicon Development

Podobných problematických projektov, kde sa roky čaká na riešenie, je v Bratislave viac. Príkladom je Polyfunkčný dom Zelenka v Ružinove. Spoločnosť Zelenka chce na mieste existujúceho parkoviska postaviť polyfunkčný objekt, čo sa však nepáči časti verejnosti. Problémy v podstate začali už v roku 2002, keď mesto prenajalo a v roku 2006 predalo pozemky súkromníkovi.

Obdobné komplikácie mnohokrát spôsobujú nejasnosti v Územnom pláne, zdĺhavé povoľovacie procesy, obštrukcie a petície či nejasné majetkové a právne vzťahy. V posledných rokoch sa viacerí developeri začali potýkať s nedostatkom prostriedkov či slabším predajom aj skolaudovaných bytov.  

Komplikované projekty sa budú objavovať zrejme vždy, záleží však na ich počte. Jedným z nástrojov na reguláciu rozvoja územia, prinášajúcim vyjasnenie pravidiel, sú územné plány zóny. Mnohé z nich obstarávajú mestské časti, musia byť však v súlade s Územným plánom Hl. mesta SR Bratislavy. Spravidla sa pripravujú v lokalitách, kde sa očakáva veľký investičný rozvoj, ktorý chcú mestské časti lepšie usmerňovať. Urýchliť a zjednodušiť povoľovacie procesy zas mala nová stavebná legislatíva, ktorej účinnosť sa bude odkladať minimálne o rok. Dobrou správou je postup novej územnoplánovacej legislatívy

Takýmto spôsobom by sa mal nielen znížiť objem nejasností, ale aj simplifikovať procesy, vedúce k transformácii nevyužívaných území. Majitelia starých fabrík ich tak budú schopní rýchlejšie premeniť na nové, prípadne nahradiť bývaním alebo inými funkciami. Pre rozvoj mesta ide o veľmi dôležitú správu.  

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.