Adrian Gubčo 16.05.2024 14:09

Nová veža, viac zelene a budúca dominanta. Sky Park je kompletnejší a smeruje k celkovému dokončeniu

Polyfunkčný komplex Sky Park v srdci nového centra mesta je jedným z najvýznamnejších projektov v porevolučnej Bratislave. Séria výškových budov s charakteristickou architektúrou, spojenou s prestížnou kanceláriou Zaha Hadid Architects, redefinovala panorámu metropoly. Teraz sa development od Alto Real Estate opäť rozšíril, stále ale nie je dokončený.

Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Koniec jednej éry

V roku 2008 spoločnosť Penta Investments ohlásila akvizíciu bývalého priemyselného areálu na Čulenovej ulici. Pozemky získala v súťaži medzi viacerými poprednými developermi s cieľom premeniť zanedbanú lokalitu na nové centrum mesta. O rok neskôr vypísala súťaž, ktorá v tom čase šokovala účastníkmi – kompetície sa zúčastnili viaceré popredné európske kancelárie, čo vtedy nebolo v kontexte Bratislavy bežné.

Spomedzi významných mien sa presadilo to najvýznamnejšie. Víťazom sa stala kancelária Zaha Hadid Architects, spojená s legendárnou iracko-britskou architektkou Zahou Hadid, držiteľkou prestížnej Pritzkerovej ceny. Pre Bratislavu architekti navrhli sériu oblých veží, zasadených do organicky tvarovaného parku rozkladajúceho sa okolo zrekonštruovanej a rozšírenej Jurkovičovej teplárne. Výsledky pritiahli pozornosť širokej verejnosti.

Nasledujúce roky priniesli zásadné zmeny – menil sa počet veží, ich výška, osadenie aj dizajn. Úpravou prešla koncepcia parku či modernizácie teplárne. Projekt, ktorý Penta Real Estate v roku 2017 rozostavala, bol výrazne iný, napriek tomu si zachovával podstatu pôvodného konceptu a niesol rozpoznateľný rukopis prestížnej kancelárie.

Developer v prvej etape vybudoval trojicu identických rezidenčných veží, bizniscentrum Sky Park Offices a zrekonštruoval Jurkovičovu tepláreň. Okrem toho vybudoval pomerne rozsiahle verejne prístupné plochy, upravené do podoby príjemného parku. Areál sa začal otvárať v priebehu roka 2020, keď dotvoril transformujúcu sa lokalitu medzi Karadžičovou, Páričkovou, Košickou a Dunajom. V tom čase už bola prestavba územia v plnom prúde.

Sky Park sa tak jedným z najviditeľnejších prejavov rozvoja Bratislavy v poslednom období. Štvorica nových veží sa výrazne podpísala na formovaní panorámy mesta, keďže budovy vyplnili priestor medzi Twin City Tower a vežami Panorama Towers. Z pohľadu pešiaka sa otvorila nová pešia trasa medzi nábrežím a Mlynskými nivami, resp. autobusovou stanicou. Navyše došlo aj k výraznému skultivovaniu prostredia.

Čerešničkou na torte je v tomto kontexte Jurkovičova tepláreň. Hoci sa pôvodne predpokladalo, že pôjde o kultúrny komplex, doplnený o futuristickú prístavbu, súkromný investor ju napokon premenil na komerčný priestor s kanceláriami, reštauráciou či privátnou galériou. Napriek tomu ide o prepracovanú rekonštrukciu vzácneho industriálneho objektu, ktorý je teraz jednou z ikon územia.

Napriek tomu ešte ani zďaleka nešlo o dokončenie celého developmentu. Penta Real Estate ohlásila výstavbu štvrtej rezidenčnej veže východne od ostatných a v roku 2021 začal s jej výstavbou. Dnes je dokončená – už pod patronátom firmy Alto Real Estate, ktorá sa vyčlenila z pôvodného stavebníka – a čoskoro sa do nej začnú sťahovať rezidenti. Okrem toho bolo súčasťou jej realizácie aj rozšírenie parku a jeho prepojenie so zvyškom areálu.

Končí sa tak jedna éra budovania významného projektu. Čo prináša Sky Park Residence 4 a ako ovplyvnil celkovú kvalitu Sky Parku?

S dokončením ďalšej veže Sky Parku sa otvorila aj nová časť parku. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Jedna veža navyše

Sky Park Residence 4 je kópiou prvých troch rezidenčných veží. Umiestnená je v priamom dotyku s Bottovou ulicou, voči ktorej je položená o úroveň vyššie. Pod vežou totiž vznikol podzemný parking, investor sa ale v snahe o zníženie nákladov rozhodol pre vyvýšenie celého developmentu, aby nemusel hĺbiť také hlboké garáže. V budúcnosti bude veža omnoho bližšie k okolitej zástavbe, keď naproti nej vznikne komplex EHQ od Immocapu.

