Adrian Gubčo 20.10.2023 16:57

Bratislava dostane štvrte pre desaťtisíce obyvateľov. Kde vzniknú najväčšie projekty?

Hlavné mesto Slovenska zostáva napriek aktuálnym ekonomickým a spoločenským otrasom mestom s najvyššou hospodárskou výkonnosťou, najväčšou produktivitou práce aj najvyššou úrovňou mestského života. To je motorom pre migráciu i stavebný rozvoj. Developeri tak pripravujú veľké projekty, ktoré majú potenciál vytvoriť bývanie pre desaťtisíce ľudí.

Zdroj: OXIO, J&T Real Estate, Metropolitný inštitút Bratislavy

Petržalka bude mať 200-tisíc obyvateľov

Mestská časť Petržalka je dnes tvorená predovšetkým sídliskom, ktoré vzniklo v 70-80-tych rokoch na troskách pôvodnej vidieckej obce. Z urbanistického hľadiska je pomerne monotónna, hoci sa jej tvorcovia pokúšali vytvoriť viaceré štvrte s vlastnými špecifikami a charakterom. Rozdiely medzi nimi ale nie sú také dramatické a v mnohých ohľadoch žijú obyvatelia vyše 100-tisícovej Petržalky podobný život ako ich susedia inde v mestskej časti.

Prvé náznaky zmien ale už prichádzajú a rokmi sa budú len zosilňovať. Prvou lastovičkou mestskej štruktúry bola ešte na začiatku 21. storočia štvrť v okolí Gercenovej ulice, vo veľkom rozsahu ale vzniká úplne nové prostredie na juhu Petržalky. Developer Cresco Real Estate tu už dlhé roky buduje projekt Slnečnice, tvorený viacerými sektormi. Viladomy, Kopec či Mesto majú mať po dokončení celkovo viac ako 15-tisíc obyvateľov.

Spoločnosť si dala už na začiatku storočia vypracovať urbanistické štúdie, ktoré postupne napĺňa a prispôsobuje aktuálnej situácii. Jednotlivé sektory majú vlastný štýl – Viladomy sú rozvoľnené, Mesto bude skôr kompaktné, hoci jeho jednotlivé etapy kombinujú (alebo budú kombinovať) blokovú zástavbu, výškové budovy aj ich mix. Previazané budú priečnym verejným priestorom líniového parku aj vyústením veľkej petržalskej severojužnej osi s električkovou traťou.

Petržalka sa týmto projektom priestorovo rozšíri. Podobný charakter majú aj iné uvažované zámery. Nesto od spoločnosti Lucron vznikne západne od Kopčian, pričom taktiež operuje s počtom obyvateľov 15-tisíc. V tomto momente je jeho vývoj v úplnom počiatku – dokončuje sa prvá etapa sektoru Nesto – Juh. V najbližších rokoch tu majú vzniknúť byty, co-living, kancelárie, retail, občianska vybavenosť vzdelávacieho, kultúrneho, športového či sociálneho charakteru i verejné priestory.

Veľké očakávania sú kladené aj na Nesto – Sever, ktoré sú výsledkom medzinárodnej urbanistickej súťaže. Developer zatiaľ detaily nepredstavil, má ísť ale o väčšiu a dôležitejšiu časť ako Juh. Zatiaľ ohlásený bol najmä logistický park, ktorý má ale vhodne dotvoriť avizovaný cieľ investora – vybudovať tu skutočne funkčne zmiešanú štvrť, resp. 20-minútové mesto, kde bude v dosahu bývanie, služby, práca aj relax.

Priestorová expanzia sa predpokladá aj v lokalite tzv. Kapitulského dvora, kde je dominantným vlastníkom Rímskokatolícka cirkev (hoci sa špekuluje aj o spolupráci s významným slovenským developerom so zahraničným pozadím). Aktuálne je v riešení urbanistická štúdia, predpokladajúca vznik kompaktnej mestskej štruktúry s dominantou v podobe centrálneho parku a mohutného kostola. Žiť by tu mohlo bezmála 8,5-tisíc ľudí.

V Petržalke sa má viacero území aj transformovať. Veľkou prestavbou by mohli prejsť Kopčany a predovšetkým areál bývalého závodu Matador. Dosiaľ najväčším predstaveným zámerom je Nová Matadorka od spoločnosti OXIO, ktorá prichádza s víziou polyfunkčnej zóny s blokmi aj výškovými budovami, ktoré by do istej miery vytvárali akýsi downtown Petržalky. Podľa predstáv investora by tu mohlo žiť približne 5-tisíc ľudí. OXIO si tu okrem bývania predstavuje novú školu, kultúrne priestory, množstvo kancelárií aj verejné priestory. Matadorka by získala svoje nové centrum, charakterovo úplne odlišné od zvyšku Petržalky.

