Adrian Gubčo 03.01.2020 13:00

Staromestské prieluky sa vypĺňajú

Jedným z pozitívnejších dôsledkov vysokých cien bývania je meniaca sa výhodnosť zástavby menších pozemkov v centre – prieluk v pôvodnej zástavbe, ktoré v mnohých prípadoch pôsobili veľmi zle. V súčasnosti však rastie hneď niekoľko projektov, ktoré využívajú takéto priestory, čo prispeje k vytvoreniu pocitu kompaktnejšieho mesta.

Metropolitan Star

Prieluky v Bratislave vznikli, resp. vznikajú trojakým spôsobom. Prvým z nich je násilná deštrukcia počas vojnových udalostí. Ide o najmenšiu skupinu a mnohé z takýchto miest, kde v dôsledku bombardovania alebo bojov zanikli pôvodné budovy, bolo už zacelených. Výnimku tvoria azda Šafárikovo námestie, kde nebol obnovený Landererov palác, a Poštová, kde bola prerazená nová ulica, no zástavba v jej okolí nie je ukončená.

Druhú skupinu tvoria parcely, kde bola pôvodná zástavba zasanovaná v očakávaní realizácie rozsiahlejšej urbanistickej vízie, k nej však už z rozličných dôvodov nedošlo. K takýmto deštrukciám dochádzalo už za Prvej republiky, výraznejšie však za socializmu. Dnes sa takéto diery postupne zastavujú, hoci pôvodné vízie sa už nerealizujú.

Tretia a pravdepodobna najväčšia skupina prieluk je tvorená objektami, ktoré neudržali tempo s rozvojom okolia a v prostredí ostali ako relikty z minulosti s odlišným charakterom a ďaleko menšou mierkou. To viedlo k ich chátraniu alebo deštrukcii. Najviac prieluk má dnes práve takýto charakter a najviac sa zastavujú. V dnešnom update tvoria aj najväčšiu skupinu.

Multi Use House (Nové byty Staré Mesto)

Projekt, ktorý sa oficiálne volá Multi Use House, v komunikácii však používa názov Nové byty Staré Mesto, rastie na dlhodobo prázdnom pozemku na Mickiewiczovej ulici, kde sa predtým nachádzal malý, jednopodlažný objekt. Pozemok s už povoleným projektom bol dlhšie na predaj, musel však prísť až masívny rast cien nehnuteľnosti, aby sa reálne objavil záujemca a development rozostaval.

V husto zastavanom mestskom bloku tak pribudne dvojica objektov, od ulice mohutnejší sedempodlažný, kým vo dvorovej časti vzniká menšia, trojpodlažná časť. Projekt je predovšetkým rezidenčný, celkovo v ňom vznikne 34 bytov a apartmánov (25 vo väčšom objekte, 9 v menšom). Vo väčšej budove však vznikne aj menší retail na ploche 120 metrov štvorcových. Pod objektami sa nachádza dvojpodlažná podzemná garáž pre 41 automobilov.

Developerom projektu je spoločnosť Fingest s.r.o., ktorá prebrala návrh skúseného architekta Ľubomíra Závodného. Development bude moderný, no v lokálnom kontexte skôr nenápadný. Dôležité je, že dobre doplní zástavbu Mickiewiczovej, ktorá sa môže perspektívne stať atraktívnym predĺžením pedestrianizovanej Obchodnej ulice v podobe zdieľanej zóny.

Dokončenie projektu, kde dnes rastie tretie nadzemné podlažie pri vyššej časti, sa očakáva už v auguste tohto roka. Ide o pomerne ambiciózny termín.

Metropolitan Star

Dlhoočakávaný development na dlhej parcele medzi Námestím 1. mája a Banskobystrickou ulicou bol prvýkrát predstavený už pred krízou, trvalo však takmer desaťročie, kým začal reálne rásť. Pomerne veľký projekt pozemok využije takmer v maximálnej možnej miere, do prostredia však prináša zástavbu mestského charakteru, ktorá nahradí pôvodnú staršiu zástavbu, kde okrem iného sídlilo známe kino Hviezda.

