Adrian Gubčo 14.08.2020 13:44

Na návšteve v Sofore

V posledných týdňoch bola definitívne ukončená realizácia polyfunkčného projektu Sofora, najnovšieho prírastku v severnej časti štvrte Nivy. Dlho pripravovaný zámer bol roky neaktívny a zdalo sa, že bude obeťou krízy. Našťastie sa ho však podarilo rozbehnúť a dokončiť v pôvodnej podobe. Pozrime sa, ako vyzerá tento zaujímavý projekt zvnútra.

Sofora vznikla na zužujúcom sa pozemku medzi Svätoplukovou a Kvačalovou ulicou, ktorý bol navyše veľmi malý. To zásadne ovplyvnilo dizajn projektu, keďže pôvodný developer, spoločnosť Vencorp, tu chcel umiestniť bývanie, kancelárie, drobný retail a dokonca aj menší verejný priestor – piazzetu. Od architektov si to vyžadovalo veľkú kreativitu, čo sa v tomto prípade podarilo – vízia od kancelárie Vallo Sadovsky Architects parcelu vynikajúco vyplnila a vniesla sem všetky požadované funkcie.

Vencorp zámer predstavil v roku 2008 a v januári 2009 už mal k dispozícii stavebné povolenie. Išlo však logicky o najhorší čas pre spustenie výstavby, preto sa realizácia odložila na neurčito. Napriek oživeniu ekonomiky sa projekt nehýbal ani naďalej. Až v roku 2017 prišla zmena: Soforu odkúpila spoločnosť DEVAK, ktorá projekt zadala novej architektonickej kancelári, Čavara Architects a projektantom z AK Csanda Piterka. Noví architekti do vonkajšieho výzoru Sofory veľa zmien neurobili, upravili sa predovšetkým vnútorné dispozície a zámer sa zosúladil so súčasnými normami.

Projekt je dnes skolaudovaný a čoskoro sa do neho začnú sťahovať prví obyvatelia a nájomníci. Čo všetko môžu v Sofore očakávať?

Základný popis projektu

Ako bolo povedané, Sofora obsahuje rezidenčnú aj administratívnu funkciu, obe sú vložené do samostatných budov. Menší kancelársky objekt vznikol priamo na nároží Svätoplukovej a Kvačalovej, má štyri nadzemné podlažia a obsahuje približne 600 metrov štvorcových kancelárskych priestorov. Aktuálne by mal byť zazmluvnený celý objekt, ktorý získal jeden klient.

Bytový dom je mohutnejší a vyrástol v širšej časti pozemku. Bytovka má osem nadzemných podlaží a obsahuje 36 bytov. Nejde o veľký počet, čo projektu dodáva istú mieru intimity. Veľká časť bytov sa vyznačuje tým, že má okná do viacerých strán, čo zlepšuje ich presvetlenie. Developer deklaroval štandard ako vyšší stredný. Vypredané sú prakticky všetky byty.

Malý rozsah pozemku si vyžiadal výstavbu pomerne hlbokého podzemného parkingu – pod Soforou sú až tri podzemné podlažia, kde sa nachádza 73 parkovacích miest. Štyri parkovacie miesta sa nachádzajú na teréne a sú verejné – teda v správe mestskej časti Ružinov. Každé podzemné parkovacie miesto má prípojku na elektrinu, čo je príprava na zvyšovanie významu elektromobility. V podzemí sú umiestnené aj pivničné kobky.

Napriek priestorovým obmedzeniam sa architektom podarilo zrealizovať aj komorné nádvorie, do ktorého bude orientovaná časť občianskej vybavenosti. Osadená tu bola zeleň, ktorá má byť aj na fasáde kancelárskeho objektu – je tu pripravená konštrukcia, okolo ktorej sa budú ťahať popínavé rastliny (tieto budú aj okolo prízemia bytového domu, takže zeleň prekryje graffiti, ktoré sa tu objavili). Do budúcna tak vznikne príjemný, zelený priestor, v ktorom bude – podľa terasy, ktorá sa práve realizuje – umiestnená kaviareň. Čo sa týka ostatných prevádzok, tieto by už mali byť obsadené, hoci developer nešpecifikoval, aké obchody či služby sa tu budú nachádzať.

Čavara Architects boli k pôvodnému dizajnu skutočne citliví a zachovali trojuholníkové prvky v parteri bytového domu alebo betónové stĺporadie, vymedzujúce piazzetu. Takisto bola zachovaná aj uvažovaná zeleň (ktorá sa nachádza teraz už aj na streche), ktorá bude napájaná dažďovou vodou. Jedinou výraznejšou zmenou je úprava podoby administratívnej budovy, ktorá však zodpovedá stavebnému povoleniu. Pri prvom odhalení projektu bola zobrazovaná ešte len architektonická štúdia, nezohľadňujúca definitívny rozpočet.

V tejto chvíli už na projekte prebiehajú skutočne len posledné úpravy, dom ako taký je však skolaudovaný. Odovzdávanie jednotlivých bytov sa predpokladá na prelome 3. a 4. kvartálu tohto roka. Aj Sofora sa mierne oneskorila, v kontexte iných bratislavských developmentov však nejde o nič nezvyčajné.  

Napriek výmene architektov, zachvaná bola pôvodná podoba projektu

Byty

Bývanie v Sofore si zasluhuje pozornosť, keďže od bežnej ponuky sa odlišuje veľkým dôrazom na vzdušnosť a priestorovú veľkorysosť. To si nesie už z pôvodného projektu, čo noví architekti v princípe zachovali a upravili dispozície tak, aby boli čo najfunkčnejšie. Izbovosť jednotlivých bytov bola dodržaná taktiež.