Úplne odlišný by mal byť aj jeden z najvýznamnejších pripravovaných developmentov v Bratislave, Nové Lido od J&T Real Estate, k čomu možno pripojiť aj Southbank od Penta Real Estate. Táto oblasť je označovaná aj ako Celomestské centrum Petržalka, čo dokazuje jej význam v kontexte celej metropoly. V horizonte najbližších 15-20 rokov by v lokalite, vymedzenej Dunajom, Prístavným mostom, Einsteinovou a Starým mostom, mohla taktiež vzniknúť štvrť pre teoreticky 10-tisíc obyvateľov.  

Súčasťou lokality má byť kultúrna stavba celomestského významu, veľké námestie, nábrežný park, peší most na ľavý breh Dunaja a niekoľko výškových budov. Na Soutbanku sa už dnes podieľajú architekti svetového kalibru. Ak sa k jednotlivým domom podobne postaví aj JTRE, môže ísť skutočne o nové centrum mesta.

Nepôjde však o centrum Petržalky. To sa bude rozkladať v blízkosti Chorvátskeho ramena a električkovej trate. Naplánované tu je už desiatky rokov a teraz sa pomaly blíži k realizácii. Kľúčová časť vznikne medzi Rusovskou cestou a Romanovou ulicou, kde chce spoločnosť IURIS vybudovať SOHO Petržalka. Aj tu má vzniknúť námestie, pravdepodobne aj kultúrno-spoločenská sála, veľký park popri ramene a mestský bulvár. Petržalka sa jeho vznikom stane plnohodnotnou štvrťou.

Všetky tieto developmenty pridajú mestskej časti desaťtisíce obyvateľov. Nejde pritom ešte o koniec – Územný plán umožňuje vybudovanie veľkej štvrte aj južne od Slnečníc, na poliach medzi železničnou traťou a diaľnicou D4. Dnes sú pozemky v oblasti nevysporiadané, čo komplikuje investičnú prípravu. V určitej dobe sa ale bezpochyby objavia developeri, ktorí ich scelia a celé územie prebudujú. Teoreticky by tu mohol žiť taktiež päťciferný počet obyvateľov.

Kombinácia všetkých schém prináša víziu vzniku novej Petržalky: mesta, ktoré sa bude samé blížiť k súčasnej veľkosti Košíc. Našťastie, chyby minulosti v podobe absencie mestskosti a vybavenosti by sa už v takej miere opakovať nemali.

Nové Lido a Southbank prepoja Petržalku s centrom mesta. Zdroj: J&T Real Estate

Prehliadaná Záhorská nížina

Totálnou premenou môže prejsť pribratislavská časť Záhorskej nížiny, teda územie medzi Devínskou Novou Vsou, areálom automobilky Volkswagen, diaľnicou D4, Záhorskou Bystricou, Lamačskou bránou a Devínskou Kobylou. Krok po kroku sa tu prestiera stôl pre vznik obrovskej oblasti s desiatkami tisíc nových rezidentov.

Predjedlom sú v tomto prípade Bory od Penta Real Estate. Dlhšiu dobu rozvíjaný development sa postupne mení z kombinácie sídliska a retailovej a komerčnej zóny na mestskú štvrť, ktorá sa má vyznačovať vyšším stupňom mestskosti. Developerovi sa totiž podarilo zmeniť nastavenie orgánov, ktoré pôvodne žiadali ďaleko nižší počet obyvateľov. Po novom sa ale predpokladá, že v Boroch by mohlo nájsť domov celkovo okolo 20-tisíc ľudí, čo umožňuje rozvíjať bloky domov, usporiadaných do normálnych ulíc.

Okrem Borov sa však aktivity prebúdzajú aj inde: v Devínskej Novej Vsi pripravuje Lucron Rakytu, z ktorej zatiaľ odhalil len malú časť. V iných oblastiach v mestskej časti boli odhalené developmenty zatiaľ len so stovkami bytov. Skutočne obrovským by však mohol byť súbor CENTROP, ktorý kontroluje JTRE. Hoci dnes ide o plochy, kde má prebiehať poľnohospodárska činnosť, už dlhodobo sa hovorí o ich zmene a vytvorení priestoru pre štvrť s možno až 60-tisíc obyvateľmi.

Do toho ešte vstupujú menšie, no aktívne sa rozširujúce projekty v Záhorskej Bystrici, nejasné náznaky o vzniku nového vedecko-výskumného centra, nadväzujúceho na automobilku, či veľkého parku na mieste ekocentra medzi Bormi a Volkswagenom. Samospráva v Devínskej Novej Vsi sa usiluje o rozvoj myšlienky električkovej trate, ktorá by smerovala až do tejto relatívne odľahlej časti mesta.

