Adrian Gubčo 08.11.2019 08:40

River Park II sa posúva v príprave

Pokračovanie výstavby na dunajskom nábreží v podobe developmentu River Park II sa blíži. Všetky časti projektu, oficiálne nazývané CPR-A, CPR-B a CPR-C, obdržali záverečné stanoviská v posudzovaní vplyvov na životné prostredie, čo znamená, že môžu pokračovať v ďalších stupňoch povoľovania. Výstavba by sa mohla naštartovať v priebehu dvoch rokov.

Ilustračná vizualizácia CPR-A. Zdroj: Cresco Real Estate

River Park II nadviaže na existujúcu prvú fázu River Parku, ktorý bol dokončený v roku 2010 a do predtým nezastavaného územia (resp. zastavaného len v tom čase opustenou budovou bývalého Útvaru hlavného architekta) priniesol nové komerčné funkcie v ambicióznom komplexe so štyrmi budovami. Už vtedy sa hovorilo o budúcom pokračovaní výstavby západným smerom, kde stáli objekty Parku kultúry a oddychu (PKO).

S dokončením River Parku I sa zintenzívnili debaty o zániku PKO a jeho nahradení novými polyfunkčnými budovami. Developer, ktorým bola spoločnosť Henbury Development, istú dobu ponúkal mestu možnosť výstavby nového kultúrneho centra, keďže PKO bolo jednou z mála možností pre organizovanie stredne veľkých kultúrnych podujatí. Hlavné mesto to však odmietlo so snahou o kompletné zachovanie pôvodných budov. Situáciu komplikoval fakt, že budovy síce vlastnilo mesto, pozemky však odpredalo v minulosti s tým, že sa tu bude stavať.

Snahy Bratislavy a následné súdne spory však nepriniesli výsledok, čo nakoniec viedlo vedenie Hlavného mesta koncom roka 2015 k dohode s developerom, v rámci ktorej získal za kurióznych podmienok nielen budovy, ale aj veľmi široké možnosti výstavby na tomto mieste. Náhradou za PKO má byť nové plantárium a mediatéka v parteri jednej z budov, spoločne s úpravami verejných priestranstiev na nábreží.

Konkrétny projekt bol odhalený v roku 2017. Developer, už premenovaný na Woal, s.r.o., v ktorej majú účasť spoločnosti Cresco Real Estate a J&T Real Estate, postupne predstavil jednotlivé stavebné sektory. Cresco pracuje na sektore CPR-A, ktorý je tvorený rezidenčným súborom v priestore medzi Výskumným ústavom vodného hospodárstva a novým námestím, kým JTRE bude developovať časť bližšie k River Parku I, vrátane planetária, pričom tieto sektory majú názov CPR-B (Planetárium a námestie) a CPR-C (polyfunkčné budovy).

Po vyše dvoch rokoch a rozsiahlych debatách a intenzívnom pripomienkovaní je teraz ukončené posudzovanie vplyvov na životné prostredie. Ministerstvo životného prostredia odporúča na realizáciu Variant 1, ktorý sa od zvyšných variantov (2 a 3) líši predovšetkým riešením cyklistickej dopravy na nábreží.

Nová podoba nábrežia. Zdroj: J&T Real Estate

Časť CPR-A je tvorená budovou v tvare „hrebeňa“, teda štvorpodlažnou hmotou rovnobežnou s nábrežnou komunikáciou, do ktorej je vsadená štvorica osem- až deväťpodlažných lichobežníkových objektov. Medzi nimi vzniká trojica átrií, ktoré majú byť parkovo upravené. V zmysle oficiálnych materiálov má byť aktívny parter len v jednom z objektov, ktorý bude vymedzovať aj nové námestie, kým jednotlivé átriá budú mať polosúkromný charakter.

V dokumentácii sa ďalej uvádza, že by tu malo vzniknúť 295 obytných jednotiek, z čoho bude 174 apartmánov. To je dané regulatívmi Územného plánu, ktorý dané územie definuje ako plochu občianskej vybavenosti mestského a nadmestského významu. Navrhovaných je 661 parkovacích miest.

Architektúra, za ktorou stojí kancelária Bogle Architects, má byť založená na kombinácii presklených plôch a kamenného a miestami dreveného či bronzového obkladu. Developer sľubuje v tomto ohľade projekt svetovej úrovne.

CPR-A, pohľad južný. Objekt úplne vpravo by mal fungovať ako hotel. Zdroj: Woal / EIA

V prípade CPR-B a CPR-C sa navrhuje už o niečo väčšia diverzita funkcií, a to až v šestici nových objektov. Svojou urbanistickou kompozíciou nadväzujú na River Park I, ktorému vytvoria prirodzené pokračovanie.

