Adrian Gubčo 18.05.2021 11:57

J&T Real Estate odhaľuje definitívnu podobu projektu Triangel II

Už nejakú dobu nie je tajomstvom, že developer J&T Real Estate (JTRE) plánuje zastavať pozemok medzi Dostojevského radom, Krupkovou a Pribinovou. Vzniknúť tu má administratívna budova, pričom doterajšie vizualizácie naznačovali, že pôjde o objekt s extravagantným tvarom. Definitívna podoba zámeru sa odhalila v posledných dňoch.

Zdroj: J&T Real Estate / EIA

Predmetný pozemok má veľmi exponovanú polohu, keďže predstavuje akýsi prechodný priestor medzi pôvodným centrom mesta a jeho moderným rozšírením. V minulosti sa tu nachádzala vozovňa električiek, po jej zániku sa tu nachádzali ešte nízke objekty pozdĺž Pribinovej – vrátane známeho divadla Stoka. Tieto ustúpili výstavbe komplexu, kedy bola prázdna plocha postupne premenená na parkovisko. To sa tu nachádza doteraz. Vlastníkom je developer JTRE, ktorý plochu získal spoločne s akvizíciou Eurovey.

JTRE v okolí postupne rozvíja schému Eurovea City, zahŕňajúcu veľký objem bytov, kancelárskych a retailových priestorov. Doteraz sa zameriaval na developmenty východne od budovy Slovenského národného divadla, s ich postupujúcou výstavbou či povoľovaním sa však teraz pozornosť obracia aj na plochy západne od divadla. Preto investor pristúpil k spusteniu povoľovacieho procesu pri prvom z nových projektov. Tým je práve Triangel II, ktorý môže byť v budúcnosti akousi bránou do novej časti centra Bratislavy. Odhalená bola dokumentácia k zámeru. 

Developer istú dobu hľadal ideálnu formu zástavby pozemku. Nakoniec sa rozhodol pre návrh z pera kancelárie GFI, ktorá je akýmsi „dvorným architektom“ JTRE. Architekti upozorňujú, že vychádzali z mierky a charakteru prostredia, nadväzovali na okolitú urbanistickú štruktúru, snažili sa dodržať uličné profily okolitých ulíc a pokúsili sa o oživenie parteru či doplnenie zelene. Popritom pripomínajú, že špecifická poloha pozemku medzi staršou a novšou štruktúrou je predpokladom pre vznik sebavedomého solitérneho domu.

Výsledkom je administratívna budova s ôsmimi, resp. deviatimi nadzemnými podlažiami (pokiaľ rátame aj technologické podlažie) a tromi podzemnými. Prvé podlažie je určené pre prenajímateľné retailové jednotky, na druhom je správa budovy a kancelárie, na treťom až ôsmom už len výlučne kancelárie. Rozsah prenajímateľných administratívnych priestorov by mal byť 20.933 metrov štvorcových pri 1.496 zamestnancoch, retail by mal obsadiť 881 metrov štvorcových. Parkovacie miesta sú v prevažnej miere umiestnené v dvojici najnižších podzemných podlaží, kde ich bude 342. Na teréne budú štyri parkovacie miesta.

Súčasťou projektu budú aj pomerne rozsiahle úpravy okolia. Budova ponecháva chodníkom od Dostojevského radu aj Pribinovej pomerne veľkorysú šírku. Popri Dostojevského rade by mala pribudnúť obojsmerná cyklotrasa v šírke tri metre, ktorá sa napojí na už existujúce alebo pripravované úseky. Uvažované tu je aj dvojradové stromoradie (z brestovcov). Od Pribinovej je zas naplánovaný park, teda zelené plochy pri vstupe do objektu, ale aj popri Krupkovej ulici. Stromoradie (z platanov) by malo vzniknúť aj popri Pribinovej, spoločne s priestorovou rezervou pre električkovú trať.

Autori definujú architektúru ako „solitérny dom s fluidným pôdorysom dvoch rôznobežných oválov podnože, prepojených baldachýnom - dynamickou organickou hmotou väčšinovej kancelárskej časti objektu... s gradientne uskakujúcimi úrovňami plochých striech.“ Budova tak bude mať dve jadrá, medzi ktorými by sa malo nachádzať pomerne veľkorysé dvojpodlažné foyer. Nad vstupmi by sa mali nachádzať skulpturálne (sochársky) tvarované markízy. Parter bude dvojpodlažný a oproti vyšším podlažiam ustúpený, čím sa rozšíri priestor pre chodcov – zvlášť v mieste nárožia Dostojevského radu a Pribinovej. Fasáda vyšších podlaží bude dvojplášťová, ustupujúce podlažia vytvoria priestor pre pobytové terasy. Triangel II má odkazovať na zvlnenú hladinu blízkeho Dunaja.