Nie je nepredstaviteľné, že sa v priebehu najbližších desaťročí dnes nezastavané polia zmenia na miesto, kde žijú desaťtisíce obyvateľov. Mesto dosiaľ nemá ucelenú stratégiu rozvoja Záhorskej nížiny. S každým rokom je však potreba jej vzniku akútnejšia.

Bory smerujú k premene na skutočný kus mesta. Zdroj: Penta Real Estate

Koniec bratislavských brownfields

Ako brownfields sa označujú bývalé výrobné či dopravné areály, ktoré stratili pôvodnú funkciu a dnes sú nevyužívané a zväčša zanedbané. V Bratislave je takýchto zón veľa. Keďže kedysi silný priemysel bol z mesta väčšinovo vytlačený, dnes stojí samospráva aj investori pred úlohou, ako sa s týmito zónami vysporiadať.

Premena brownfields sa v skutočnosti začala už dávno – dokonca sa dá povedať, že väčšina najprestížnejších projektov v Bratislave sa nachádza práve na takýchto plochách. Celé nové komerčné centrum mesta, resp. bratislavský downtown je na mieste, ktoré bolo kedysi priemyselným srdcom metropoly. Dnes tu rastú výškové budovy a dokonca aj prvý mrakodrap. Existujú náznaky, že nebude posledný.

Rastúci tlak na rozširovanie tejto súčasnej časti Bratislavy podnietil vedenie Magistrátu k snahe o koncepčné uchopenie budúceho rozvoja. Metropolitný inštitút Bratislavy preto pripravil Mestskú urbanistickú štúdiu Mlynské Nivy, ktorá rieši veľké územie medzi Košickou a Hraničnou ulicou. Mesto a MIB by tu radi videli atraktívnu štvrť po vzore idey 15-minútového mesta, ktorej hlavnou osou by bol bulvár Mlynské nivy.

Do polovice storočia by mohla byť nová štvrť kompletne zdevelopovaná, pričom by mohla byť domovom pre 25-30-tisíc ľudí. Hoci tu už dnes vznikajú veže a niekoľko ich ešte pribudne, väčšinou budú obyvatelia žiť v kompaktnej blokovej štruktúre, s dobrou dostupnosťou služieb, vybavenosťou aj verejnými priestormi. Nová električková trať zaručí kvalitné spojenie s inými časťami Bratislavy, rovnako ako hustá sieť cyklotrás.

MUŠ Mlynské Nivy zároveň reprezentuje princípy, podľa ktorých chce mesto usmerňovať ďalší rozvoj. Do veľkej miery však na ne nadväzujú aj niektoré pripravované developmenty. Palma na mieste rovnomenného projektu od spoločnosti Corwin je jedným príkladom, meniť sa majú aj nevyužité zóny v Novom Meste, Dúbravke či na Patrónke. Určité náznaky sa začínajú objavovať aj z bývalých výrobných zón neďaleko Kuchajdy.

Kuchajda a susedné Pasienky, hoci nejde, prísne vzaté, o brownfield, sú taktiež miesto, kde možno očakávať zmeny. Na mieste futbalových ihrísk či bývalého štadióna Interu sa totiž už kreslí nová kompaktná štvrť, ktorá by mohla ideálne prepájať Ružinov s okolím Vajnorskej ulice či dotvoriť rekreačný areál v okolí nádrže Kuchajda. Tak ako v mnohých iných prípadoch, nateraz ale ide len o víziu, ktorej realizácii bráni Územný plán.

Územný plán, no v ešte väčšej miere vlastnícke pomery a extrémna záťaž bránia aj premene najväčšieho brownfieldu v meste: Istrochemu (a Žabieho majeru). Mimoriadne znečisťujúca výroba v minulosti vedia k ťažkému narušeniu pôdy v území, pričom sanácia si vyžiada stámilióny eur. Ak by k tomu ale niekedy došlo – napríklad za prispenia európskych zdrojov – otvorí sa územie pre vznik štvrte, kde môže poľahky žiť aj viac ako 50, hoci vhodné by bolo skôr 100-tisíc obyvateľov.

To je však, nanešťastie, hudba vzdialenej budúcnosti. Samospráva v Novom Meste však už robí prvé kroky k tomu, aby sa začalo o území diskutovať.

Mlynské Nivy majú byť v budúcnosti príkladom 15-minútového mesta. Zdroj: Metropolitný inštitút Bratislavy

Z vidieka mesto

Napokon, veľké zmeny čakajú okolie mestskej časti, ktorá sa tituluje ako dedina v meste. Vajnory si zachovali svoju tradičnú štruktúru a sú od zvyšku Bratislavy do istej miery oddelené, to je ale len dočasný stav. Aj tu sa totiž pripravujú veľké zmeny.

