Adrian Gubčo 30.04.2021 12:30

Ako postupujú nové projekty nájomného bývania

Hlavné mesto začalo v poslednom období robiť prvé kroky, ktoré majú prispieť k zvýšeniu dostupnosti bývania. V rámci Koncepcie mestskej bytovej politiky na roky 2020-2030 si stanovilo viacero cieľov, ktoré majú pomôcť zlepšiť situáciu. Jedným z nich je aj rozvoj vlastného bytového fondu, pričom v tomto smere je už známych viacero konkrétnych projektov nájomného bývania. Aký je dnes ich stav?

Výstavba projektov nájomného bývania je jedným z ťažiskových spôsobov, ako chce súčasný Magistrát demonštrovať svoj prístup k budúcnosti bývania v meste. Ako Hlavné mesto v zmienenej koncepcii samo priznáva, dostupnosť bývania je v Bratislave nízka, čo súvisí s vysokým dopytom oproti ponuke. Hoci sú možnosti samosprávy tento nepomer zmeniť obmedzené, výstavba vlastného fondu môže byť jedným so spôsobov, ako získať aspoň určitý počet bytov, s ktorými sa dá potom narábať.

Magistrát si stanovil cieľ vybudovať a získať do roku 2030 5-tisíc nových bytov. Keďže je rok 2030 pomerne ďaleko, odhadovať realizovateľnosť tohto plánu zatiaľ odhadovať nebudem. Svojho času (na konci roka 2019) však primátor mesta Matúš Vallo odhadoval, že do konca roka 2022 bude vybudovaných, rozostavaných alebo zriadených 1.243 bytov. Dnes sú plány o čosi menšie, predpokladaný je prírastok zhruba tisíc bytov, i tak však ide o veľkorysé číslo. Vyžadovať si bude realizáciu veľkého množstva projektov.

Mesto už predstavilo konkrétnu podobu trojice zámerov, pričom na dve z nich aj zorganizovalo architektonickú súťaž. Štvrtý projekt je v príprave a súťaž by mala prebehnúť v priebehu tohto roka. Pozrime sa bližšie na tieto plány, ich stav a podobu.

Muchovo námestie

Zatiaľ v najpokročilejšom stave je príprava projektu na Muchovom námestí v Petržalke, čo je však aj určitá zhoda náhod – schéma bola pôvodne pripravovaná súkromným investorom, no mestu, resp. mestskej spoločnosti Metro Bratislava, sa ju podarilo prebrať. Developer pôvodne plánoval premeniť pozemky a objekty Metra pri Muchovom námestí na sériu polyfunkčných domov s prevahou bývania, kde by malo svoje priestory aj Metro. Nové vedenie mesta tento plán považovalo za nevýhodný.

Namiesto toho tak vznikne dvojica budov s aktívnym parterom, ktoré sú rozdelené na dvojicu etáp. V prvej by mal vzniknúť zalomený doskový bytový dom s ôsmimi podlažiami a 103 bytmi. 52 bytov budú mestské nájomné (určených pre potrebné povolania) a 51 bude slúžiť ako náhradné nájomné byty pre nájomcov z reštituovaných bytov. V druhej etape vznikne „garni hotel“ v podobe osempodlažného bodového domu, kde bude 63 izieb. Zámer je spojený so vznikom veľkorysého verejného priestoru.

Projekt má vydané kladné záverečné stanovisko, teda potvrdený súlad s Územným plánom, druhá etapa je však predmetom zmeny plánu. „Garni hotel“ je totiž len dočasne uvažované využitie, kým tu podmienky neumožnia zrealizovať normálne byty. To môže teoreticky mierne oddialiť alebo skomplikovať realizáciu, pokiaľ sa prijatie zmien a doplnkov Územného plánu odsunie. Prvá etapa však má dobré podmienky pre štart výstavby v dohľadnej dobe. Potrebný je ešte zisk územného rozhodnutia a stavebného povolenia.