Najnovší prírastok priniesol vznik budovy s 31 podlažiami a 103,8 metrami, obsahujúcej 254 bytov vyššieho štandardu. Oproti predošlej etape došlo len k menším zmenám, ktoré majú podľa developera prispieť k vyššiemu komfortu a efektívnejšiemu využívaniu budovy. Aj tu sa nachádza niekoľko ešte luxusnejších rezidencií na najvyšších podlažiach – penthouse and panoramatic collection.

Zo zmien možno spomenúť zvýšenie štandardu vstupných dverí do bytov, zvýšila sa nepriezvučnosť priečok, vyššiu kvalitu má mať aj vstupné lobby. Na druhej strane, odstránený bol zhod odpadu z vyšších podlaží, ktorý sa neujal. Rezidenti totiž do odpadovej šachty hádzali aj priveľký odpad, čo viedlo k opakujúcim sa problémom.

Rovnako ako v predošlých budovách, aj tu vznikli retailové, resp. administratívne priestory na prvých dvoch podlažiach. Mená nájomcov developer nešpecifikoval.

Z pohľadu verejnosti je najväčším benefitom rozšírenie parku. Okrem zelene a množstva nových drevín tu pribudlo nové detské ihrisko, ktoré sa pridá k existujúcemu v prvej etape. Vybudovaná tu bola aj nová pešia trasa, ktorá bude pretínať celý mestský blok od západu na východ, čím vytvorí dôležité pešie prepojenie vnútri downtownu – vrátane nového príťažlivejšieho spojenia s autobusovou stanicou.

Projekt je dnes už skolaudovaný a rozšírený park aj otvorený. „Po úspešnom ukončení kolaudačného konania, jeho správoplatnení a následných zápisov do katastra, očakávame v priebehu druhého kvartálu tohto roka začatie odovzdávania bytov budúcim klientom,“ dopĺňa Rastislav Valovič, CEO Alto Real Estate. „Sme hrdí na to, že sa nám stavbu podarilo vhodnou organizáciou dokončiť v časovom predstihu.“

Dokončením ďalšej časti projektu sa otvára priestor pre jeho zhodnotenie. Penta Real Estate, resp. Alto, stavili na overený koncept z predtým dokončenej časti projektu. Vďaka skúsenostiam z predošlej výstavby mohli vežu vyladiť aj lepšie naceniť, aby lepšie zohľadnili podmienky na trhu. Vo výsledku tak developeri vedeli omnoho lepšie odhadnúť návratnosť a znížili riziko, že by pri realizácii prerobili – za predpokladu, že predajú všetky byty.

Čisto z ekonomického pohľadu sa dá pohnútkam developera rozumieť. Z urbanistického aj architektonického však už menej, keďže Sky Park Residence 4 rozbilo doterajší koncept celého developmentu. Trojica veží radených za sebou (pri pohľade z juhozápadu alebo juhu) pôsobila dominantne a mohutne, no zároveň logicky. Štvrtá totožná budova pôsobí, ako by tu bola osadená omylom.

Omnoho vhodnejšie by bolo hmotové a architektonické prepracovanie budovy tak, aby pôsobila individuálnejším dojmom. Neznamená to, že developer nemal spolupracovať so ZHA, napriek tomu ale mohol dodať veži výnimočnosť. Teraz pôsobí popri staršej trojici ešte banálnejšie.

Okrem toho nemožno nespomenúť ďalšie dve chyby. Sky Park Residence 4 je umiestnená voľnejšie na pozemku namiesto toho, aby ju stavebník dal až na jeho hranu. Do istej miery to bude súvisieť s reguláciou aj stavebnými normami, v každom prípade sa tak ale narušila možnosť mať celistvejší verejný parkový priestor – výhľadovo dokonca priestor, kam by sa dala umiestniť občianska vybavenosť verejného charakteru.

Druhou chybou je nevhodne umiestnený vjazd do podzemných garáží projektu v strede Bottovej. Takto sa podarilo eliminovať úvahy o Bottovej ako o výhľadovej triede, ktorá by bola atraktívnym srdcom tejto časti downtownu. Ide o súčasť Územného plánu zóny Chalupkova, napriek tomu sa zdá, že sa ešte dlho – ak vôbec – nestane realitou.

Sky Park Residence 4 tak splnil zadanie investora. Do nového centra Bratislavy priniesol bývanie v budove, ktorá je sama osebe na bratislavské pomery atraktívna a nesie meno významných architektov. Vo výsledku ale k výraznejšiemu zatraktívneniu územia neprispela. Nádej sa tak obracia k poslednej nedokončenej časti developmentu – veži Sky Park Tower.

V poslednej etape má pribudnúť najvýraznejšia veža a dotvoria sa zelené úpravy. Zdroj: Alto Real Estate

Najlepšie na záver?

