Adrian Gubčo 26.04.2024 18:00

Budúcnosť je v nájomnom bývaní. Rezidenčný trh sa mení, developeri sa pripravujú na štart prvých projektov

Bratislava patrí v dostupnosti bývania k najhorším hlavným mestám v Európskej únii – je hneď druhá za Prahou. Do toho vstupuje ešte aktuálna kríza na rezidenčnom trhu, keď sa predaje bytov dramaticky spomalili. Budúcnosťou by mohlo dlhodobo diskutované nájomné bývanie. Naznačil to aj prvý ročník realitnej konferencie Real Estate Vision & Trends.

Zdroj: Startitup

Dostupnosť bývania je v súčasnosti predovšetkým v Bratislave mimoriadne nízka. Podľa portálu Politico, opierajúceho sa o dáta z Eurostatu, treba na kúpu bytu v slovenskej metropole 23,8 roka, za predpokladu, že by si jedinec odkladal celú výšku výplaty. Ide o šokujúce číslo. Vo viacerých vyspelých mestách pritom stačí oveľa menej času – v Štokholme 14,5 roka, v Berlíne 12,3 rokov, v Osle 11 rokov, v Dubline 8,8 rokov a v Bruseli dokonca len 7,9 rokov. Mladí Slováci zároveň patria k tým, ktorí najdlhšie bývajú s rodičmi, a to nezriedka do tridsiatky.

Problémom je podoba rezidenčného trhu. Drvivú väčšinu tvorí bývanie v bytoch v osobnom vlastníctve, ktoré je od revolúcie preferovanou formou vzťahu k bývaniu. Rezidencie sú však drahé, čo potom núti ľudí brať si hypotéky. Dopyt bol dlho motivovaný nízkymi úrokovými mierami, teraz však hypotéky radikálne zdraželi – a spolu s nimi sa zhoršila dostupnosť. Nepomáha ani pokles cien bytov najmä na sekundárnom trhu.

Riešením situácie by mohlo byť nájomné bývanie, či už štátom regulované alebo komerčné. Kým na začiatku 90-tych rokov minulého storočia tvorilo väčšinu bytového fondu, dnes disponuje Slovensko v tomto smere jedným z najmenších podielov daného typu bývania v Európskej únii. Už roky sa hovorí o nutnosti zmien, pričom dnes sa tlak na riešenie ešte zvyšuje. Za jeden z kľúčových aktuálnych trendov na slovenskom realitnom trhu ho definovali aj advokátska kancelária HAVEL&PARTNERS a konzultačná spoločnosť CBRE, organizátori konferencie Real Estate Vision & Trends.

Veľké pohyby na realitnom trhu

Dynamické zmeny v oblasti nájomného rezidenčného trhu sú dnes záležitosťou celej Európy. V úvode konferencie na to upozornil Thomas Vesterhof z CBRE. „Existujú rozličné preferované typy bývania v závislosti od veku či rizikového spektra,“ tvrdí Vesterhof. „Líšia sa predvídateľnosťou a nákladmi na prevádzku. Na jednej strane je študentské bývanie alebo co-living, nasleduje bývanie v rodinných a bytových domoch, ktoré sa čoraz viac profesionalizuje, a napokon je tu dostupné bývanie.“

Podľa Vesterhofa ide o čoraz atraktívnejší produkt, a to nielen z pohľadu bývajúcich, ale aj investorov. Rastie totiž počet potenciálnych zákazníkov. „V Európe pozorujeme zmenšovanie veľkosti domácnosti v kombinácii s rastom miest a urbanizáciou. Ľudia odkladajú zakladanie rodín a dlhšie žijú sami. Bývanie sa však stáva menej dostupné, či už pri predaji alebo podnájme, hoci podnájom je na tom relatívne lepšie,“ približuje. Rastúce hypotéky aj náklady na výstavbu totiž spomaľujú mieru dodávania nových nehnuteľností.

Odpoveďou ľudí je pokles miery vlastníctva domov a bytov a naopak nárast podielu populácie, žijúcej v podnájmoch. To je príležitosť pre investorov. V poslednom období možno skutočne pozorovať nárast objemu investícií do rezidenčného sektora, rastúci vplyv zahraničných investícií alebo posilňujúci sa vplyv medzinárodných investičných fondov.  

Problematika rozvoja nájomného bývania je tak aktuálna aj na Slovensku. „V komerčnom nájomnom bývaní vidíme veľkú príležitosť. Ide o trend, ktorý je ruka v ruke s vysokými úrokovými sadzbami a možnosťami ľudí dovoliť si vlastnícke bývanie,“ hovorí Ondřej Majer, partner v HAVEL&PARTNERS, prečo je práve teraz ideálny čas na organizáciu konferencie o budúcnosti nájomného bývania.

