Adrian Gubčo 24.02.2021 16:20

Ako ďalej s Vydricou?

ČLÁNOK BOL AKTUALIZOVANÝ O VYJADRENIA DEVELOPERA Keď bola v apríli 2019 odhalená podoba novej Vydrice, spoločnosť Vydrica Development, ktorého súčasťou je aj developer Lucron, predpokladala, že výstavbu spustí v dohľadnej dobe a v druhom kvartáli roku 2022 už bude dokončená prvá etapa. Teraz je začiatok roka 2021 a zatiaľ stále prebiehajú len prípravné práce. Čo sa v bratislavskom podhradí deje?

Pre Bratislavu jeden z najdôležitejších súčasných projektov spustil prípravu už v lete roku 2019, kedy sa spustili zemné práce a začala sa odstraňovať náletová zeleň, vrchné vrstvy zeminy, niektoré staršie stavebné prvky (oporný múr za bývalým Arzenálom), ako aj časti hradného kopca. To všetko má uvoľniť priestor pre vznik developmentu, ktorý si kladie za cieľ vytvoriť novú štvrť a prepojenie medzi historickým jadrom mesta a nábrežím, ako s novými zónami, ako je Zuckermandel alebo River Park. Developer však vo Vydrici zachováva aj niektoré zvyšky pôvodných architektúr.

Dnes je už zrealizovaná podstatná časť týchto zemných prác a odhalený je aj Hradný kopec. Zhotoviteľ buduje nový oporný múr vyššie vo svahu. Tu dnes možno pozorovať najaktívnejšie práce, prípadne vo východnej časti Vydrice, čo už možno považovať za prípravu na druhú etapu. Zatiaľ však nemožno hovoriť o samotnej výstavbe, keďže sa ešte ani len nezačalo so zakladaním prvých budov. Oproti pôvodným predpokladom tak Vydrica mešká už takmer dva roky.

Problém je jednoznačný: projekt ako taký ešte nemá vydané stavebné povolenie, hoci územné rozhodnutie má platné už niekoľko rokov. Čiastkové povolenia sú vydané na zemné práce, prípadne na prebudovanie technickej infraštruktúry v oblasti (elektrické či plynové prípojky), na veľké stavebné objekty však nie. Bez týchto povolení nemôže developer naštartovať práce, hoci už v lete 2020 začal s predajom bytov – predpredajom už dokonca na konci roka 2019.

O stanovisko, v akom stave je povoľovanie projektu, som žiadal aj investora, tento sa však do dátumu uzávierky nevyjadril. Každopádne, situácia je preňho nepochybne citlivá – developer čaká na rozhodnutie stavebného úradu v Starom Meste. Údajne nie je jediný. „Staromestský stavebný úrad je absolútne nefunkčný,“ hovorí dobre informovaný zdroj z prostredia developmentu, ktorý bol s úradom opakovane konfrontovaný. „Tento stav trvá najmä posledné dva roky,“ dodáva. Táto nefunkčnosť tak môže mať vplyv aj na povoľovanie Vydrice.

Daný stav Bratislave škodí. Odhalený Hradný kopec nielenže pôsobí zle, ale jeho dlhšie ponechanie v danom stave môže napriek stavebným opatreniam uškodiť jeho stabilite. Metropola bude o čosi dlhšie rozdelená a jadro mesta, určené pre peších, zmrštené. Navyše, výstavba projektu Vydrice je v podstate verejným záujmom, ako vyplýva z Memoranda o spolupráci medzi Hlavným mestom a developerom, ktoré podporili mestskí poslanci. V zmysle tohto memoranda mesto odstúpilo investorovi niektoré pozemky výmenou za finančnú odplatu aj prísľub, že sa vo Vydrici zrealizujú určité riešenie ohľadne verejnej dopravy, verejného priestoru, zelene či ochrany pamiatok. Zároveň tak podporilo tento súkromný projekt.

Nie je známe, kedy sa výstavba Vydrice definitívne spustí. Pôvodný plán – že Bratislava bude mať v roku 2024 dobudované Podhradie, priechodné centrum, jednu z najdlhších neprerušených peších zón v Európe alebo vyriešenú otázku podmostia Mostu SNP – je absolútne narušený. Vychádzajúc z aktuálnej situácie, Vydrica nebude v celom rozsahu dokončená skôr ako v roku 2026.

Model Vydrice, ktorého súčasťou sú aj niektoré dosiaľ nepredstavené súčasti. Zdroj: ProModel

Spolu so spustením výstavby projektu sa očakáva aj odhalenie ďalších informácií, ktoré by mali priblížiť podobu riešenia niektorých zásadných častí projektu. K týmto patrí uzlový verejný priestor v okolí Vodnej veže, samotná forma jej revitalizácie spoločne s možnou funkciou, budúcnosť uvažovaného spojenia Vydrice s areálom Hradu, prípadne aj podoba ďalších etáp developmentu. Čo-to naznačuje projektový model, ktorý je aktuálne umiestnený v predajnom centre priamo vo Vydrici.

