Adrian Gubčo 04.07.2024 13:29

Nová mestská štvrť v Petržalke. YIT Slovakia rozbieha povoľovanie Viedenskej cesty, predstavuje prvú etapu

Hoci najvýznamnejšia stavebná aktivita dnes prebieha v Ružinove a Starom Meste, v budúcnosti to bude platiť o Petržalke. Pravobrežná mestská časť bude obstavaná novými štvrťami, kde budú žiť tisíce obyvateľov. Jedna z nich sa plánuje aj na mieste Kapitulského dvora a polí južne od Viedenskej cesty. Ešte predtým ale severne od nej vznikne rovnomenný obytný súbor.

Zdroj: YIT Slovakia / EIA

Súčasná Petržalka je tvorená najmä obrovským modernistickým sídliskom, najväčším v bývalom Československu. Medzi ním a okolím, tvoreným poliami či pásmi stromov, existuje pomerne ostrá hranica. V budúcnosti sa to však má zmeniť, keďže v dotyku s existujúcou zástavbou sa plánuje a v niektorých prípadoch aj realizuje hneď niekoľko mohutných schém.

Najznámejšou a najväčšou sú Slnečnice od Cresco Real Estate, ktoré sa budujú už vyše desaťročie. Za túto dobu pribudli južne a juhovýchodne od sídliska tisíce bytov a obyvateľov. Ďalšia štvrť Nesto vznikne v blízkosti Kopčianskej ulice a pri štátnej hranici s Rakúskom. V tejto chvíli je dokončená prvá etapa mestskej zóny, ktorá by mohla mať v budúcnosti až 15-tisíc obyvateľov. Napokon v priestore medzi Einsteinovou a Dunajom chcú stavať JTRE a Penta Real Estate centrotvorné projekty Nové Lido a Southbank.

K veľkým menám, pretvárajúcim tvár Petržalky, sa zaradí aj YIT Slovakia. Významný developer, spojený najmä s transformáciou industriálnych zón, sa pripravuje na prestavbu okolia Viedenskej cesty. Stavať plánuje severne od nej, na mieste, kde sa dnes nachádzajú zeleňou porastené plochy medzi cestou a diaľnicou D1. V zmysle Územného plánu tu je možné v obmedzenej miere umiestniť zástavbu.

Preto developer už v roku 2022 usporiadal vyzvanú urbanisticko-architektonickú súťaž. Jej hlavnou požiadavkou bolo navrhnúť polyfunkčný súbor s prevahou bývania, ktorý by do územia nielen umiestnil približne 500 bytov, ale aj spĺňal vysoké nároky na ochranu životného prostredia, biodiverzity miesta a širšej krajiny. Porota sa jednohlasne zhodla na víťazovi, ktorým bol slovenský ateliér What Architects v spolupráci s BB+GG a LABANC Studio.

Odvtedy príprava zámeru výrazne pokročila. YIT Slovakia začalo s oficiálnym povoľovacím procesom, keď predložila dokumentáciu na posudzovanie vplyvov na životné prostredie (EIA). Na posudzovanie bola predložená prvá etapa, umiestnená v západnej časti územia bližšie k diaľnici D2.

Investor tu navrhuje výstavbu trojice samostatných polouzatvorených mestských blokov so štyrmi až siedmimi podlažiami, tvoriacich okrajovú líniu rozsiahlych plôch neurbanizovaného prírodného prostredia bývalej Pečnianskej nivy. Prízemie objektov má byť na úrovni Viedenskej cesty, ktorá je inak umiestnená na násype. Dvory domov budú o čosi vyššie (o 1,6 metra), výškový rozdiel oproti pôvodnému terénu bude využitý pre umiestnenie podzemných garáží. K zeleni budú vonkajšie plochy spádovať vo forme akýchsi terénnych meandrov.

Pri tvorbe obytných priestorov bola snaha o vytvorenie čo najväčšieho množstva terás s výhľadom na lužný les. Umiestnené tu budú aj prízemné byty s predzáhradkami. V bloku A by malo vzniknúť 122 bytov a 10 apartmánov, v bloku B 122 bytov a 11 apartmánov a bloku C 128 bytov a 9 apartmánov. Celkovo tak pôjde o 372 bytov a 30 apartmánov. Apartmány tu budú umiestnené pravdepodobne najmä zo svetlotechnických dôvodov.

