Adrian Gubčo 31.12.2020 13:50

2020: Koniec šťastných časov?

„Všetko to šlo krásne, pri dobrej chuti, až raz...,“ zapísal si architekt Eugen Kramár pri hodnotení vývoja po Druhej svetovej vojne, kedy vládlo krátke obdobie nadšenia, kým sa moci v štáte nechopili komunisti. Podobné slová by mohli platiť aj o súčasnej Bratislave. Do roku 2020 vstupovala s problémami, ale aj s nadšením a veľkými plánmi. Dnes je situácia úplne odlišná a mesto aj štát čelia kríze, aká tu nebola desaťročia.

Koronavírus mení trh aj mesto

Keď som pred rokom písal obdobný prehľad, za kľúčové výzvy pre rok 2020 som považoval klimatickú krízu a hľadanie nového prístupu k rozvoju mesta. Na tom sa nič nezmenilo, no všetky tieto problémy boli prehlušené jednou témou: pandémiou koronavírusu COVID-19, ktorá mesto naplno zasiahla počas marca 2020.

Spôsob, akým choroba zasiahla život mesta a dosah, aký bude mať na jeho podobu, ekonomiku a (nielen) realitný trh, je tak radikálny, že rozsah dôsledkov si možno dnes ešte len ťažko predstaviť. Isté je, že dopady budeme cítiť roky, ak nie desaťročia. Už teraz sa vplyvy pandémie prejavujú na kancelárskom trhu, retailovom a zasiahnu aj rezidenčný trh. Meniť sa ale bude aj architektúra, dizajn verejných priestorov aj plánovanie mesta vo všeobecnosti. To všetko prebieha v čase, kedy musí mesto reagovať aj na dôsledky klimatických zmien alebo klesajúcu dostupnosť bývania.

Vysoký dopyt po bývaní, ďaleko presahujúci aktuálnu ponuku, je dlhodobým trendom, na ktorom nič nezmenila ani pandémia. To je samozrejme spojené aj s rastom cien a poklesom dostupnosti bývania, čo potvrdzujú priebežne vydávané komentáre Národnej banky Slovenska k vývoju na realitnom trhu. Pokles dostupnosti bývania bude pokračovať aj naďalej, keďže nových bytov pribúda len málo a vývoj miezd je stabilný. Na obzore sa črtá dokonca ďalšie zhoršenie situácie, keďže klesá počet dokončených a začatých bytov a stavebníctvo zaznamenalo v uplynulom období značný prepad.

Aktuálne chýba v Bratislave podľa rozličných odhadov 40-tisíc až 100-tisíc bytov, aby sa začali výraznejšie hýbať ceny smerom nadol. Na to však Bratislava nemá dnes priestor, keďže chýbajú priestorové rezervy pre výstavbu rezidenčných projektov. Na zostávajúcich voľných pozemkoch sa budujú až na niekoľko výnimiek nadštandardné developmenty, čo potvrdzuje analýza spoločnosti Bencont. Dostupnejšie zámery, ak Slnečnice, Bory, Ovocné Sady alebo RNDZ, nie sú schopné dopyt vyvážiť.

Odpoveďou majú byť nové formy bývania. Hlavné mesto predstavilo v priebehu tohto roka prvé dva zámery rozvoja nájomného bývania (Terchovská a Muchovo námestie), na tretí prebieha architektonická súťaž (Parková) a iné sú v príprave. Očakávané prírastky nových sú však pomerne nízke. Rozsiahlejšie zámery sú závislé od zmien Územného plánu, to však nemusí byť jednoduché, keďže mesto bude musieť prekonať odpor časti verejnosti. Medzičasom, developeri začínajú uvažovať nad novými formami bývania – napríklad v Neste má vzniknúť pilotný projekt co-livingu – prípadne uvažujú nad funkčnými zmenami, kedy budú kancelárie nahradené bývaním (HB Reavis).

Daný krok má zmysel, keďže kancelársky trh prechádza v dôsledku pandémie veľkou zmenou. Už pred jej štartom dosiahla miera neobsadenosti kancelárskych priestorov podľa R. Nemca z JLL 14%, čo je dané dokončovaním nových masívnych komplexov a prehodnocovaním ďalšej expanzie firiem. Z trhového hľadiska nejde o ideálnu situáciu, za dobré číslo sa považuje miera neobsadenosti menšia ako 10%.

Dnes je situácia ešte zložitejšia. Mnoho zamestnancov pracuje z domu a spoločnosti vyčkávajú, sledujúc vývin situácie. Pandémia pravdepodobne veľmi výrazne ovplyvní spôsob práce, čo by mohlo viesť k poklesu záujmu o nové kapacity. Teoreticky však môže priniesť aj opak, keďže niektoré firmy budú potrebovať viac priestoru, aby zabezpečili dostatočné odstupy medzi zamestnancami. Druhým faktorom je, že home office nemusí prospievať produktivite a napĺňaniu sociálnych potrieb pracovníkov, preto nemožno klasické kancelárske priestory považovať za ohrozený druh.

