Adrian Gubčo 13.10.2023 13:03

Supermoderné centrum Bratislavy sa stáva realitou. JTRE konkretizuje plány v Eurovea City

Slovenská metropola je v súčasnosti v procese posunu svojho centra do novej lokality. Ťažisko aktivity sa presúva z tradičného historického jadra či priľahlého Námestia SNP východným smerom – do bratislavského downtownu. Jeho jadrom je do veľkej miery zóna Eurovea City, kde developer J&T Real Estate postupne buduje a pripravuje polyfunkčné komplexy.

Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Proces presunu centra z historického jadra v skutočnosti trvá už storočie a ešte dlhšie sa o potrebe vybudovania nového centra hovorí. S rastom Bratislavy sa postupne menila jeho poloha. Námestie SNP bolo za ideálne považované približne do 60-tych rokov 20. storočia, neskôr sa ale začalo intenzívnejšie hovoriť o vymiestnení ďalej na východ – do priestoru tzv. Priečnej osi a jej vyústenia do nábrežia. Práve na tomto mieste bola lokalizovaná novostavba Slovenského národného divadla.

Práve na tomto mieste začal v prvej dekáde tohto storočia vznikať mohutný polyfunkčný komplex Eurovea od írskeho developera Ballymore Properties. Prvá etapa, dokončená v roku 2010, priniesla vznik nákupnej galérie, bývania, kancelárií, hotela a verejného priestoru v podobe parkového nábrežia s promenádou a relatívne veľkorysého Námestia M. R. Štefánika. Z predtým v podstate pustej časti mesta sa stala rušná štvrť.

V posledných rokoch sa tento dojem ešte posilňuje. Euroveu prebralo JTRE, ktoré už v okolí zrealizovalo niekoľko projektov a vo všeobecnosti sa sústredí na výstavbu v blízkosti Dunaja. V roku 2019 pristúpilo k začiatku výstavby pokračovania Eurovey, ktorá sa dokončuje v týchto mesiacoch. Dobudovanie celého komplexu je významným medzníkom. K tomu, aby bola celá zóna medzi Landererovou a riekou – nazývaná Eurovea City – dokončená, však ešte ostáva na výstavbu dosť.

Eurovea II v cieľovej rovinke

Developer sa dnes sústredí na dokončenie Eurovey. Okrem nákupného centra to zahŕňa aj kancelárie, byty a verejné priestory. Podobne ako v prvej etape, byty sú orientované na južnú stranu, teda na Dunaj, kým kancelárske budovy lemujú Pribinovu ulicu. Špecifickým prípadom je dominanta komplexu – mrakodrap Eurovea Tower – ktorá je vďaka svojmu tvaru orientovaná na tri strany, vrátane Pribinovej. Autorom architektúry komplexu je kancelária GFI.

Vo všetkých častiach komplexu už prebiehajú finálne práce. „Aktuálne ešte zostáva odovzdať byty, dokončiť rezidencie v mrakodrape či doobsadiť pár zostávajúcich obchodných prevádzok, ktoré postupne nabiehajú. S exteriérovými prácami sme takmer hotoví,“ sumarizuje stav prác Pavel Pelikán, výkonný riaditeľ JTRE. Ako prvé budú odovzdané jednotky v nižšej časti Eurovea Riverside, kde vzniklo 96 bytov. Vo veži je zas približne 400 bytov a apartmánov.

V mrakodrape sa však začnú odovzdávať až začiatkom jari 2024. Vypredaná je drvivá väčšina, čo sa týka aj 45 najluxusnejších rezidencií na najvyšších podlažiach. Developer pripomína, že štandard bude mimoriadne vysoký, okná budú od podlahy po strop a zábradlia na balkónoch presklené, takže výhľad nebude nijako narušený.

Pre JTRE ide o vlajkovú loď v rámci bratislavských projektov. Tomu zodpovedá aj dôraz na riešenie vstupu, kde je zreteľné použitie drahších materiálov, pripravovaná lobby s recepciou alebo iluminácia. Pri pohľadoch z diaľky má byť totiž Eurovea Tower so 168 metrami dominantou nielen cez deň, ale aj v noci – nasvietenie bude stálou súčasťou veže.