V projekte sa nachádzajú 2- až 4-izbové byty, pričom dvojizbové majú priemerne 61 metrov štvorcových, trojizbové vyše 80 metrov štvorcových a štvorizbové viac ako 118 metrov štvorcových. V jednotlivých bytoch to poznať, veľký rozmer umožnil vložiť aj do dvojizbových bytov samostatnú toaletu. Všetky byty navyše disponujú terasou alebo loggiou – v niektorých prípadoch síce nie veľmi veľkou, umožňujú však umiestnenie sedenia.

Práve veľkosť bytov, spoločne s veľmi dobrou lokalitou, bola dôvodom, prečo si projekt rýchlo získal klientelu. Tá okrem toho získala veľmi uspokojivý štandard: jeho súčasťou je podlahové vykurovanie, chladenie s využitím fancoilov, exteriérové žalúzie či nútené vetranie. Podlahy sú laminátové, obklad v kúpeľniach je až po strop. Na základe zbežného pohľadu bola úroveň vyhotovenia dobrá.

Klienti mali k dispozícii voľbu medzi štandardom, v rámci ktorého si mohli vyberať farebnú schému obkladov či povrchov, nadštandardom, kde developer umožňoval do istého momentu aj zmeny dispozície, a vyhotovením do štádia holobytu. Po tejto voľbe siahali predovšetkým najbonitnejší klienti, ktorí majú na zariadenie k dispozícii vlastných architektov.

Z vlastnej návštevy hodnotím byty veľmi vysoko. Dispozície boli skutočne dobre zvládnuté a denné časti veľkorysé. Rezidenti na vyšších podlažiach sa môžu tešiť na krásne výhľady na mesto, a to predovšetkým v bytoch s južnou a západnou orientáciou, keďže vynikajúco viditeľný je rastúci bratislavský downtown. Ostatní klienti zas budú vidieť zelené okolie projektu: Sofora je totiž prieliehavý názov, keďže projekt je utopený medzi týmito stromami.

Projekt sa dobre zaradí medzi bratislavské realizácie daného štandardu – teda medzi projekty vyššej strednej úrovne, ku ktorým v poslednej dobe patrí Stein2, N!do či Blumental, z rozostavaných Ludwigov Mlyn alebo Discovery Residence. Výhodou Sofory však ostáva veľmi dobrá kombinácia mestskosti, komornosti, okolitej zelene, ale i samotného architektonického prevedenia bytového domu. Podobných realizácii snáď bude pribúdať čoraz viac.

Projekt priniesol komfortné byty vo vynikajúcej lokalite v blízkosti nového aj starého centra mesta

Záver

Sofora priniesla vysoko efektívne využitie pozemku v lokalite, ktorá patrí k najlepším miestam pre život v Bratislave. V tejto časti štvrte Nivy sa nachádza obrovské množstvo zelene, komplexná občianska vybavenosť, rozvíjajú sa tu služby a navyše má vynikajúce spojenie do centra mesta, starého aj nového. Investícia do nehnuteľnosti v tejto oblasti má potenciál vysokej návratnosti, a to najmä po dobudovaní veľkých developmentov v downtowne.

Popritom je veľmi príjemné, že ide o skutočne pekný projekt, ktorý je prostrediu na mieru prispôsobený. Lokalite prospeje – necelých 40 nových rodín či majiteľov nie je žiaden veľký prírastok, podobne ako 70 áut. Lokálni obyvatelia budú čerpať zo služieb, ktoré sa tu budú nachádzať, vznik kancelárií je zas dobrým krokom k rozloženiu pracovísk mimo pár lokalít, čo potom vyvoláva neúmernú záťaž.

Napriek tomu by to nebola Bratislava, keby sa aj pri tomto projekte investor nestretol s odporom. Časť verejnosti sa obávala devastácie zelene, dokonca sa vyskytli aj hlasy, hovoriace o zatienení parku – čo je vzhľadom na umiestnenie projektu severne od Kukorelliho parku nezmysel. Paradoxom je, že protestné hlasy bolo počuť najmä z oproti stojaceho projektu Gaudí.

Napriek tomu však Sofora vznikla a svojou úrovňou by mohla nastavovať latku pre ostatné projekty, ktoré sa v okolí ešte určite objavia. Veľkou témou, ktorú často opakujem, je transformácia pozemkov medzi Karadžičovou, Záhradníckou, Svätoplukovou a Kulíškovou, resp. špecifickejšie Koceľovou. Ide o ideálne miesto pre kvalitný mestotvorný development, ktorý nahradí súčasné nehodnotné stavby či garáže. Rýchlejšej prestavbe bráni majetková rozdrobenosť územia.

Projekty ako Sofora však pozitívne prispievajú k zlepšeniu imidžu územia a majú vplyv na rast cien nehnuteľností a hodnoty pozemkov. Tento vydarený projekt tak môže byť jedným z (dôležitých) krôčikov na ceste ku kompaktnejšej, príťažlivejšej a ešte lepšej štvrti, ktorá môže byť svojim charakterom a urbanizmom etalónom pre nové obytné súbory naprieč celým mestom.

Fotografie z 4.8.2020. Pozrite si výstavbu Sofory vo fotoalbume. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame. 

Sledujte YIM.BA na YouTube. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.