„Na trhu bude čoraz väčší dopyt po nájomnom bývaní,“ naznačuje. „Myslím, že už dnes ide o vážnu spoločenskú a politickú tému. Ide to ale ruka v ruke s obchodnou príležitosťou pre našich klientov, príp. potenciálnych klientov. Aj na Slovensko príde vlna inštitucionálneho nájomného bývania, teda developeri budú nielen stavať a predávať, ale aj stavať a prenajímať – teda tzv. model build to rent.“ Advokáti z HAVEL&PARTNERS dnes pracujú s viacerými investormi v tejto oblasti.

Otázkou tak nie je či, ale kedy začnú vo väčšej miere na trh pribúdať nájomné byty. „Čím viac bude vláda podporovať hypotéky, tým menej sa bude rozvíjať nájomné bývanie,“ hovorí Majer. Problémom je aj nízka miera urbanizácie a celkovo malý trh. Preto bude rozbeh pomalší, napriek tomu ide o nezastaviteľný postup, ktorý sa bude týkať predovšetkým Bratislavy.

Ondřej Majer, partner v HAVEL&PARTNERS. Zdroj: Startitup

Štát chce byť významný hráč

Veľký záujem investorov v nedávnej minulosti vyvolal samotný štát, ktorý oznámil, že chce realizovať tisíce nájomných bytov. Stanovil si to totiž ako jednu z priorít, vychádzajúc z alarmujúcich štatistík, podľa ktorých klesá výstavba bytov, o 80% narástla ich cena od roku 2018 a aj nájomné medziročne narástlo o 8%. Vlastný byt si dnes nemôže dovoliť ani stredná trieda.

V roku 2022 preto vznikla Agentúra štátom podporovaného nájomného bývania, ktorá má vytvárať prostredníka medzi investormi a štátom. V januári 2023 schválila prvé dve zmluvy s dvomi investormi Kooperativa a BWSG, ktorí majú rozostavať prvé tisíce bytov. „Investori, ktorí podpísali zmluvu so štátom, majú v príprave 5-tisíc bytov. Ide tak o niečo, čo sa deje, hoci sa to neudeje bez súhlasu Európskej komisie, ktorá musí schváliť povolenie na štátnu pomoc,“ sumarizuje aktuálny vývoj Tomáš Hegedüš z CBRE.

Podľa Hegedüša ide o atraktívny systém. Agentúra tvrdí, že systém spolupráce s ňou je pre investorov dostupný, jednoduchý a transparentný, pričom ponúka mnohé benefity: zníženú sadbu DPH (5%), minimálne štátne zásahy, indexovanú výšku nájomného alebo rezervačný portál pre záujemcov o bývanie. Z dlhodobého hľadiska má ísť o stabilný systém s možnosťou odškodnenia, ktorý po 25 rokoch umožňuje voľné nakladanie.

Veľký problém nevidí ani v pripravenosti mesta na masívny rozvoj nájomného bývania. „Tým, že sa spomalil predaj bytov na hypotéky a developeri majú rozrobený obrovský pipeline projektov v rozličných fázach povoľovania a rozličných lokalitách – napríklad v Petržalke sú dve zóny, v Boroch – predpokladám, že časť týchto bytov by mohla byť určená nájomné bývanie,“ naznačuje.

Na Slovensku sa vyvinula v posledných desaťročiach tradícia bývania vo vlastnom, čo je vo všeobecne preferované naprieč všetkými demografickými skupinami. Podľa experta z CBRE to ale nie je nič nemenné. „Je to nový typ produktu. Kedysi neboli moderné kancelárske budovy ani nákupné centrá a ľudia boli zvyknutí nakupovať na ulici. Produkt ale potiahne dopyt. Navyše, ľudia si nevedia našetriť na hypotéku, príp. na akontáciu,“ upozorňuje. „Nájomné bývanie vie vyriešiť bytovú otázku veľmi veľa ľudí, lebo budú platiť menej ako za hypotéku, nebudú potrebovať veľké vlastné a zdroje a navyše budú ďaleko mobilnejší.“ Vidí v tom navyše príležitosť pre rozvoj investovania a do iných produktov, ako len do nehnuteľností.

Úspech štátnych schém podpory bývania by tak naozaj mohol prispieť k rozvoju jeho dostupnosti. Napokon, v prípade Bratislavského kraja avizuje Agentúra štátom podporovaného nájomného bývania, že nájomné pri dvojizbovom byte bude o 48% nižšie ako pri hypotéke, pri trojizbovom o 46% a pri štvorizbovom o 47%. Pre strednú triedu tak pôjde o ideálnu možnosť, ako získať strechu nad hlavou.