„Zahájenie výstavby I. etapy je predpokladané na 2. kvartál 2022, v závislosti na odsúhlasení žiadosti o financovanie prostredníctvom ŠFRB a Ministerstva dopravy a výstavby SR,“ špecifikuje dátum Matúš Močáry, projektový manažér v Metro Bratislava. Mesto plánuje využiť externé zdroje, aby nebol zaťažený mestský rozpočet a zároveň sa dalo toho realizovať viac. „Odhad stavebných nákladov pre I. etapu je 8,5 mil EUR bez DPH. Financovanie nájomných bytov a náhradných nájomných bytov je prostredníctvom úveru ŠFRB a dotácii na podporu nájomného bývania Ministerstva dopravy a výstavby SR.“

Výnimku v tomto financovaní tvorí verejný priestor, ktorý už nie je priamou a nevyhnutnou súčasťou projektu nájomných bytov. „Okolie bytového domu (verejne prístupný park) bude financované zo zdrojov Hlavného mesta Bratislava,“ dodáva M. Močáry. Vznik veľkorysých priestranstiev vyplynul z výsledkov menšej participácie, ktorá k tomuto projektu prebehla. Fakt, že projekt buduje mesto a nie súkromný investor, sa preniesla aj do iných súčastí zámeru – všetky strechy sú riešené ako pobytové a vznikne tu veľký počet parkovacích miest (ktoré majú v budúcnosti údajne slúžiť pre železničný terminál).

Oproti pôvodnej verzii zámeru sa nezmenili architekti, návrh je tak aj naďalej v réžii kancelárie Pantograph.

Zdroj: Bratislava - Hlavné mesto SR

Bytový súbor Terchovská

Návrh bytového súboru Terchovská je výsledkom prvej architektonickej súťaže po veľmi dlhej dobe, orientovanej na výstavbu nájomného bývania. Súťaž zaujala enormné množstvo kancelárií – až 76 a priniesla mimoriadne zaujímavé výsledky. V tvrdej konkurencii sa presadil český ateliér The Büro, ktorého návrh si vyslúžil široké uznanie pre svoju citlivosť, jednoduchosť či urbanistické riešenie. Od vyhlásenia výsledkov súťaže na začiatku roka 2020 však bolo okolo projektu ticho.

Jeho príprava však nespí. „Aktuálne je hotová štúdia a na projekte sa ďalej pracuje,“ hovorí Marcela Glevická, manažérka komunikácie Metropolitného inštitútu Bratislavy (MIB). Pôvodne predstavený zámer prešiel určitými úpravami. „Projekt bol dopracovaný a v detailoch upravený. Podstatné koncepčné zmeny nenastali, s výnimkou dopravného riešenia, kde oproti súťažnému návrhu je dopravné napojenie do podzemnej garáže posunuté viac k Terchovskej ulici,“ vysvetľuje Glevická, pričom upozorňuje na zmenu, ktorú navrhovala už súťažná porota.

Napriek tomu projekt mešká. Pri jeho predstavení sa totiž hovorilo o výstavbe pravdepodobne v rokoch 2022-2023 s tým, že v tomto roku sa ukončí povoľovací proces. Na rozdiel od Muchovho námestia, Terchovská ešte nemá ani záväzné stanovisko. MIB meškanie priznáva. „Priame rokovacie konanie trvalo dlhšie, než bolo plánované, najmä kvôli podrobnému nastaveniu spojenému so zámerom čerpať dotáciu zo Štátneho fondu rozvoja bývania.“ Preto tento projekt ešte na konci roka 2022 vo výstavbe pravdepodobne nebude.

Aktuálne predpokladaný dátum realizácie sú roky 2023-2024. Na Terchovskej vznikne približne 82 bytov, z toho 28 jednoizbových a po 27 dvoj- a trojizbových. Umiestnené budú v doskovom päťpodlažnom objekte od Galvaniho alebo v šestici trojpodlažných bodových objektov smerom k Terchovskej. Na prízemí doskového objektu budú umiestnené spoločenské priestory s výmerou tristo metrov štvorcových. Náklady na výstavbu by mali dosiahnuť okolo 9 miliónov eur.

Zdroj: The Büro / Metropolitný inštitút Bratislavy

Bytový súbor Parková

Zatiaľ posledným detailne predstaveným projektom je zámer na Parkovej ulici v ružinovskom Prievoze. Mesto chce využiť nevyužívané pozemky mestského záhradníctva v blízkosti známeho, no bežne neprístupného Csákyovského kaštieľa. Ide o pokojnú zelenú oblasť, preto sa tu rozhodlo zriadiť bývanie, určené prioritne pre seniorov.

Aj v tomto prípade sa konala architektonická súťaž, pričom svoje návrhy odovzdalo 56 kancelárií. Odbornú najviac oslovil návrh kancelárie Superatelier, a to svojou útulnosťou, rešpektom k zeleni (zachovaných údajne ostáva 99% existujúcich stromov) či komornosťou, pričom návrh odkazuje aj na pôvodné skleníky alebo výsledky participácie s miestnymi obyvateľmi. Tá prebehla pred organizáciou súťaže a vyplynul z nej len minimálny odpor voči možnej výstavbe. V projekte malo vzniknúť 30 bytov, konkrétne 20 jednoizbových a 10 dvojizbových. Umiestnené mali byť v sérii akýchsi minidomčekov.