V prípade retailu sú problémy možno ešte väčšie. Je to práve tradičný maloobchod, ktorý je jednotlivými vlnami koronavírusu a súvisiacimi opatreniami postihnutý najviac. Veľmi negatívne sa pandémia odrazila na prevádzkach, závislých na cestovnom ruchu, ako aj na gastronómii – rok 2020 priniesol zánik viacerých známych podnikov aj značiek. Prežiť sa darí tým, ktorí pristúpili k situácii inovatívnejšie a včas presunuli aktivity do online prostredia a mali za sebou kvalitný marketing a komunitu verných klientov. Poučením ostáva, že odolnejšie sú tie prevádzky, ktoré investujú do vysokej úrovne poskytovaných služieb, prostredia a imidžu.

Otázne je, či im to bude stačiť v kontexte pripravovaných zmien na retailovom trhu. V Bratislave sú dnes vo výstavbe dve nákupné centrá, resp. ich rozšírenia – Stanica Nivy od HB Reavisu a Eurovea II od JTRE. Prvý zmieňovaný development mal byť už dokončený a otvorený, pandémia však viedla k odsunu otvorenia centra o rok. Po dokončení oboch projektov však bude pouličný retail, liečiaci sa z pandémie, pod ešte väčším tlakom. Budúcnosť v tomto smere nie je optimistická, keďže určité novinky možno čakať aj v prípade najúspešnejšieho centra Aupark, ktoré má byť predané spoločnosti Wood&Company možno až za pol miliardy eur.

Ide o zďaleka najväčšiu transakciu na bratislavskom trhu v roku 2020. Teoreticky ešte väčšou mohol byť predaj časti spoločnosti HB Reavis, ktorý bol v priebehu jari už na spadnutie – zahraničný kapitál mal prebrať okrem iných aj slovenskú divíziu developerskej firmy. Z obchodu však zišlo, čo pravdepodobne súvisí s neistotou kvôli pandémii. Je to práve HB Reavis, ktorého aktivity sú koronavírusom narušené najviac. Druhým výrazne zasiahnutým developerom je Grafobal Group Development, ktorý už nepriamo pripúšťa, že jeho projekty sú na predaj.

V dôsledku pnadémie bolo posunuté otvorenie projektu Stanica Nivy od HB Reavis

Nové centrum rastie – je však skutočne centrom?

V priebehu uplynulého roka došlo k ďalším zmenám v priestore tzv. nového centra mesta alebo bratislavského downtownu. Dokončená bola prvá etapa na bratislavské pomery ikonického projektu Sky Park od developera Penta Real Estate, rekonštrukcia Pradiarne 1900 od YIT Slovakia a prestavba ulice Mlynské nivy. Spolu s postupujúcou výstavbou Stanice Nivy, Eurovey, kde už rastú prvé nadzemné podlažia prvého slovenského mrakodrapu, Klingerky (JTRE) a rozbehom výstavby Zwirnu (YIT Slovakia) tak táto časť mesta ostáva srdcom najintenzívnejšej stavebnej aktivity.

Postupné dokončovanie jednotlivých kúskov downtownu odhaľuje pozitíva aj negatíva transformácie. Na jednej strane metropola získala nové polyfunkčné komplexy s nezriedka príťažlivou architektúrou a modernými a upravenými verejnými priestranstvami v oblasti, ktorá bola doteraz zanedbaná a neaktívna. Niektoré z dokončených projektov sa stanú dominantami mesta a budú súčasťou budovania novej značky Bratislavy. Oživené sú a budú niektoré zachované industriálne pamiatky a štvrť Nivy – a s ňou celá centrálna Bratislava – získa kompaktnejší a ucelenejší charakter.

Na druhej strane, charakter developmentov odhaľuje aj limity súčasnej podoby rozvoja mesta, ktorý je takmer úplne v rukách súkromných investorov a len s veľmi rámcovými regulatívmi zo strany verejného sektoru. V celom priestore downtownu dnes chýba verejná vybavenosť – kultúrne zariadenia, školy objekty sociálneho zabezpečenia či budovy pre správne a reprezentačné inštitúcie. Verejné priestory sú v skutočnosti privátne a bez existencie spoločného regulačného rámca lavíruje aj ich úroveň, materiálová kvalita či forma dizajnu. Dopravná infraštruktúra bola zas plánovaná takmer výlučne s ohľadom na normy a donedávna bez akéhokoľvek záujmu o pobytovú kvalitu ulíc či križovatiek, nehovoriac o alternatívnych spôsoboch dopravy a verejnej doprave.

Azda aj preto je síce správne pomenovať územie novým centrom Bratislavy, ale vhodnejšie by znelo „nové komerčné centrum Bratislavy“. Aby sa stalo z lokality aj spoločenské jadro metropoly, bude potrebný aktívnejší vstup verejného sektoru a samosprávy do plánovania a tvorby územia. Je naivné predpokladať, že skutočné zlepšenie kvality prostredia sa dá zvládnuť bez toho, aby mesto (alebo štát) do premeny lokalít vstúpilo priamymi investíciami namiesto využívania len administratívnych či konzultačných nástrojov.