Metropolitan Star pozostáva z trojice objektov – administratívnej budovy od Námestia 1. mája, stredového apartmánového domu a bytového domu od Banskobystrickej. Kancelárska budova bude mať deväť podlaží, apartmánový dom sedem, bytový dom osem. Oddelené od seba budú parkovo upravenými nádvoriami, pod ktorými sa bude nachádzať parkovanie.

S ohľadom na polohu v centre možno oceniť vysokú mieru polyfunkčnosti projektu, kde sa bude v rámci jedného komplexu nachádzať bývanie, práca aj retail. V ponuke je 20 bytov v rezidenčnej sekcii, hoci celkový počet je 25, čo zahŕňa exkluzívne penthousy, ktoré neboli odhalené. Počet apartmánov zatiaľ nie je známy, kancelárie by však mali zaberať približne 7-tisíc metrov štvorcových. V prípade retaiu je dôležitým prvkom údajné obnovenie kina, k čomu sa zaviazal ešte pôvodný investor v minulosti.

Developerom projektu bola spoločnosť Archikód, ktorá ho mala aj rozbehnúť, dnes je však situácia iná – za developmentom stojí spoločnosť Metropolitan Star a.s., ktorej akcionárom je Bora Real, personálne blízka developerovi Amalca Development. Projekt vychádza z návrhu Ľubomíra Závodného, ktorý prepracoval Archikód spojený s architektonickou kanceláriou Vavrica Architekti.

Hoci od predstavenia prvotného konceptu prešiel development racionalizáciou, ide v princípe o dobrú výplň územia, najmä od Banskobystrickej, kde bude dotvorené domoradie a zvýšená úroveň priestoru v tesnom kontakte s Prezidentskou záhradou. Práce sú zatiaľ najpokročilejšie od Námestia 1. mája, kde už bola takmer dosiahnutá hrubá stavba. Dokončenie sa predpokladá v prvej polovici roka 2021.

Po dobudovaní Metropolitan Star bude v jeho susedstve nová prieluka, teda miesto pre zástavbu po asanácii pôvodných štruktúr spoločnosťou Proxenta. Tá tu pripravuje projekt Kesselbauer, priamo spojený so zámerom Vila Biela, ktorý zas vyrastie na Banskobystrickej. Projekt je ešte stále v komplikovanom povoľovacom konaní.

Metropolitan Star, pohľad z Prezidentskej záhrady

Polyfunkčný objekt Grösslingova

Aktivita sa v poslednej dobe rozbehla na menšom pozemku na Grösslingovej ulici, v susedstve Liga pasáže naproti gymnáziu. Taktiež ide o pozemok, ktorý ostal dlhodobo prázdny, a ide o príklad prieluky, ktorá vznikla v dôsledku očakávania realizácie širšej urbanistickej vízie.

Tou bolo predĺženie Bezručovej a jej prepojenie s Rajskou ulicou, čím by sa zlepšila priechodnosť územia, plán sa však ukázal ako nereálny už počas socializmu, kedy namiesto spojenia ulíc vznikla inak zaujímavá, v tomto kontexte však nevhodná budova banky s rezidenčnou časťou od architekta Karola Paluša. Pozemok od Grösslingovej sa tak v podstate otvoril pre zástavbu.

K tej dochádza až teraz, kedy tu developer BDS – Bratislavská dražobná spoločnosť realizuje polyfunkčný objekt s bývaním a (pravdepodobne) občianskou vybavenosťou. Očakáva sa vznik šiestich bytových jednotiek v budove pozostavajúcej z dvoch častí, na Liga pasáž nadväzujúcej šesťpodlažnej a východnejšie osadenej štvorpodlažnej, čo je dané snahou o rešpektovanie svetelných podmienok v husto zastavanom kontexte. Počet parkovacích miest bude 18, nachádzať sa budú v dvoch podzemných podlažiach.

Vzhľad budovy nie je známy, hoci svojho času štúdiu pre zástavbu pozemku vypracovala popredná slovenská kancelária Architekti BKPŠ. Ak by skutočný projekt túto štúdiu aspoň trochu pripomínal, mohlo by ísť o zaujímavú formu vyplnenia priestoru. Aktuálnym projektantom je však kancelária Salpietra&Gajdos Architects. Dokončenie projektu sa očakáva v 1Q 2021.

