Adrian Gubčo 06.06.2024 15:00

Prestavba nábrežia pokračuje. JTRE sa priblížilo k výstavbe pokračovania River Parku

Dunajské nábrežia sú už dlhšiu dobu jedným z najvýznamnejších prestavbových území v Bratislave. Príťažlivosť priestorov v susedstve rieky lákajú developerov, ktorí tu chcú umiestniť nadštandardné polyfunkčné projekty. Kľúčovým z nich je J&T Real Estate, ktoré pripravuje niekoľko schém. Jednou z nich je aj pokračovanie komplexu River Park.

Zdroj: J&T Real Estate

Dlhoočakávaný projekt spoznáva podobu

River Park bol dokončený v roku 2010, jednoznačnú obľubu verejnosti si ale nezískal. Kým časť ľudí oceňovala modernizáciu promenády, nové služby či urbanizáciu zanedbaného priestoru, väčšina hlasov hovorila o neúmernom zahustení, príliš veľkej hmote a zúžení verejného priestoru. Doteraz nie je uspokojivo vyriešený vzťah cyklistov a peších, čo viedlo ku vzniku kontroverznej „zóny tolerancie“, teda zdieľaného priestoru.

Napriek tomu už vtedy developer avizoval, že ide len o časť postupnej premeny tejto časti nábrežia medzi Zuckermandlom a Výskumným ústavom vodného hospodárstva (VÚVH). Po čase sa mala na mieste bývalého Parku kultúry a oddychu (PKO) vybudovať druhá etapa developmentu. Prvé kontúry získala po rozsiahlych debatách v roku 2015, keď sa mesto definitívne vzdalo akejkoľvek kontroly nad objektami PKO.

Developer WOAL s.r.o., kde sú partnermi JTRE a Cresco Real Estate, odvtedy pripravuje koncepciu zástavby územia. Priestor rozdelil na tri časti – CPR A, CPR B a CPR C. Prvú časť bude realizovať Cresco Real Estate, ktoré tu navrhlo polyfunkčný obytný súbor, tvorený štvoricou lichobežníkových objektov kolmých na promenádu, doplnených o uličné krídlo. Časť B a C je v réžii JTRE. CPR-B je pôvodne uvažované planetárium, ktoré sa realizovať nebude, sektor C ale v príprave postupuje.

Kým Cresco je v povoľovaní ďalej – v októbri minulého roka získalo rozhodnutie o umiestnení stavby a v januári nadobudlo právoplatnosť – druhý developer je pozadu. Hoci už v júni 2020 prvýkrát požiadal o začatie územného konania, stavebný úrad v mestskej časti Staré Mesto si opakovanie vyžiadal doplnenie podkladov. Reálne sa tak na základe oznámenia na úradnej tabuli konanie začalo len pred niekoľkými dňami.

JTRE si tak pýta kľúčové rozhodnutie pre development, pozostávajúci z polyfunkčného domu, dvojice bytových domov, apartmánového domu a administratívnej budovy. Okrem toho dôjde aj k výraznej úprave verejných priestranstiev a námestia, kde sa pôvodne malo nachádzať planetárium.

Ako vyplýva z dokumentácie, päť zmieňovaných budov bude založených na spoločnej trojpodlažnej podzemnej garáži so 733 parkovacími miestami a príslušnou infraštruktúrou. Polyfunkčný dom vznikne na západnej strane developmentu, bytovky budú orientované na Dunaj, apartmánový dom bude umiestnený na východnej strane projektu pri západnom okraji River Parku a kancelárska budova bude kopírovať líniu Nábrežia arm. gen. L. Svobodu.

V prvej budove vznikne bývanie a apartmány mestského typu (na krátkodobé aj dlhodobé ubytovanie, pravdepodobne „long-stay apartments“). Naplánovaných je 13 bytov a 45 apartmánov. Na prízemí bude vstup so zázemím a priestory služieb – gastroprevádzka a miesto pre pôvodne uvažovanú mediatéku. Objekt bude mať obdĺžnikový tvar s dlhšou stranou orientovanou na námestie a deväť podlaží, pričom najvyššie bude ustupovať.