Budúci vývoj ešte stále ponecháva dosť priestoru pre to, aby sa mohla prehĺbiť inkluzivita aj úroveň viacerých lokalít s potenciálom vzniku lokálneho, ale aj celomestského centra. V priebehu tohto roka boli odhalené viaceré veľké vízie, podporujúce trend polycentrického rozvoja Bratislavy: na Trnavskom mýte bol predstavený zámer Nového Istropolisu, v zóne Mlynské Nivy – Západ ukončil veľkú súťaž developer YIT Slovakia, v posledných dňoch sa začína konkretizovať podoba Palmy v dotyku s Novou Cvernovkou a kontúry získava aj Nové Lido. Do rozvoja týchto lokalít by mali vstúpiť aktéri z verejného sektora, aby podporili ich polyfunkčnosť, zachovanie či tvorbu nekomerčných aktivít a prepojenie s inými časťami mesta.

Aj v tomto prípade máme z tohto roka dobrý príklad: v rámci prípravy výstavby Vydrice mesto podpísalo zmluvu o spolupráci s developerom Lucron, vďaka ktorej sa potvrdilo zachovanie a rozvoj historických a kultúrnych hodnôt územia. Ide o dobrý signál, že existuje spôsob, ako môže dôjsť ku kompromisu medzi verejným a privátnym sektorom. Ak sa chce stať Bratislava úspešným mestom, ktoré aktívne pracuje na svojom zlepšovaní, takéto spolupráce musia pribúdať aj naďalej.

Ak chce mať Bratislava kvalitné centrum, potrebuje ho doplniť verejnou vybavenosťou a lepšie prepojiť s ostatnými časťami mesta. Zdroj: JTRE

Rozvoj dopravnej infraštruktúry nielen technickou otázkou

Rok 2020 priniesol dokončenie viacerých dopravných projektov, ktorých cieľom bolo nielen zlepšenie stavu infraštruktúry, ale aj výrazné skvalitnenie úrovne verejnej či individuálnej automobilovej dopravy a – čo je nóvum – aj súvisiaceho verejného priestoru. Po dlhých rokoch zmarených príležitostí a lacných riešení sa konečne dokončili prvé realizácie, ktoré pôsobia reprezentatívne a nadčasovo.

Veľkými zmenami prešla v tomto roku najmä električková sieť. Po viacerých problémoch a odkladoch bola dokončená modernizácia Dúbravsko-karloveskej radiály, ktorá priniesla nielen komplexné prebudovanie zastaralej a poškodenej električkovej trate, ale aj skvalitnenie priestoru zastávok, koľajového zvršku, ktorý je z veľkej časti zazelenený, a zriadenie dvojice prestupných zastávok (Riviéra a Záluhy). Projekt sa nevyhol chybám (stĺpy trolejového vedenia v strede chodníkov, zachovanie podchodov alebo diskutabilné umiestnenie spevneného zvršku medzi Riviérou a Botanickou záhradou), inak však priniesol výrazne vyšší štandard, ako to bolo pri úpravách v minulosti.

Pozitívne zásahy priniesli aj rekonštrukcie tratí v réžii Dopravného podniku Bratislavy. Oprava trate v Záhumeniciach v Rači priniesla vznik ďalšieho zazeleneného úseku trate s využitím dizajnového vysokokapacitného prístrešku. Na Americkom námestí v Starom Meste zas redukcia bariér, vonkajšej reklamy a využitie kvalitných materiálov (kameň v rámci električkového zvršku a pri dláždení zastávok) viedla k mimoriadnemu vizuálnemu aj funkčnému skvalitneniu prostredia. Cestujúci tak čakajú, nastupujú a vystupujú v podmienkach, zodpovedajúcich vyspelému európskemu mestu.

Hlavné mesto má v pláne pokračovať v takom rozvoji električkovej siete, pri ktorom bude riešená nielen trať a zastávky, ale celý priľahlý uličný priestor – v prípade vnútorného mesta „od fasády k fasáde“. V súvislosti s tým prebehol v priebehu uplynulého roka participatívny proces na Krížnej ulici v Starom Meste, ktorý má viesť k optimalizovaniu návrhu rekonštrukcie ulice pri modernizácii Ružinovskej radiály. To isté sa má zopakovať napríklad na Vajnorskej ulici, kde sa taktiež pripravuje modernizácia Vajnorskej radiály.

V neposlednom rade, mesto tvrdí, že na špičkovej úrovni bude aj úplne nová trať v Petržalke, ktorá sa má (v ideálnom prípade) začať stavať už v priebehu roka 2021. Vzniknúť tu má prvá bratislavská cyklodiaľnica, integrované prístrešky so zelenými strechami alebo nové premostenia Chorvátskeho ramena. Tieto opatrenia sú súčasťou prístupu, v rámci ktorého má obyvateľov či návštevníkov mesta k využívaniu verejnej dopravy motivovať aj vysoká kvalita zastávkových a okolitých verejných priestorov. Doterajšie výsledky sú v tomto ohľade sľubné.

Nanešťastie, podobne pozitívne nemožno hodnotiť rozvoj cyklodopravy. Magistrát aj naďalej počíta s ambicióznym sľubom dokončiť do konca roka 2022 25 kilometrov segregovaných cyklotrás, postup je však veľmi pomalý. Najväčší prírastok je (resp. bude) spojený v otvorením Mlynských nív pre dopravu, okrem ktorých pribudla segregovaná trasa len na Kopčianskej a Slovnaftskej. Mesto aspoň využilo novinku, tzv. ochranné pruhy, na zrekonštruovaných cestách na Pionierskej, Mamateyovej či Pri Kríži.