Tomáš Hegedüš z CBRE. Zdroj: Startitup

Kľúčová výzva pre slovenskú spoločnosť

Viacerí kľúčoví aktéri sa zhodujú, že riešenie problematiky nájomného bývania je zásadnou otázkou. Okrem štátu sa to týka aj Bratislavy, ktorá sa tejto téme začala výraznejšie venovať v posledných rokoch, ako aj privátnych investorov. Pre bratislavský Magistrát je najväčším problémom dostupnosť pozemkov, prostriedkov (vrátane úverov) a komplikované verejné obstarávanie. Pre súkromný sektor je to okrem povoľovacích konaní aj legislatívne prostredie

Do toho sa ešte pridávajú globálne ekonomické vplyvy. Posledné roky kríz, vrátane pandémie, vojny na Ukrajine, inflácie a teoreticky aj vojny v Izraeli, ohrozujú stabilitu európskej ekonomiky, slovenskej nevynímajúc. Naša krajina vykazuje jeden z najvyšších poklesov reálnej mzdy v súvislosti si infláciou, má najmenší predpokladaný rast reálneho HDP z krajín V4, rastie zadlženosť a zhoršuje sa možnosť jej požičiavania na medzinárodných trhoch.

To všetko prichádza v čase, keď je Slovensko aj naďalej na dne tabuľky v počte obytných miestností na obyvateľa a má jeden z najnižších podielov nájomného bývania z krajín OECD. Súčasná podoba realitného trhu je extrémne náchylná na výkyvy na globálnom ekonomickom trhu, vedie k obmedzenej mobilite pracovnej sily a negatívne vplýva na sociálnu inklúziu.

Všetko by mohlo zmeniť masívne zväčšenie počtu nájomných bytov. „Vyváženejšia štruktúra realitných produktov pomáha upevňovať ekonomickú makrostabilitu. Fluktuácie na rezidenčnom trhu nezriedka ležia v srdci cyklu rastu a prepadu,“ zdôvodňuje Soňa Muzikářová, makroekonomická analytička. „Dostupnosť nájomného bývania redukuje aj možnosť realitnej bubliny.“ Za výrazný benefit považuje aj lepšiu pracovnú mobilitu, znižovanie regionálnych rozdielov a zvýšenie príťažlivosti pre zahraničných investorov.

Muzikářová uzatvára, že rozvoj nájomného bývania dokáže pomôcť miestnym komunitám – či už ide o prácu na stavbách alebo otváranie nových služieb a podnikateľských konceptov, čo je predpokladom pre rozvoj sociálnej kohézie.

Z dostupného bývania sa tak stáva jeden z významných nástrojov pre budúci rozvoj krajiny. Tá je dnes v kritickom období, keď stojí na okraji obrovskej ekonomickej krízy. Do budúcna bude potrebovať nové spôsoby, ako zvýšiť konkurencieschopnosť či zabrániť radikálnemu prepadu životného štandardu obyvateľstva. Všetko nasvedčuje tomu, že prostriedkom bude aj silnejší tlak na zvýšenie diverzity realitných produktov prostredníctvom podpory komerčného aj regulovaného verejného nájomného bývania.

Petr Teplý, partner v spoločnosti TopEstates. Zdroj: Startitup

Dynamický vývoj na všetkých trhoch

Očakávaný rozvoj nájomného bývania každopádne nie je jediným trendom, ktorý v poslednej dobe ovplyvňoval podobu realitného trhu. Situácia v oblasti rozvoja rezidenčných nehnuteľností nepriala predaju bytov – a úplnou istotou nežiarili ani developeri, ktorí sa sústredia na luxusné rezidencie. Tie boli krízou postihnuté menej. V súčasnosti ale badať náznaky posunu. 

Potvrdzuje to aj Petr Teplý, partner v spoločnosti TopEstates, ktorá rozbieha výstavbu projektu Portum Towers. „Oproti minulému roku, kedy všeobecne zaznámenával realitný trh len pozvoľný prílev záujemcov o nové byty, v tomto roku došlo k výraznej zmene a dopyt po bytoch v Portum Towers dynamicky rastie,“ hovorí. Predaj spustil investor pred niekoľkými mesiacmi. „Teší nás tento optimistický vývoj, týždenne sa na nás obracia 20-30 nových záujemcov. V súčasnosti máme zazmluvnených 61 bytov, ďalších 30 je pod zaplatenou opciou a desať v stave rokovania.“ 

Zámer nie je koncipovaný ako nájomné bývanie, nie je však vylúčené, že sa v Portum Towers objavia aj takéto byty. „Aj keď sektor nájomného bývania nie je primárnym zameraním nášho developerského projektu, pracujeme aj s týmto novým trendom a vítame chuť súkromných investorov, ktorí majú v Portum Towers záujem o viac bytov alebo o celé priľahlé budovy," naznačuje Teplý. Tí ich môžu využiť práve takýmto spôsobom. 