Prevádzky občianskej vybavenosti sú uvažované len v jednom objekte – C1, kde má byť umiestnených šesť alebo sedem priestorov o celkovej výmere 314 metrov štvorcových. Orientované budú do ulice alebo do uvažovaného centrálneho parku. Obyvatelia a návštevníci budú mať k dispozícii 446 podzemných a 42 nadzemných parkovacích miest.

Významnou časťou návrhu sú krajinárske úpravy. Stavebník bude realizovať výrazné terénne zásahy v podobe násypov, ktoré vytvoria sériu „zálivov“. Vložené do nich budú ihriská alebo komunitné záhrady. Dôležitou súčasťou návrhu je aj manažment dažďových vôd, tvorený sústavou zatrávnených poldrov a dažďových záhrad. Do budúcna sa má vytvoriť nekonfliktný prechod medzi zástavbou a zelenou krajinou.

O architektúre je v tomto momente priskoro hovoriť. Dokumentácia obsahuje jednu vizualizáciu, ktorá naznačuje, že došlo k určitým úpravám aj racionalizácii. Finálna podoba však bude predstavená pravdepodobne až v neskorších fázach posudzovania, najmä po vydaní stavebného povolenia, keď idú projekty štandardne do predaja.

Developer predpokladá, že výstavbu začne na konci roka 2026, čo je vcelku triezvy odhad. Výstavbu odhaduje na 44 mesiacov, čo je zas pomerne dlho. Nie je však isté, či do toho neráta aj druhú etapu projektu. Ak by to tak bolo, tak prvá etapa by bola byť dokončená už ku koncu roka 2028, kým projekt ako taký v polovici roka 2030. Náklady by mali prekročiť 100 miliónov eur.

V budúcnosti má v susedstve projektu vzniknúť park s prechodom do zelených plôch severne od Viedenskej cesty. Zdroj: What Architects

Predkladaný projekt môže byť začiatkom rozsiahlej investičnej výstavby v tejto časti Petržalky. Nejde pritom iba o druhú etapu – tá bude o čosi východnejšie a bude s prvou časťou zvierať voľný priestor, kde má byť zmieňovaný centrálny park. Developer pravdepodobne nechcel ísť do „veľkej EIA“, ktorá prináša náročnejšie posudzovanie, preto zámer rozdelil.

Realizáciu projektu v danej podobe umožnila zmena Územného plánu v roku 2023 (Zmeny a doplnky 08), ktorá bola prioritne zameraná na rozvoj nájomného bývania. Týka sa to aj tohto zámeru – jeho súčasťou bude niekoľko nájomných bytov, hoci by nemalo ísť o vysoký počet. Zároveň sa ale otvorila cesta pre omnoho väčší podiel bývania (až 90% funkčných plôch), čo prinieslo stovky nových bytov. V časti druhej etapy zostal priestor pre občiansku vybavenosť.

Otázkou ostáva ďalší rozvoj územia južne od Viedenskej cesty. Aktuálne znenie Územného plánu z neho robí rozvojové územie, zároveň tu ale predpisuje predovšetkým občiansku vybavenosť, doplnenú v malej miere obývanie, športoviská a parkovú zeleň a vodné plochy. Z pohľadu súkromných investorov ide ale o nevýhodnú reguláciu. Preto sa už pred časom objavila urbanistická štúdia, ktorá zvyšuje podiel bývania.

Druhým kameňom úrazu je ale vlastnícka štruktúra. Dominantným hráčom v lokalite je cirkev, ktorá sa nespráva ako klasický súkromný investor so snahou čo najskôr zužitkovať priestor a maximalizovať profit. Aj keby mala v tomto prípade za partnera developera (pričom sa hovorí práve o YIT Slovakia), nemožno predpokladať tak rýchly vývoj ako v prípade iných, už predtým zmieňovaných projektov.

Z dlhodobého hľadiska však k urbanizácii územia nepochybne dôjde. Petržalka bude obstavaná štvrťami, ktoré prinesú dramatické zvýšenie počtu jej obyvateľov, vďaka čomu sa Bratislava doslova natlačí až na štátnu hranicu. O vhodnosti sa dá diskutovať, faktom ale je, že ak sa má zvýšiť objem dostupnejších bytov, je potrebné budovať nielen na brownfieldoch, ale aj greenfieldoch, kde developeri ušetria na odstraňovaní záťaží.

Pripravovaný projekt na Viedenskej ceste môže byť ďalším zatiaľ malým, no významným krokom k ráznemu pozdvihnutiu Petržalky.  Nepôjde už o monotónne sídlisko uprostred polí, ale o vysoko variabilnú časť mesta s rozličnými lokalitami s vlastnou špecifickou identitou i podobou.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.