Ešte stále však nebol celkom naplnený sľub o tvorbe tzv. kompletných ulíc, kde je zabezpečený dostatočný priestor pre všetky druhy dopravy, od pešej po automobilovú. Najbližšie k tomu majú Mlynské nivy, ktoré súkromný investor aj mesto nadnesene nazývajú bulvárom. Od toho má táto ulica stále ďaleko a zmeny projektu prišli prineskoro na to, aby bola kvalita priestoru ešte vyššia. Stále však ide o jeden z prvých príkladov, kedy bola cyklodoprava priamou súčasťou dopravného riešenia a nie len akýmsi prílepkom k ceste.

Ak sa podarí zmeniť zaužívané praktiky pri dizajnovaní ulíc – k čomu boli v dôsledku prijatia prvých koncepčných dokumentov, Manuálu verejných priestranstiev a Technických listov mesta Bratislavy, vytvorené podmienky – bude to pre metropolu znamenať veľa. Ulice sú v podstate najdôležitejším verejným priestorom mesta, lebo sú aj jeho najtypickejším priestorom. Zvýšenie úrovne ich obnovy bude mať preto na mesto a jeho populáciu najväčší dosah.

Zdanlivo jednoduché zásahy - odstránenie bariér, reklamy a kvalitné povrchy - dokážu urobiť z infraštruktúry verejnej dopravy atraktívnu súčasť mesta

Rok architektonických súťaží a verejného priestoru

Bratislava dlhodobo trpela na absenciu architektonických súťaží a starostlivosti o verejný priestor. V minulom období bola zo strany Magistrátu zrealizovaná len jedna jediná (!) na Námestie slobody, kým mestská časť vysúťažila podobu „Landererovho parku“. Medzičasom, aj napriek rozličným menším úpravám, ktoré pribudli najmä v Starom Meste, bratislavský verejný priestor upadal. V roku 2020 sa však toto začalo meniť.

Už vyhodnotenie prvej súťaže na nájomný bytový dom na Terchovskej ulici, usporiadanej Metropolitným inštitútom Bratislavy, ukázal, že v slovenskej metropole bol enormný hlad po súťažení, ako aj potenciál pre vznik zaujímavej architektúry. Podobne zaujímavé výsledky prinieslo aj hľadanie novej podoby promenády na Železnej studničke, Komenského námestia a predovšetkým kúpeľov Grössling, kde sa s nesmierne príťažlivým návrhom presadila talianska kancelária OPPS Architettura. Mesto aktuálne vyhodnocuje aj súťaž na nájomný bytový dom na Parkovej ulici a pred odhalením sú výsledky obrovskej súťaže na Námestie SNP a Kamenné námestie.

Tieto aktivity neprinesú len výrazné zvýšenie kvality budúcich projektov a zvýšenie úrovne verejného priestoru, ale nastavujú aj latku pre iných aktérov: svoje súťaže pripravujú mestské časti aj súkromní investori. Pri mnohých väčších zámeroch je už organizácia súťaže štandardom a v priebehu uplynulého roka boli predstavené viaceré takto obstarané koncepcie: okrem zmieňovaného developmentu na Mlynských nivách od YIT Slovakia alebo Nového Istropolisu od Immocapu je to napríklad „Nové centrum Ružinova“ od MiddleCap, nová Snežienka pod Kamzíkom zo strany Nového Mesta alebo jeden z najdôležitejších zámerov v metropole, kampus ESETu. Ten má navrhovať možno najznámejší svetový architekt súčasnosti, Bjarke Ingels a jeho Bjarke Ingels Group (BIG).

V tomto sa Bratislava stáva z hanby Slovenska vzorom, a to v priebehu relatívne krátkeho obdobia. Okrem toho prináša aj novinku v obstarávaní návrhov na menšie projekty, kedy uzavrela zmluvu na malé a stredne veľké zákazky s tzv. zmluvnými externými kanceláriami. Cieľom je zdynamizovať prípravu nových zásahov, ktoré by boli spojené s vyššou kvalitou. Hlavné mesto chce totiž radikálne zvýšiť úroveň verejných priestranstiev v meste.

Ešte na začiatku roka boli predstavené doslova desiatky menších aj väčších plánov a úprav parčíkov, vnútroblokov či pamätníkov. Pandémia spomalila prípravu nových projektov, Metropolitný inštitút však verejnosť v priebehu roka zásoboval sľubnými obrázkami, prezentujúcimi budúcu podobu viacerých známych a zanedbaných lokalít. V spojení s novými manuálmi tak má mesto v rukách množstvo projektov, ktoré zmenia vnímanie niektorých častí mesta – a možno aj mesta samotného.