Okrem bytoviek majú definitívnu podobu aj kancelárske budovy. Pribinova 34 priamo pri vstupe do nákupnej galérie sa už zariaďuje, pričom tu investor okrem klasických holopriestorov zriaďuje aj servisované kancelárie, v podstate akúsi formu co-worku. Prví nájomníci sa majú nasťahovať už v najbližších týždňoch a mesiacoch. Budova ponúka 18-tisíc metrov štvorcových kancelárií.

Miesto pre odloženie bicyklov v Pribinovej 40. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Medzičasom, takmer pripravená na nasťahovanie prvých firiem je aj mohutnejšia budova Pribinova 40 v dotyku s Mostom Apollo. 15-podlažná budova s 21-tisíc metrami štvorcovými prenajímateľných priestorov je zaujímavá certifikátom BREEAM Outstanding, čo je aj v kontexte inak celkom vysokej konkurencie v Bratislave pomerne netradičné. Odrazilo sa to, okrem iného, na veľkorysom riešení parkovania pre bicykle.

To sa nachádza na prízemí a nie v garáži, ako je zvykom (čo je ale asi dané aj tým, že v tejto budove sa parkuje nad zemou). Parkovať tu môže 125 bicyklov, niekoľko kolobežiek, umiestnených tu je 200 skriniek, nabíjačky pre elektrobicykle a moderné sprchy. Pozornosť bola venovaná aj architektúre priestorov, ktoré nepôsobia ako prosté obslužné miestnosti. Autorom riešenia tohto priestoru je ateliér Rudohradský.

Kancelárie by sa mali nachádzať aj v historickom Sklade č. 7. Jeden z ojedinelých reliktov na históriu lokality je chránený ako národná kultúrna pamiatka a v princípe zrekonštruovaný, ale prázdny. Má sa to zmeniť. „Dúfam, že osud budovy bude ružový,“ hovorí P. Pelikán. „Gro skladu by malo nájsť využitie v kancelárskej funkcii. Dúfam, že prinesieme typ priestorov, ktorý je príjemný, industriálny, historický a moderný zároveň.“ Okrem toho by v ňom mala byť gastroprevádzka – v minulosti sa hovorilo o pivovare. Kultúrna funkcia vo väčšom rozsahu nie je reálna s ohľadom na normové obmedzenia, riaditeľ JTRE ale predpokladá, že v menšom rozsahu tu bude nejaké umenie umiestnené.

V rámci projektu ešte ostáva dobudovať verejné priestory. Jedným z nich je potenciálne mólo ponad železničnú trať, ktorá dnes predeľuje promenádu a vodný tok. Samotnú trať nie je možné odstrániť, keďže je cez ňu riešená obsluha Zimného prístavu. Situácia je však komplikovaná. „Dokončenie verejných priestorov, ktoré sa ťahajú k Mostu Apollo, súvisí s dohodou viacerých zúčastnených strán. Tie dohody sa stále tvoria a formujú. Uvidíme, v akom finálnom rozsahu sa podarí zrealizovať plány na pozemkoch smerom k Mostu Apollo,“ konštatuje Pelikán.

O čosi pozitívnejší je výhľad športovísk, napríklad veľkého skateparku, priamo pod mostom. „Sú pripravené na realizáciu,“ avizuje výkonný riaditeľ JTRE. „Myslím, že by sme do konca roka mohli stihnúť začiatok realizácie.“ Zatiaľ bez termínu je zjednotenie letných terás na promenáde.

S dokončením týchto úprav by mala byť Eurovea II v podstate kompletne zrealizovaná. Ide dosiaľ o asi najväčší projekt JTRE v Bratislave. Spoločnosť si od neho sľubuje posilnenie príťažlivosti komplexu ako celku, rozvoj života na nábreží aj celkové pozdvihnutie lokality. Tú totiž čakajú ešte veľké zmeny.