Na tomto modeli vidno nielen podobu už vcelku podrobne predstavenej prvej etapy, ale aj architektúru ďalšieho domu, umiestneného priamo nad Vodnou vežou. Táto zatiaľ nie je bližšie prezentovaná, keďže sa očakáva, že by v blízkej budúcnosti mohla byť v spolupráci s Metropolitným inštitútom Bratislavy vyhlásená architektonická súťaž na jej budúce riešenie. Model obsahuje aj návrh spojenia Vydrice a Hradu formou akejsi pozemnej lanovky (podobnej, ako je v Budapešti - takéto spojenie sa navrhuje už vyše storočie od čias Palócziho plánu regulácie Bratislavy). Východzia stanica by sa nachádzala v parčíku medzi Vydricou a zachovanou zástavbou Zuckermandlu, horná stanica by bola v obnovenom objekte tzv. Belvederu medzi Hradom a NR SR. Na modeli vidno aj úpravu nábrežia pred Vydricou, kde sú zobrazené pobytové schody.

V tejto chvíli a bez vyjadrenia developera možno ťažko povedať, do akej miery sú všetky tieto plány reálne. Každopádne sú však zreteľné veľké ambície, ktoré tento projekt má: vrátiť život do Podhradia, prepojiť odtrhnuté časti mesta a doplniť paletu verejných priestorov bratislavského centra. Urbanisti a architekti, ktorí sa podieľajú na tvorbe koncepcie Vydrice, v nej vidia možnosť, ako rozšíriť tradičné korzo a revitalizovať všetky kvality pôvodnej Vydrice: pestrosť, aktivitu, romantické priehľady, „topologický“ pohyb postupne stúpajúci k Hradu či úzke prepojenie mesta a rieky. Tento model to rozhodne naznačuje.

Dané predstavy si však vyžadujú kooperáciu s veľkým množstvom aktérov. Vodná veža musí byť riešená spoločne s Hlavným mestom, rovnako ako s pamiatkarmi, ktorí upozorňujú na jej enormnú historickú hodnotu (ide o jednu z najstarších stavieb mesta). Lanovka na Hrad závisí od spolupráce s Národnou radou, ktorá je správcom hradného areálu. Zmena podoby nábrežia je témou na diskusiu so Starým Mestom či povodím Dunaja.

To všetko ukazuje, nakoľko komplikovaný projekt Vydrica je, zároveň ale naznačuje jej hlboký potenciál zmeniť Bratislavu. Ak bude dodržaná vysoká úroveň realizácie, odrážajúca vo vynikajúcej kvalite parteru, zloženia prevádzok, materiálov, zelených plôch, ako aj dobrom prevedení tu umiestnených bytov či kancelárií, či vhodnej funkcii Vodnej veže, ktorá bude verejnou stavbou, potom môže metropola skutočne získať lákavé doplnenie historického jadra. Podobné fiasko, akým je nová Zámocká ulica, by bolo katastrofou, našťastie ale pravdepodobne nehrozí.

Zdroj: Vydrica Development

Štruktúra novej Vydrice vychádza z Územného plánu zóny Podhradie, ktorý bol schválený v roku 2006. Jeho vznik nasledoval po viacerých pokusoch zadefinovať rozvoj tejto časti mesta po zániku pôvodnej zástavby, ktorá bola už od konca 19. storočia považovaná mnohými odborníkmi za nehodnú Bratislavy. ÚPZ vypracovaný ateliérmi Aurex a Bogár Králik Urban rehabilituje mnohé hodnoty pôvodného urbanizmu Vydrice a Zuckermandlu a vytvára predpoklady pre vznik príťažlivej časti mesta, založenej na pešom pohybe.

Aktuálny návrh Vydrice začal vznikať po vstupe developera Lucron do projektu a potom, ako sa navrhované riešenie, založené na výsledkoch medzinárodnej architektonickej súťaže z roku 2008, stretlo s radikálnou kritikou verejnosti. Formovania Vydrice sa zúčastnilo niekoľko popredných domácich pracovísk: Compass Architekti, Šujan_Stassel, Siebert + Talaš, Marko&Placemakers, 2ka landscape architects a Arding. Výsledný návrh rešpektuje požiadavky ÚPZ aj pamiatkarov, pracuje s tradičnými materiálmi, obnovuje niektoré pôvodné ulice a aktivuje takmer celé prízemie jednotlivých objektov.

Naplánovaných tu je približne 400 bytov, z toho 207 v prvej etape. Vzniknúť má aj 6-tisíc metrov štvorcových kancelárií butikového charakteru v objekte západne od Vodnej veže. Pre obchody a služby bude určených až 8,5-tisíc metrov štvorcových priestorov v 90 prevádzkach, ktoré, ak sa naplnia, vytvoria nové nákupné ulice, v Bratislave pomerne nezvyčajné. Obsluhu zabezpečí 680 parkovacích miest, ktoré sa budú prenajímať, čo je v kontexte metropoly opäť netradičné riešenie.