Reálna zmena bude samozrejme zložitejšia. Najdôležitejšie úpravy, spojené s reguláciou parkovania a reklamného smogu, na svoje riešenie ešte stále čakajú. Väčšina doteraz predstavených plánov sa sústredí na centrum mesta alebo návštevnícky exponované územia, do prípravy vstupujú aj partikulárne záujmy mestských častí. V každom prípade sa ale počas roka 2020 výrazne zlepšili podmienky pre to, aby prechádzala Bratislava v najbližšom období veľkými architektonickými zmenami.

Výsledky súťaže na kúpele Grössling sú nádherné a ukazujú, aký je potenciál bratislavských súťaží. Zdroj: OPPS Architettura / MIB

Hlavné mesto štátu bez štátu

Príprava veľkého počtu zásahov do verejného priestoru je možná aj vďaka tomu, že na jednom zo svojich výjazdových rokovaní Vláda SR rozhodla o finančnej podpore v prospech Hlavného mesta aj mestských častí. To však bolo ešte v priebehu roka 2019, v období tesne pred voľbami. Od novej vlády, ktorá nastúpila v marci 2020, sa očakávalo, že podporí rozvoj svojej metropoly aspoň čiastočne, to sa však nestalo.

Napriek zložitosti situácie, súvisiacej s pandémiou, o možnej koncepčnej podpore Bratislavy nepadlo ani slovo, hoci už Programové vyhlásenie vlády obsahovalo viacero bodov, ktoré prinášali nádej v zlepšenie. Debata o možnej zmene územnosprávneho členenia mesta, v rámci ktorej by došlo k zániku mestských častí, sa po odpore starostov a primátora skončila takmer skôr ako sa začala, nový Stavebný zákon je stále v nedohľadne a nie sú zatiaľ známe žiadne náznaky o zmene financovania mesta.

V niektorých prípadoch navyše nastala presne opačná situácia, kedy sa záujmy štáty zrazili so záujmami Bratislavy. Najznámejšou takouto kauzou je otázka vedenia električkovej trate v priestore nového centra mesta, kde sa rozhoduje o jej umiestnení pred novou budovou SND na Pribinovej ulici. Ministerstvo kultúry SR sa veľmi hlasno postavilo proti, čo je s ohľadom na fakt, že je vlastníkom pozemkov, zásadný problém. Celá diskusia sa spolitizovala a čoraz menej sa operuje objektívnymi faktami, čo predstavuje pre Bratislavu a budúcnosť dopravy v nej problém.

Nanešťastie, neveľmi priaznivá situácia sa opakuje naprieč viacerými témami, súvisiacimi s Bratislavou. Určitú dobu sa pochybovalo o hospodárnosti rekonštrukcie Slovenskej národnej galérie, kde za skromné peniaze vzniká umelecký komplex európskeho kalibru. Stará budova SND aj naďalej chátra a dlhodobo plánovaná rekonštrukcia mešká. O budúcnosti Hurbanových kasární nie je nič známe a výstavba nemocnice na Rázsochách, ktorá mala byť podľa PVV top prioritou, sa stále nespustila a nebude pravdepodobne spojená ani s architektonickou súťažou. V prípade dopravných projektov sa vývoj hýbe pomaly a rok 2020 zásadnejšie novinky nepriniesol, a to ani v prípade Hlavnej železničnej stanice.

Jedinou témou, kde štát vystupuje ako-tak aktívne, je otázka vzniku Národného kultúrneho a kongresového centra, iniciatívy viacerých osobností z predovšetkým kultúrneho života, ako aj organizácie GLOBSEC. Štát nevylúčil podporu vzniku a prevádzky takéhoto centra, pričom sa spočiatku hovorilo o výške dotácie až do 60 miliónov eur. V tejto chvíli občianske združenie pracuje na analýze ponúk viacerých hráčov, ktorí vyjadrili záujem o jeho výstavbu (známi sú zatiaľ Immocap, JTRE a Incheba), čo sa má stať podkladom pre rozhodnutie vlády.

Napriek tomu je to však podpora štátu nekoncepčná a nedostatočná. Už od vzniku Československa bol rozvoj Bratislavy národnou otázkou, ktorej bola venovaná veľká pozornosť. Nič na tom nezmenili ani zmeny režimov, či už fašistického alebo komunistického. Až v posledných troch desaťročiach došlo k absolútnemu poklesu záujmu o mesto, čo sa na ňom negatíve odráža.

Nanešťastie, ani posledná výmena vlády nepriniesla v tomto smere žiadnu zmenu. Dlhý zástup politikov, ignorujúcich potreby Hlavného mesta, ekonomického srdca krajiny, kde žije viac ako desatina obyvateľstva Slovenska, sa tak rozšíril. Bratislava však nie je sama schopná riešiť všetky svoje problémy, pokiaľ k tomu nemá legislatívny, finančný ani vlastnícky rámec. Ak sa niečo nezmení, bude v najbližších rokoch opäť odkázaná len na nedostačujúce kompromisy.

Štát v tomto roku mesto veľmi nepodporil. Jedinú výnimku predstavuje diskusia o vzniku Národného kultúrneho a kongresového centra, ktoré by mohlo byť aj v Novom Istropolise. Zdroj: Immocap

Prehry roka

Popri všetkých úspechoch, ktoré Bratislava v roku 2020 dosiahla – a netreba sa tváriť, že žiadne neboli – prinieslo uplynulých 12 mesiacov aj viacero prehier, resp. chýb, ktoré sa vôbec nemuseli stať. Tým sa líšia od problémov, ktoré nastali v dôsledku pandémie, ktorá samozrejme zatriasla mnohými zámermi. Tieto prehry sa týkajú verejného aj privátneho sektoru.