Pribinova 34 a upravená Pribinova ulica. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Kompaktná mestská štvrť

Developer sa teraz bude sústrediť na vyplnenie zostávajúcich voľných priestorov medzi Pribinovou a Landererovou. Skorý štart prvého projektu už ohlásil – Ganz House na trojuholníkovom pozemku medzi Pribinovou a Čulenovou sa má začať stavať už na začiatku budúceho roka. Projekt má k dispozícii právoplatné stavebné povolenie.

Ganz House bude tvorený rezidenčnou časťou, obrátenou do Pribinovej, a kancelárskou v zužujúcom sa priestore medzi Pribinovou a Čulenovou. Rezidenčná časť prinesie na ôsmich podlažiach 58 bytov a 8 apartmánov rôznych veľkostí vo vysokom štandarde a na najvyšších podlažiach viacizbové byty s veľkorysými terasami. Administratívna časť poskytne na deviatich podlažiach 10-tisíc štvorcových metrov „butikových“ kancelárií. Okrem toho vzniknú v parteri projektu retailové priestory s výmerou 1.800 štvorcových metrov a v podzemnej garáži pribudne 200 parkovacích miest

Zámer sa prezentuje vysokou architektonickou úrovňou či kvalitnými materiálmi. Developer ešte pred časom usporiadal na tento projekt vyzvanú architektonickú súťaž, v ktorej sa presadila kancelária Compass. Je celkom reálne, že po architektonickej stránke pôjde o jeden z najvydarenejších developmentov JTRE v Bratislave.

Ganz House sa pôvodne nazýval Triangel House. Developer plánuje aj Triangel II, ktorý má vzniknúť na exponovanej ploche medzi Dostojevského radom, Krupkovou a Pribinovou. Pôjde o administratívny komplex takmer až organických tvarov s ôsmimi podlažiami (plus jedným prevažne technologických), čím nadviaže na mierku okolitej zástavby. Tvarovo pôjde v podstate o dve oválne hmoty dvojpodlažnej podnože, prepojené hlavnou časťou objektu. Veľkú väčšinu podlažnej plochy (21-tisíc metrov štvorcových) tvoria kancelárie, komplex však bude mať aktívny parter s obchodmi a službami o výmere 800 metrov štvorcových.

Zámer má dnes kladné záväzné stanovisko, je tak v súlade s Územným plánom. Termíny výstavby sú otázne. „Projekt pripravujeme. Ešte má svoj čas,“ naznačuje Pelikán. Ide o dôležitý projekt nielen kvôli vyplneniu veľkého prázdneho priestoru, ideálneho pre zástavbu, ale aj kvôli verejným priestorom. S jeho realizáciou totiž prejde úpravou Pribinova ulica.

Vo všeobecnosti sa predpokladá, že by jej úprava mohla nadviazať na modernizáciu východnej časti s dizajnom od Beth Galí. „Ulica samozrejmé dozná zmeny,“ naznačuje riaditeľ JTRE. „Budeme radi, keď sa nám podarí zrealizovať električkovú trať, kvôli ktorej sa celá táto časť bude musieť prebudovať a nanovo vyformovať.“

Osud električkovej trate je v tomto momente neznámy. Všetko závisí od postoja Ministerstva kultúry SR, ktoré je významným vlastníkom pozemkov pred budovou SND. V blízkej dobe dôjde k zmene vedenia, pričom jeho postoj ovplyvní, či sa nová a potrebná trať postaví alebo nie. Hlavné mesto v spolupráci s JTRE zatiaľ pracujú na príprave dokumentácie, ktorá je v posudzovaní vplyvov na životné prostredie.

Zatiaľ neznáma je aj budúcnosť posledného veľkého projektu JTRE v tejto lokalite: zástavby na mieste East Tower pri Košickej ulici. Developer pôvodne plánoval postaviť administratívnu vežu s podobnou hmotou a výškou ako Tower 115, na konci minulého roka sa však odhalila prekvapivá informácia, že sa plány zmenili. Namiesto toho by sa tu mohol postaviť komplex kongresového centra a susedného polyfunkčného mrakodrapu. Verejnosť JTRE šokovalo jeho výškou – teoreticky by mohla dosiahnuť až 260 metrov.