CPR-B, alebo nové námestie, má tvoriť jadro nielen projektu, ale podľa autorov architektúry tejto časti developmentu, kancelárie GFI, pôjde aj o centrálny bod nábrežia v priestore medzi Mostom SNP a Mostom Lafranconi. Z tohto dôvodu je predpokladaný vysoký architektonický a materiálový štandard priestranstva. Námestie by malo byť mierne vysunuté nad Dunaj v podobe pobytových terás. Korunou priestoru má byť planetárium – „Dunajská kvapka“.

Táto bude tvorená stavbou, ktorá bude do námestia zapustená formou pobytového schodiska, čo umožní prekryť vstup a dodať mu väčšiu mieru atraktivity. Interiér bude tvorený predovšetkým kruhovou halou s kupolou, digitáriom s kapacitou 140 návštevníkov, kde sa budú na strop premietať multimediálne astronomické projekcie, potenciálne však aj rozličné prezentácie či filmy. K digitáriu patrí aj exploratórium, teda výstavná miestnosť. Okrem toho tu bude predajňa suvenírov a prináležiace priestory pre technologické zabezpečenie.

Zvyšné objekty budú obsahovať komerčné funkcie – tri budú rezidenčné, jeden administratívny a jeden bude mať funkciu apartmánového domu. Rezidenčné budú orientované do námestia alebo na vodný tok, kancelársky komplex a apartmánový dom zas vytvoria hmotovú a hlukovú bariéru od Nábrežia arm. gen. L. Svobodu. Podlažnosť má klesať od prvej fázy River Parku k námestiu, rovnako ako od ulice k nábrežiu. Medzi objektami vznikne vnútroblok, ktorý bude parkovo upravený. Medzi nábrežným bytovým domom bližšie k River Parku I a River Parkom I vznikne malé námestíčko, ktoré bude nástupným priestorom do developmentu a vnútrobloku.

V tejto časti projektu má byť celkovo 78 bytov, 75 apartmánov, 12,5-tisíca metrov štvorcových kancelárskych priestorov a vyše 3-tisíc štvorcových metrov retailu v parteri jednotlivých objektov. Súčasťou tejto vybavenosti bude aj zmieňovaná mediatéka v dome orientovanom do námestia. Parkovacích miest bude 844, nachádzať sa budú v troch podzemných podlažiach.

Architektúre má taktiež dominovať vyšší podiel atraktívnych presklených plôch, hoci apartmánový dom by mal mať „skulpturálnejšiu“ podobu. Developer v tomto prípade nevyužil možnosť realizácie architektonickej súťaže, podľa mojich informácií bolo GFI vybrané priamym zadaním.

CPR-B a CPR-C, pohľad južný. Zdroj: Woal / EIA

Projekt teraz ide do územného a následne stavebného konania, čo sa môže v prípade ďalších námietok a odvolaní – ktoré sú takmer isté – ešte na určitú dobu natiahnuť. Woal, resp. obaja zúčastnení developeri, sú tak opatrní v odhadovaní termínov. Aj dokumentácia predpokladala realizáciu v rokoch 2019-2022, čo je samozrejme nereálne.

Výstavba sa tak posúva minimálne o dva roky neskôr, ako hovorí výkonný riaditeľ J&T Real Estate, Pavel Pelikán. „Dúfame, že v roku 2021 budeme môcť začať s výstavbou pokračovania River Parku. Avšak závisí to od rýchlosti povoľovacieho procesu.“ S povoľovaním súvisí aj spustenie predaja bytov, ktoré developeri predpokladajú po vydaní územného rozhodnutia. „Bližšie termíny realizácie a samotného predaja budeme komunikovať po získaní právoplatného územného rozhodnutia,“ potvrdzuje Ján Krnáč, výkonný riaditeľ Cresco Real Estate, a. s.. Celý projekt by sa mal stavať naraz.

River Park II bude nepochybne zdrojom kontroverzií z veľkého množstva dôvodov. Jedným z najsilnejších sa stalo riešenie cyklistickej dopravy, keďže projekt v zmysle odporúčaného variantu neráta so vznikom samostatnej segregovanej cyklotrasy. Namiesto toho sa presadzuje cyklistami kritizované riešenie zo susedného River Parku, kde je na nábrežnej promenáde vytvorená zóna zmiešaného pohybu, čo vedie k spomaleniu cyklistov a možným kolíziám. Po nábreží je však vedená kľúčová tranzitná trasa zo západnej Bratislavy do centra a je aj súčasťou medzinárodnej cyklotrasy Eurovelo 6.

Developer JTRE takéto riešenie obhajuje. „Zmiešaný pohyb cyklistov a chodcov na promenáde sa za posledné dva roky osvedčil. Potvrdil nám to aj prieskum, ktorý sa uskutočnil koncom septembra na celkovej vzorke 720 respondentov. Za najlepšie riešenie považuje zmiešaný pohyb nadpolovičná väčšina opýtaných,“ hovorí Pavel Pelikán. Zóna zmiešaného pohybu má údajne viesť k väčšej ohľaduplnosti ľudí na promenáde.

