Adrian Gubčo 18.01.2022 12:16

Bytový dom Zelenka ide do povoľovania, vášne vyvoláva aj naďalej

Parkovisko medzi Palkovičovou a Záhradníckou ulicou v Ružinove je dlhodobo predmetom konfliktov medzi lokálnou komunitou a majiteľom pozemkov pod ním. Kým časť obyvateľov si želá, aby tu aj naďalej ostali možnosti voľného parkovania, vlastník chce pozemok zdevelopovať. Zámer už vstúpil do povoľovacieho konania, čo opäť vyvolalo aktivitu u odporcov aj politikov.

Zdroj: Zelenka a.s. / EIA

Genéza problému siaha už do obdobia dve desaťročia dozadu, kedy boli parkovacie plochy, vybudované v rámci sídliska Nový Ružinov, prenajaté súkromníkovi. Už vtedy sa hovorilo o výstavbe na tomto mieste. V roku 2006 boli pozemky definitívne odpredané, v roku 2008 sa k nim dostal súčasný vlastník. Už od začiatku sa téme venovalo aj miestne občianske združenie, ktoré bolo vo svojom odpore natoľko úspešné, že sa mu podarilo v roku 2008 zastaviť povoľovanie pôvodne plánovaného projektu.

Vo výsledku sa ale aktivistom nepodarilo výstavbu zastaviť definitívne, rovnako ako dosiahnuť trvalé sprístupnenie parkoviska. Dlhé roky sa niesli v znamení sporov, petícií, stanovísk, žiadostí a podnetov, cieľ občianskeho združenia – zachovať parkovisko a park – sa ale nepodarilo dosiahnuť. Majiteľ, spoločnosť ZELENKA a.s., blízka skupine DANICON Holding, medzičasom pokračoval v príprave nového zámeru. Pod názvom Byty Zelenka bol odhalený na konci roka 2020. Okrem nových bytov či retailovej časti sa prezentoval aj pomerne veľkorysým priestorom pre parkovanie.

V snahe o upokojenie situácie tak investor navrhol vznik dvojice bodových objektov s 12 a 8 nadzemnými podlažiami, ktoré by boli prepojené dvojpodlažnou horizontálnou podnožou. Zároveň však plánuje vybudovanie štyroch podlaží parkovania, z toho až troch podzemných. Novovzniknuté parkovacie miesta mali v podstate úplne nahradiť zabraté stojiská. Developer prezentoval plán, podľa ktorého by dve podlažia patrili rezidentom projektu, jedno podlažie by bolo určené pre obyvateľov Palkovičovej a jedno pre návštevy. Spolu sa uvažovalo až o 403 parkovacích miestach, vysoko nad pôvodný počet približne 120 miest.

Táto ponuka podľa všetkého aktivistov nezaujala. Verejnosť očakáva parkovanie zadarmo, zachovanie statusu quo, žiadnu výstavbu a „záchranu parku“. To však vysoko pravdepodobne nie je reálny scenár. Developer totiž pokročil v príprave zámeru, ktorý predložil do zisťovacieho konania v rámci posudzovania vplyvov na životné prostredie (EIA). Ide o jednu z úvodných fáz povoľovacieho procesu.

Zelenka má mať aj podľa aktuálneho zámeru predtým prezentovanú podobu. Obsahovať bude okolo 109 bytov a apartmánov (nárast oproti pôvodne odhadovanému číslu 80), z toho bude 58 vo vyššom západnom bloku A a 51 v nižšom bloku B. Celkovo bude v projekte 22 jednoizbových bytov, 30 dvojizbových, 33 trojizbových a 11 štvorizbových. Apartmánov bude 13, z toho 8 bude mať výmeru medzi 60-90 metrami štvorcovými. Zvyšné budú menšie. Odhadovaný počet obyvateľov je 251. Súčasťou projektu je retail v podnoži v celkovej výmere 399 metrov štvorcových. Z daných bilancií sa zdá, že developer chce osloviť všetky skupiny obyvateľstva a neorientuje sa na nejakú špecifickú.

Výraznejšou zmenou prešiel v novom projekte koncept parkovania. Aj naďalej sa má parkovať na štyroch podlažiach, vrátane prvého nadzemného. Na prvom nadzemnom a prvom podzemnom vznikne 135 miest pre rezidentov. Na druhom podzemnom podlaží – pôvodne uvažovanom pre ľudí z Palkovičovej – je uvažovaných 103 miest, na treťom podzemnom pre návštevy 106 miest (hoci s ohľadom na záujem mesta či mestskej časti). Investor tak „ušetril“ nie na ľuďoch z okolia, ale na budúcich rezidentoch, kde pravdepodobne dospel k záveru, že toľko stojísk nie je potrebných a stále spĺňa normu.

Zelenka sa aj naďalej prezentuje vcelku príjemnou architektúrou, ktorej dominujú horizontálne pásové balkóny, decentná farebnosť a využitie zelene na strechách aj terasách. Investor chce na popri Záhradníckej zrealizovať obojsmernú cyklotrasu. Za problematické považujem riešenie vjazdu do garáže na prvom nadzemnom a podzemnom podlaží a výškové oddelenie parteru od ulice, nejde však o nedostatky, ktoré by boli dôvodom pre odmietnutie celého zámeru. Za architektúrou stojí kancelária Kyska Architects.