Za kľúčový súčasný problém Bratislavy, ktorý vzniká aj jej zavinením (hoci nielen), je kríza dostupnosti bývania, kedy je ponuka oproti dopytu jednoducho taká malá, až sa v Bratislave otvorene hovorí o „pražskom scenári“ – aj metropola susedného Česka sa v dôsledku nedostatočnej výstavby nových bytov dostala do obrovských problémov, z ktorých sa lieči len veľmi ťažko. Slovenské hlavné mesto čelí tejto výzve už dlhšie, no namiesto systematickej vízie jej riešenia ponúklo mimoriadne zle načasovaný a mierne populistický krok: odmietnutie povoľovania apartmánov a ich uznávania za občiansku vybavenosť.

To sa stalo ešte v roku 2019 s upozornením, že to nebude problém, lebo Magistrát bude súbežne pripravovať rýchle zmeny a doplnky Územného plánu. Dnes vidíme, že v tomto mesto absolútne zlyhalo. ZaD 06 boli síce v priebehu roka prijaté, ale s vyše ročným meškaním. Podobne sú na tom ZaD 07, ktoré budú pripravené na schválenie pravdepodobne až na jeseň 2021. Navyše, tieto zmeny neriešia potrebu funkčných úprav niektorých plôch tak, aby na nich bolo možné stavať byty.

Bratislava tak vyniká v riešení detailov mesta, v úpravách verejných priestorov a navrhovaní nových projektov, riešenie dôležitých otázok jej budúcnosti je však zanedbané. Prípravy tvorby nového Územného plánu sa pohli len čiastočne a nie je známe, že by mesto vyvíjalo snahu smerom k vláde, aby bola súčasťou nového Stavebného zákona špecifická požiadavka po tvorbe vlastných stavebných predpisov. Príprava vízie mesta – nového strategického plánu, resp. PHSR 2020-2030 – síce prebieha, očividne však nejde o prioritu, čo sa ukazuje na fakte, že touto témou je poverený tím o dvoch ľuďoch (ak nerátam participáciu).

Smutnú pozíciu má v tomto všetkom Metropolitný inštitút Bratislavy. Viacmenej otvorene sa potvrdzuje, že dnes nejde o holistickú organizáciu, ktorá má priniesť zásadnú zmenu v tvorbe a rozvoji mesta, ale o akúsi architektonickú kanceláriu Magistrátu a najmä kancelárie primátora, keďže aktuálne činnosti by mohla v podstate realizovať aj Kancelária Hlavnej architektky. MIB je vo svojich krokoch neautonómny (čo ukazuje napríklad neschopnosť kriticky sa vyjadriť k politickému rozhodnutiu neobstarávať vlastný dizajn mobiliáru, ale prebrať pražský), nemá definitívne vedenie (čím porušuje kritériá výberu riaditeľov mestských organizácii) a jeho komunikácia pripomína skôr developerský magazín ako hĺbkové informovanie o projektoch, hradených z verejných prostriedkov. Doterajší dojem z výkonu MIBu je veľmi zmiešaný, čo je rizikom pre jeho dlhodobú udržateľnosť.

Mesto sa tak zameriava na témy, ktoré prinášajú takmer okamžite viditeľné výstupy – či už vo forme sľubných vizualizácií alebo priamych fyzických zásahov (napríklad vysadených stromov), ktoré sa koncentrujú v oblastiach, kde to je najviac vidno. V prípade závažnejších otázok nastávajú problémy. To je prípad električky na Pribinovej (hoci v tomto prípade mesto postupovalo správne), meškajúcej implementácie parkovacej politiky alebo dodávania nových nájomných bytov, kde sa z ambiciózneho cieľu dokončiť alebo rozostavať viac ako 1,2-tisíc bytov do konca roka 2022 zatiaľ podarilo odovzdať 6.

Prehry sa však netýkajú len verejného sektora. Rovnako aj v prípade súkromného developmentu sa stále objavujú prípady, ktoré zatrasú verejnosťou a vyvolajú jej oprávnený odpor. V mnohých prípadoch sú spojené s neprofesionálnymi investormi, ktorí chcú rýchlo a jednoducho využiť aktuálnu situáciu a preto predkladajú projekty, ktoré sú len sotva citlivé, disponujú kvalitnou architektúrou alebo by prinášali kvalitné dotvorenie mestského prostredia.

Na začiatku roka sa tak objavila informácia, že sa vlastník objektu „Mamut“ na Cintorínskej ulici pripravuje na jeho asanáciu, pričom ide o zaujímavý industriálny objekt. Až po silnom verejnom odpore sa podarilo (pravdepodobne) tento plán zvrátiť. Ide o podobnú situáciu, aká nastala v roku 2019 pri objekte Design Factory na Bottovej, ktorý chcel majiteľ, spoločnosť ZSE, nahradiť svojim novým sídlom. Aj vtedy bol potrebný občiansky tlak, hoci dnes sa zdá, že osud bývalého skladu je spečatený.