Napriek dobrej architektonickej úrovni, komornosti a vhodnému účelu sa však po odhalení stretol zámer s odporom. Časť výhrad sa týkala možnej asanácie starších skleníkov, ktoré majú údajne mimoriadnu historickú hodnotu, hoci dnes sú nesmierne zanedbané. Na sile však naberá iniciatíva časti miestnych obyvateľov a poslancov, ktorí výstavbu odmietajú úplne. Vznik bytoviek by údajne narušil kolorit Prievozu a za nevhodné považujú aj nájomné byty ako také. K NIMBYs sa pridala aj mestská časť.

Metropolitný inštitút a Magistrát situáciu sledujú, no ďalší vývoj zámeru ešte nešpecifikovali. „V prípade projektu na Parkovej mesto aktuálne vyhodnocuje dáta získané na základe uskutočnenej participácie a podľa výsledkov bude zvažovať ďalší postup,“ vysvetľuje M. Glevická, odkazujúc na nedávnu verejnú prezentáciu projektu pre susedov. Každopádne, takáto miera protestov voči výstavbe sa neočakávala. „Informovanie o výstavbe prebehlo počas participácie ešte pred vyhlásením architektonickej súťaže v lete minulého roka, v tom čase sme nezaznamenali negatívne reakcie,“ priznáva MIB.

Jedným z ústupkov voči obyvateľom malo byť zníženie počtu bytov z 30 na 24. „Korekcia je výsledkom odporúčania poroty a reakcie na odozvu od obyvateľov – cieľom je získať komfortnejšiu výmeru pre 1-izbové byty, ktoré sú navrhnuté. Porovnali sme podlažnú plochu objektu a rozmerové možnosti bytov, a videli sme to ako reálne riešenie,“ popisuje hovorkyňa inštitútu. Zmena je však kritizovaná petičníkmi, podľa ktorých ide o manipuláciu Územného plánu – ten tu totiž predpisuje rodinné domy. Rozdelením 24 bytov do ôsmich objektov sa dosiahne stav, že budovy možno klasifikovať ako rodinné domy.

Inštitút dopĺňa, že pracuje na zlepšení projektu. Týka sa to napríklad aj skleníkov. „Uvažuje sa so zachovaním a reinštaláciou ich hodnotných prvkov, podrobnejšie riešenie prinesie architektonická štúdia,“ hovorí Marcela Glevická. Kedy a či prebehne výstavba, si však ešte Metropolitný inštitút odhadnúť netrúfa.

Zdroj: Metropolitný inštitút Bratislavy

Janíkov dvor

Zatiaľ posledným ohláseným zámerom je vznik bytového a parkovacieho domu v lokalite Janíkov dvor v Petržalke. Pred niekoľkými dňami bola obyvateľom okolia odprezentovaná vízia vzniku nového projektu v území južne od existujúceho sídliska, na mieste nevyužívaného trávnika pri Panónskej ceste. Na druhej strane cesty začne onedlho vznikať ďalšia fáza Slnečníc a do roku 2023 by sa mala optimisticky dobudovať aj električková trať. Pre vznik nájomného bývania tak ide o ideálne miesto.

Na pomerne veľkom pozemku by tak mal vzniknúť dom, ktorý bude obsahovať približne 100 až 130 bytov, pričom MIB zvažuje, že by išlo o vyšší bodový dom (maximálne však vo výške okolitých panelákov), aby sa dalo viac priestoru uvoľniť pre zeleň a komunitný verejný priestor (čo zároveň vyplýva z Územného plánu). Ten by mal obsahovať detské ihrisko a prepojiť pešie koridory v oblasti. Dotvorené majú byť cyklistické a adaptačné opatrenia.

V prípade parkovacieho domu sa očakáva vznik približne 500 miest, čo má pomôcť vyčistiť okolité ulice, umožniť parkovanie návštevníkov a priniesť aj možnosť nabíjania elektromobilov či jednoduchých prestupov na električku. Parkovací dom by mohol slúžiť aj ako P+R parkovanie pre dochádzajúcich z mestských častí južne od Petržalky. Jeho dôležitou súčasťou bude aj aktívny parter smerom k rezidenčnej zástavbe, vzniknúť by tu malo tisíc metrov štvorcových prevádzok, teda občianskej vybavenosti.