Za ďalší problém považujem riešenie parteru v časti CPR-A, kde sa s výnimkou jedného objektu majú v parteri nachádzať byty a apartmány, čo je v tak cennom priestore promenády absurdné. Developer však teraz tvrdí, že to tak nebude. „Občianska vybavenosť bude umiestnená na celom prízemí objektu CPR-A obojstranne, teda rovnako od Ulice Arm. gen. Ludvíka Svobodu a tiež zo strany Dunajskej promenády,“ približuje J. Krnáč. Budova od námestia má po novom slúžiť ako hotel, kde budú taktiež ďalšie prevádzky. Ostáva veriť, že občianskou vybavenosťou je myslený retail a nie apartmány.

Treťou kľúčovou témou ostáva verejný priestor a prítomnosť verejných funkcií. Doterajšie náznaky totiž svedčili o tom, že tento aspekt nebude zohľadnený dostatočne, dokonca átriá medzi jednotlivými časťami CPR-A mali byť poloprivátne (!). Aj v tomto ohľade však údajne došlo k prehodnoteniu situácie.

Átriá „...by mali byť vnímané ako optické aj priestorové pokračovanie promenády. Využívať ich môžu obyvatelia aj návštevníci na relax alebo športové aktivity. Priestor medzi domami 3 a 4 najbližšie k Planetáriu, bude vytvárať ďalšie malé námestie so zelenými plochami a vodným prvkom... Toto námestie bude slúžiť aj ako komunikačné prepojenie peších aj cyklistov popod budovy na nábrežie, ktoré tvorí dopravný koridor s električkou a autobusovou zastávkou,“ popisuje Cresco Real Estate.

Otázne však je, či sa do lokality skutočne návštevníkov podarí pritiahnuť a aby sa neopakovala chyba z River Parku, ktorý pôsobí príliš exkluzívne. Nadštandardné budú nepochybne aj byty v oboch častiach komplexu. „Projekt CPR-A sa z hľadiska svojej polohy nachádza na jedinečnom mieste v blízkosti rieky Dunaj,“ vysvetľuje J. Krnáč. „Samotná prémiová lokalita predpovedá, že projekt bude spĺňať vysoký štandard bývania, čo sa prirodzene odrazí aj na cenotvorbe.“ Že si takéto bývanie nájde klientelu, je vysoko pravdepodobné, čo nakoniec potvrdzuje aj JTRE. „...Môžeme ale povedať, že už dnes evidujeme v pokračovaní River Parku záujemcov, ktorí si na byty veľmi radi počkajú,“ zhŕňa P. Pelikán.

Pritiahnuť ľudí tak bude musieť verejná funkcia v podobe plantária a mediatéky. Hoci prvé menované zariadenie má byť podľa tvorcov ikonické, kapacita 140 návštevníkov je len chabou náhradou za PKO, ktoré aj napriek pochybnej architektonickej hodnote navštevovali tisíce ľudí. Zlý dojem dotvára mediatéka, ktorá bude rozsahom menšia ako kníhkupectvá, ktoré patria do portfólia materskej firmy developera JTRE.

Nové námestie s planetáriom má byť ústredným bodom nábrežia medzi Mostom Lafranconi a Mostom SNP. Zdroj: J&T Real Estate

Vzácne územie, akým nábrežie je, by si zasluhovalo tú najvyššiu možnú kvalitu, akú možno v Bratislave dosiahnuť, čo by sa v spojení s tým, že pôjde o luxusné bývanie, malo odraziť na špičkovej úrovni architektúry, verejného priestoru aj verejnej vybavenosti. Nanešťastie, doteraz zverejňované informácie a materiály nevytvárajú veľa dôvodov pre spokojnosť.

Ide o dôsledok kumulácie minulých chýb, pričom ťažko hodnotiť, ktorá z nich bola najhoršia – či už predaj pozemkov pod budovami PKO, neschopnosť dohodnúť sa s investorom na kompromisnom riešení po nátlaku časti verejnosti, alebo odpredaj budov spoločne so zbavením sa možnosti zasahovať do projektu. Na developera tak možno pôsobiť už len mäkkými prostriedkami.

Proces vzniku River Parku II musí byť mementom toho, ako sa to nemá robiť, bez ohľadu na to, čo tu vznikne – lebo vo výsledku nakoniec môže ešte ísť o relatívne dobrý projekt. Okolnosti jeho prípravy sú však nepríjemným dokladom nekompetentnosti, absencie vízie, netransparentnosti a populizmu. Pre Bratislavu by bolo opakovanie týchto chýb extrémne toxické. Podobne vzácnych priestorov je totiž v metropole už len absolútne minimum.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.