Týkať sa budú predovšetkým oblasti bývalého letiska, ktoré je už nejakú dobu nefunkčné. Veľká otvorená plocha prilákala developerov. Jedným z nich je aj JTRE, ktoré sa netají záujmom vybudovať tu štvrť pre tisíce nových obyvateľov. Nemá ísť o tak hustú zástavbu ako hlbšie v meste, to ale nemení nič na fakte, že sa dnešný charakter lokality, ale aj Vajnôr samotných radikálne zmení.

V minulosti sa v súvislosti s touto mestskou časťou vynárali aj iné zámery. Jedným z nich je CEPIT, projekt vedecko-výskumného kampusu, ktorý mal vzniknúť medzi Vajnorami a Račou. Dnes je táto vízia pravdepodobne mŕtva, nemusí to však byť naveky -plochy, kde mal CEPIT vzniknúť, sú naďalej otvorené pre výstavbu.

Podobná situácia je aj na východnej strane diaľnice D4. Hoci už nejde priamo o Bratislavu, v časti Chorvátskeho Grobu Čierna Voda sa majú v budúcnosti prebudovať rozsiahle polia na novú mestskú zónu, kde sa v minulosti operovalo s počtom obyvateľov až 50-tisíc. To je takmer populácia Trenčína, najmenšieho z krajských miest. Ak by sa naozaj k mestu „prilepila“ takáto zóna, bude to mať na neho obrovský vplyv. Treba pripomenúť, že do Čiernej Vody ešte stále nie je zavedená železničná trať, ktorá by aspoň čiastočne zmiernila negatívne dosahy jej rozvoja.

V každom prípade, predstava niektorých mestských častí či priľahlých obcí o zachovaní vidieckeho charakteru sa môže v najbližších desaťročiach zásadne narušiť. Bratislava je totiž na ceste zmeniť sa čoraz väčšie mesto, ktoré niektoré z týchto lokalít pohltí.

Novými štvrťami má obrastať aj bezprostredné okolie Bratislavy. Zdroj: Starland Holding / EIA

Miliónová metropola? Nič nemožné

Bratislava je dnes nielen v európskom, ale aj v stredoeurópskom kontexte malé mesto. Pomáha jej pozícia hlavného mesta 5,5-miliónovej krajiny (do istej miery do nej spadá celá táto populácia), v skutočnosti by ale mohla byť omnoho ďalej, keby aktívne pracovala na svojom rozvoji a raste.

V súčasnosti je ekonomika štátov absolútne rozhodujúcim spôsobom založená na produktivite miest. Práve tu sa tvoria kľúčové rozhodnutia, inovácie, vznikajú firmy, koncepty a značky, tu sídlia centrály spoločností a koncernov, je tu kritická masa zákazníkov, a – čo je extrémne dôležité – talentov, ktoré svojou prácou, znalosťami a schopnosťami pomáhajú firmám či organizáciám rásť. Význam vidieka v dôsledku mechanizácie poľnohospodárstva poklesol na minimum.

Slovensko nemusí Bratislavu priamo podporovať, nedokáže ale úplne zabrániť prirodzeným procesom. Medziregionálne rozdiely na Slovensku sú vysoké, čo bude tisíce ľudí lákať do Bratislavy. Pomaly sa bude blížiť k tomu, aby bola omnoho väčším mestom. Množstvo veľkých zámerov je dobrým lakmusovým papierikom – investori napokon vychádzajú z dát, ktoré ich presviedčajú o tom, že z dlhodobého hľadiska robia dobré rozhodnutie v príprave gigantických schém.

Všetok tento rozvoj musí dnes bratislavská samospráva zvládať pri jej absurdne nízkych zdrojoch a zle nastavených kompetenciách. Výsledkom bude zhoršená kvalita života. Hlavné mesto Slovenska by mohlo byť v mnohých veciach európskym premiantom v životnej úrovni, za súčasného nastavenia to tak ale nebude.

Budúcnosťou Bratislavy môže byť metropola s miliónom obyvateľov. Ak sa ale nezmení prístup štátu k jej rozvoju, bude to aj zle fungujúce mesto, nezvládajúce svoje úlohy, neschopné poskytovať obyvateľom adekvátny štandard a vytvárajúce ekonomické škody, ktoré pocítia všetci ľudia na Slovensku. Dobré fungujúce mesto je ako vyleštený motor športového auta. Keď sa ale zanedbá, bude jeho krásny dizajn zbytočný a opravy príliš nákladné.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.