Mesto teraz plánuje rozbehnúť participáciu, ktorá bude pokladom pre zadanie architektonickej súťaže. Jej vyhlásenie sa očakáva približne v júni tohto roka, výsledky spoločne s ďalšou participáciou by mali byť známe na jeseň. V optimistickom prípade by mohla výstavba prebehnúť v rokoch 2024-2025 s tým, že v roku 2026 by boli byty aj parkovací dom odovzdané. V prípade Bratislavy by malo ísť o prvú súťaž na parkovací dom. Pôjde zároveň o jedinú súťaž na nájomné bývanie, plánovanú na tento rok.

Štúdia pripravovaného projektu v Janíkovom dvore. Zdroj: Bratislava - Hlavné mesto SR

Záver

Hlavné mesto sa netají zaujímavými plánmi, ktoré by mali priniesť niekoľko stoviek nových bytov. Faktom však ostáva, že ani príťažlivá architektúra a rozsiahle verejné benefity nestačia, aby boli stavebné zámery Magistrátu prijaté kladne – čo dokazuje prípad z Parkovej. Situácia ohľadne tohto projektu ukazuje, že boj proti výstavbe mnohokrát nesúvisí s objektívnymi dôvodmi, ako to tvrdia niektorí aktivisti, ale existuje z princípu. Ide o veľký problém Bratislavy, brzdiaci možnosti jej rozvoja. Aj mesto musí totiž pripustiť, že dostupnosť bývania je enormný problém.

V situácii, kedy si nasadilo topánky developera, tak môže teraz precítiť všetky nástrahy a problémy, ktoré sú súčasťou investičného procesu. Počnúc odporom verejnosti, cez komplikácie s územným plánom, nutnosťou presvedčiť miestnu samosprávu až po zabezpečenie hladkého priebehu projektovania či zabezpečenie financovania – jasne sa ukazuje, že zhodnocovanie pozemkov nie je vôbec jednoduché. Posuny v termínoch odrážajú nereálnosť niektorých vízií a samé sú dôkazom nutnosti zmien v tom, ako povoľovanie a územné plánovanie funguje.

Treba totiž zdôrazniť, že počet bytov, ktorý teraz mesto pripravuje, je stále žalostne nízky. Ak hovoríme optimisticky o takmer štyroch stovkách bytov z tohto zoznamu, dokončených v roku 2025, v kontexte aktuálnej krízy to je minimum. Len žiadateľov o náhradné bývanie (reštituentov) je viac ako 500, nehovoriac o množstve iných ľudí, ktorí nájomné byty potrebujú. Malé projekty situácii pomôžu len málo a mesto bude musieť nájsť spôsob, ako spustiť realizáciu skutočne veľkých obytných súborov.

Niečo je naznačené v aktuálnej štúdii umiestnenia nájomného bývania, ale aj tu treba najprv presvedčiť verejnosť a zastupiteľov, čo nebude vôbec jednoduché. Veľký projekt môže znamenať záber veľkej plochy, vnímanej kritickou časťou obyvateľov ako park či dôležitá zeleň. Preto treba vysvetľovať, vysvetľovať a vysvetľovať, prečo je rozvoj (nielen) nájomného bývania dôležitý. Postoj ľudí nezmení jedna prezentácia alebo diskusia, ale sústredená, no férová kampaň. Tá vysvetlí dôležitosť výstavby nových bytov, benefity mestských či dobre nastavených komerčných projektov, zmien územných plánov, ale aj vyvráti nezmysly o narušení koloritu štvrte trojpodlažnými, v zeleni neviditeľnými domčekmi, desiatky metrov od pamiatky, ktorú majú ohroziť.

Ak sa to nepodarí, mestu sa možno podarí zrealizovať niekoľko nových nekonfliktných projektov, k tomu zopár rekonštrukcií a niečo dodajú developeri, vo výsledku to ale bude len potemkinova dedina. Problém sa nevyrieši, hoci nové projekty budú vyzerať dobre. Magistrát sa nimi bude môcť pochváliť, získa architektonické ocenenia a pár stoviek ľudí získa dostupnejšie bývanie. Ďalšie tisíce a desaťtisíce však namiesto čakania uprednostnia lacné katalógové domy a bytovky na predmestí, čím len ďalej prispejú k problémom, bublajúcim pod dizajnovou pokrývkou.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.