Projekt sa posudzuje variantne, v druhom variante je projekt o jedno podlažie vyšší. Odporúčaný je však prvý variant, ktorý prináša menšiu záťaž. V oboch prípadoch sú odhadované náklady na úrovni 45 miliónov eur.

Developer teraz rozbieha povoľovanie, preto je zložité predpovedať, kedy by mohla budova ísť do realizácie. Tá bude závisieť nielen od povoľovania, ale aj od aktuálnej situácie na trhu kancelárskych priestorov. Za optimálnych podmienok však nepredpokladám, že by sa výstavba spustila skôr ako v druhej polovici roka 2023. V takom prípade by mohla byť dokončená na prelome rokov 2025 a 2026.

Triangel II v kontexte Eurovea City. Zdroj: J&T Real Estate

Developer a architekti poňali budovu viac extravagantne, ako je pri kancelárskych komplexoch v Bratislave zvykom. Zámer GFI si možno nájde fanúšikov, zvlášť keď budú odhalené ďalšie detailnejšie podklady a vizualizácie. Osobne k ním nepatrím – tvar, vychádzajúci z „hladiny Dunaja“, mi príde ako prvoplánový a styku starej a novej časti centra by podľa môjho názoru svedčil konzervatívnejší prístup. Budova bude súčasťou veľmi exponovanej pohľadovej osi od budovy Univerzity Komenského smerom k SND. V takom prípade by som odporúčal skôr „stávku na istotu“ a prijal iné tvarové, výrazové aj materiálové riešenie.

Prístup investora je však legitímny. Na Triangel II by navyše mohli čiastočne nadviazať ďalšie plány, ktoré by sa mali v oblasti realizovať. Na západnej strane SND popri Pribinovej má napríklad vzniknúť druhá etapa Trianglu II, riešená ako rezidenčný projekt s aktívnym parterom. Development by mal byť opäť v gescii JTRE s architektmi z GFI. Presné funkčné využitie ešte nemá určený priestor medzi nimi, pred časom sa ale uvažovalo o umiestnení americkej ambasády v tejto oblasti a tento pozemok by na to mohol byť teoretickým kandidátom.

Vývoj tak smeruje k postupnému zastavaniu jednotlivých mestských blokov, čo je pozitívne – tieto miesta boli vždy určené pre zástavbu veľkomestského charakteru. Špekulovať nad vznikom akéhosi parku je nezmyselné, keďže park sa už nachádza na nábreží Dunaja. Charakter mestského bulváru však má posilniť uvažovaná alej popri Pribinovej a v neposlednom rade aj električková trať. Jednotlivé projekty budú podľa všetkého vychádzať z vízie jej umiestnenia na Pribinovej, vrátane priestoru pred Slovenským národným divadlom.

To je však stále neujasnený problém. Odpor voči trati cez severnú časť Námestia M. R. Štefánika je silný, hoci ešte nie je definitívne stanovené technické ani architektonické riešenie trate. Mnohí odporcovia trať odmietajú apriori, bez možnosti hľadania akéhokoľvek kompromisu. Hlavné mesto sa snaží získať technické argumenty, ktoré by dokázali, že by sa vedením električky nijakým spôsobom nenarušila prevádzka SND. Zatiaľ však v presviedčaní odporcov pokročilo len málo.

Celková premena celej lokality spojená s výstavbou Eurovea City by mohla byť pritom podnetom pre veľkú súťaž, ktorá by spájala požiadavky po vhodnom technickom aj architektonickom začlenení električkovej trate do územia. V Bratislave je len málo ulíc, ktoré prechádzajú v poslednom období pozoruhodnejšou premenou – Pribinova sa mení z pokojnej ulice v priemyselnej štvrti na skutočný bulvár. Ulica je v jednej osi s budovou Univerzity Komenského aj Bratislavským hradom a v budúcnosti, v prípade urbanizácie Zimného prístavu, bude zakončená na poloostrove medzi jeho bazénmi. To je vynikajúca poloha pre umiestnenie ikonickej architektúry. Ulica, ktorá tieto miesta aspoň vizuálne spája, by mala mať špičkovú kvalitu.

Takýto verejný priestor by mohol zároveň lepšie reflektovať mnohorakosť architektonických štýlov či prístupov, ktoré sa v okolí Pribinovej nachádzajú. Dobre by bola do prostredia zasadená nová budova SND, Eurovea so svojim pokračovaním, projekty v okolí Tower 115, ale aj Triangel II. Navyše by boli všetky prepojené električkovou traťou, ktorá by bola absolútne nekonfliktnou a prirodzenou súčasťou územia.

Nejde o nič nepredstaviteľné – v prvom rade sa však o to treba pokúsiť.  

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.