Pelikán je v tomto momente naďalej zdržanlivý, hoci optimistický. „Z môjho pohľadu a pocitu dostal zverejnený zámer skôr podporu, a to laickej aj odbornej. Dúfam, že samospráva nebude mať zásadné námietky,“ hodnotí. „Ďalej sa pripravujeme na to, že keď sa takýto odvážny projekt podarí povoliť, budeme schopní ho zrealizovať.“ Pelikán uzatvára, že výhrady k projektu nemal ani Letecký úrad, ktorý sa musí vyjadrovať k budovám vyšším ako sto metrov.

Úplne známy nie je ešte osud komplexu možnej Ambasády USA – resp. detaily budúceho využitia pozemku. Tak slovenská, ako aj americká strana detaily momentálne nekomunikujú, hoci Američania postupne skupujú pozemky v priestore medzi Dostojevského radom, Olejkárskou, Pribinovou a Krupkovou. Keďže v poslednom období sa stvárneniu ambasád USA venuje veľká pozornosť, očakávaný je vznik atraktívneho súčasného projektu, ktorý ďalej dotvorí moderný a príťažlivý charakter Eurovea City.

Možný budúci mrakodrap na mieste East Tower. Zdroj: J&T Real Estate

Skutočné nové centrum?

S ohľadom na reči o novom centre, vedené už celé storočie, môže mať mnoho kritikov výhrady, že v skutočnosti žiadne nové centrum nevznikne. Eurovea City aj celý bratislavský downtown sú podľa niektorých len luxusnou, no dosiaľ prázdnou štvrťou, ktorá je pomerne exkluzívna a postrádajúca funkčnú bohatosť, ktorá by sem lákala širšie skupiny obyvateľstva.

S mnohými výhradami voči podobe rozvoja tejto časti mesta sa dá súhlasiť. Skutočne sa deje takmer výlučne pod patronátom súkromných investorov, ktorí prirodzene nebudujú kultúrne zariadenia, školy, komunitné centrá, knižnice a ďalšie prvky so širším zásahom. Doprava je stále založená najmä na autách a mnohé lokality a projekty sú nespojité. Nové podniky si nestihli ešte vybudovať takú silnú tradíciu a navonok lákajú len určitú skupinu najmä majetných zákazníkov.

To sú relevantné výhrady, chýba im však kontextuálne vnímanie. Faktom je, že Eurovea City aj celý downtown vznikli rýchlo, v podstate za poldruha dekády. To je príliš krátky čas na to, aby sa dokázala úplne nová štvrť dokonale integrovať do mesta a nadviazať na jeho tradičný život – hoci postupne sa to darí. Príkladom, že tieto procesy nie sú okamžité, sú napokon modernistické sídliská, ktorým tiež trvalo desaťročia, kým sa z „králikární“ premenili na vcelku populárne miesta pre život.

Eurovea City pomôže ďalší pripravovaný rozvoj v okolí. Na jednej strane je to dobudovanie downtownu na ľavom brehu Dunaja, ale aj veľké zámery Nového Lida od JTRE a Southbanku od Penta Real Estate na pravom brehu Dunaja. S Euroveou by mali byť prepojené promenádnym mostom, nehovoriac o dvoch už existujúcich. Takto vznikne veľká celistvá zóna, kde sa ráta aj s doplnením vyššej občianskej vybavenosti.

Nové centrum sa nedá postaviť za pár rokov. Ako ukazujú nedávne dejiny Bratislavy, je to proces na celé desaťročia. Signály ale nasvedčujú, že práve k tomu slovenská metropola smeruje. Po storočí snívania a nerozhodných krokov konečne dochádza k očakávanému presunu jadra mesta. JTRE má v tomto obrovskú výhodu: Eurovea City je bude jeho absolútne srdce. Úroveň tomu snáď bude zodpovedať.

Fotografie z 19.09.2023. Pozrite si výstavbu Eurovey vo fotoalbumoch.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.