Okrem posudzovania EIA bol projekt už pred časom podaný na Magistrát na posúdenie investičného zámeru. V tejto chvíli by tak mal čakať aj na vydanie záväzného stanoviska. Tak ako na konci roka 2019, aj teraz je ako predpokladaný dátum spustenia výstavby uvedený prvý kvartál roku 2023, čo by znamenalo dokončenie do konca roka 2025.

Zdroj: Zelenka a.s.

Hoci s určitými nedostatkami, Zelenka je predsa len celkom pekný a mestotvorný projekt, ktorý vhodne dotvorí severnú stranu Záhradníckej ulice. Tá má v tomto úseku charakter rušnej triedy so štvorprúdovou cestou a stredovým električkovým pásom, ktorý je zazelenený kvalitným trávnikovým kobercom. Južná strana ulice je síce zdevastovaná parkovaním, predsa len však ide o kompaktnú zástavbu so živým parterom. V prípade kvalitnej rekonštrukcie verejného priestoru by mohla mať Záhradnícka skutočne veľkomestský charakter.

Snahy aktivistov preto považuje za kontroverzné. Situácia s parkovaním nie je v lokalite ideálna, tu sa však ponúka veľmi dobrá šanca na kompromis – lokalite sa nenásilným spôsobom skompaktní a obyvatelia získajú možnosti kvalitnejšieho parkovania. Technické riešenie projektu počíta s tým, že obyvatelia Palkovičovej budú mať vjazd do druhého podzemného podlažia zabezpečený priamo z ich ulice a nie zo Záhradníckej. Hmota bytoviek odhluční rušnú ulicu a nové služby obohatia vybavenosť v lokalite. K narušeniu existujúcej zelene nepríde.

Odpor však napriek tomu neustáva, čo svedčí o jeho iracionalite. Navyše teraz píše ďalšie dejstvo, keďže lokálna politická skupina ohlásila, že „našla riešenie“. Podľa týchto miestnych politikov, zámer je zlý, lebo obyvateľom susedných 13-podlažných panelákov prídu nové domy privysoké. Argumentuje aj tým, že pred dvadsiatimi rokmi bolo parkovisko ešte verejné. Podľa jej zistení navyše Magistrát vlastní stavbu parkoviska, hoci už nie pozemky. Preto chce dosiahnuť, aby sa tu súkromný development nerealizoval.

Namiesto toho navrhuje zámenu pozemkov, v rámci ktorej investor získa súčasné parkovisko v susedstve objektu Kovoprojekt. Na mieste Zelenky by zas podľa politikov mal Magistrát ideálne vybudovať moderný parkovací dom so zeleňou a aktívnym parterom od Záhradníckej. Takéto riešenie údajne odobrili aj miestni obyvatelia. Čo sa týka nového projektu na druhej strane ulice, politická skupina Team Vallo pre Ružinov žiada aj zriadenie náhradného parkovania pre verejnosť namiesto zabraných parkovacích miest. Politici naznačujú, že o tomto už s investorom rokujú a ten predbežne súhlasil.

Dané riešenie považujem za maximálne nevhodné. Budovať parkovací dom popri mestskej triede je krokom späť, ktorý vypovedá o Bratislave ako o autocentrickom meste, ktoré vzácne pozemky obetuje automobilizmu namiesto efektívneho a polyfunkčného projektu (kde môže byť parkovanie tiež). Zaujímavé na tom je, že to pripomína situáciu inde v Bratislave – konkrétne na Račianskej plánovala Penta Real Estate parkovací dom v rámci projektu Pri Mýte, do veľkej miery zhodný s predstavami aktivistov a politikov v Ružinove. Neskôr ho redizajnovala na bytový dom. Architektom bol ten istý človek, ktorého meno má táto politická skupina v názve.

Diskusia ohľadne tohto projektu poukazuje na zaostalosť uvažovania o meste a mestskom urbanizme. „Nie sme na Manhattane,“ konštatuje Team Vallo pre Ružinov. Vzdialenosť 15 metrov medzi domami pritom považuje za malú. Ide však o úplne štandardnú šírku obslužnej mestskej ulice, čo potvrdzuje napríklad aj pražský Manuál tvorby verejných priestranstiev (str. 71). Zároveň si treba naliať čistého vína – ak by Starý Ružinov pôsobil skutočne ako mestská štvrť a nešlo by o v tejto časti mesta nevhodné sídlisko, ani zďaleka by nebola zástavba tak rozvoľnená s veľkými priestranstvami v okolí. Projekt takéhoto typu lokalite vôbec neublíži.

Mám veľkú obavu, že podobných situácií, kedy budú aj bezproblémové projekty bojovať s obrovskými komplikáciami, bude čoraz viac. Zvlášť to platí v predvolebnom období, kedy sa politici a kandidáti pasujú do roly „záchrancov“ verejnosti. Snaha o politický zisk však prinesie presný opak: ublížené nebude len investorom, ale aj mnohým ľuďom, hľadajúcim bývanie, a kumulatívne aj celej Bratislave. Nanešťastie, nezdá sa, že by z toho dnes existovala cesta von.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.