Bytové domy budú mať obdĺžnikový tvar s dlhšou stranou orientovanou na juh, resp. na nábrežnú promenádu. Oba budú mať deväť podlaží a na prízemí budú obsahovať priestory pre služby (západnejší z nich 4 jednotky, východnejší dve, pričom sa píše aj o zariadeniach rýchleho občerstvenia). Mohutnejší dom bude obsahovať 46 bytov, menší 21, v tomto prípade sa ale spomínajú plošne veľkorysejšie rezidencie.

Apartmánový dom bude do istej miery „ukrytý“. Desaťpodlažná budova bude mať obytné priestory orientované najmä na juh smerom k Dunaju, do nábrežnej komunikácie sa bude obracať pomerne racionálnou fasádou. Na prízemí bude umiestnený retailový priestor, ubytovacích nájomných priestorov má byť 28.

Administratívna budova svojim umiestnením uzavrie projekt zo severu a zároveň vytvorí vnútroblok, ktorý má byť parkovo upravený. Pôjde o osempodlažný objekt, na prízemí s lobby, kaviarňou či velínom, na druhom podlaží s kantínou. Zvyšné priestory budú tvoriť kancelárie v najvyššom štandarde. Celková prenajímateľná plocha bude 12,5-tisíc metrov štvorcových. Na vrchole budovy bude ešte technické podlažie.

Dokumentácia obsahuje aj detaily planetária. Z týchto informácií vyplýva, že tu mala vzniknúť hlavná sála vo forme projekčného priestoru pre 140 ľudí, kde okrem popularizácie astronomických tém bolo možne usporadúvať aj koncerty, prednášky, diskusie či malé divadelné formy, a prednášková miestnosť pre 45 ľudí. Okrem toho tu malo byť umiestnené digitárium, výstavné priestory, lobby a zázemie. Pod planetáriom by bola umiestnená trojpodlažná podzemná garáž so 111 parkovacími miestami.

Ako je známe, namiesto planetária ale vznikne námestie zeleného charakteru. Developer na jeho riešenie usporiadal vyzvanú architektonickú súťaž, v ktorej sa presadil ateliér Between. Priestranstvo pomenované po grófovi Eneovi Lanfranconim má fungovať ako ochladzovaní bod v prostredí mestskej zástavby.

Pôvodne uvažované planetárium sa napokon realizovať nebude. Zdroj: J&T Real Estate

Nie je to bez chýb

S postupom pri povoľovaní sa začínajú odhaľovať aj aktuálnejšie vizualizácie celého zámeru. Developer totiž už hľadá nájomcov pre kancelárie, keďže doba nepraje špekulatívnej výstavbe. Nové obrázky prezentujú projekt, ktorý urbanisticky nadväzuje na prvú etapu River Parku a v tomto smere ho do veľkej miery kopíruje. Pozitívom je, že hmotovo nadväzuje na západný okraj staršieho projektu, čo je akceptovateľné.

Architektonické riešenie však pôsobí len priemerne, zvlášť s prihliadnutím na fakt, že ide o pokračovanie exkluzívneho projektu v prémiovej lokalite mesta. To by si zasluhovalo skutočne výnimočné stvárnenie bytových aj polyfunkčných objektov, ako aj kancelárskej budovy, doplnené o špičkové materiály a na prvý pohľad viditeľnú invenciu. To sa ale pravdepodobne nestane.

Architektonickým riešením bola poverená kancelária GFI, ktorá patrí k overeným partnerom JTRE. Podieľa sa napríklad na pokračovaní Eurovey či Downtown Yards, v minulosti ale navrhla aj Klingerku. Nanešťastie sa v tomto momente nezdá, že by bol nový development na dunajskom nábreží najlepšou prácou ateliéru.