Čo sa týka novostavieb, tak v priebehu tohto roka sa objavilo alebo bolo bližšie predstavených viacero projektov, ktorých podobu považujem za priamy dôsledok krízy dostupnosti bývania. Za danej situácie sa totiž môže predať prakticky všetko. Za tieto považujem oživený zámer polyfunkčného domu Saida, ktorý pripomína panelák, Apartmány Green House, ktorá ponúkajú bývanie nad diaľnicou a čerpacou stanicou, Magnetovú 11, kde majú v zastaralej administratívnej budove vzniknúť lacné byty, alebo znova aktívne Nové Domino v Petržalke. Ostáva veriť, že ide o ojedinelé lastovičky a nie o príznak širšieho trendu – bratislavský development totiž prešiel v uplynulých rokoch kvalitatívnym vzostupom a podobné aktivity by mohli zhoršiť mnohokrát nezaslúžený imidž serióznejších developerov.

Na druhej strane, ani veľké developerské firmy nie sú imúnne voči chybám alebo zlým riešeniam. Týka sa to aj „veľkej trojky“, teda JTRE, HB Reavis či Penta Real Estate. Prvá menovaná spoločnosť odhalila v priebehu tohto roka fasádu Klingerky, ktorá je síce ako najvyššia rezidenčná budova Slovenska úspechom, ale vizuálne ide o katastrofu. Vlajková loď HB Reavisu, Stanica Nivy, sa v čoraz výraznejšej miere stáva tým, pred čím som varoval už dávno: do seba zahľadeným komerčným „kontajnerom“ (citujúc teoretika architektúry de Solà-Moralesa), ktorý sa k okoliu správa až nepriateľsky, hoci je priamou súčasťou nového centra. Penta Real Estate zas pokračuje v ad-hoc rozvoji Borov a urbanistická vízia ich kľúčovej časti je katastrofálnym omylom.

Špecifickou formou prehry je debata o NKKC a zvlášť o Novom Istropolise. Developer Immocap získal pôvodný komplex Domu odborov Istropolis už v roku 2017 a odvtedy sa venuje príprave nového developmentu. V medzinárodnej a dobre obsadenej súťaži, podoprenej o rozsiahle analýzy, vybral návrh, ktorý komplexne rieši celý blok a prináša najživotaschopnejšiu alternatívu, ktorá má nahradiť architektonicky vzácny, no čoraz menej funkčný neskoromodernistický komplex. Pôjde o stratu, no vyváženú mimoriadne kvalitným zámerom, ktorý by mal pôvodný Istropolis nahradiť.

Je to však následná diskusia, ktorá je sklamaním. Odpor časti (odbornej) verejnosti sa dal očakávať, zarážajúca je však jeho forma, kedy inak špičkoví experti ako keby popierali realitu a namiesto konštruktívneho dialógu uprednostňovali emotívne vyhlásenia o kultúrnom barbarizme. To však neprináša žiaden posun pri snahe o maximalizáciu zachovania hodnôt pôvodného Istropolisu v novom developmente. Ide zároveň o symptomatickú súčasť akýchkoľvek debát o rozvoji Bratislavy, ktorá sú extrémne polarizované, a to v mnohých prípadoch kvôli malicherným dôvodom.

Mimochodom, pomalosť mesta pri zmenách Územného plánu má svoj dosah aj na projekt NKKC – druhý najsľubnejší zámer umiestnenia centra v Novom Lide je totiž závislý od zmeny ÚP. Do istej miery tak aj pomalosť územného plánovania, resp. prístup Magistrátu, kedy sú zmeny a doplnky prijímané v tematických balíkoch, odsudzuje Istropolis na zánik.

Za jednu z najväčších káuz roka možno považovať diskusiu ohľadne električky pred novým SND. Ministerstvo kultúry je proti, čo ohrozuje budpcnosť dopravy v downtowne. Zdroj: JTRE

Záverom: Čo nám dal rok 2020 a čo môžeme očakávať v roku 2021?

Fakt, že napriek za posledné storočie neslýchanej kríze sa Bratislava aj naďalej rozvíjala a hoci s menšou dynamikou, ale predsa len sa mnoho vecí zlepšilo, je dôkazom o enormnom rozvojovom potenciáli slovenskej metropoly. Mesto má stále priestor pre výstavbu, dopĺňanie nových funkcií a zlepšovanie verejných priestorov. Aj naďalej disponuje vysokou kvalitou ľudského kapitálu a mimoriadne výhodnými podmienkami pre vznik mesta so skvelou životnou úrovňou.

Veľmi pomaly sa k tomuto cieľu aj blíži. Okrem zmienených vecí možno spomenúť niekoľko ďalších trendov, ktoré ju krok po kroku menia: postupne sa vypĺňajú staromestské prieluky, každým rokom pribúdajú zrekonštruované pamiatky (a otvorili sa dvere rekonštrukcii lekárne Salvátor), industriálna architektúra je vnímaná ako pozitívna hodnota, verejnosť objavuje Bratislavský lesopark, čo sa odráža na jeho horúčkovitej revitalizácii, developeri už viacmenej automaticky realizujú zelené strechy či úseky cyklotrás a nové administratívne budovy spĺňajú vysoké štandardy udržateľnosti. Projektov, kde by vznikali byty s katastrofálnymi dispozíciami a kde by nebola dostupná aspoň základná vybavenosť, je čoraz menej. Navyše, odbornej literatúry, venujúcej sa urbanizmu, neustále pribúda.