Nová Dunajská

Nadštandardný projekt Nová Dunajská patrí aktuálne k najprestížnejším developmentom v meste. Ide zároveň o nahradenie pôvodnej zástavby v podobe banálneho administratívneho objektu. Na jeho mieste je už v pokročilej fáze výstavby bytový dom, ktorý zarovná domoradie na severnej strane rovnomennej staromestskej ulice.

Developer Boax v Novej Dunajskej predstavil jeden z etalónov kvalitného mestského bývania, čo je dané formou, architektúrou, štandardom a v neposlednom rade aj cenami. V šesťpodlažnom dome vznikne 20 bytov, z ktorých sú dnes dostupné ešte tri (zhodou okolností, tie najväčšie). Na prvom podlaží bude menšia občianska vybavenosť vo výmere 287 metrov štvorcových, v podzemí vznikne 35 parkovacích miest.

Dom bude vizuálne príťažlivým doplnkom ulice, čo je dané jeho solídne pôsobiacou architektúrou od jedného z našich najoceňovanejších súčasných architektov, Petra Jurkoviča a kancelárie JRKVC. Ide pravdepodobne o najväčšiu doterajšiu realizáciu tohto architekta, ak nerátam už dávnejšie postavený projekt Dunajská Inner City Residence ešte pod hlavičkou kancelárie GutGut. Ak budú aj ďalšie väčšie projekty v takejto úrovni, potom treba len dúfať v ďalšie zákazky pre JRKVC.

Spustenie kolaudácie sa očakáva v septembri tohto roka so sťahovaním rezidentov v decembri 2020. Aktuálne sa buduje piate nadzemné podlažie, po ktorom vznikne ešte šieste ustúpené.

Prečo sa prieluky nezastavujú rýchlejšie

Aktuálny rozvoj výstavby v prielukách je dôsledkom rastu cien nehnuteľností, kedy sa výstavba aj na mimoriadne komplikovaných pozemkoch stáva ekonomickou. Donedávna totiž platilo, že developeri nevedeli kvôli splneniu určitých zákonných noriem a požiadaviek postaviť návratný projekt. To sa pri aktuálnych cenách, bežne presahujúcich 3-tisíc eur za meter štvorcový, mení.

Napriek tomu ostáva ešte mnoho pozemkov prázdnych a je otázne, kedy sa to zmení. Okrem niektorých, ktorých premenu brzdí priamo vlastník, ktorý o to v tejto chvíli nemá záujem (to sa týka napríklad obrovskej prieluky medzi Laurinskou a Gorkého ulicou pri Paláci Motešických alebo parkoviska naproti Prioru na Kamennom námestí), to je dané aj stále veľmi prísnou parkovacou normou, ktorá núti stavebníkov aj v centrách miest v dobrej dostupnosti verejnej dopravy budovať enormné počty parkovacích miest.

Parkovacia norma sa mierne zjemnila relatívne nedávno (2015), aby zohľadňovala polohovú exponovanosť a blízkosť k verejnej doprave, stále je však tvrdá a vychádza z princípu, stanovujúceho minimálny počet parkovacích miest. V iných mestách, ktoré majú snahu riešiť dopravné problémy, sa však už preferuje prístup, stanovujúci parkovacie maximá, keďže je to práve dostupnosť parkovania, ktorá najviac zvyšuje atraktivitu individuálnej dopravy.

Ambíciu zmeniť tento stav, resp. mať možnosť ho zmeniť, mali uvažované Bratislavské stavebné predpisy, v rámci ktorých by si Hlavné mesto samé stanovovalo pravidlá výstavby s ohľadom na lokálne podmienky. Pripomienke, žiadajúcej možnosť existencie predpisov v rámci nového Stavebného zákona, však nebolo vyhovené.

Ide o jeden z ďalších príkladov, ako mestu škodí prehnaný automobilizmus – okrem znečistenia, hluku či zaberania verejného priestoru prispieva aj k narúšaniu urbanistickej a architektonickej kvality mestského prostredia. Ak sa má Bratislava stať kompaktným a príjemným mestom, bude sa musieť odhodlať k silnejšiemu lobingu, aby sa súčasné podmienky zmenili.

Fotografie z 27.12.2019. Viac nájdete vo fotoalbumoch. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.