V takom prípade pôjde o pomerne netypické nájomné bývanie, keďže má ponúknuť vysokú úroveň. Dnes už existuje celkom dobrá predstava o tom, čo je kvalitný štandard, takže developeri musia tomu svoje projekty prispôsobovať. Teplý pripomína, že súčasťou Portum Towers bude privátne wellness, veľkorysé lobby, prepracovaný verejný priestor so zeleňou, efektívne dispozície a vysoká úroveň materiálov. Developeri, ktorí sa snažia nalákať klientov na najvyššiu kvalitu, ju tak musia skutočne ponúknuť.

Leoš Anderle, výkonný riaditeľ Sekyra Group. Zdroj: Startitup

Týka sa to však nielen nadštandardných projektov. Posunuli sa požiadavky aj v prípade developmentov strednej kategórie, kde nie je možno taký tlak na exkluzívne materiály, očakávané je však prepracované urbanistické riešenie. V tomto ohľade by mohol byť dobrou správou opätovný príchod českej developerskej spoločnosti Sekyra Group do Bratislavy. V Prahe stojí za špičkovými a obrovskými schémami Smíchov City alebo Rohan City.

„V minulosti sme sa stiahli ešte pred krízou, keďže sme sa rozhodli sústrediť na Smíchov City. Teraz ideme opäť na zahraničné trhy, hoci nejde špecificky len o Bratislavu,“ hodnotí Leoš Anderle, výkonný riaditeľ Sekyra Group. Bratislavský trh vníma ako doplnenie regionálnej prítomnosti, pričom ide aj o diverzifikáciu portfólia, keďže skupina funguje aj ako investičný fond.

Za ideálny považuje produkt, ktorý je etapizovateľný a kde si developer vytvára sám svoje prostredie. To naznačuje, že sa bude zaujímať aj o väčšie developmenty po vzore pražských projektov. Anderle však pripúšťa, že takýchto schém nebude mnoho. „Na druhej strane, aj nás zaujíma rozvoj nájomného bývania, čo je trend, do ktorého sme už v Česku vstúpili pred pandémiou a teraz sa opäť oživil,“ približuje. „Radi zaisťujeme celý životný cyklus projektu. Chceme tak projekty získať, navrhnúť, nechať povoliť a postaviť. Zároveň ale nechceme nič vylučovať.“

Priestorom pre developerov by mohli byť aj komerčné nehnuteľnosti, vrátane kancelárskych. „Dnes je miera neobsadenosti priestorov 8% a bude sa ďalej znižovať,“ zdôvodňuje T. Hegedüš z CBRE. „Bude to presunom ministerstiev či štátnych organizácií do nových priestorov, keďže náš štát ešte z veľkej miery funguje v priestoroch, ktoré nespĺňajú moderné normy – nemajú ani klimatizácie a v lete sa tam nedá pracovať.“ Do dvoch rokov čaká prudký rast výstavby.

Kancelárie odborník vníma prenesene ako fabriky – v momente, keď sa nebudú budovať nové, ide o signál, že sa rozvoj Slovenska zastavil. „Znamená to, že sem neprichádzajú noví zahraniční investori, že sa nerozširujú existujúci a že domáci podnikatelia nenajímajú nových ľudí. Ak uvidíte, že sa nestavajú bizniscentrá, je to veľmi zlá správa, zvlášť v porovnaní so zahraničím, napríklad Varšavou.“ Rozvoj kancelárií považuje za indikátor sily ekonomiky. Vhodné by bolo podľa neho rozbehnúť projekty špekulatívne, za otázny považuje aj trend úprav niektorých kancelárií na bytovky.

Ukazuje sa, že realitný biznis na Slovensku a zvlášť v Bratislave prechádza prudkými otrasmi, ktoré menia niektoré doteraz zaužívané predstavy. Tak ako to býva pri každej kríze, aj teraz budú firmy aj verejné inštitúcie nútené veľmi aktívne reagovať. Tie, ktoré to zvládnu, tak položia základy pre mimoriadne úspešný budúci vývoj, slabšie reagujúci hráči zas budú čeliť výrazným problémom.

Dobre obsadená realitná konferencia naznačila, akým smerom by sa Slovensko mohlo v budúcnosti uberať. Ak by sa naozaj podarilo rozbehnúť rozvoj dostupného nájomného bývania, existuje šanca, že sa podarí citeľne zvýšiť konkurencieschopnosť a odolnosť krajiny. Otázkou ostáva, či sa závery z diskusií a prezentácií prenesú do konkrétnych rozhodnutí u všetkých relevantných strán.

Článok vznikol v spolupráci s HAVEL&PARTNERS. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.