Posledná veža sa mala podľa pôvodných úvah stavať ako prvá. Výšková kancelárska budova na nároží Landererovej a Čulenovej vstúpila spoločne s priľahlým reštauračným pavilónom prvá do povoľovania a najdlhšie čakala na zelenú od úradov. V čase, keď povolenia konečne získala, už prebiehala pandémia a v súvislosti s kancelárskym trhom panovala na trhu neistota.

Developer rozbehol už dávnejšie prípravné práce, neskôr ich utlmil. Alto Real Estate napokon po zvažovaní pristúpilo k zásadnému kroku: namiesto kancelárskej budovy sa rozhodlo vybudovať multifunkčnú, pričom dominujúcim sa má stať bývanie. To sa odrazilo aj na podobe veže, ktorá dostala mohutnejšiu základňu, ako aj fasád. Predtým hladké fasády s charakteristickým tienením nahradilo riešenie, bližšie k predošlým etapám výstavby.

K ďalším úpravám patrí umiestnenie hlavného vstupu pre rezidentov do úrovne prvého nadzemného podlažia zo strany parku, teda zo severnej strany. Od Landererovej ulice bude recepcia a lobby na úrovni prvého podzemného podlažia pre užívateľov obchodných (700 m²) a zachovaných kancelárskych priestorov (2.000 m²), ktoré budú na prvých troch podlažiach. Ďalších tridsať bude určených pre bývanie v bytoch a apartmánoch, ktorých by malo byť až 393. Keďže sa mení funkcia, na najvyššom podlaží nebude predtým uvažovaná vyhliadková reštaurácia.

Z mimoriadneho počtu bytov a apartmánov bude jedna rezidencia jednoizbová, 207 dvojizbových, 84 trojizbových, 87 štvorizbových, 10 päťizbových a štyri šesťizbové. Žiť tu bude teoreticky až 1.137 obyvateľov. K dispozícii budú mať 631 parkovacích miest, čo je pokles oproti pôvodne uvažovaným 756 parkovacím miestam. Menší by mal byť aj počet podzemných parkovacích podlaží – namiesto piatich budú štyri.

Redizajn veže je taktiež dielom Zaha Hadid Architects. Podľa developera bude architektonická úroveň budovy ešte vyššia ako predtým. „Hmotové úpravy objektu ďalej podčiarkujú unikátnosť veže v rámci zóny Sky Park a svojou majestátnosťou upevňujú jej pozíciu nárožnej budovy a dominanty,“ zhodnotil Dušan Ševela, Head of Design Development Alto Real Estate. Úpravou prešiel aj koncept verejných priestorov.

Budova je opäť vo výstavbe. Aktuálne sa dokončuje stavebná jama a pripravuje sa zakladanie v podobe pilótovania. Dobudovanie Sky Park Tower možno očakávať v roku 2027.

Kým v minulosti bolo možné jednoznačne konštatovať, že z nových častí Sky Parku je najvyššia budova jednoznačne najočakávanejšou vďaka kombinácii výšky a dizajnu, v súčasnosti je spôsob jej zasadenia do prostredia diskutabilný. Z pohľadu chodca je teoreticky možné, že budova bude vďaka základni pôsobiť prirodzenejšie. Na druhej strane, elegancia a vzdušnosť, ktorá by mala patriť k vežiam, sa do istej miery vytráca.

V tomto momente je príliš skoro na vynášanie súdov. Vo výsledku môže byť Sky Park Tower skutočne tým najlepším prvkom na záver, ktorý upevní pozíciu developmentu ako kľúčového projektu, ktorý zmenil nové centrum Bratislavy. Závisieť to bude od kvality prevedenia aj vývoja susedstva – veľa totiž bude závisieť od budúceho rozvoja pozemkov ZSE západne od veže alebo okolia Landererovej.

V každom prípade, Bratislava dostala novú vežu a ďalšia je už na ceste. Alto sa navyše po Sky Parku chystá na development pozemkov medzi týmto projektom a Chalupkovou ulicou. Na jeho zástavbu zorganizovalo súťaž, v ktorej sa presadila kancelária Mecanoo. Okrem nových bytov a kancelárií prinesie ďalšie rozšírenie parku.

Nové centrum mesta tak bude prekvapivo zelené, vyplnené výškovými budovami a spojené s veľkými menami svetovej architektúry. To samé osebe nie je garanciou bezchybnej kvality, ako to dokazuje aj Sky Park a jeho štvrtá rezidenčná veža. Rozhodne to ale prispeje k tvorbe obrazu metropoly, ktorý je pozitívny. Bratislava bude vďaka tomuto aj ďalším lokálnym developmentom pôsobiť ako mesto budúcnosti.

Pozrite si výstavbu Sky Parku a Sky Park Tower vo fotoalbumoch. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.