Adrian Gubčo 11.12.2020 15:23

Záhradnícka 29 je konečne v rekonštrukcii

Záhradnícka ulica je vo svojom staromestskom úseku relatívne peknou ulicou s kvalitnou mestskou zástavbou a stromoradiami. Jednotlivé domy sú väčšinou v dobrom stave a postupne sa opravujú. Výnimkou bol objekt na Záhradníckej 29, ktorý bol dlhodobo opustený a chátral. Dnes sa to však začína meniť, keďže sa podľa všetkého spustila realizácia rovnomenného projektu.

Zdroj: Lekris s.r.o.

Zástavba tejto časti Záhradníckej začala postupne vznikať v medzivojnovom období, dobudovaná v prvých desaťročiach po Druhej svetovej vojne. Domy sa vyznačujú na bratislavské pomery nebývale vyrovnanou mierkou zástavby, čo v princípe dodržali aj nové vstupy do územia, napríklad polyfunkčný komplex na Námestí Martina Benku alebo budova Sociálnej poisťovne. Jednou z výnimiek je objekt v susedstve poisťovne – Záhradnícka 29, ktorá má dnes štyri nadzemné podlažia.

Už čoskoro by sa to však malo zmeniť. Budova sa zahaľuje do lešenia a už niekoľko týždňov tu prebiehajú stavebné práce. Investor Lekris s.r.o. tu podľa všetkého odštartoval rekonštrukciu a nadstavbu objektu, ktorý sa zmení na polyfunkčný projekt Záhradnícka 29 (starší názov Garden Passage). Navýšiť by sa mal o dve podlažia, pričom najvyššie bude ustúpené. Obnovená bude aj do vnútrobloku vrazená dvorová sekcia, ktorá v dôsledku svojho stavu pôsobila mimoriadne zlým dojmom.

Po dokončení sa bude v projekte nachádzať 18 apartmánov a dvojica priestorov, využiteľných ako obchody alebo kancelárie. Na prvom podlaží vznikne akási pasáž, ktorá bude viesť k jadru, z ktorého budú jednotlivé apartmány prístupné po pavlači. Svetlotechnické podmienky tak nemusia byť ideálne, napriek tomu má byť ich štandard na dobrej úrovni – hoci oficiálna webstránka ho nijako nešpecifikuje. Dispozície sú pomerne netradičné a reagujú na pomery existujúcej stavby, v určitých prípadoch im však nemožno uprieť veľkorysosť.

Súčasťou niektorých dvojizbových apartmánov sú napríklad uvažované pracovne, čo bolo v tomto prípade skôr kompromisom, ako využiť priestor. O rozšírení bytov o pracovne sa však v dôsledku pandémie koronavírusu COVID-19 otvorene špekuluje, z tohto hľadiska by tak mohol byť projekt na Záhradníckej 29 atraktívny. Zaujímavý je aj strešný apartmán s výmerou 136 metrov štvorcových (plus 83 metrov štvorcových terasy), ktorý by bol ideálny aj ako kancelária menšej firmy – napríklad právnickej, ktoré inak obsadzujú bytové priestory v tejto lokalite. Cenník zverejnený nebol.

Odhalené vizualizácie prezentujú pomerne jednoduchú architektúru, ktorá však bude v kontexte Záhradníckej pôsobiť dobre. Najvýraznejšou zmenou, okrem nadstavby, je veľké zväčšenie okenných otvorov smerom na Záhradnícku ulicu. Parter bude jasne odčlenený a aktívny. Dvorová časť bude ešte jednoduchšia, čo je však v poriadku a v súlade s pôvodnou architektonickou tradíciou. Autorom návrhu je kancelária Ditta.

Ak sa výstavba skutočne naplno rozbehne a nebude nijako zásadne spomalená či narušená, Záhradnícka 29 by mohla byť dokončená v roku 2022. Jej rekonštrukciou a nadstavbou získa Záhradnícka ulica celistvejší ráz, ožije ďalší kúsok mestského parteru a úroveň lokality sa vo všeobecnosti pozdvihne.

Dvorová časť. Zdroj: Lekris s.r.o.

V širšom centre Bratislavy tak zanikne ďalšia dlhoročná „čierna diera“, prázdna budova, ktorej rekonštrukcii bránili vysoké náklady na jej prípadné komerčné využitie. Zmenšujúci sa počet parciel pre výstavbu nových bytov (a apartmánov) v tejto časti Bratislavy spolu s vysokými cenami bývania však vedie k zvýšenému objemu revitalizácií podobných budov. Klesajúca dostupnosť bývania tak prináša aspoň nejaké benefity.

Ďalším pozitívom by mohla byť vyššia aktivita na zastavovaní prieluk. V poslednej dobe sme skutočne svedkami, že premenou prešli mnohé nevyužívané či slabo využívané pozemky: na Námestí 1. mája sa dokončuje Metropolitan Star od AMALCA Development a vedľa neho rastie Kesselbauer od Proxenty, na Dunajskej sa finalizuje Nová Dunajská od Benefit Finance, pred dokončením sú aj „Nové byty Staré Mesto“ na Mickiewiczovej od spoločnosti Fingest. Mesto sa postupne skompaktňuje, voľného miesta v prielukách však ostáva veľa.

Na rad teraz prichádzajú najkomplikovanejšie pozemky a parcely, kde developmentu bráni forma vlastníctva (napríklad v prípade asi najhoršej prieluky v Bratislave medzi Gorkého a Laurinskou ulicou, ktorá patrí Ministerstvu kultúry), alebo majetkové spory (Vajanského nábrežie, Župné námestie). V prípade, že by ich budúce vyplnenie malo vysokú architektonickú úroveň, Bratislava by pôsobila omnoho lepším dojmom, keďže ide nezriedka o mimoriadne exponované lokality.

Daný typ výstavby patrí k najvhodnejším formám zahusťovania a zlepšovania funkčnosti mestského prostredia. V súlade s tým by mali existovať aj určité incentívy, ako podporiť development v daných situáciách – najmä vo forme menej prísnych parkovacích noriem, ktoré enormne predražujú výstavbu v lokalitách, kde sa dá parkovanie riešiť výlučne v podzemí. Iným príkladom by mohla byť výnimka z platby Poplatku za rozvoj, keďže jeho cieľom je kompenzovať záťaž, ktorá v dôsledku výstavby vzniká. Development v prielukách však môže mať pri vzdialenejšej perspektíve opačný efekt, kedy zefektívňuje využitie územia a záťaž nevzniká inde.

V každom prípade, nedostatok priestoru pre rozvoj bude Bratislavu (a Slovensko) nútiť k hľadaniu ciest, ako vo väčšej miere transformovať dnes nevyužívané plochy. V opačnom prípade riskuje nielen ešte horšie problémy s dostupnosťou bývania, ale aj s úpadkom jedného z kľúčových hospodárskych sektorov – stavebníctva (tvorí asi 7,6% HDP). Po šoku pre gastronómiu, cestovný ruch či kultúru si takéto niečo slovenská metropola a s ňou celý štát už dovoliť nemôže.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.