Developeri plánujú do projektu investovať celkovo 200 miliónov eur. Celkovo pozostáva z troch etáp, prvá je umiestnená medzi Kúriami a Vodnou vežou, druhá medzi Vodnou vežou a nájazdom na Most SNP a tretia predstavuje relatívne malú plochu v tesnom styku so zástavbou v okolí Zámockých schodov. V budúcnosti, v čase dokončovania Vydrice, sa očakáva otvorenie verejnej diskusie o možnosti redukcie dopravného priestoru v okolí a pod Mostom SNP.

AKTUALIZÁCIA: Developera som ešte pred vydaním článku poprosil o odpovede na niekoľko otázok, stanoviská však poslal až po dátume uzávierky. Zverejňujem ich preto v plnom znení aj s pôvodnými otázkami.

1) Model projektu obsahuje riešenie "lanovky" na Hrad vo forme výstavby východzej stanice nad parčíkom medzi Kúriami a Vydricou, zubačky a stanice v bývalom Belvederi. Ide o definitívne riešenie lanovky a súhlasila s tým NR SR? Kedy by sa táto lanovka mohla vybudovať? Ide o definitívne riešenie architektúry východzej stanice? Ide o definitívnu podobu parčíku medzi Kúriami a Vydricou?

• Prepojenie Vydrice s bratislavským hradom je dôležité, keďže poskytuje priamy prepoj ľudí prichádzajúcich od Dunaja, prípadne z centra mesta na Námestie Alexandra Dubčeka, respektíve na Palisády. Vzhľadom na to, že sa jedná o vysoko exponované a technicky náročné územie, ktoré v budúcnosti dotvorí celkový vzhľad brala, je potrebné prerokovať technické aj vizuálne riešenie s viacerými stranami, vrátane magistrátu, ktorý je vlastníkom časti pozemkov, na ktorých by sa riešenie malo nachádzať. V súčasnosti analyzujeme zámer a budeme ho vyhodnocovať. Pripravujeme podklady na diskusie a rokovania, ktoré budú prebiehať v nasledujúcich mesiacoch. Návrh, ktorý ste videli je len jedna z viacerých verzií, na ktorých intenzívne pracujeme.
• Definitívna podoba nástupnej a výstupnej stanice, ako aj parčíku úzko súvisí s týmto napojením na hrad a bude mať jasnejšie kontúry až po ukončení prác na štúdiách.

2) Na modeli bola vyhotovená v detaile aj bytovka nad Vodnou vežou. Bude táto budovaná ešte v prvej etape? Kedy bude daná do predaja?

• Predpokladané spustenie predaja bytov v budove nad Vodnou vežou je v priebehu tretieho kvartála tohto roka.

3) Ako ovplyvnil predaje projektu koronavírus?

• Koronakríza sa dotkla každého druhu podnikania. V rezidenčnom segmente, na ktorý sa naša skupina zameriava prioritne, došlo v 1. polroku k čiastočnej stagnácii. Pandémia spôsobila  v uplynulom roku  dočasné výpadky ako projekčných kapacít , tak subdodávateľských kapacít z dôvodu obmedzení na hraničných priechodoch ale aj dodávok materiálov. Režim home-officov spomalil aj niektoré povoľovacie procesy. Zároveň sme museli flexibilne reagovať na vzniknutú situáciu v našom internom firemnom prostredí. Zaviedli sme online konzultácie pre našich zákazníkov, vytvorili nový systém pre prácu z domu. Samozrejme, koronakríza odhalila aj niektoré pozitíva, keď nám napríklad v prípade Vydrice potvrdila, že naša stratégia s dôrazom na retail a kompaktné kancelárske budovy pre malé a stredné firmy je správna. 

4) Kedy bude predstavená podoba druhej etapy projektu?

• V súčasnosti intenzívne pracujeme spolu s našimi architektonickými ateliérmi na konečnej podobe tejto etapy. Predpokladáme, že podklady budú vhodné na predstavenie na prelome tretieho a štvrtého kvartála tohto roka.

5) Kedy by mohla byť vyhlásená architektonická súťaž na riešenie Vodnej veže a aký kultúrny priestor by tu mohol vzniknúť?

• Súťaž plánujeme vypísať v blízkej budúcnosti, ideálne v priebehu niekoľkých mesiacov. Vodná veža by v budúcnosti mala slúžiť ako aktívny verejný priestor, kde sa môžu konať výstavy a rôzne menšie eventy. Bude srdcom nášho projektu a dôležitým stretávacím bodom Bratislavčanov.

6) Kedy developer očakáva vydanie stavebných povolení a spustenie samotnej výstavby prvej etapy Vydrice?

• Predpokladáme, že získame stavebné povolenie na prelome druhého a tretieho kvartála tohto roku.

Článok bol doplnený o vyjadrenia developera.

Fotografie z 30.1.2021. Pozrite si viac vo fotoalbume.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.