Napriek všetkému sa tak Bratislava citeľne mení. Bolo by nespravodlivé, keby sa časť zásluh nepripísala aj aktuálnemu vedeniu mesta. Ak je však ambíciou výraznejšia premena metropoly a jej posun ďalej, ako je len európsky priemer, s doterajšími krokmi sa nemožno dlhodobo uspokojiť. Takisto nemožno prehliadať, že za peknými víziami a obrázkami sa skrývajú prehlbujúce sa tiene problémov, ktorých neriešenie ohrozuje konkurencieschopnosť Bratislavy z ekonomického hľadiska aj z pohľadu kvality života.

Fakty sú neúprosné. Rastúci počet expertov upozorňuje na riziká, súvisiace s klimatickou zmenou, transformáciou trhu práce, nástupom umelej inteligencie alebo s demografickým vývojom. V mestách sa tieto megatrendy prelínajú a tieto musia byť pripravené a flexibilné, ak chcú na ne vhodne a včas reagovať. Dá sa to isté povedať o Bratislave? Osobne o tom veľmi pochybujem.

To ostáva výzvou aj pre rok 2021. Nepredpokladám, že by v prípade cien bývania mal nastať nejaký zásadnejší otras, rovnako ako neočakávam „spľasnutie realitnej bubliny“. V dôsledku ekonomických problémov vo zvyšku krajiny považujem za o to viac pravdepodobné, že viac ľudí bude hľadať ekonomické istoty v metropole. Dopyt po všetkých formách bývania sa tak po vakcinácii a odznení koronavírusu obnoví a bude opäť konfrontovaný s nízkou ponukou, ktorá dokonca klesá. Ak však na ňu neodpovie Bratislava, development bude prebiehať na predmestiach.

Mesto sa tak nezbaví ani sa nezačne približovať redukcii dopravných problémov. Práve naopak, dokončenie rýchlostnej cesty R7 prenesie dopravné zápchy bližšie k centru. Bratislava bude doplácať na zanedbanú prípravu viacerých projektov rozvoja cestnej infraštruktúry (napríklad Severnej tangenty, predĺženia Bojnickej alebo tzv. obchvatu Vrakune), železničnej infraštruktúry (najmä vo forme vzniku TIOPov) alebo električkovej siete. Uzavretie debaty ohľadne električkovej trate pred SND v roku 2021 nepovažujem za pravdepodobné, problémom bude už len schválenie príslušnej zmeny ÚP.

Bohužiaľ, ani v tomto neočakávam zásadnejší posun. Plánovanie mesta si bez zmeny legislatívy pôjde aj naďalej svojím pomalým tempom (pri tak komplexnej téme sa samozrejme mnohé veci nedajú urýchliť, v Bratislave sa však robia chyby a mesto čelí nedostatku kapacít), výrazné zrýchlenie sa neočakáva ani pri povoľovaní novej výstavby. Magistrát bude novostavby aj naďalej prísne posudzovať, čo môže viesť k nižšiemu prírastku bytov.

Samozrejme, aj naďalej budú pribúdať nové zaujímavé zámery. V dohľadnej dobe sa predpokladá odhalenie developmentu na mieste Výskumného ústavu zváračského, bližšie k realite bude pokračovanie River Parku, témou bude výstavba v Centrálnom rozvojovom koridore v Petržalke a nové výškové budovy sa možno začnú budovať alebo pripravovať v Novom Meste v blízkosti Vajnorskej a Tomášikovej ulice. Ďalšie projekty sa budú plánovať na okrajoch mesta, v Dúbravke, Devínskej Novej Vsi či vo Vajnoroch.

Popri tom bude mesto aj mestské časti predstavovať a realizovať zlepšenia verejných priestorov, organizovať nové súťaže, sadiť tisíce stromov, inštalovať lavičky a rozširovať sieť cyklotrás. Navonok tak bude všetko vyzerať tak, že sa Bratislava konečne mení na vyspelé mesto, sledujúce trendy 21. storočia.

Zdanie však môže niekedy klamať. Popri týchto témach treba riešiť aj zásadné problémy, ktorých riešenie presahuje nielen jedno, ale aj dve alebo tri volebné obdobia, hoci konať treba už teraz. V súčasnej dobe, kedy sa vývoj zrýchľuje a na adaptáciu alebo reakciu nám ostáva čoraz menej času (v prípade klimatických zmien nám vlak už možno aj utiekol, len si to nechceme pripustiť), je ich odkladanie doslova nebezpečným činom. Priebeh tohtoročnej krízy, ktorá zatriasla globálnou spoločnosťou a slovenskou zvlášť, by mohol byť dobrým mementom toho, k čomu vedie odkladanie nepopulárnych krokov.