Celkové vnímanie projektu môže ešte zmeniť riešenie verejného priestoru a zasadenie do prostredia. Kritici investorovi vyčítajú pripravované odstránenie veľkej časti lokálnej zelene aj vytlačenie cyklistov z územia. Podľa všetkého skutočne dôjde k nahradeniu súčasného stromoradia novým, pravdepodobne v podobe platanovej aleje ako v prvej etape projektu. V prípade cyklodopravy sa hľadá všeobecne uspokojivé východisko.

Teoreticky by ním mohlo byť vytvorenie oddelenej trasy v rámci nábrežnej komunikácie. To by umožnilo tranzit rýchlejším skupinám cyklistov, kým na promenáde by prebiehal režim ako v River Parku, teda zdieľaná zóna s preferenciou peších. O tomto riešení sa v kuloároch diskutuje už dlho. Nanešťastie, zverejnená dokumentácia bližšie detaily neobsahuje.

Veľkou neznámou v tomto momente ostáva aj harmonogram realizácie. Kým CPR-A od Cresco Real Estate už môže čoskoro žiadať o stavebné povolenie, JTRE bude teraz niekoľko mesiacov – v ideálnom prípade – čakať na vydanie územného rozhodnutia. Nanešťastie pre developera nejde o spojené konanie, keďže v čase podania žiadosti ešte táto možnosť taká rozšírená nebola.

V optimálnom prípade sa môže výstavba projektu rozbehnúť v priebehu budúceho roka. Ak sa tak stane, dokončený bude pravdepodobne niekedy okolo prelomu roka 2027 a 2028. CPR-A by malo byť ukončené skôr.

Planetárium nahradí námestie zeleného charakteru. Zdroj: WOAL

Verejná funkcia naďalej chýba

Hoci s nedostatkami, dobudovanie celého pokračovania River Parku po VÚVH prinesie rozšírenie promenády a prostredia mestského typu. V dohľadnej dobe sa tak bude takéto prostredie tiahnuť takmer od Mosta Lanfranconi po Most Apollo, čo sú bezmála štyri kilometre. Nie tak dávno malo mestský charakter len nábrežie medzi Mostom SNP a Starým mostom, čo je štvrtinová vzdialenosť.

Užšie spojenie Bratislavy s Dunajom dáva životu v meste novú, príťažlivejšiu dimenziu. Rieka je jedným z najsilnejších krajinotvorných aj mestotvorných prvkov. Rozvojom jej okolia sa metropola stáva omnoho príjemnejšou aj atraktívnejšou. Nanešťastie, tento jav využívajú dosiaľ takmer výlučne len developeri.

V minulosti bolo časté, že sa do tejto najprémiovejšej polohy umiestňovali významné verejné stavby – či už ide o Slovenské národné múzeum, Slovenskú národnú galériu a v podstate aj Slovenské národné divadlo (nové), rovnako ako Redutu, Filozofickú fakultu UK (niekdajšie Vojenské veliteľstvo) alebo Ministerstvo vnútra SR. Pri PKO sa túto úlohu ale splniť nepodarilo.

Absencia akejkoľvek verejnej stavby na mieste bývalého PKO a v podstate aj v celom území od (budúcej) Vodnej veže po FTVŠ UK je veľkým nedostatkom developmentu v tejto časti mesta. Nemožno však čakať od súkromných investorov, že budú nahrádzať úlohu verejného sektora. Mal to byť práve ten, ktorý by tu iniciatívne hľadal miesto pre vznik takejto budovy.

Ako ale ukazuje príbeh planetária, aj to málo, čo tu malo byť a malo dokonca zabezpečené financovanie a prevádzku, sa napokon realizovať nemusí. Možno keby územné konanie netrvalo tak dlho, dnes by bola situácia odlišná. Odklady a nečinnosť stavebného úradu si vypýtali svoju daň v podobe o čosi nudnejšieho nábrežia. Nový park síce bude príjemný a kvalitný, netradičná stavba by ale pravdepodobne bola výnimočná v omnoho silnejšej miere.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.